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1、碧水天源,定位及营销报告,中原物业顾问有限公司2007年04月26日,目 录,第一部分,市 场 篇,东莞别墅分布四大中心,松山湖别墅群锦绣山河松山湖1号碧水天源,环横岗水库别墅群湖景壹号海逸豪庭,东城传统豪宅片区愉景花园,南城热点豪宅片区森林湖国际公馆,豪宅在东城,传统豪宅片区，卖黄旗山，卖文化独栋为主，配套成熟，交通便捷，早期本地富裕阶层聚集地片区价值得到本地客户高度认可，后期供应巨大,开发商：东莞市东城房地产开发公司占地面积：272552建筑面积：275442容积率：1.01物业类型：独立别墅+洋房其中独立别墅总共260栋，面积400-1000 均价(独立别墅):18000-22000元/
2、客户:本地私营业主、政府公务员高层销售状况：售罄卖点；黄旗山、东城成熟配套,中原操盘统计，98为东莞本土客户,典型项目分析愉景花园,豪宅在南城,卖区域、地段联排为主水景、山景并不缺，但苦于独栋太少,占地面积：658182建筑面积：657920容积率：1绿化率：50%物业类型：独立别墅+双拼别墅+联排别墅+洋房 货量：独立别墅共38栋,一期独栋别墅（湖居、山居别墅），共18栋，面积360526 均价(独立别墅):20000-25000元/客户：私营企业主、政府公务员一期2006年5月20日开盘，独立别墅现已售罄,典型项目分析中信森林湖,湖景CLD中央居住区中信品牌,独栋为主，景观优势明显本地土著
3、、私营业主和政府高官是主力，香港客为辅镇区别墅，价格始终难以拉升。定位是关键，视野决定成败。,豪宅在横岗水库,海逸豪庭,李嘉诚魅力之盘超过3/4西湖面积湖景资源高尔夫配套香港买家超过4成,李嘉诚魅力之盘,豪宅在松山湖,物业类型丰富，大盘景观优势明显，独立、联排价格均为东莞最高莞深客户高度认可片区价值，但别墅存量有限，稀缺拉升价格深圳客户拉升松山湖1号价格，投资是主要目的,l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,
4、东莞四大豪宅中心比较,松山湖片区具有其他传统豪宅片区所无法比拟的优势，且具有领跑东莞豪宅市场的特质,松山湖：景观与产业的完美结合,世界级的景观！,中国最具潜力的高新技术开发区！,五大主城区之一，政府倾力打造！,世界的松山湖！,中国松山湖,松山湖，大朗、寮步、大岭山的优质组合,松山湖地产,锦绣山河,长城项目,松山湖1号,锦绣山河，5000亩土地，迟迟未动,寄莲公寓,长城项目，小高层豪宅，10月入市,寄莲公寓，松山湖配套产业,政府曾允诺，未来不会再有其他发展商进驻，松山湖因稀缺而珍贵。,松山湖1号，首个面市项目，掀起投资狂潮，突破东莞别墅价格天花,松山湖楼盘概况,锦绣山河体量巨大，影响深远；松山湖
5、1号突破东莞价格天花板，市场关注程度高。二者成为松山湖片区的话事者。从开发状态来看，预计所有项目均在年内推出，其中锦绣山河、松山湖1号集中在8-10月份推出。,松山湖前景,亚洲硅谷，世界500强聚集地,稀缺资源，别墅价格引领东莞市场,政府着力打造主城区之一，影响力辐射周边乃至深圳,中国大朗,大朗：世界毛纺织贸易集散中心,站在世界看大朗,大朗镇位于广东省东莞市中南部，北至广州市区70公里，南至深圳市区46公里，全镇总面积144平方公里，是东莞市面积最大的镇区之一。辖下27个村(居)委会，户籍人口万，外来人员60万。大朗：中国毛织重镇。毛纺业成为大朗支柱产业，1/3以上的从业人员为毛纺行业。,北有
6、大连，南有大朗,站在中国看大朗,三位一体，从地脉关系看，大朗已经成为主城区不可割离的一部分；国家级信息产业园：松山湖信息产业园的打造，将成为东莞产业升级和居住升级的引擎。未来松山湖的发展将不再仅仅是松山湖的事，而是泛松山湖片区的事，大朗是泛松山湖片区的核心区域。,站在东莞看大朗,老镇中心,新镇中心,松山湖,大朗以旧镇中心与新规划中心两区为发展核心，经济重心逐步向新中心转移，与松山湖空间距离逐步缩小。,大朗区域规划,大朗努力加快毛纺产业升级，实施以产学结合，引进各种尖端技术人才，加强本土人才培育，建立研发中心等，促进毛纺产业升级五项工程。催生大量高素质、高收入的外来人员。,大朗的纺织贸易产业逐步
7、升级，新的毛织贸易中心的运营，每年一度的毛织贸易博览会吸引了来自浙江、江苏及广东本地的经营者和个体经营户，逐年增加。,6万的外来人口，产生对住房的强大需求。,大朗近年GDP增长率保持在22 左右，超过东莞市19.3%的GDP增长率，经济处于快速增长阶段。居民存款余额持续增长，人均存款余额以每年1万元左右速度增长，居民水平不断提高。,住宅商品房 楼盘分布,大井头农民公寓,巷头农民公寓,圣堂农民公寓,长塘农民公寓,佛新农民公寓,校椅围农民公寓,宝陂农民公寓,美好家园,添一居,本项目,明上居,中心花园,长富花园,海杨城,大朗房地产项目主要集中在行政旧区和新区范围内，本项目与新世纪各楼盘同台竞技，大朗
8、市场出现寡头垄断现象。本项目作为大朗第一大盘及唯一的别墅项目，对当地房地产市场影响深远农民公寓有6000多套，吸纳了大量的本地居民，但农民公寓不允许对外出租亦不允许转让，对于富裕的本地居民和本地新生代来说，依然有强大的投资和居住的需求。,兴业华庭,商品房农民公寓本项目,房地产价格：严重被低估,泛松山湖片区3月份房地产成交套数及均价,从三月份成交的数据来看，大朗市场严重被低估，可操作空间相当大大朗别墅价格仅碧水天源一个项目，大朗市场无参考楼盘,随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房
9、地产价格攀升提供坚实基础,大朗楼盘市场综述 发展趋势,深圳北扩，同城生活,近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛，从第二圈层逐步向第三圈层扩散泛松山湖片区位于第三圈层的边缘地带，是深圳北扩的重要区域,深圳北扩，客户外溢,深圳客户的进入拉升了东莞的楼市价格，为项目溢价打下基础销售状况总体较好，联排价值提升改变当地置业习惯本项目与主打深圳客楼盘相比，溢价能力低,深莞同城生活是大势所趋,2001年,2006年,2005年,2004年,联排、独立价格屡破天花板，中原可以做到,以深圳客拉动项目整体销售效果相当显著,2006年,第二部分,消 费 者 篇,大朗房地产市场客户构成,本地私营企业主、原著民
10、、企业中高层管理者是目前市场上的主力购房群体,大朗主要楼盘客户构成,豪宅客户主要构成,东莞东城山庄换房客户（2）愉景别墅客户（1）中信森林湖 客户（2）御花苑客户（1）世纪城客户（1）,东莞城区别墅豪宅业主（65）,发出380个问卷回收163份，有效样本65,定量,定性访谈7人,客户分析客户调研定量分析,39,28,18,8,6,1,2,1,1,1,12,13,13,11,3,3,2,1,8,10,14,11,9,8,4,5,3,1,4,12,0,10,20,30,40,50,60,70,稀缺景观,开发品牌,安全私密,建筑外观,生活配套设施,物业管理,户型,建筑质量,周边人群,保值升值,最重要
11、,其次重要,第三重要,%,客户敏感点,碧水天源业主回访定量调查分析,碧水天源业主回访典型个案分析,客户分析老业主调查问卷分析,本项目前期业主以自住为主，且多为第一居所,私营企业主、企业高管、个体工商户是业主的主要构成,客户认同本项目的环境、物管、南峰品牌及居住氛围,作为第一居所，业主对豪宅稀缺、升值潜力观念不强，对会所、教育等生活配套不足感到不满,业主调查小结,客户分析老业主调查问卷分析,深圳客户素描,1、大朗市场客户构成2、典型项目客户构成3、客户分析：年龄、职业、置业特征（需求户型、面积、其他，如风水、客厅、主卧等要求）、消费习惯,第三部分,项 目 篇,碧水天源与松山湖,松山湖：大朗寮步大岭山优质组合,碧水天源，位于大朗新经济圈，距松山湖3分钟车程，宁静与繁华之间的黄金尺度。,碧水天源：是大朗的，也是泛松山湖的,第四部分,策 略 篇,第五部分,定 位 篇,第六部分,推 广 篇,
