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1、投资开发可行性报告,瑞安玉海文化游览区地块,二九年六月,战略思考点,宏观调控对瑞安市场的影响，把握市场投资机会；如何寻找瑞安城市商业空白点，使项目成为瑞安城市商业的新亮点；如何进行商业定位，运用最佳的商业运作模式，推动项目商业开发价值最大化；投资玉海楼项目风险是否可控，如何规避风险，为投资商创造更大的利益空间；,1,目 录,第一部分 瑞安市宏观市场研究分析第二部分 瑞安市商业市场研究分析第三部分 项目宗地研究分析第四部分 项目商业定位及建议第五部分 项目运营成本及价值分析第六部分 投资可行性判断,2,第一部分瑞安市宏观市场研究分析,3,地理位置 瑞安市位于浙江省东南沿海，北邻温州，总面积140
2、1.92平方公里。人口状况 2008年末全市总人口117.52万人。男女性别比为107:100。人口自然增长率为10.4，瑞安人口流动相当频繁，外来人口约有30万。经济概况 全市GDP增长态势良好，瑞安是“温州模式”的主要发祥地，中国百强县（市）之一，2008年排名在21位。经济总量持续较快增长，全年实现生产总值 368.16亿元，比上年增长7.8%。近几年一直保持稳定增长的态势。产业结构不断优化，第三产业呈不断上升趋势，2008年瑞安经济总量中，第一产业值12.06亿元，增长3.3%；第二产业值195.22亿元，增长5.2%；第三产业值160.88亿元，增长11.6%。人均生产总值31525
3、元（按户籍人口口径计算）。,城市基本概况,4,固定资产投资稳步增长 2008年完成全社会固定资产投资额86.79亿元，比上年增长10.2%，固定资产投入趋于继续优化，呈稳步增长趋势。城乡居民生活水平和质量继续提高 2008年城镇居民人均可支配收入25949元，比上年增长10.5%，农村居民人均纯收入10332元，比上年增长9.5%。政府不断投入旅游产业 2008年全年投入1500万元资金建设40多个旅游景区（点），旅游资源得到整合提升，吃、住、行、游、购、娱六要素日臻完善，全年旅游总收入18.27亿元，比上年增长17.5%，接待国内游客270.90万人次，增长17.5%；接待入境旅游者5.34
4、万人次，增长9.6%。,5,居民消费基本情况,6,居民可支配支出呈逐年递增 2008年我市城镇居民人均消费支出18740元，同比增长19.7%，占家庭总支出的76.3%，比去年上升1.5个百分点。,食品、服务类消费占比不断提升 城镇居民的饮食消费讲究特色、时尚、健康。2008年我市城镇居民人均食品支出7338元，比上年增长23.5%。人均服务性支出5042元，同比增长10.7%，占人均消费支出的26.9%。,瑞安市城市战略规划,发展定位 温州大都市区的南翼中心城市、具有山水特色的历史文化名城，宜居的滨海工贸城市。市域总体空间发展策略 东、北部提升拓展、中部新兴崛起、西部生态保留和海域适度开发。
5、,7,北进,老城区,东扩,南移,未来城市商圈演变图,本案,目前核心商业区,未来核心商业区,8,瑞安市房地产市场分析,瑞安土地资源不足，出让数量递减 随着城市规模不断扩大，大量土地被用于房地产项目和基础设施的建设开发。目前，城区除了南向还有部分可开发的土地之外，其它东、西、北基本已很少有建房用地。纵观几年来瑞安的土地出让量，以2003年为分水岭，2003年前出让土地以逐年递增，2003年后的土地出让相对比较平稳但整体趋于递减状态。房地产投资 2008年房地产开发投资约在21.66 亿元，比上年增长 37.3%。房地产销售市场疲软，居民购房观望气氛浓厚。商品房销售面积 13.89 万平方米，比上年
6、下降 52.8%。中心区商铺售价一般都在30000-50000之间徘徊，部份房价略有下跌。有效供需矛盾增大 目前，瑞安大部分开发商推出的商业楼盘都大同小异，没有太多的附加值和特色卖点，缺少专业的商业地产团队运作，房产增值空间得不到提升，空置日趋增多。随着瑞安市民生活水平不断提高，中小投资客会逐渐增多，随着城市交通状况在不断的改善，同时也吸纳更多的外来中小投资商，对专业且具投资潜力之商业地产需求也日益增大。,9,第二部分瑞安市商业市场研究分析,10,瑞安商业街道调研,11,12,13,商业街道照片,14,瑞安主力商家调研,15,主力商家照片,NO1：开泰百货,NO2：时代购物中心,NO3：瑞安商
7、城,NO4：大润发超市,（1）虹桥路是瑞安市区的商业中心，具有较长的历史渊源，由于地处老城区，购物环境、交通和配套服务能力均存在明显不足；（2）万松西路、虹桥北路以及滨江大道已形成餐饮美食、休闲娱乐、酒吧等专业餐饮街区，在瑞安市区有一定的影响力；（3）瑞安市业态丰富，商业前景、消费需求呈现旺盛态势，节假日趋于明显；（4）居民生活方式单一餐饮、休闲、娱乐行业日益火爆；（5）随着城市规划与发展，新城区商业功能日趋完善，但仍需时间验证。,小结：,16,第三部分项目基地研究分析,17,项目概况,项目位于公园路重点保护区的东北侧，跨护城河与虹桥路相连，北接万松西路，南临公园路，西临大沙堤。项目是旧城区古
8、建筑保存最多的地区，周边有全国文保单位玉海楼和利济学堂，有市级文保单位林庆云宅、李维樾宅、胡超群宅以及宗教建筑关帝庙、教会聚会点等，具有较高艺术价值和历史价值，充分体现瑞面深厚的文化底蕴。项目东、北侧均为河流，项目南边与已建玉海楼保护规划，湖滨公园与后垟河绿化带自然连接，西边与心兰苑规划紧密相连。项目虽处于市中心，但地块周边物理屏障较多（河道与古宅等），不利于项目人流与交通流的便利性规划与通达。各项目指标（右图）：,18,项目宗地SWOT分析,19,第四部分项目商业定位及建议,20,主题定位,（1）主题是项目商业经营的灵魂，体现项目的特色和个性，增强项目的市场核心 竞争力（2）发挥项目优势，避
9、开项目劣势，把握项目机会，规避项目威胁（3）指导项目的发展的方向，令项目的后期开发井然有序,定位目的,定位建议,（1）项目需要崭新的经营模式来吸引经营者和投资者，并赢得政府强有力支持（2）项目必须结合周边物理环境，突出其休闲、文化特色，以此吸引目标客源（3）强化项目规划效应，并体现商业物业的发展潜力，增强其竞争力,（1）滨江公园、玉海广场是瑞安少见的市区街心双公园，玉海楼历史文化与餐饮 文化有效结合，成为瑞安市又一亮点（2）项目处于瑞安市餐饮消费中心地，项目定位餐饮休闲文化公园，可加强该区域餐饮、休闲业的主导地位（3）目前整个瑞安市的主题文化商业较为分散，没有形成系统化、规模化，同时 也无明显
10、的主题和特色。因此本项目定位将是瑞安商业商业发展的新突破,定位市场基础,21,“瑞安首席餐饮文化公园”“玉海溪下风情街”&“玉海食尚”,项目主题与定位案名,（1）在这种“商业改变生活方式”的时代，人们更需要一种“享受自然、品味生活”的消费环境和场所。（2）结合规划设计和功能区分的特点，进行景观设计，因地制宜设置石雕小品进行造景，体现瑞安市的文化特色和文化底蕴。（3）整个项目突出“以景带商、以文带商”的商业运作模式，是具备形成极强商圈辐射力的先进城市综合商业体。（4）同时提出打造瑞安首席景观餐饮的概念，有效与“文化公园”概念互动。（5）在整个步行街及广场设计瑞安的一些当地文化景观的微缩景点，既有
11、观赏性，也赋予项目浓烈的文化色彩。,22,“餐饮文化公园”的支撑点,1购物元素定位 作为周边居民的购物配套，主要用于满足整个玉海楼周边居民的日常生活。经营业态以：生活超市、品牌专营店、地方特产等。2 饮食元素定位 打造整个瑞安区域的“景观餐饮文化”街区，同时在其主题性和餐饮风格上体现“特色”。经营业态以：特色食街、咖啡馆、茶楼、西餐厅、吧区、蛋糕店、西点屋等。3 休闲娱乐元素定位 体现作为整个休闲商业公园的有机组合，主导“体验式”的娱乐方式，让消费者充分参与并享受其中快乐。经营业态：康乐中心、KTV、演艺吧、书吧、SPA、陶艺吧、等。,各功能区的规划布局,定位主题元素,23,规划布局,功能规划
12、占比,功能分区示意图,24,目标消费群定位,项目目标投资客户与招商客户定位,1、目标商铺投资客户群细分（1）餐饮和休闲娱乐业的老板，通过购买商铺后自己经营（2）瑞安、平阳、苍南区域的私企老板（3）温州投资客（4）通过浙江的民间行业协会宣传，吸引更多的（随机）投资客商2、目标招商客户细分（1）温州区域特色和知名度高的餐饮和娱乐行业品牌商家（2）杭州、温州、宁波的特色休闲商业品牌经营商，并具有良好的经营思路和经营实力,1、主力目标消费群（1）瑞安区域追求特色、个性、时尚的年轻消费群体（2）商务人士（包括外来经商人员）、公务员等职业较为明显的人群2、辅助性目标消费群（1）在项目的经营体现特色和主题后
13、，同时结合瑞安的旅游资源，能有效吸引到 瑞安旅游的消费群体；（2）在项目招商和销售宣传对瑞安县市形成强势影响后，周边县市、乡镇人士也将成为其娱乐、休闲商业的辅助消费群3、消费群体的年龄结构定位 定位在2245周岁的年龄段，主要从项目的实际经营需要以及该年龄段的消费实力和消费观念、消费意识、消费潜力评估确认，该年龄段是目标消费市场的主力军,客群定位,25,项目定位论证,市场容量分析论证,项目物业条件论证,（1）因为项目的物业周边物理环境以及物业本身的条件决定了其项目的定位。（2）经过项目设计规划方案讨论（设计方案不可调整）并结合商业业态对物业要求的情况，发现该项目的物业条件基本上是不能满足做购物
14、类型为主的商业业态。,（1）餐饮市场容量分析 瑞安本来就以风味小吃驰名且历史悠久，种类繁多，风味独特，发展潜力非常巨大。2007年市区餐饮零售总额达13.71亿元，市区人均餐饮消费额达到4423元，并且随着人们收入和人口的增加，餐饮消费将快速增长。（2）休闲娱乐市场容量分析 2008年政府统计数据显示，市区文化娱乐服务行业人均达到813元，总消费金额预计将超过2.5亿元（评估认为：实际消费数据将远远大于统计数据），消费空间巨大，只要突出特色，能形成整体休闲商业的规模和系统优势，其市场容量还将急速增加。,26,第五部分项目运营成本及价值分析,27,一、项目目标租金定位建议（不考虑优惠的租金）,租
15、金收益计划,28,注：1、租金定位参考瑞安市场平均租金价格 2、表中租金收益含安置店面的租金收益,静态投资估算,29,二、项目地块经济指标测算表（静态投入）,三、项目基本运营费用,动态投资估算,30,四、项目租售比分析,1、投资回报率（3-4）%,项目商业价值分析,31,2、投资回报率5%,32,注：1、该计算方法属理性计算方式：以周边市场租金价格为基础，按瑞安市商铺投资回报率（3-5）%计算销售价值。2、表中销售收益含安置店面的销售收益静态评估分析：该项目价值在3.4-5.5亿元（回报率（3-5）%销售收益的平均值）,五、项目总体投资收益分析,投资收益分析,33,以起始拍卖价格10121万元
16、为依据，经济指标测算总和16275万元为参照，项目商业运作费用4520万元，扣除税费5529万元，考虑资金金融成本4395万元整体的利润为13611万元，利润率为23.7.,六、收益保障,从整个商业地产的发展趋势来看，市场机制的自发调节作用，随着行业的洗牌、资源的整合以及流程和模式的规范化，逐渐推荐产业回归理性。而三角洲地产通过多年的实战历练与资源的积累，以专业力量为主，整合各方资源，规范运作流程为各类项目提供了“模组式”方案。（1）对症下药 商业地产项目运营从来就没有统一的规律，影响商业地产项目价值有诸多的主客观因素。客观方面项目区位条件、城市宏观经济环境、商业格局、区域商业能级、消费文化、
17、项目规模、项目能级，主观方面项目定位、资源储备、专业能力等方面也将对商业地产运营产生深远影响。对此，三角洲地产将会综合考虑各个主客观因素，对症下药，项目提供定向的解决方案。（2）全程操控 三角洲地产操盘项目主张全程操控，从规划定位开始进行明细化组合安排，在项目建设之前已经可以提前确定进驻商家、租金水平。甚至根据专业工具判断商家的经营绩效，乃至开发机构的财务分析。通过全程统筹与专业操控实现项目运营绩效的可预见性、可操控性。,收益保障,34,（3）销售解决 对于销售型商业地产项目，采用终端价值实现反推，以确保投资商价值实现。,自营则提供全方位商业营运管理、营销策划、形象设计支持，提升商家开店成功率
18、与经营实绩加盟则为业主提供符合规划业态的实力与潜力型商家，并协助业主进行商务谈判、开业筹备、商业管理等各项工作招商业主招入符合业态标准的实力商家，并直接签署长期合作协议，为业主争取最高租金水平，保证业主回报最大化,35,（4）招商解决 三角洲地产根据不同商业项目的自身条件，结合厂商资料库对目标客层、适合商圈、搭配业态及品牌、可接受位置、物业要求的国内具体要求，为不同项目定制不同的业态组合。整合商家资源组成“商家联盟”，实现组团式采购，一次性解决商业地产项目的招商问题。到目前为止，三角洲地产已经为不同的类型区域、不同的商业建物、不同的全景定位、不同的目标客群、不同的主力商家、项目所处现状，以及不
19、同物业类型制定了不同组合的“商家联盟”解决方案。通过“模组式”的招商模式，不仅提供了资源的支持，节约运作时间，同时也提供了专业力量的保障。（5）专业护航 三角洲地产所提供的以上解决之道，是建立在三角洲地产高度专业素养的基础上。多元专业的人力资源储备以及丰富的专业实战背景，为商业地产运作全程价值链，从调研、定位、招商、规划、设计、融资、管理提供了专业力量保证。三角洲运营团队由十数名境内外商界具有数十年商业管理经验的高层精英，各司其职，各有所长并都具备成功的操盘经历。其中一半以上来至大型商业知名企业，另外公司执行团队也在公司多元立体的培训下，具备高超的专业技能，与高度的责任感。（6）资源保障 充分
20、的资源储备，不仅是商业项目持续运营繁荣的保证，更能为商业地产项目的运作节约大量有形与无形成本，提高项目的可操控性与成功率。三角洲地产，在多年来的商业专业运营的过程中积累了商业地产运营的多维资源。商家方面汇集了近500商家资源库，涵盖多业态、多能级、境内外知名品牌商家以及其它二线品牌连锁品牌商家，;投资商方面三角洲地产依托其自身背景与境内外各大投资基金建立起长期的战略合作关系，并成功的为数十家商业地产项目解决投融资问题;社会关系方面，三角地产与温州政府机构、行业协会组织以及各类大众与专业媒体也保留着长期稳定的合作关系。,36,第六部分投资可行性判断,37,Yes 资本战略统筹+永续经营战略规划=投资收益实现,NO 短线资本运作=快速实现投资收益,项目评估结论及建议,38,
