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1、河南禹州市房地产市场调研分析报告,营销策划中心,时间：2012.8.27,（上）,2014年4月,目 录 CATALOG,概述与城市位置及辐射图禹州房地产市场分析 土地市场 商品房市场重点楼盘情况 重点楼盘分布 重点楼盘数据汇总 小结,项目地块分析 项目地块指标及四周 项目SWOT分析调研的目的城区调研的重点区域调研总况分析总结,二、区域分析,一、宏观经济背景分析,三、市场调研数据分析,禹州项目区域分析,禹州区位图,河南省,禹州市,禹州市地图,目标地块,学校,警察系统居住,商博城,禹王广场,神火大型居住区,2013年全国各县GDP百强排名禹州排名55/1002013年河南各县GDP排名禹州排名
2、3/108,禹州宏观经济背景分析,中国禹州禹州号称“大禹之州”。是中原城市群南缘的中心城市；禹州历史悠久，是中华民族和中华文明的核心发祥地，被誉为华夏第一都，以钧瓷文化、大禹文化、中医药文化著称，以上又称三都文化(“夏都”、“钧都”、“药都“)。城市建设成就显著，城市规模位居河南省县级城市第一位。禹州市现辖26个乡（镇、办），其中4个街道办事处，17个镇，5个乡（含1个回族乡），另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省重点产业集聚区的禹州市产业集聚区管委会。总人口126.52万，城区人口42.65万（2012年）。城市建设规模位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的32.46%，农村人口占总
3、人口的67.54%。地理位置-禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县2012年，全市生产总值408.7亿元，规模以上工业增加值232亿元，全社会固定资产投资306亿元，社会消费品零售总额127.3亿元，地方一般预算收入24.3亿元，城镇居民人均可支配收入19860元，农民人均纯收入10207元，年末全部金融机构各项存款余额1841337万元，比年初增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额1460260万元，比年初增长15.9%。,概述,禹州市位于河南省中部，地处伏牛山脉与豫东平原过渡带，总面积
4、1461平方公里。东接许昌、长葛，北靠新郑、新密，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。郑(州)尧(山)高速与永(城)登(封)高速在境内交汇；郑(州)南(阳)公路和许(昌)洛(阳)公路、彭(店)花(石)公路贯穿全境，并通过公路与京深铁路、陇海铁路相接，沿郑南公路北上80公里，郑(州)尧(山)高速公路北上64公里到省会郑州，沿永(城)登(封)高速公路东去35公里到许昌市，距新郑国际机场60公里，以上公路与县、乡公路构成四通八达的交通网络。,【房地产市场分析】,土地市场,根据统计截至至2014年1月9日。,土地市场,目标地块西侧地块,禹州各经济数据比较,2013年112月份新建住宅累计成交28.
5、75万平方米 16月份二手房累计成交15.21万平方米，112月份二手房累计成交22.45万平方米,2013年重要楼盘售价,目前禹州住宅开发量比较大，虽目前住宅价格比较稳定，但后期去化压力比较大。,禹州市近些年来房地产开发速度较快，新建楼盘主要集中在城东新区和颍北新区，老城区以及西环也有少量楼盘；禹州市城市向东快速发展，颖北新区通过新人民医院、物流基地以及颍河景观带打造新区，城南片区与城东新区无缝连接，人气集聚比北区较快；禹州市目前土地供应主要集中在阳翟大道、轩辕大道两侧，潜在供应量较大。,2013年重要楼盘售价,目前禹州住宅开发量比较大，虽目前住宅价格比较稳定，但后期去化压力比较大。,同行业
6、商圈分析,同行业商圈分析,小结：,在售、待售楼盘及已获得开发住宅开发权的体量过大，已经超过450万，在售待售廉租房30万。该体量相对禹州这样的县级市而言，供已远大于求，建议公司谨慎进入住宅；城区商品房销售均价在38004500之间（不包括高端住宅小区）；廉租房售价2200-2800之间，地方就地返迁及廉租房对商品房市场的冲击力较大。城区经济优越人群改善居住及乡镇外出务工者为城区住宅购房的重要消费群体，120平米三房两厅，购置总价在4560万左右（含车库）的房子较受欢迎，因城区人口相对较高，购房是为了改善居住条件或方便子女上学，住宅投资概念相对淡薄；,目前禹州商品房发展水平相对成熟，开发以高层，
7、小高层为主，价格提升空间不大。目前来看，后期销售情况并不乐观，南片区域销售尚好，北片区域各售楼中心去化较慢，面对激烈的竞争局面，一些楼盘已缓建，一些楼盘推迟了开盘时间。新开发项目开始注重产品品质和细部创新，禹州住宅开发品质较全，一般开发都会遇到同质化竞争；房地产项目基本不设地下车库，采用地面停车为主。随着竞争的加剧，各楼盘对户外广告媒体资源的竞争将会加剧目前开发的专业化市场、商业广场、住宅底商销售较好。除商博城以外，没有大型商业项目在建，商业需求有一定的市场。禹州商业项目市场运营都不成熟，百姓日常消费已禹州为主，大宗消费一般选择许昌或郑州，地方缺少品牌及运营商业体。建议：住宅不可或少量低价位产
8、品开发，商业可开发,【项目地块分析】,项目地块指标及四周,南面为闲置地块,西面为张弓北路,项目地,北侧道路，S237即阳瞿大道六快车道，路北住宅密集区,西侧目前为空地地块属于神火集团4万人中高端住宅区今明动工,地块南侧为亳禹铁路和火车隔离道路，火车道南侧为禹州密集工业区,东侧为S103即轩辕大道六快车道，道路东侧及东北侧为规划住宅、已开工住宅、行政、商服用地,禹亳铁路,周边居民情况：原村庄多已拆迁，阳翟大道以北区域楼盘密集分布；政府部门：市委市政府（市教育局、市煤炭局、市交通局、市卫生局、市林业局、市检察院、市法院等）教育配套：实验学校等医疗配套：禹州市中心医院等商业配套：永辉超市，沿街店面办
9、公物业：文峰大厦酒店配套：开元中州国际饭店、梨园大酒店娱乐休闲场所：体育馆、图书馆、夏禹公园其他配套：电视台、汽车站等,地块周边配套-教育、医疗、其他（一公里）,汽车站,夏禹公园,市政府,梨园大酒店,开元酒店,实验学校,中心医院,永辉超市,体育馆,图书馆,火车站,【地块四至】,轩辕大道以西,阳翟大道以南北临尚品1698楼盘,宗地情况介绍,1）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2）地面现状，包括宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘，没有高压线等对开发有较大影响的因素存在，没有明显因素会导致损失实际用地面积；3）地面东侧有少量住宅，东侧有占地四十多亩的豫龙家居市场，会影响东侧今年挂牌及开工时间，
10、但没有后期交付问题，豫龙家居市场为原先为租赁用地，项目落地，十月份可搬迁拆除完成，居民住户不多，易搬迁；4）地下情况，原先为农用地，无明显地下构建存在；土地完整性较高，颍川大道南侧延伸段，可根据我司项目进行建设或放弃；（建设会影响公司获得土地面积，也会造成土地实际使用面积降低）5）地质情况：南侧有铁路高架，所以土地结构、承载力、地下水位和抗震性等条件良好。,项目SWOT分析,优势：区位条件良好，是城市城区南缘，周边环境成熟发展的主要区块；道路进出方便，交通可进入性强；项目所在区域土地资源稀缺性，产品具有广阔的市场空间和开发价值。区域同质资源较少，面对同质性资源的竞争压力较小。项目近距离有建材大市场、豫华家居、沿街店铺，这对项目能商业链接成市有利,威胁：禹州商博城开发的总体体量较大，30万方多，由于商博城全部为可售物业，缺少品牌商业运营主体，市场商业氛围较差，商家对商博城缺少信息，所以威胁不大。（但商博城第二期近期开工，我司项目怎么样利用时间长吸引投资客是关键）。,劣势：面对目前禹州开发的商业项目都缺少市场整体运营，导致商业项目成熟度低，形成投资客与经营者对商业市场运营缺少信心。,禹州市场调研数据分析,【调研的目的】,了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们产品定位服务。通过全业态市调，为项目后续的招商与销售做前期客户筹备。,第一节 调研的目的,调研目的,
