2011年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案.ppt

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1、宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6,再见，是为了全新的开始！,这是一个向东的世界 这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代,如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”,在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力,这就是,宁兴大厦,本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点,我们的原则：,让我们一一道来,市场篇,市场宏观分析,第一章,写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势：更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁或增加减少租

2、赁面积；三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商）受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公；宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。,宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势,市场趋势,国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。,存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力,宏观政策,1、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的，从获

3、利年度起，所得税享受“二免三减半”的优惠政策；2、产品出口企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收企业所得税；先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期；3、高新技术项目地方给予一定的财政补助；4、新创办的软件企业经认定以后，自获利年度起，企业所得税享受“二免三减半”的优惠政策，2010年前增值税，实际税负超过3%的部分即征即退；5、符合外商投资产业指导目录鼓励类和限制乙类项目，在投资总额内进口的自用设备、随设备进口的技术及配套件、备件免征关税和进口环节增值税，新园区的招商优惠政策扶持；,区域优惠政策,有利于吸引本区域及其他区域企业入驻本项目,小结大势所趋，企业需求，城市成熟及扩张

4、，区域优惠政策，为本项目奠定了良好的市场基础。,宁波各板块写字楼及代表项目分析,第二章,高新区,鄞州南部商务区,海曙西,三江口商务区,区域较为成熟、性价比较高典型项目：丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/.天,依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦租金：1.01.5元/.天,区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/.天,快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/.天,东部新城区域,区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租

5、金：2.5元/.天,板块划分,发展十分迅速，由三江口单核到多中心全面铺开,江东区,区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/.天,三江口商务圈代表项目,小结：三江口是宁波的门面，外来企业入驻的第一站，地段商务环境最成熟,入驻率基本都在90%以上。租金集中在2-3元/.天之间，物业费集中在2.5-8元/.月，其中万豪中心物业费达到了10.8元/.月，入驻率依然达到95%，可见只要品质高，市场仍追捧。以中农信为代表的低端写字楼由于出售导致管理混乱，小企业众多，租金和售价始终低价徘徊。入驻企业以百强企业、物流、贸易、咨询和金融类企业为主；大部分写

6、字楼已过时，软硬件配套落后，从整体来看，停车难是该区域目前面临最大的问题。,江东商务圈代表项目,泰富广场,占地面积:39500平方米 总建筑面积:138600平方米容积率:0.98绿化率:25%开发商：宁波信富置业有限公司 开盘时间：2009年11月5日 交付时间：2009年12月31日 物业管理:永成物业 物业费：8.80元/平方米月,A座写字楼已入驻企业介绍,汇聚最强商务力量，对接全球500强&国内大型企业,中央直属机关：宁波保监局（1617层）,世界500强企业：中石化（9层）,世界500强企业：敦豪全球货运（DHL）（7层）,世界500强企业：韩进海运宁波分公司（5层）,世界500强企

7、业：美国强生西安杨森宁波公司（6层）,全球百年知名企业：汉宏物流宁波有限公司（6层）,地产500强企业：宁波嘉里置业有限公司（6层）,中国500强企业：远大物产集团（1215层）,法国最大进出口公司：法国JJA中国代表处（8层）,中国进出口银行宁波分行（18层）,中国500强企业：中海油宁波分公司（11层）,电器行业500强企业：美的制冷销售有限公司（10层）,泰富广场,A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯；大型中央空调系统；A座4楼设置二个多媒体会议室，节省入驻企业使用面积，提升企业形象；A座4楼设有1000平方的员工配套餐厅，并且聘请上海锦江集团全面管理，

8、全面提升入驻企业员工用餐环境；充裕的停车位，地上104个、地下785个，为商务出行提供最大的便捷；4000平方米市民广场；综合性商业广场集高端写字楼、特色精品商场以及大型购物中心于一体，为客户提供各种商业服务。政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。,泰富广场,项目配套,A座大堂及电梯,电梯厅：配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯,A座大堂：挑高10米,建筑面积约1200平方米并配备大堂咖啡吧,泰富广场,大型会议室及员工餐厅,四层独立为企业配套大型会议室及大型员工餐厅，并由锦江集团全权经营管理，提供简餐及高档自助餐服务

9、。,泰富广场,配套车位,地下室将近800个停车位以包月租赁的形式提供。地面将近100个停车位,泰富广场,小结：江东区是连接东部新城和三江商务区圈的枢纽，潜力巨大。江东区写字楼租金集中在2-3.5元/.天；物业管理费集中在3-8元/.月，其中泰富广场物业费达到了10.8元/.月，品牌和品质、成功的招商是其成功的主要因素；入驻企业以物流、外贸和金融类企业为主；新一代商务区，软硬件配套设施与国际接轨，仍有较大的价值提升空间,东部新城代表项目,小结：东部新城是政府重点打造的行政商务区，优惠政策力度大，未来发展潜力巨大。租金在1.2-2.5元/.天之间；物业管理费集中在2.4-9.2元/.月，其中国际金

10、融中心物业费最高为9.2元/.月；入驻企业以物流、投资和金融相关企业为主；,高新区代表项目,小结：租金在1-1.5元/.天之间，物业管理费集中在3-4.5元/.月物业管理费较低；是租金的价格洼地，未来升值空间大；入驻企业以物流、创意和科研相关企业为主；依托高新产业基础政策优惠，写字楼发展迅速，未来具备较大的发展前景研发园，科贸中心会分流本案部分客群。可通过价格杠杆截留较优质的客群。,海曙西代表项目,小结：写字楼租金在1.2-2元/.天之间，租金价格相对较低；物业管理费集中在3-5元/.月；科创大厦达到8.8元，属于政府招商项目，有进入门槛。入驻企业以物流、外贸和金融保险相关企业为主；海曙西商务

11、环境较成熟，但写字楼分布不集中，与本项目竞争较少。,南部商务区代表项目,小结：写字楼租金集中在1.4-1.8元/.天之间，物业管理费集中在4-6元/.月；随着商务氛围的快速成熟，租金价格有较大的提升空间；入驻企业以外贸、会计及律师事务所和原在鄞州办公的企业，为了提升企业形象搬至南部商务区；南部商务区一期写字楼面积体量中的50%为发展商持有，持有面积约45万方，持有中预计约有30%（13.5万方）将投放租赁市场，区域集群化效应优于本案，且与本案基本在同一时段面市，是本案的主要竞争对手。,鄞州中心区代表项目,小结：鄞州中心区写字楼的租金集中在1-2元/.天之间；物业管理费在2.5-5元/.月之间；

12、入驻企业以物流、外贸和金融类型企业为主；鄞州中心区写字楼紧依万达广场，商务配套较成熟，未来发展空间较大非纯租赁项目，且大都已租赁完，非本案主要竞争对手,宁波现有纯租赁写字楼分析,第三章,宁波现有纯租赁模式写字楼情况,项目位置:江东北路221号占地面积：43999平方米 地上建筑面积：10万平方米 开发商：宁报集团 交付时间：2010年6月份交付,宁波书城,宁波书城是纯租赁写字楼，面积685起，租金约为22.3元/.天。现在正在全面招租中。,小结：宁波书城地段优势明显，紧依甬江江景资源丰富，租金2-2.3元/.天；和邦大厦是宁波较早的纯租赁写字楼，实现了拎包办公的需求，市场热捧不断；尽管以上也是

13、纯租赁写字楼，但因为已租满，或物业费过高或租赁面积要求过大（如书城，泰富）或有进入门槛，必然导致客群的不同。所以，总的来看，现有纯租赁写字楼对本项目影响不大。,新交付纯租赁写字楼,项目位置：江东 民安路与江东北路交叉口 占地面积:8.54万平方米 总建筑面积:33.86万平方米开盘时间:预计2011年10月 入住时间:预计2011年10月 物业公司:亚太物业 物业费用:9.0元/平方米月 绿化率:20%容积率:2.70停车位：地上50个，地下2291个,和丰创意广场,鼓励政策：（一）对地方贡献的奖励政策1、对特别鼓励类企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的85%给予奖励，行业内龙头企业给予前三

14、年100%、后两年85%的奖励；2、对鼓励类创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的75%给予补助，行业内龙头企业给予前三年90%、后两年75%的奖励；3、对一般创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的45%给予补助，行业内龙头企业给予前三年60%、后两年45%的奖励；（二）房租优惠政策4、对特别鼓励类企业，第一年减免房租的100%，第二年减免房租的80%，第三年减免房租的60%；5、对鼓励类创意企业，第一年减免房租的80%，第二年减免房租的60%，第三年减免房租的40%；6、对一般创意企业，第一年减免房租的60%，第二年减免房租的40%，第三年减免房租的20%；,宁波国际金融中心,项目位

15、置:江东 世纪大道北段1228号建筑面积:55万平方米 开盘时间:2010-01-25 入住时间:2010-12-30 容 积 率:6.50 绿 化 率:60%物业公司:仲量联行物业管理有限公司 物 业 费:10.8元/平方米月 开 发 商:宁波东部新城开发投资有限公司,鼓励政策：（一）对市外入驻的金融机构法人总部按其注册资本4%比例给予一次性奖励；原在市内入驻并增加注册资本的，对增资部分按4%比例给予一次性奖励。单家机构奖励总额不超过1000万元人民币。（二）入驻的金融机构总部或地区总部按房产开发决算成本价向东投公司购买，并可享受契税税款50%的地方贴费；租赁自用办公用房的，3年内按其房屋租

16、金的30%给予补贴。（三）对创业投资、风险投资、保险经纪等提供金融服务的金融配套服务机构购买自用办公用房，经批准可享受每平方米1000元的补贴；租赁自用办公用房的，可按上款标准的50%享受3年租金补贴。（四）入驻的金融机构和金融配套服务机构，自开业之日起，2年内对其所缴营业税、企业所得税地方留成部分给予50%补贴，第3年至第5年按30%比例给予补贴。（五）入驻的金融机构总部、地区总部副职以上的高管人员，按其缴纳的个人所得税地方留成部分的50%予以奖励，用于购房补贴，期限不超过5年。（六）入驻的金融服务中心的金融机构总部副职待遇以上、地区总部正职待遇的高管人员，5年内按每人每月1000元的标准给

17、予住房补贴。,小结：和丰创意广场和宁波国际金融中心是政府投资开发的项目，对特定行业有较大的优惠，但同时又具有较高的门槛，对本项目不形成竞争；滨江国际广场和迪趣大厦都处在交付阶段，有一定体量的写字楼将投放租赁市场，将对本项目形成一定的竞争关系。,总结2011年交付的6座纯租赁写字楼从区位分析，分别坐落在宁波各个主要的区域。江东区的写字楼有3座，可租赁面积约192000平方；海曙区1座，可租赁面积约15000平方；其次是高新区和鄞州区分别有1座纯租赁写字楼，可租赁面积分别为20000和11000平方。从租金分析，目前市场上写字楼的租金区间在1.33.0元之间，鄞州区、高新区的租金因为区位原因明显低

18、于其它区域,总结从竞争分析看，南部商务区在集群效应上要优于本案，面市时间、租金和物业费等与本案类似，是本案的主要竞争对手打造产品独特的差异性的品牌形象能为本案加分不少。科技园区如研发园、95国际、万特商务中心等会分流本案一些客户，价格杠杠与优秀的物业是重要的取胜之道。三江口、江东区的写字楼尽管区位优于本案，但少有纯租赁项目，且出租率较高，或者档次、管理不够，让本案有更多的让客户重选办公楼的机会。,项目价值分析,第四章,本案所采取的纯租赁模式是世界高端商务的主流，世界上高端的写字楼基本上都是以纯租赁模式存在。本案只租不售的发展模式优势非常明显。,运营优势,纯租赁写字楼 对接世界商务,区位优势,大

19、东城门户 高新区核心,本案,本案位于江南路与杨木碶路交叉处属高新区核心区域，与东部新城相邻、汇聚众多世界级资源、多元化立体交通网络、区域内以研发园、科贸中心、微软大楼为代表的写字楼群集群效应已经显现。,高新区,东部新城,景观优势,绿色生态 告别黑白办公时代,本案设置奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台之外，南向空间还能观赏到江南一品小区内部的优美景观。,产品优势,挑高空中露台、阳台，营造优美休闲空间,本案奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台，产品设计优势明显，入驻的企业职员在忙碌的工作期间充分享受到自然的惬意。,装修优势,高标准精装 匹配国际商务,室内矿棉板吊顶，配置隔栅灯，铺设网络架空地板，网络

20、电源预埋到户，中央空调分户计量，无框不锈钢玻璃门，精装修标准交付让客户真正体会到省时、省力又省心；,宁兴品牌，中国开发500强,宁兴控股的宁盛置业有限公司，具有国家二级房产开发企业资质，拥有4家控股房产公司，总开发面积已逾100万平方米，中国开发企业500强，已树立良好的品牌优势。,品牌优势,本案SWOT分析,S,SWOT,W,0,T,劣势(weakness),机会(opportunity),威胁(threat),优势(strength),1、项目位于高新区核心区，地段优越；2、项目只租不售，运营模式优势明显；3、生态环境佳，办公环境优美；4、项目带有挑高空中露台、阳台，产品优势明显；5、中国

21、开发500强，品牌价值高；6、项目高标准精装修，企业可直接入驻。,1、项目得房率较低，写字楼通常得房率约70%，本项目得房率66%；,1、交付写字楼对外招租及纯租赁写字楼体量较大，竞争较激烈。,1、高新区首座纯租赁写字楼，填补区域内的空白；2、优惠的税收政策吸引区外企业争相入驻。,项目客群定位,第五章,客群定位,宁波作为一个港口城市，金融、物流、船务、贸易已成为宁波市主导产业，高新区内进驻的企业主要以贸易和高科技类型为主、以金融、物流业为辅。东部新城将集聚全球金融、物流行业巨头。,因此，本案的客群定位主要为：贸易、金融、高科技类型的企业,客户群分类：,对于纯租赁的写字楼，我们的客群可谓足够广泛

22、，但是就其出发点分类，一共可以分为以下几种：1、资金流较紧张型，无须太多投入，直接入驻。2、业务分布较广型，根据业务侧重点可随时更换办公区域3、外来企业，国外企业无法拥有国内物业4、其他与高新区其他核心企业配套企业,资金流较紧张型,不希望将几百万、上千万元资金投入固定资产，而将其运转起来，用以制造更多财富。但是，由于企业发展需要，也渴望入驻一个档次感强、相关行业齐聚的写字楼。,业务广泛型,由于业务区域较广，在不同时期，各项业务的侧重点不同，因此随时可能更换办公环境以达到最佳的办公效率。此类企业，流动性较大，所以对纯租赁写字楼需求较强。,外来需求型,随着宁波的快速发展，越来越多的跨国企业在宁波设

23、置办事处、分公司。由于受限于国外总部支配，未必需要在中国境内购买物业，而且相关的物权法也限制了这部分国际企业的购买权力。租赁，便成为他们的第一选择。,相关追随型企业,各行各业都具备极强的关联性。随着高新区、东部新城大量写字楼的交付使用、集群效应显现。必然吸引大量与这些即将入驻企业相关行业的企业。这类企业，资金实力相对较弱，但与大牌企业的业务发展息息相关，因此，他们也有着很强的入驻需求。租赁，也就成为他们不二的选择。,第六章,项目租金定价及物业管理费建议,高新区,鄞州南部商务区,海曙西,三江口商务区,区域较为成熟、性价比较高典型项目：丽园尚都、科创大厦租金：1.5-2.0元/.天,依托高新区产业

24、基础和政策优势典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦租金：1.01.5元/.天,区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/.天,快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/.天,东部新城区域,区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/.天,各板块租金图,江东区,区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/.天,宁波各区块字楼整体平均租金约为：三 江 口 商 务区：2.5元/.天高 新 区：1.3

25、元/.天东 部 新 城：1.8元/.天江 东 区：2.0元/.天南部商务区一期：1.5元/.天,各板块租金梳理,价格构成分析,各区写字楼租金价格的依据 同类区域、同等品质权重对比,本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本案运营模式制定价格。建议本案定价：1.50元/平方/天,高新区,鄞州南部商务区,海曙西,三江口商务区,区域较为成熟、性价比较高典型项目：丽园尚都、科创大厦物业管理费：3-8.8元/.月,依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心 宁波研发园、绿园大厦物业管理费：3-4.5元/.月,区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒

26、隆中心、万豪中心、中信银行大厦物业管理费：3-10.8元/.月,快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦物业管理费：4-6元/.月,东部新城区域,区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心物业管理费：2.5-9元/.月,各板块物业管理费图,江东区,区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦物业管理费：3.8-10.8元/.月,宁波各区块字楼整体平均物业管理费约为：三 江口 商 务区：6.0元/.月高 新 区：3.5元/.月东 部 新 城：5.5元/.月海 曙 区：4.5元/.月江 东 区：6.0元/.月南部商务区一期：5.0元/.

27、月,各板块物业管理费梳理,结合宁波写字楼市场各板块现在的物业管理费，建议本项目物业管理费控制在4-6元/.月之间。,产品建议,第七章,在可能的情况下建议本项目的员工餐厅对写字楼业主开放，解决用餐之忧；,硬件建议一：,硬件建议二：,建议在写字楼户外统一安装大型广告位，以供入住企业使用（使用广告位要求由甲方制定）；,硬件建议三：,建议在奇数层的的朝南阳台设置景观绿化，休闲座椅，放松心情，打破传统写字楼的沟通障碍,软件建议一,建议去掉现有13、14层数字，可用12A,12B代替；向高新区管委会申请“一楼一策”，吸引优质企业进驻；,建议：甲方选聘全球五大行：第一太平戴维斯、仲量行、戴德梁行、高力国际及

28、CBRE直接进驻管理或只做物业顾问，甲方自己管理。此外也可选择本土品牌：绿城等物业公司进驻管理。,软件建议二,CBRE（世邦魏理仕）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2007年的营业额计算)。CBRE物管顾问有两种形式1、费用3万一年，基本什么都不管，只是借个名义。2、薪酬制：所有人员费用由甲方承担，人员由CBRE提供，另外甲方每年另行支付CBRE物管费用1030万,企划篇,我们的目标：,打造大东城独具特色的写字楼引领一种全新的国际商务模式,第一部分 我们项目有什么第二部分 消费者需要什么第三部分 我们说什么第四部分 我们怎么说或做,策略思

29、路,我们项目有什么,第一章,项目核心价值,品牌价值+区域价值+产品价值,宁兴大厦,三大价值,【核心优势】高新区核心区域发展前景,宁兴大厦,项目核心价值,【基础优势】坐拥东城门户依托东部新城高端配套,【差异优势】纯租赁+绿色生态商务,小结,大东城门户地位+高新区核心之上的“纯租赁生态商务平台”,客户需要什么,第二章,客户描述：处于上升期的中小企业,他们处于企业发展的上升通道，随着企业实力快速的增加，他们目前所在的办公场所将不能满足他们的需求，他们希望找到一个能匹配他们自身实力的高性价比写字楼、既有合适的租金、又有不错的商务平台。,客户描述：国内、国际企业总部,他们未必是宁波本土企业，但是在国内乃

30、至国际属于知名的企业，他们并不打算在宁波置业，他们需要的是一处符合他们身份和需求的写字楼作为区域总部，本案的纯租赁项目十分符合他们的要求。,他们的共同需求,在宁波未来发展的方向上寻找一个符合自我身份的与国际商业潮流接轨的商务平台。,而这正是,宁兴大厦,宁兴大厦能给他们带来的是,区域认同：东城门户，宁波未来的发展方向,价值认同：在宁兴大厦，轻松享受国际品质办公,需求认同：精装修，一切效率化,精神认同：生态办公，缓解工作的压力,我们说什么,第三章,有时候，说什么怎么说，比做更重要，特别是对于千篇一律的写字楼项目，5A或6A或甲级写字楼占据了大多数的报纸版面，让我们看不到最有价值的闪光点，独特性，差

31、异化，我们一直在寻找的USP，建立与众不同的品牌高度和形象，或许从以下关键词可以得到启发.,关键词,高新区 纯租赁 生态商务,国家级 高新产业富人区 东城门户,国际商务潮流所在,绿色生态办公告别黑白商务时代,国家高新区纯租赁总部级生态商务体,形象定位,传播语,再见！黑白办公时代,备选,世界触手可及,再见，是为了新的开始再见，是为了对传统的告别再见，是彰显具有新思维的企业家对企业发展的思考，是对员工的一份人文关怀再见，是青年才俊传达对快乐工作，享受工作的精神主张再见，是企业中坚对张弛有度的工作方式的追捧再见是为了和谐、进取、积极向上,传播语内涵及延展,品牌,宁兴大厦,项目定位,东城门户纯租赁生态

32、聚合体,品牌调性,生态，精致，考究,品牌诉求,再见！黑白商办公代,策略定位,宁兴大厦VI体系,备选LOGO,备选LOGO,我们怎么说或做,第四章,总体营销思考,必须首先建立起独特的项目品牌形象高度我司认为，不做前期形象推广及高度的塑造，凭我司力量同样可以达到去化目的，但无法形成竞争区隔，打造市场标签，进而为项目的价格最大化奠定基础。在渠道上，资源、门店、人脉是我司的三张王牌优势。减少通路，直达目标群是我们考虑媒体的主要原则。针对性的事件营销活动能产生事半功倍的效果。,入市最佳时机,租赁市场传统意义上的旺季：3月9月 淡季：11月2月鉴于租赁市场淡旺季之分，结合本案交付的时间约为2011年11月

33、 建议：本案可在2011年9月安排租赁中心就位，人员进场，进行客户前期积累，有效的把握一年之中最后的旺季时期。,第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段,人际传播内部客户积累,楼体包装内部客户积累,广告铺垫前期蓄水期,广告强化客户筛选、确定,现场营销实现出租率,三大攻击波撬动甬城写字楼租赁市场,推广策略,本项目作为纯租赁项目，推广上不太可能与一般销售项目推广一样全方位铺开，大面积撒网，全城轰炸。而是应该做到精准打击、适当利用户外、报纸等媒体对项目进行包装和推广，辅助租赁人员的工作开展。同时要善于利用江南一品之前所积累的良好口碑传播。利用宁兴集团入驻节点进行新闻公关。,第一波：渠道攻击

34、户外+报纸为主 网络、短信等为辅,户外投放系列1,合润建议：选择江南路、通途路、体育馆区域两选择1-2块高炮户外，树立项目形象、截流区域客户，同时可以保持项目长时间关注度。,户外示意：通途路中兴北路路口,户外投放系列2,户外示意：通途路中兴北路路口,阵地营销,户外建议：利用项目自身十字金街优势，制作户外广告，在扩大项目知名度的同时节省营销成本，一举两得。,报纸投放,鉴于项目是纯租赁项目，报纸使用更多承担建立项目形象及传递租赁信息，频次不会太密集。根据以往写字楼操盘经验，我们建议适量选择宁波晚报、东南商报为主要宣传阵地，版面除前期和重大事件之外，更多以小版面为主。,网络媒体选择建议：东方热线和5

35、8同城网，根据合润经验，这两个网站在写字楼租赁方面的效果好于搜房等地产网站。,辅助媒体-网络广告,58同城网示意,辅助媒体-短信广告,相较于其他媒体，短信无疑是性交比较高的媒体选择，可以利用短信在租赁开始及旺季配合其他媒体进行立体式宣传。重点发送区域：以东部新城、高新区区域为核心范围，兼顾镇海、北仑区域，其他区域为补充。,宁兴大厦，东城门户纯租赁生态商务聚合体，以国际商务标准礼遇世界商业豪强，现正火热招租进行中,示例：,精准定位的渠道攻击1、与关系较好的银行合作，向其VIP客户发放资料；2、同时，银行的VIP通道设置资料展架；3、在目标客户所在写字楼大堂设置资料展架。4、南都楼市专刊，进入指定

36、各写字楼,第二波：现场攻击,眼见为实的震撼,眼见为实，震撼才是硬道理。本案的国际商务气质有必要让所有目标客群所感知。让客户真正感受到国际品质的办公内涵，并形成口碑，让口碑成为我们最佳的租赁人员。,1、接待中心精心包装2、空中花园情景体现，体验营销，以景动人3、如有大客户成交，则大力宣传该单位的入驻,制作精美的香水楼书、折页，衬托项目档次,第三波：创意营销,实用、创新、吻合目标群心态的小礼品、（以下礼品可选2-3种）,车载MP3,车载香水,健康烟斗烟盒,无线鼠标、垫,开过光的汽车挂件（普陀或天童方丈开光）,高档或创意类笔筒,名片盒,第四波：事件营销,结合政府对高新区、东部新城政府的推广组织营销活

37、动,1、尽量抓住具有新闻价值的活动，伺机推广本项目。比如市、区领导对本项目的考察，伺机举办相应的营销活动。2、借宁兴集团入驻之际举办隆重典礼，结合广告、新闻宣传。3、邀请大型客户参观项目样板区。4、利用江南一品高端社区现有资源。,宁兴集团进驻典礼,活动1：,宁兴大厦样板区开放,活动2：,江南一品高端业主公关,宁兴大厦江南一品VIP业主推荐会,江南一品作为富人社区、其中必然有大量的私企业主、公司高层等人群，而我们正握有他们的信息资料，这部分潜在客户是我们需要抓住的。,活动3：,写字楼、商业篇,写字楼,我们一改传统的营销模式 推崇,资源营销,专业营销,情报营销,一积累专业营销 二分享资源营销 三听

38、情报营销,专业营销在于积累,从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华联写字楼”到江东区核心地“利时大厦”、“彩江大厦”、“开封大厦”到鄞州区的“麒麟大厦”、“博纳国际”、“十六城联邦”，直到今天的银泰国际、泰富广场。我司在宁波商业地产的道路上一路走来，成功的为宁波市商业地产项目打造了一批专业的地产精英团队。我们付出的是心血、洒下的是汗水、积累的是经验、收获的是财富。十年磨一剑、凝练终非常,共同分享资源营销的喜悦,读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。我们的客户资源在哪里？我们如何积累资源呢？,以下是我们的客户部分资源,我们已成功的建立写字楼客户资源库，拥有宁波市70座写字楼的1759

39、组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料；其中：宁波百强企业（服务业、制造业）：206 家 物流船务行业：97家 金融保险行业：86家 贸易行业：675家 未进驻宁波的外资企业：112家,眼见为实 我们签约的国内外知名企业鉴赏,我们签约的世界500强租赁客户,我们签约的全球知名跨国企业租赁客户,我们签约的中国500强企业租赁客户,我们签约的中国知名金融企业租赁客户,我们签约的中国知名企业租赁客户,我们签约的政府机关租赁客户,我们如何积累客户资源,不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册、变更等衍生服务。因此我们在

40、项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有终点,我们的原则,坚持与客户走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认。用PPT形式制作项目方案供客户参考、上报。我们与客户间不会产生反复的变化。坚持与客户走相容原则，坚持双方平等互利，建立友谊的合作方式。,我们充分具备与高端企业谈判的优势,听“情报营销”,所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商

41、格局。,我们的目标,预计三年租金回收,第一年租金754万元,第二年租金844万元,第三年租金928万元,预计三年可回收租金：2448万元。保证金140万元长期作为甲方流动资金。,写字楼招商具体策略篇,产品去化分析产品推盘策略具体操作细则签约条件,本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙 头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知 名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良 好的基础。,产品去化分析,产品去化分析,本案共分3期推出房源；楼层以高、中、低三个区域划分；每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源；原则上，偶数层西边以半层出租为主，1011层作 为机动层，1216层以整层客户为主；整层

42、客户占50%，半层客户占30%，散户占20%；,产品推盘策略,第一期房源,第二期房源,产品推盘策略,第三期房源,产品推盘策略,整层以东、西面去化,具体操作策略,付款方式：押3付1、押3付3、押3付6、押2付2、押2付3、押2付6等付款方式供不同客户选择；建议：押3或押2的付款方式，更有利于保证甲方的利益；租赁整层以上客户，保持3年内租金不变；租金递增方式原则上每两年递增4-5%；租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优惠；前期招商客户给予租金、装修期的优惠；,签约条件,住宅、写字楼租赁依据“建设部第42号令和 浙江省房屋租赁管理条例规定，甲方取得房屋 所有权证或合法的权属证明后可签

43、定租赁合同；因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正 式租赁合同的时间将在2011年12月份以后；租赁合同建议采用“宁波市存量房屋租赁中介合同”统一格式的文本；,商业部分,项目商业整体定位,项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初级起步阶段，且项目的商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。,根据以上实际情况，本项目商业整体定位为：,宁波首席社区MALL！,公司招商部分业态定位,1,本次项目定位针对项目商业单元中本公司负责的两个独立单元。单元一：面积：2800 m2楼层：1-2层（独栋）单元二：面积：6000 m2楼层：1

44、-4层（独栋）,2,公司招商部分业态定位,单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及周边社区居住人群，完善社区配套功能。,单元二的健身休闲会所由四个版块组成：健身、咖啡、足浴休闲、SPA会所。单元定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。,3F,2F,1F,2F,2F顶,1F,项目商业部分业态布局,超市,超市,网球场,单元一,单元二,咖啡会所,健身中心,通道,健身中心,通道,足浴会所,4F,美容SPA会所,通道,通道,项目商业部分租金定位,通过与周边项目的权重对比得出：（单元1）一层租金：1.5元/天（单元2）一层租金：1.0元/天,根据市场常规测定，二层商铺租赁价格为一层的60%，三层商铺租赁价格

45、为一层的40%，四层商铺租赁价格为一层的30%，测算得出：,一层租金测算表：,项目商业部分建议,广告位举例：,商家品牌指示系统,由于项目商业部分属于内街区域，故对外的品牌展示需求强于一般商铺，在招商初期就需要对其品牌展示区域做一定的规划，利于提高商家进驻积极性。其中项目西、北两个主要入口特别需要进行有序的规划。,内部广告位,项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公人群，但目前以上人群的入驻率较低，无法达到理想的消费客流量，故在前期给予1年半的免租期（预计项目入住率将在1年半后达到成熟稳定）,由于网球场位于超市规划部分，无法被超市所利于，故可纳入健身中心经营区域，免费提供使用，但需

46、由对方负责保养维护，可收取适当的维保金保证球场的正常运作。,单元商家推荐,合作条件,1、代理周期为12个月，代理佣金按1个月租金计算，乙方按月向甲方结算佣金。2、为鼓励乙方引进整层客户，对于写字楼、商业租赁整层面积成交的客户，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。对于租赁二层以上（含二层）成交的客户，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.5个月的月租金作为给乙方的奖励。3、乙方提前完成甲方的招商指标，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。,4、乙方为甲方提供项目整体策划、推广，项目所产生的广告费用由甲方承担，甲方支付乙方推广策划费用共20万。5、甲方与客户签订正式租赁合同并收到首期租金，交付房屋后乙方即按约定收取可结算佣金的70%，其余30%部分在阶段租赁指标完成次月支付。6、代理期限：房屋取得产权证明或租赁许可证后12个月内。7、办公费用：甲方提供招商办公场地，水、电、等装修费用由甲方支付，招商人员工资奖金及工作人员相关费用由乙方承担。,部分写字楼作品,THANKS,我们愿以自身的专业与经验，与贵公司携手合作，共同实现项目的成功而努力。,