2009年宿州家乐福世纪广场项目总体策划报告(1).ppt

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1、1,报告说明,我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：,新的规划变动；新的政策法规；,对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。,敬请注意：,本项目研究工作是在2009年34月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。,本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。,本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的

2、事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会影响该报告的结果，我们在此提请使用方注意。,报告用于为项目开业前的筹备工作提供方向性意见，包括确定项目的定位，指导功能布局、招商组织和开业的各个要素。在实际操作中，我们将以开业作为第一目标，根据建筑设计、市场环境的变化等对策划内容作出相应地调整。,该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。,2,第一章,项目概况与研究方法,一、项目概况1、区位2、地块形状3、主要经济技术指标二、研究方法1、研究内容2、研究方法3、研究依据第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划1、城市

3、区位与定位2、城市交通与规划3、空间布局4、发展方向与功能布局5、土地利用和人口规模,二、宏观经济发展状况,1、研究范围2、城市GDP3、人均GDP4、各区县常住人口5、各区县GDP6、各区县人均GDP7、三次产业结构8、人均可支配收入9、人均消费性支出10、人均消费性支出构成11、恩格尔系数12、CPI变化趋势三、房地产市场发展状况1、固定资产投资变化趋势2、房地产开发投资变化趋势四、小结,目,录,第五章,项目定位,一、定位原则二、总体定位三、分项定位1、辐射范围2、形象风格3、目标消费者4、目标商户第六章、总体规划一、项目规划修改建议二、总体功能布局三、项目功能布局图1、负一层平面图2、首

4、层平面图3、二层平面图4、三层平面图5、四层平面图6、五层平面图,四、品类比例统计,第三章,零售市场关键要素分析,一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额2、各区县社会消费品总额3、城市总体商业布局与规划4、老城区商业格局5、大型商业网点6、主要商业步行街7、周边竞争性商业项目8、市区竞争性商业项目二、投资者行为分析1、访谈要点2、访谈记录3、访谈结论三、商家访谈1、访问要点2、访问记录3、访问结论四、小结,第四章,项目理解,一、优势二、劣势及应对3,目,录,第七章：租赁财务分析,一 租金标准设定二 经营模式三 租赁年限四 租金递增率五 装修免租期六 开业日与租金起计日七 交铺日八 意向

5、保证金、履约保证金和租金缴纳方式九 实用率一物业管理费一一租赁面积统计表一二首年月租金均价一三首五年租金、物业管理费收入第八章 销售财务分析一.销售区域设定依据二.销售区域三.销售面积四.返租方式五.售价设定和售价表六.销售收入七.销售财务评估4,第九章 招商组织和策略一、招商组织二、招商策略第十章 租售关系与销售组织一.租售关系二.销售组织第十一章 营销推广建议一、总体思路二、整体形象推广三、各阶段的招商及销售推广四、开业推广第十二章 装潢建议一、外部装潢二、内部装潢三、广告系统四、指示系统,5,第一章,项目概况与研究方法,6,全市。本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。,第一章 项目

6、概况与研究方法一、项目概况1、区位：项目位于安徽省宿州市城市中心区，北至汴河中路，西临二中路、中心广场，东靠金贸商城、大泽路，南至宿州市第二中学。地处宿州市城市商业中心区，依托城市主干路与临近中心广场的位置优势，项目交通网络可顺利通达,项目所在地,7,2、地块形状,一、项目概况,地块形状为类长方形，沿汴河中路宽94.2米，沿二中路长149.8米；汴河中路为双向六车道、城市主干道，二中路为双向二车道、城市次干道，宿州城市中心广场与本项目隔二中路相望。,第一章 项目概况与研究方法,8,项目的经济技术指标是项目规划开发的前提条件。,第一章 项目概况与研究方法,3、主要经济技术指标：,一、项目概况,宿

7、州家乐福世纪广场经济技术指标,9,本报告通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点的分析，提炼出项目总体定位及分类定位，从而对项目地块进行科学的规划，并制订出相应的业态组合和策略。,研究内容确定了项目策划的主体。,第一章 项目概况与研究方法,1、研究内容：,二、研究方法,本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观的市场数据为基础，进行全面的分析研究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目策划成功的关键。,研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房

8、地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。10,第一章 项目概况与研究方法二、研究方法2、研究方法：,本报告针对研究的范围，广

9、泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。客观的研究依据是项目策划成功的基础。,政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；商户访谈；专业的房地产刊物、互联网；实地考察；委托方提供的资料；世品国际数据库相关资料。11,第一章 项目概况与研究方法二、研究方法3、研究依据：,12,第二章,社会经济发展状况对项目的影响,13,1、城市区位与定位：,宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。,宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种

10、承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。,宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一。,一、城市区位与发展规划,第二章 社会经济发展状况对项目的影响,14,宿州市位于苏鲁豫皖4省交界处。境内有京沪、陇海两大铁路干线，连霍、合徐两条高速公路，四条国道纵横穿越。京沪高速铁路、泗永高速公路已经开工建设，宿淮铁路、明徐高速公路即将建设，交通规划提出积极推进砀永高速的前期准备工作，加快高速公路宿州、灵璧、泗县、砀山连接线建设，至“十一五”末，全市形成“二纵二横”高速公路网。,2、城市交通与规划：,第二章 社会经济发展

11、状况对项目的影响,一、城市区位与发展规划,15,（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）,第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划3、空间布局：宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区 中部新城区北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。,项目所在区域,16,规划方案确定主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向

12、南发展；符离镇区重点向南、西南方向发展，控制向北、东北发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新城区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合性功能区（右图：宿州城市建设规划2007-2010）,开发区,符离镇区新城区老城区,第二章 社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划4、城市发展方向与功能布局：,17,第二章 社会经济发展状况对项目的影响,人口规模：,近期(2010年

13、)60万人远期(2020年)73万人,远景(2050年左右)控制在90万人以内,用地规模：,近期控制在65平方公里，远期控制在7075平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。,（右图：宿州城市总体规划2007-2020发展轴线与景观示意图）,一、城市区位与发展规划5、土地利用和人口规模：,18,二、宏观经济发展状况,考虑到项目的规模和地位，我们将社会经济发展状况的研究范围界定在宿州市内，并选取宿州市周边城市做比较分析，下表对将作为分析对象的四个城市作简单介绍：,（元）,1.研究范围,第二章 社会经济发展状况对项目的影响,与

14、国内二线城市徐州相比，宿州的经济发展水平与之尚有较大的差距。但是相对于同属三线城市的安徽省内城市淮北和蚌埠而言，宿州一直保持着宏观经济的高速稳,定发展，增速最快且总量最大。2007年末宿州国民生产总值（GDP）已达424.9亿,元。,数据来源：中国城市统计公报（2002-2007年）GDP（国内生产总值）是反映一国（或地区）整体经济活动状况的重要指标。一个地区的GDP大幅增长，显示出该地区经济发展蓬勃，国民收入增加，消费能力也随之增强。19,18001600140012001000800600400200,宿州,蚌埠,淮北,徐州,0宿州蚌埠淮北徐州,2002年196.12190.19117.8

15、8794.88,2003年219.19208.14132.4905.66,2004年279.12263.66169.11095.8,2005年312.98311.332091212.15,2006年359359.01224.71428.91,2007年424.9412.1259.21679.56,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况2、城市GDP：2002-2007年GDP变化趋势图（单位：亿元）,及蚌埠和淮北。徐州的总体GDP和人均GDP均位于四座城市之首。,3、城市人均GDP：由于宿州人口总数分别是蚌埠和淮北人口总数的2倍和3倍，因此尽管其经济总量较这两座城市大，但人均

16、GDP却不,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况,数据来源：中国城市统计公报（2002-2007年）20,2002-2007人均GDP（亿元）变化趋势图,250002000015000100005000,宿州,蚌埠,淮北,徐州,0宿州蚌埠淮北徐州,2002年3583556458608801,2003年3713627865379990,2004年47967768818312005,2005年545385791024513697,2006年6276102311101516258,2007年7468116451267519221,2007年末，埇桥区总人口和非农业人口均居于各区县

17、之首，在全宿州市约617万的总量中所占比例较大各区县的具体分布状况如右图所示。,数据来源：宿州市2008年城市年鉴21,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况4、宿州市各区县常住人口：2007年宿州各区县常住人口分布图,200000018000001600000140000012000001000000800000600000400000200000,总人口,非农业人口,0总人口非农业人口,埇桥区1784907400405,砀山县955422106128,萧县1361512130736,灵璧县118294186679,泗县8869566976,第二章 社会经济发展状况对项目的

18、影响二、宏观经济发展状况,5、各区县GDP：,2007年末，埇桥区GDP总量居各区县,之首，占整个宿州市GDP的比例达,39.35%。,2007年宿州各区县GDP,158.63,50.15,74.94,62.47,56.91,4020,1008060,160140120,180,GDP（亿元）数据来源：宿州市2008年城市年鉴22,0GDP（亿元）,埇桥区158.63,砀山县50.15,萧县74.94,灵璧县62.47,泗县56.91,6、各区县人均GDP：,2007年末，埇桥区人均GDP远远高于宿州市平均,人均GDP的水平，居各区县之首，达8934元人民币。,第二章 社会经济发展状况对项目的

19、影响二、宏观经济发展状况2007年宿州各区县人均GDP,8934,5249,5543,5302,6444,4000300020001000,700060005000,1000090008000,人均GDP（元）数据来源：宿州市2008年城市年鉴23,0人均GDP（元）,埇桥区8934,砀山县5249,萧县5543,灵璧县5302,泗县6444,制约了经济的快速发展。,到2007年底，三次产业比例为32.6：30：37.4，产业结构有待进一步调整优,7、三次产业结构：近几年，宿州市三次产业发展稳步推进，但二、三产业比重明显偏低,产业结构层次较低，一定程度上,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二

20、、宏观经济发展状况,化。数据来源：中国城市统计公报（2001年-2007年）一个地区三次产业的结构比例，是反映该地区经济发展程度的重要指标，而其中第三产业的比重大小，更是衡量该地区产业结构高度化和现代化的一个重要标志。24,2001-2007三大产业结构图,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2007200620052004200320022001,第三产业第二产业第一产业,20013420.445.6,200235.320.344.4,20033823.438.6第一产业,200435.222.442.4第二产业,200536.124.239.7第三产业,200636.125.8

21、38.1,200737.43032.6,人均可支配收入越高，生活水平则越高。近几年，宿州市城镇人均可支配收入呈现快速稳定的发展趋势。2007年末，城镇人均可支配收入首次突破万元大关，达到10562元，与蚌埠、淮北相比差距较小，但与徐州相比有,较大的差距。这说明宿州,市居民的生活水平仍有较,大的提升空间。人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额，是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量居民生活水平的变化情况。25,8、人均可支配收入：一般来说，人均可支配收入与生活水平成正比，即,第二章 社会经

22、济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况,数据来源：中国城市统计公报（2003-2007年）,2003-2007年城镇居民人均可支配收入（单位：元）,1600014000,120001000080006000400020000宿州蚌埠淮北徐州,619620036196712065308954,701320047013810972909840,7910200579108875860311185,89452006894510175980712837,10562200710562114401164414875,6329,6414,8141,人均消费性支出为9997,元。从右图中我们可以看,出，近几

23、年，宿州市城,镇居民消费性支出水平稳步提高，发展趋势良好，但与蚌埠、淮北、徐州相比仍有一定得差,距。这说明宿州市居民,的消费能力有待提高。人均消费性支出是反映居民生活水平和消费能力的一个重要指标。26,9、人均消费性支出：2007年，全国城镇居民,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况,数据来源：中国城市统计公报（2003-2007年）,2003-2007年城镇居民消费性支出（单位：元）,7556,84907113,6368578048454263.7,666755304852,767367455480,862175596232,9809,2000,800060004000,

24、10000,12000,0宿州蚌埠淮北徐州,20034263.7578048456368,20044852632955306667,20055480641467457673,20066232755675598621,20077113849081419809,从右图中我们可以看出，在宿州市2007年城市居民人均消费性支出构成的9大项,中，食品、衣着、文教娱乐、交通通信、居住等占据了主要部分，而家庭设备、医疗,保健、金融中介服务等则约占支出总额的26%，这说明生活必需品依然是居民日常,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况10、人均消费性支出构成：,生活消费的重要部分。数据来源：

25、宿州市2008年城市年鉴27,2007年城镇居民消费性支出构成,31.20%,10.40%,9.30%,8.90%,8%,7.30%,6.10%6.90%,12.30%,食品衣着文教娱乐交通通信,居住家庭设备医疗保健金融中介服务其它,一般情况下，恩格尔系数随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小,康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,右图显示，2007年宿州,即将由小康步入富裕城市阶段；蚌埠、淮北刚刚步入富裕阶段；徐州已经由小康跨入富裕城市阶段。,11、恩格尔系数：,第二章 社会经济发展状况

26、对项目的影响二、宏观经济发展状况,数据来源：中国城市统计公报（2007年）恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比例，国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于其他消费的支出也就越多。28,宿州,蚌埠,淮北,徐州,44.90%,39.80%,39.50%,34.90%,20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%,25.00%,45.00%40.00%35.00%30.00%,2007年恩格尔系数,右图显示出宿州市CPI,水平波动较小，整体,物价水

27、平保持基本稳定。这表明货币的购买力变动对居民的消费能力和生活水平造成影响较小。,12、CPI变化趋势：,第二章 社会经济发展状况对项目的影响二、宏观经济发展状况,数据来源：宿州城市年鉴（2001-2008年）CPI（消费者物价指数）是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。CPI表明消费者的购买能力，也反映经济的景气状况。29,2001-2007宿州市消费者物价指数,102.4,100.9,106.5,104.3,100.6,101.1,105.2,1,0,80604020,100,120,2001,2002,2003,2004,2005,

28、2006,2007,势。,1、固定资产投资变化趋势：固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。右图反映了近几年宿州市固定资产投资呈现快速稳步增长趋,第二章 社会经济发展状况对项目的影响三、房地产市场发展状况,数据来源：宿州城市年鉴（2001-2008年）30,0,140000012000001000000800000600000400000200000,2001-2007年固定资产投资（单位：万元）,固定资产投资 455005,494847,569272,677585,850360,10934

29、87 1269122,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,31,一个地区的经济增长速度与其固,定资产投资额呈现正相关关系，而房地产开发投资是固定资产投产的一个重要组成部分，因此，房地产市场的发展状况对该地区社会经济发展状况起到风向标的,作用。,2007年宿州市房地产开发投资总额214808万元，占固定资产投资,比例为17%，占GDP比例为5.1%。,右图为2007年宿州市各区县房地产开发投资情况。其中埇桥区房地产开发投资额最高，达35604万元，所占比重约为41%。,第二章 社会经济发展状况对项目的影响三、房地产市场发展状况2、房地产开发投资情况：2007年各

30、区县房地产开发投资情况（单位：万元）,35604,14860,7900,6637,21500,5000,10000,3500030000250002000015000,40000,0万元,埇桥区35604,砀山县14860,萧县7900,灵璧县6637,泗县21500,房地产市场预警预报指标体系,宏观经济,城市规划,第二章 社会经济发展状况对项目的影响四、小结,人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入高速发展,期，有较大的发展机会。房地产市场,房地产市场整体上呈现出平

31、稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势，多数居民对未来市场持乐观态度。32,城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发展。政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前景注入更多信心，给本项目带来积极影响。产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。,33,第三章,零售市场关键要素分析,34,社会消费品零售总额指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品(不包括住房)零售额和农民对非农业居民零售额的总和。该指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费品

32、来满足他们生活需要的情况，是研究人民生活、,社会消费品购买力等问题的重要,指标。,从右图可以看出，近几年，相对于徐州、蚌埠而言，宿州的社会,消费品零售总额从总量上看相对,较低，但增长速度比较快，如果继续保持这种增长速度，宿州市场具有很大发展潜力。,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额：,数据来源：中国城市统计公报（2001-2007年）,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2007年2006年2005年2004年2003年2002年,2001年-2007年消费品零售总额（单位：万元）,徐州,淮北蚌埠宿州,375600819000626231,4

33、08000886800680102,4560001015000751984,5440001169000853924,6190001338000970036,72700015624001148097,2002年2239300,2003年2354200,2004年2378000,2005年3960400,2006年4600800,2007年5430100,资料显示，2007年宿州市内各区县的社会消费品零售总额总共为1148097万元，其中，埇桥、萧县两区县处于领先地位，砀山、,灵璧、泗县则相对落后。,数据来源：宿州城市统计年鉴（2008）35,312251,140993,242175,134739

34、,113437,0,10000050000,150000,350000300000250000200000,埇桥区,砀山县,萧县,灵璧县,泗县,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况2、各区县社会消费品总额：2007年宿州各区县社会消费品零售总额（单位：万元）,36,一、零售商业发展状况,3、城市总体商业布局与规划,市级商业中心1个，以汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的“工”字状为中心的辐射区。是目前城市商业中心区，也是最成熟的商业区。,市级商业副中心1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成。,区域商业中心6个，分别为西北新区，西南区、西区、经济开发区、道东区、符离

35、集区。,第三章 零售市场关键要素分析,项目所在区域,37,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况4、市区商业格局：宿州市区目前的商业布局为以汴河中路、淮海路、胜利路形成的“工”字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路形成“井”字状的商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其他区域,中心。项目所在地至华夏商场路段将作为未来的商业中心区。,项目所在区域,38,武夷,金茂,西厦国贸华夏苏果社区店,华润苏果,城隍庙本案,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点：,地理位置：淮海中路商业黄金地段规模：3000平方米楼层：-13层经营方式：服

36、装主题式百货公司，采取销售额扣点分成方式收取费用。扣点率：20%结算周期：30天39,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点宿州国贸商厦宿州目前定位最高档，最具领导地位的百货公司。概况：,40,宿州国贸商厦,经营布局,-1F：波司登羽绒服专卖场,1F：精品服饰、男女鞋,2F：精品男女服装服饰,3F：运动、休闲广场,第三章 零售市场关键要素分析,41,宿州国贸商厦,品牌结构,-1F：波司登,1F：MI，星期六，百丽，哥弟，米茜尔，波司登TATA，JUNBO,2F：高尔普，虎都，利郎，劲霸，波司登，九牧王，路易斯兰，杰凡尼，与狼共舞，Louis long，Jevoni，G

37、oldpool，jack.jones Fair,whale,3F：简露饰品，晶娜，般奴儿，李宁，林.冉格，埃斯特，名典屋，走,过，碧可，高佳曼妮，艾格，妞娜公主，伊莲。帆登，RD，nike，etam，,第三章 零售市场关键要素分析,地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角,规模：,20000平方米,楼层：1-3层经营方式：综合性百货公司，采取销售额扣点分成方式收取场地费用。扣点率：20%，管理及推广费：3.5%结算周期：30天42,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况5、大型商业网点华夏商场位于目前宿州商业中心，包括华夏超市、华夏商场、华夏精品商场、华夏酒店一体的综合型商业项目，华

38、夏超市、华夏商场均为大卖场，华夏精品商场划分为商铺，管理方式较为规范。概况：,华夏精品商场,1F：品牌服饰，皮具，鞋类,经营布局2F：男士正装，男士休闲装，少淑服装3F：运动休闲广场43,第三章 零售市场关键要素分析,品牌结构,1F：雅鹿，九牧王，贵人鸟，奥康皮具，强人3515，与狼共舞，骆驼，金利来，意尔康，绳谷，森达，名郎，红蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美克，皮尔卡丹，HANG TEN，DEER WAY，SDEER，2F：欧维苔妮，雪伦，谜底，艾思德妮（ASDN），高氏杰，名郎，诗梦，才子，皮尔卡丹，达芙妮，迪莱莉，OMNIALUO，UNIVE，MENGMEI，YALIDA，LEONARDO，

39、GOLDLION，SAINTANGLO，FISHING COLLECTION，3F：以纯，庆瑞西服，美特斯邦威，贵人鸟，恩东体育，李宁，乔丹，X特步，SEMIR，KAPPA，PUMA，44,第三章 零售市场关键要素分析华夏精品商场,45,一、零售商业发展状况,5、大型商业网点,第三章 零售市场关键要素分析,地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度：400米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增46,第三章 零售市场关键要素

40、分析一、零售商业发展状况6、主要商业街淮海南路（汴和中路至环城北路段）目前宿州市区人流最旺、租金水平最高的商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华夏商场附近为宿州目前租金水平最高的商铺。概况：,47,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,48,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,49,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,50,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,51,淮海南路,（汴和中路至环城北路

41、段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,52,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,53,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,54,淮海南路,（汴和中路至环城北路段）,业态组成及分布,第三章 零售市场关键要素分析,地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度：300米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类等租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增55,第三章 零售市场关键要素分

42、析一、零售商业发展状况6、主要商业街汴和中路（淮海南路交界宿怀路段）项目北部临近路段，城市CBD所在路段，宿州未来的商业中心区域。概况：,56,汴和中路,（淮海南路交界宿怀路段）业态组成与品牌结构,第三章 零售市场关键要素分析,57,汴和中路,（淮海南路交界宿怀路段）业态组成与品牌结构,第三章 零售市场关键要素分析,58,汴和中路,（淮海南路交界宿怀路段）业态组成与品牌结构,第三章 零售市场关键要素分析,59,汴和中路,（淮海南路交界宿怀路段）业态组成与品牌结构,第三章 零售市场关键要素分析,60,汴和中路,（淮海南路交界宿怀路段）业态组成与品牌结构,第三章 零售市场关键要素分析,61,宿州商

43、业现状小结：,1、国贸是宿州目前档次定位最为高档的商场，但进驻的品牌数较少，,只有39个。,2、华夏商场、淮海路、汴河中路经营品牌基本在同一档次，且经营品牌有比较大比例重复，在同一条商业街上一个品牌会重复开店。,3、从以上现有商业网点的列表可以看出目前已进入宿州的品牌多为国,内二线品牌，而且资源不足，丰富度不够。,第三章 零售市场关键要素分析,62,中央大厦,环宇商业项目,宿州商厦,宿州市城区范围较小，大型商业项目基本定位为区域型，其辐射商圈涵盖整个城区，规划、,开发进度较近的项目会对本项目招商和销售带来威胁。宿蒙三角地,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况7、市区潜在竞争性商业项

44、目,项目所在区域,63,7、市区潜在竞争性商业项目,一、零售商业发展状况,第三章 零售市场关键要素分析,济技术指标，掌握其开发进度，可以避免恶性竞争，赢得差异化优势。,原党校项目,国际广场,尚街,中央广场,第三章 零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况8、周边潜在竞争性商业项目项目周边在建或在规划的大型商业项目较多，部分项目开发进度接近，对项目销售和招商带来严重威胁。充分了解竞争对手的经,时代广场中心花园本项目64,65,第三章 零售市场关键要素分析8、周边潜在竞争性商业项目,项目,占地面,积,总建筑,面积,商业建,筑面积,商业部,分结构,业态,开发进,度,主力店,备注,度接近的竞争对手,宿

45、州国,际广场,13100,地上4-5,层，单,体密闭开发进,正在,拆迁,未报规,尚街,52500,180000,80000,分散式布局,大型超市+专业店+街铺,+美食街,部分已经建成,大润发、苏宁,大润发已签订正式入驻协议,时代,广场,14460,63782,17056,地上3层,单体密闭,街铺+,大买场,地面平,整，已报建,土建工程未动工,开发进度较晚的竞争对手,中央,广场,12100,56035,21936,地上4层,单体密闭,街铺,地面平,整，已报规,项目临淮海路的,临时商铺还有2年半租约，说明此,原党校项目中心花,园项目,2125016655,住宅配,套的商业街,拆迁没有开始拆迁没,有

46、开始,项目的开发进度较晚未报规未报规,专业访谈之投资者访问要点,意向投资的位置、面积、朝向心理预期的售价、投资回报年限和点数、租金水平吸引投资者关注项目的要素对项目的意见和建议投资者对宿州商铺投资的看法投资者对项目周边商业网点的看法对本项目的期望和要求66,第三章 零售市场关键要素分析二、投资者行为分析1、投资者访谈要点,投资意向：商铺35层对项目的兴趣来自：地段要点记录：认同项目的未来发展趋势，有一定的投资意愿，但是对目前项目的了解不多，要看价格和结构才能决定购买的面积，可以接受返租。投资意向：面向中心广场的沿街商铺对项目的兴趣来自：地段、家乐福、配套设施和立体停车场要点记录：认为可接受的投

47、资回报为1015年，对家乐福的经营前景看好；提到华夏商场停车难的问题，同时他还关注项目对面的宿州国际广场，认为宿州国际广场的临街商铺数量比项目多。投资意向：一层临街商铺，4050平方米/间，预期售价3万/对项目的兴趣来自：地段要点记录：投资的意向主要集中在门面房上，对项目的了解不多，看好项目地段的未来发展，多次提到开盘时一定要通知她，看价格决定购买的面积67,姓名：夏先生电话：13866696684姓名：张先生电话：13093581158姓名：王女士电话：13855703339,第三章 零售市场关键要素分析二、投资者行为分析2、投资者访谈记录,投资意向：一层临街商铺5间，7080平方米/间，预

48、期售价2.53.5万/对项目的兴趣来自：地段要点记录：认为可接受的投资回报为1012年，是比较早就关注项目的投资者。投资意向：一层临街商铺对项目的兴趣来自：地段要点记录：认可项目的地段优势，但心里对项目的经营模式不清晰，认为项目的价格应该参考目前的市场价格，不会超出市场价格太多，预期的售价比大润发高一点可以接受，提到亿龙国际临街商铺300万/间，租金是40万/年。投资意向：一层面向北，两电梯后的商铺，4050平方米/间，租金10万/年对项目的兴趣来自：家乐福要点记录：投资者可能接触过项目图纸，比较明确地提到意向投资的位置，看好家乐福进驻后所带来的人流，认为可接受的投资回报要和市场接近，1015

49、年68,姓名：王先生电话：13956832536姓名：卢先生电话：3298606姓名：王先生电话：13855705363,第三章 零售市场关键要素分析2、投资者访谈记录,投资意向：一层临街商铺，30平方米/间，预期售价34万/平对项目的兴趣来自：地段要点记录：认为可接受的投资回报为1014年，预期售价参考附近的商业项目，对于超过4万/的售价需要考虑，关注一层的功能规划，是否是经营珠宝首饰类。投资意向：一层临街商铺，预算80100万对项目的兴趣来自：地段要点记录：看好地段和原有的商业氛围，谈到宿州目前投资街铺的风险比较小，投资二层的成功例子太少了，所以对于二层或以上的商铺投资缺乏信心，“如果一层

50、自营不行还可以出租，而二层自营不行的话就没有人租了”。表示如果价格合适、招商和经营做的好才会考虑投资二层。投资意向：一层临街商铺，30平方米/间对项目的兴趣来自：家乐福要点记录：觉得家乐福是个号召力比较强的品牌，宿州人现在都认品牌，冲品牌来消费。对售价不是很清楚，关注项目的铺型面积大小，认为宿州人的消费水平就那么多，3040平方米一间的铺比较合适，谈及投资二、三层的时候，会考虑但是投资要看价格，四层以上暂时不考虑。69,姓名：李先生电话：13956840018姓名：陈女士电话：13965315522姓名：朱先生电话：13637185998,第三章 零售市场关键要素分析2、投资者访谈记录,投资意