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1、,2023/2/26,2,版权声明：本项目是山东黑马房地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,中海城渤海城邦2010年营销工作总结,2011年2月20日,一、2010年滨州房地产市场综述,1、2010年滨州房地产住宅新项目增加,2010年滨州市新增项目有田园牧歌、幸福景城、新湖玫瑰园、水岸绿城等项目。,2、较2009年相比楼盘开发规模和档次有较大提升,田园牧歌开启豪宅新时代，幸福景城、新湖玫瑰园等均为别墅项目，水岸旅程依托白鹭湖开发洋房、别墅、高层等多种建筑形态并存的高品质社区。,3、大盘竞争，小盘乘机借
2、机提价销售,诸如田园牧歌、幸福景城、新湖玫瑰园、水岸绿城等项目在比拼推广、提高项目知名度的同时，东区、新老城区结合部等多层住宅项目销售状况良好。,4、住宅销售先抑后扬，楼市看好初见曙光,5、价格走势平缓，全年小幅增长；区域价差明显，北部、东部较低,营销思路：推动进度、完善道具、强调产品营销活动：结合节点、适时推出、扩大项目知名度,二、2010年营销工作总结,1、2010年宣传推广回顾,1、形象定位：中海城40万平西班牙情景洋房2、产品诉求：庭院、退台、私家花园，紧紧围绕“低密度高绿化退台花园 洋房”展开3、广告推广：以洋房立面图为中心点，以项目标准色为基准，配合以“西 班牙元素及标语”，将项目
3、的风格和最具竞争力点直观展现。4、宣传通路：基本上以路牌和户外高炮为主，报广、短信配合阶段性活动营 销活动。5、销售推广：会员制认筹，首批150套房源，金卡认筹，认筹金1万元,2、2010年营销活动回顾,9月1822日,12月25日,活动内容,活动时间,中秋节金卡客户送月饼安抚金卡客户,金卡客户圣诞联谊,金卡认筹,6月6日,5月1日-2日,春季房展会惊艳亮相,10月29-31日,滨州第五届菊花展,12月29日,“中海城渤海城邦”杯滨州市直机关迎新年元旦文艺晚会,3、平面设计,路牌、候车厅设计色彩对比鲜明，抢眼，能瞬间吸引客户注意，主题突出，清晰的表现了项目的风格、产品亮点。,高炮，项目标准色为
4、基地色，纯色设计，对过往客户较好的视觉刺激，主题突出，图片文字排版合理不足之处在于选取的花园洋房对于庭院的表现不足。,不足：视觉冲击力不足，诉求单一，对于产品的均好性和核心价值点表现不足，西班牙风格的设计力度不足，整体调性稍差。,后续设计应紧紧围绕“西班牙”风、退台花园洋房展开；注重画面的美感和文字主题的煽动性。,4、工程进度,受地块上3条高压线及油田输油、排污管道影响，在不受影响的示范区于10月29日正式动工。,售楼处于施工至今，外立面已经完成，内装正在进行，软装部分处于考察阶段。,(1)宣传推广通过2010年的宣传推广，本项目在滨州市场已经具有一定的知名度。但在项目形象推广方面，项目整体形
5、象仅有骨架，内容不够充实，平面媒体画面设计亮点较少，营销诉求的感染力有待强化。金卡认筹推广周期太短，且力度不足，后续营销活动应将推广周期拉长，尽可能的为项目营销活动造势。推广渠道单一，未能有效充分发挥各媒体的作用。,5、营销推广总结,（2）营销活动10年营销活动起点为金卡认筹开启了项目销售的第一步，且对工程的推动有着较大的促进作用。客户维系方面为中秋送月饼和圣诞节金卡客户联谊活动，两项活动均顺利举办，前者有效的维护了金卡客户，为明年项目的开盘奠定了较好的口碑。滨州第五届菊花展和“中海城渤海城邦”杯滨州市直机关迎新年元旦文艺晚会的参加，有效的在滨州市政机关单位打开销售通路，并获得了良好的口碑传播
6、，对于项目品质的传播有着较为积极的作用。营销活动效果较好，准备、执行和后期跟踪均能有序进行，布置到位。,常规渠道推广广度、深度不足，致使项目目前推广渠道单一，客户量不足；项目整体调性、阶段推广主题与平面设计有所出入，未能很好的展现项目的核 心价值点；项目整体形象有待提高，提升项目在市场中整体素质；工程进度、证件办理等影响因素滞后阶段性营销推广工作的进行，无法形成连续性推广。客户上门量极低，无法成交保证充足的客源。市场影响力不够，面对2010年多变的市场环境，没有系统性的进行有效推广和应变策略。滨州地方严格按照国家相关条例办事，销售推广过程中应原则性灵活处理，以促进工作的顺利进行。,三、2010
7、年营销工作中存在的问题,启示：,启示一：拓宽销售通路和宣传推广通路，增加客源，提高项目知名度,启示二：工程进度的快慢对项目销售和推广起着至关重要的作用，是枢纽,启示三：营销活动带动宣传推广，宣传推广辅助营销活动，协同并进,2023/2/26,17,谨呈：中海城渤海城邦开发商,版权声明：本项目是山东黑马房地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,中海城渤海城邦2011年营销策略方案,2011.2.20,目 录,第一部分 2011年楼市政策及三线城市市场走势第二部分 2011年滨州市商品房住宅供应情况第三部分
8、目标客户分析第四部分 2011年入市产品分析第五部分 项目SWOT分析第六部分 推盘节奏及销售目标第七部分 2011年营销推广策略第八部分 一、二季度营销执行策略,2011年房产新政分析央行加息+新国八条三线城市市场走势结合2010年市场状况，浅析滨州楼市现状,第一部分2011年楼市政策分析及三线城市市场走势,一、2011年房产新政分析,1、央行第三次加息，第二次上调存款准备金率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、进一步落实
9、地方政府责任2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。3、加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，加强保障性住房管理，健全准入退出机制。4、调整完善相关税收政策，加强税收征管加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。5、强化差别化住房信贷政策
10、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,央行加息新国八条政策要点,结 论,相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。三次加息、二度上调存款准备金率，进一步控制了货币信贷增速，房产信贷市场受到进一步打压。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。,二、三线城市楼市形势,楼市调控政策频出之际，三线城市已悄然“接力”一、二线城市，局部地区房价
11、翻倍增长。,新闻一：河南省某中部城市，年人均收入仅为1万多元，2009年底房价才每平米千元多，到了2010年年底已经涨到3000元/起价的程度，新开盘的房子几乎一售而空，只余高层住宅待售。新闻二：河北邯郸地区，2010年年初房价均价在3800-3900左右，2010年底均价在4700-4800之间。其中，位于市中心的期房均价不到6000元/，而核心地段现房最高成交价已经达到7500元/了。即使按照全年房价平均上涨1000元来计算的话，邯郸市的房价涨幅也近三成！新闻三：河南郑州证券日报：2010年恒大、万科以及万达都进军郑州房地产业，手持巨幅地块待时而动。新闻四：业界人士分析，除了二、三线城市的
12、刚性需求外，随着一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者有向二、三线城市移动的迹象，相比一线城市每高达两三万的房价，二、三线城市的房价对于投资者极具吸引力，房价上升空间大。,结 论,受楼市调控影响较小，三线城市房价“在飞”投资性、改善居住性需求拉动，成三线城市房价上涨主因。成本上涨成三线城市房价上涨重要因素。房屋开发成本主要分为三大部分：土地出让金、动迁安置费以及建筑和人工成本；建筑和人工成本在持续增加，地价也在涨，促使房价不断上涨。热钱涌入，推高楼价 来源于一二线城市的投机资金；为规避通胀预期的风险而选择投资房地产的民间游资陆续进入三线城市，实现保值增值的效果。返乡大学生潜在住房需求及70、
13、80后创业一族刚性需求 这部分人群的加入，壮大了三线城市的人口基数，直接增加了住房的刚性 需求，房价的提升也就成为水到渠成的事实。,三、结合2010年市场状况，浅析滨州楼市现状,1、商品住宅均价远低于全省全国国家统计局2011年1月17日发布：全省新建商品住宅均价为3946元/，全国4627元/。目前，滨州市商品住宅平均价格为2960元/；中海板块3000元-4000元/、南海板块2600元-3300元/、北海板块2400元-3100元/、东海板块2000元-3000元/。2、市场起步晚，发展不规范土地置换、民间融资盖房现象屡见不鲜，例如宝地锦绣城，一定程度上扰乱了滨州房产市场。3、区域板块发
14、展差距逐渐拉大目前，明星地块为中海板块、白鹭湖板块、南海板块，产品设计、社区规划、销售价格均优于、高于其他区域。4、中海板块机遇与挑战并存因环境、城市规划等利好条件的影响，中海板块住宅市场火热面世，改善性、投资性需求客户纷纷落户于此；区域巨大的升值潜力使得大盘频出，产品同质化，各项目面临激烈的市场竞争，将成为滨州市房地产市场的风向标。,起步较晚，新城初建时商品房投放量较大，销售价格相对偏低。市场不规范、区域板块差距逐渐拉大。,三、结合2010年市场状况，浅析滨州楼市现状,5、城区商品房销售市场活跃市开发办数据显示，2010年上半年市城区房地产开发在建项目46个，完成投资11.38亿元，施工面积
15、211.8万，其中新开工面积103.7万；竣工面积51.9万，销售面积47.7万。6、城镇化推动房地产业快速发展滨州作为黄河三角洲高效生态经济区的主战场，2012年滨州市实现全市城市化率50%，新增城镇人口近50万人，按人均居住面积35标准，房地产开发市场需提供1750万的住宅，年均消化房屋面积达到700多万。7、黄三角战略助推滨州房地产发展进程黄河三角洲高效生态经济区发展带来重大发展机遇，房地产市场发展空间大大拓宽，“洼地”效应将吸引外地大型开发企业、开发集团进驻滨州，滨州市房地产开发将迎来新一轮更高层次的历史发展期。,重大机遇带来发展大空间，洼地效应提升区域发展速度与规模。,结 论,机遇与
16、挑战并存，滨州房地产市场迎来发展新契机三线城市异军突起，身在其中的滨州将面临着新的市场格局；恰逢黄三角起航，滨州处于主战场的重要位置，如何在国家严厉的宏观调控下抓住机会，创造最大价值，将是各开发公司的重头戏。政策更加严厉，市场更加激烈，客户观望情绪愈浓。,滨州市2011年在售重点项目统计滨州市商品房住宅市场销售情况分析2011年滨州市商品房住宅市场走势,第二部分滨州市2011年商品房住宅市场供应量,一、滨州市2011年在售重点项目统计,二、滨州市商品房住宅销售情况分析,大盘纷出竞争激烈多层惜售高层量增,三、2011年滨州市商品房住宅市场走势,需求依然强劲，楼市不会平淡 黄三角战略确定，中海片区
17、升级改造，改善性住房、投资性住房需求依然强劲。供给放量巨大，品种更加齐全 多层项目逐渐减少，高层项目频出，户型、面积多样化，建筑风格、建筑结构日益多样化多点区域开花，竞争将更激烈 西部新区建设、旧城改造、东部发展，南部开发，区域楼书逐渐火热，高端项目陆续出现。价格保持稳定，小幅平缓增涨 2010年滨州多层住宅上涨300元/,高层住宅上涨400元/多层住宅日益珍稀，高层住宅渐成滨州主流产品,渤海城邦2010年来电、来访客户统计渤海城邦2010年VIP金卡认筹统计影响渤海城邦来访客户成交因素分析,第三部分渤海城邦来电、来访、VIP金卡客户分析,2010年6月至12月共来电720批，日均来电3.2批
18、，其中6月份来电量最大，占总来电量的44.5%。,一、渤海城邦2010年来电、来访客户统计,来电客户统计,2010年6月至12月共来访590批，日均来访2.6批，其中6月份来访量最大，占总来访量的33.8%；10月份来访量有所提高。,一、渤海城邦2010年来电、来访客户统计,来访客户统计,2010年6月至12月认筹金卡累计150张，退卡24张，共126张，日均0.7张，6月6日占总认筹量38.8%；10、11份认筹量有所提高，占总认筹量的37.4%。,二、渤海城邦VIP金卡客户统计,金卡客户总量统计,以滨城区为主；占到总量的70%。来自区县和周边地市的数量相当。以淄博和东营为主的周边地市具有一
19、定的市场挖掘潜力。,VIP卡分析居住区域/认知途径,以朋友介绍和关系客户为主。也就是说项目的对外宣传力度不够大。,VIP卡分析年龄阶段/心理价位,以30-40岁的中青年为主，为最具消费力的客户群，注重居住片区的环境和产品的舒适度。,以2600-3000元区间为主，占到总量的74%。,以1层需求为主，因为1层带花园，其次是2层，3、4层分配相对均匀，顶层5层的需求量是最少的。,VIP卡分析意向楼层/意向楼座/意向面积,需求面积以3室的为主，共占总量的72%，这和所推产品的类型是一致的。,意向楼座以退台洋房7#为主，共39批，占到总量的31%，其次是2房的3#，共36批，占到总量的29%,促使客户
20、成交影响因素,致使客户未成交影响因素,1、中海片区升值潜力，周边市政配套不断完善2、中海片区环境优美、空气清新、生活安静3、低密度、高绿化产品设计，社区居住环境舒适4、一层带院，稀缺产品，居住品质的体现5、退台，可以用率高，且外型美观,1、教育，开发区一中离项目太远，交通不便且知名度不高2、交通，公交线路少，出租车少3、生活配套不够完善（购物、逛街、休闲、娱乐等配套缺失）,三、影响渤海城邦来访客户因素分析,结 论,通过统计可以看出，2010年来电和来访客户数量是偏低的，无法为成交保证充足的客源。“酒香也怕巷子深”提升客源的最直接的方法就是贴近客户，到群众中去，将推广做到人流最密集的地方，同时尽
21、可能的为客户看房提供便利条件，加大项目的推广广度和深度，同时加强项目周边村镇的拓展力度。,第四部分渤海城邦2011年入市产品分析,产品设计理念产品面积区间退台洋房外立面效果图西区效果鸟瞰图,一、产品设计理念,设计定位借鉴地中海风情特色，选用西班牙建筑风格，通过明快的色彩，优雅的造型，自然休闲的园林环境，营造滨州最高档的花园洋房社区。,二、西区规划设计鸟瞰图,占地面积：143785总建筑面积：208950 住宅建筑面积：135281 容积率：1.11建筑密度：24.02%绿地率：35.8%,退台洋房：100160，3种户型花园洋房：85160，4种户型叠加别墅：230300，2种户型,三、产品面
22、积区间,A户型三室两厅两卫+庭院,C1户型三室两厅两卫,C3户型两室两厅一卫,结 论,在滨州市场，渤海城邦产品设计、产品结构均处于上等，领先于同区域项目。项目产品具有极大的优势，也是项目的核心价值所在。通过来访客户的分析，对于项目的产品认可度是极高。,项目SWOT分析项目价值点提炼项目销售过程中面临的困难,第五部分项目SWOT分析,一、项目SWOT分析,优势分析,板块价值产品价值品牌价值,一、项目SWOT分析,劣势分析,高压线影响进度后续工作力度不够致使项目客源不足金卡销售量较低,一、项目SWOT分析,机会分析,黄三角保驾护航滨州西部开发中海片区日益成熟滨州唯一“低密度洋房大盘”,一、项目SW
23、OT分析,威胁分析,面对国家调控，区域市场的升值潜力的促进，相比2010年，2011年滨州市商品房市场竞争将更加激烈,二、项目价值点提炼,九大价值，构建滨州明星标杆楼盘,三、销售过程中项目面临的困难,1、形象问题：项目昭示性弱，形象展示单一、冲击力不够，导致对项目的认知度较差；2、上门问题：客户上门量超低，无法为成交保证充足的客源3、上学问题：上学问题成为销售过程中较为重要的问题，来访客户中将近有60%的客户关注孩子上学问题。4、配套问题：生活配套不完善，交通不便，出行不便利，存在区域位置偏见。5、市场问题：项目目标客户多为改善性需求和投资性需求，新政的出台对于现有金卡客户的购买欲望造成了一定
24、的打压，客户观望情绪加重。6、规划问题：东区规划的确定与否，来访客户将近40%关注东区未来的发展规划，就东区规划应有一确切的说辞。7、进度问题：提供工程时间进度表，依据工程进度，开展有序、合理、实效性强推广和活动。,总体营销思路总体营销策略营销工作铺排,第七部分营销策略及营销计划,一、总体营销思路,1、重塑并拔高项目市场形象2、全方位多渠道媒体组合，拓宽销售通路3、震撼性现场展示与体验，实效性营销手法4、有影响力营销活动5、分批有节奏推售房源,二、总体营销策略,一切为了销售,1、活动营销配合媒体造势，实现首批房源的快速去化。2、高举高打，系列推广重塑项目形象，奠定良好的美誉度。,有影响力之活动
25、营销,实效媒体集中轰炸,加强内功提升销售力,实效型销售策略,展示体验精品呈现,1、营销策略提升销售力,加强内功：每周学习专业文化知识，定期考试检测。定期对练：组织一对一对练，提升销售技能市场调研：了解区域内竞争项目动态，为客户解疑答问，突出项目价值。实战中总结：早晚会分析来电、来访客户，每周定期分析成交客户，总结、解决客户问题，统一销售说辞。建立客户档案：形成渤海城邦客户明细表，以备查询。,策划服务于销售，销售是策划方案及活动的直接执行者，两者密不可分。只有强有力的销售力才能实现最终的销售业绩。,2、营销策略活动营销,有影响力的营销活动，结合销售节点和工程节点，适时推出。,明星助阵，重磅出击邀
26、请女星XXX（备选周海媚、袁立）现场助阵售楼处启动仪式和产品推介会，为项目造势，达到轰动滨州，震撼滨州的效果，为项目选房造势。渤海城邦”冲击波”之四次推盘，步步推进，稳步上升一年内推出四批房源，滨州楼市尚属罕见，有节奏把控,黑马自成一格的成熟选房模式加上现场精彩的演出，必将惊叹于滨州。节假日、工程节点，适时推出营销活动，与客户面对面“消夏晚会”、“首批房源封顶仪式”、“节日送温暖”、“婚房专题”“假日夏令营”，与客户直接沟通，参与其中，提高客户对项目的认知和认可度。房展会+政府性活动，提高项目宣传的广度和深度房展会巨大的客流量将为项目的宣传带来极大的便利，并在竞争项目面前展现唯我独尊的气势，提
27、高项目的影响力；有选择性的政府性活动，将为项目的销售和口碑传播带来巨大的推动作用。,3、营销策略实效媒体,媒体推广组合拳系统性、连续性推广大众媒体促形象，小众媒体促销售,户外展示，扩大项目知名度，提高来电量和来访量选取滨州人流量大的渤海七路、黄河四路交汇处广告牌，让滨州市民更多的了解中海片区还有一个优质楼盘“渤海城邦”，提高来电量和来访量。车体广告，流动性传播项目信息，增加客源选取公交路线长、站点人流量大且经过繁华地带，并在项目周边的106、105、6路公交车，将项目信息带到滨州尽可能广的区域。报纸、杂志广告，提高项目形象，宣传销售信息齐鲁晚报、滨州日报、鲁中晨报循环投放，让不同的受众群体了解
28、到项目最新的项目动态；快乐生活、主流杂志，利用其较好的印刷技术和纸张，不间断推出结合项目形象和销售信息的设计，拔高项目的品质。短信、派单，区域渗透不同群体、重要节点短信轰炸，短时间内提高来电、来访量，为成交增加客源；项目地块周边村镇、市渤海七路、渤海十路等重要路段和新兴市场商铺集中带，按区域集中派单，进一步扩大项目知名度。,4、营销策略销售策略,价格策略：低开高走推售策略：有节奏优惠策略：首批惊喜优惠价、销售过程中少、活动优惠冲击力足,低开高走，小幅调整，稳步上升首批房源低价入市，尽可能吸引客户眼球，激发客户嫉妒心理和后悔情绪，二次开盘小幅调整，在平稳中逐渐提高项目销售价格，并得到客户的良好口
29、碑。四批房源，有节奏推出，严控推出时间综合各方面因素，合理推出房源批次和时间，为销售打下坚实的基础，并实现项目的价值最大化。优惠措施辅助首批房源开盘当日额外优惠1个百分点，激发金卡客户的购买欲望销售过程中遵循一次性付款98折，按揭99折活动促销政策结合活动形式，适时推出。优化销售说辞，规避项目劣势针对项目劣势，强化项目投资价值，销售说辞上强调项目着眼于板块区域发展，现阶段的教育和生活配套缺失是暂时的。引导客户以前瞻性的眼观看待项目区域位置和配套。,5、营销策略展示营销,售楼处投入使用3月底售楼处投入使用，精品内装配饰、项目信息展示，体现项目形象，拔高项目调性，通过软装打造滨州精品售楼处。样板间
30、根据项目房源情况，对一层带花园、标准层、顶层做样板间，以为销售提供帮助，并让客户直观的体验房型的舒适性。第二接待中心售楼处位置相对来说有些偏僻，为增加客户量，在市区（或是车流密集地段，例如黄河八路新河湾路段）做第二接待中心，通过看房车带领客户看房，尽可能的解决客户的看房问题并方便的为客户解说项目售楼处展示性广告牌在售楼处西侧，会展路设计“渤海城邦接待中心”的字样，起到引导和指引性作用。专车专用看房车是很好的流动性宣传载体，即使的解决售楼处交通上的问题将会极大的促进销售，带领客户看房,强化项目形象提高项目昭示性,三、总体营销工作铺排,重点工作营销执行营销推广费用预算,第八部分一、二季度营销执行策
31、略,一、重点工作,1、产品部分：首批房源面积测算、商品房预售许可证办理2、销售部分：推售银卡、制定价格表3、推广部分：启动推广工作、确保推广准时有序进行（合同审定是关键）4、营销活动：售楼处启用暨明星见面会5、样板间设计、装修6、物料设计印刷制作：户型折页、宣传单张、楼书、银卡、三维动画、网站,二、营销执行,1、产品策略（1）3月15日前首批房源产品测算完成，以统一销售说辞，印制销售物料。（2）3月20日前，样板间设计完成，3月底开始动工，6月6日前投入使用。,2、销售策略（1）银卡发售3月11日停售金卡，3月12日银卡发售（银座展销）银卡销售政策：交1万抵1.5万,（2）销售节点4月15日前
32、西区示范区预售许可证办理完毕5月8日首批房源开盘选房，6月26日第二批房源开盘选房。（3）制定价格表价格策略：低开高走，稳步上升5月3日前首批房源价格表制定完毕；6月24日前第二批房源价格表制定完成（4）优惠措施首批房源选房当天选房客户额外给予1个百分点的优惠；第二批房源：认筹金5000元，1-100名97折，101-200名98折,3、展示策略,（1）售楼处启用3月27日前售楼处搬迁4月15日前售楼处前景观完毕及售楼处内部配饰完善（2）第二售楼处设立地点：首选：滨州市中心 备选：黄河八路新河湾路段3月底前确定地点，4月份装修，5月初投入使用（3）滨州银座黄河店室内展场活动时间：2011年3月
33、11日4月3日活动地点：银座黄河店活动目的：扩大项目知名度，提高来电、来访量，为成交保证充足的客源；推售银卡，为首批房源解筹增加客户储备量,4、活动营销,（1）售楼处盛情开放活动时间：2011年3月27日活动地点：售楼处活动形式：现场燃放鞭炮，放置拱门、气球烘托气氛,（2）渤海城邦产品推介会暨XXX明星见面会活动目的：扩大项目知名度，提高市场影响力，增加客源 活动时间：2011年月4月24日活动地点：售楼处及会展路与黄河十三路交汇处活动方式：邀请女星赵雅芝（备选周海媚、袁立）现场助阵。3月15日前确定出场明星，助阵产品推介会，提高活动知名度4月1日媒体启动，为活动营销造势，报广、电台、短信、电
34、视同步出击滨州电视台、滨城区电视台同步播出滨州市各媒体邀约到场，为项目现场报道，增添活动气氛,（3）五一房展会活动时间：2011年5月1日3日活动地点：滨州国际会展中心活动目的：场地布置，凸显项目调性推出优惠政策，公开优惠认筹，为第二批房源积累客户宣导项目信息，调高客户对项目认知度,（4）五月八日，首批房源开盘活动时间：2011年5月8日活动地点：售楼处活动形式：内场：选房外场：选房客户等候，并有销控板即使传递选房信息，现场活动演出，营销气氛,（5）“高考送爱心”“端午送祝福”活动时间：2011年6月6日活动地点：北镇中学活动目的：现场为高考父母送水、提供纳凉地点，看房车免费接送学生，加深对项
35、目的认知，提高项目的知名度端午送祝福，给业主及来访客户发短信送祝福,（6）“再度登高”渤海城邦二批房源开盘选房活动时间：2011年6月26日活动地点：渤海城邦售楼处活动目的：金卡客户转化为项目业主,5、推广策略,推广思路：跳出滨州借势黄三角依托西部城市规划回归中海片区落点在项目,推广主题：（硬广+软文）黄三角悄然起航 渤海城邦恰时绽放中海片区，巨鲸浮现惊艳滨州，渤海城邦XXX明星见面会荣耀登场，渤海城邦售楼处盛情绽放红动滨州，渤海城邦精品洋房即将问世X月X日，渤海城邦盛大开盘,重点炒作：区域利好+稀缺产品,启动推广期（3月）,开盘造势期（4月）,强销期（5月）,开盘造势期（6月）,6、销售物料,（1）户型折页：3月15日设计完成，3月20日印刷完毕（2）楼书：3月1日设计完成，3月11日印刷完毕（3）宣传单张：3月1日设计完成，3月6日印刷完毕（4）银卡：3月20日前印制完毕（5）网站、三维动画：3月中旬比稿，4月底完成设计，5月初投入使用（6）杂志、报广、户外广告牌设计：3月初广告公司提交设计思路并提交设计稿,三、营销推广费用预算,THANKS！,
