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1、西昌沙坝镇市调报告,调查人：李东 陈锐撰写人：李东,目 录,第一部分：沙坝市场情况,第二部分：房地产行业,第三部分：项目市场定位,第一部分 沙坝市场情况,1、沙坝镇情况2、经济情况3、产业情况,一、沙坝镇情况,1.1.1沙坝镇情况,沙坝镇位于冕宁县县境南端，安宁河西岸沙坝河谷地。面积127.2平方公里，人口21036人，居住有汉、彝、藏三个民族，少数民族人口占30%。镇政府驻地北距县城56公里，辖玉马山、三关、霸王塘、胜利、农丰、环街、曙光、幸福、迎丰、二村沟、老鸦沟、轿顶、高田13个行政村，耕地面积24255亩，主产水稻、小麦、玉米、油菜籽、花椒等。板栗产量19万公斤，蚕茧产量14万公斤，均
2、居全县首位。获“十五”期间蚕业基地建设先进乡称号。出栏内猪25454头，粮食总产量9654吨，农业总产值2296万元，工业以建材、采掘、运输等业主。有专用铁路和公路穿境，是进入卫星发射基地发射场的通道。,1.1.2 附近乡镇概况,1.1.3沙坝区域位置,沙坝镇，离州府38公里,沙坝镇,卫星发射基地，距离项目7.5公里,1.1.4 沙坝综合情况,沙坝镇全域辐射人群6万人口逢场天为1、4、7号距离卫星发射基地7.5公里镇上有一所幼儿园60人；一所小学6个年纪班；一所600人中学。当地工资情况1200元/月-1500元/月不等镇上都是平地，没有起伏山地，利于城镇发展卫星发射基地的必经之路附近村镇农产
3、品交易市场中心，也是换购物品的集散地镇上都是以汉族居多，彝族都是大山居住多。镇上建筑都是以原始村镇建筑为主，没有成型的住宅小区。唯一的是当地有一家农贸市场，开发是以住宅和商业成套出售。沙坝房屋多以自建为主。镇上人群有一定的购买意识，多以宜商宜居很受欢迎。,二、经济情况,1.2.1 经济产业情况,（单位）：万,1.2.2 经济结论,沙坝镇产业GDP为：4289万元 人均收入水平为：1780元/人 居民消费比去年CPI上涨：6%人均可支配收入：900元/人,从上面指数可以看出沙坝镇人均消费低，家庭可支配收入很少，产业结构只够维持家庭正常开支。,三、产业情况,1.3.1 支柱产业,沙坝镇多以农业为第
4、一经济产业农业都是稻谷、桑蚕、生猪、板栗第二产业都是一些零星的自建房，当地的石材厂在第二产业当中占据主要位置。第三产业都是一些镇上所需的服装店、手机服务业、餐饮、住宿、超市，都针对当地人消费所形成的业态。不具备吸引外地游客的产业，所以都是一些镇上业态。旅游服务配套业几乎为零。,1.3.2 产业结论,标准的农业小镇 服务业都是满足小镇需要产业 当地天然资源较为丰富，所以当地的采石厂 很多 当地气候很适合发展桑蚕养殖，地理条件优越 旅游服务业几乎被忽略,第二部分：房地产行业,1、沙坝房地产情况2、西昌房地产情况3、西昌文化旅游地产情况,2.1.1 沙坝房地产开发情况,、主要以自建房为主，房地产市场
5、还是起步阶段、当地已开发农贸市场，但办不到产权，消费者很担心这个问题、农贸市场是上下面积一起卖，面积都在30-80不等。房屋单价在2000元/-2800元/之间（此单价是2010年市场价）镇上没有正规的商品房，市场还是属于原始状态。,2.1.2 沙坝房地产现场图片,1.3.2 租房、老市场、新市场租金情况,住房一年好一点位置在5000元/年-7000元/年，全套家具；位置差一点在2000元/年-4000元/年，简单家具。门面农贸市场5000元/年（40）-6000元/年（80）不等。老市场门面在9000元/年（40）-10000元/年（60）主街门面12000元/年（60）-30000元/年（
6、120）,1.3.3 老市场于新市场对比,老市场为传统商业地方，大家都习惯到老街购买物品，所以租金要比新市场贵。但现在随着新市场发展，也把老市场的人气吸引不少，所以现场老市场商家生意不像往年那么好做。新市场租金少，原因是刚形成的新市场，人气还难以聚集。但是新市场的购物环境比老市场好。主街门面最贵是因为它是主干到，所有来往人员都必须经过此地，干到宽敞县上班车、村上班车都在主干道上拉客，所以人流量很旺，门面租金也就高。,1.3.4 核心结论,沙坝房地产市场是很原始的市场，没有竞争压力和购房对比性；农贸市场所谓的住宅就是门面加住宅一体经营。沙坝人口总量决定沙坝房地产消费市场，也就决定它的购买力度。同
7、样项目的去化速度以及资金回笼速度；新市场和老市场已经形成，人气已经分散；第一批购房人群已经被农贸市场消化60%，持续购房人群难以得到确切数据；住房每年租金递增数据在3%-5%之间；门面每年租金递增数据在5%-8%之间，主要看位置人气量，位置不好租金3%-5%。,二、西昌房地产情况,2.1.1西昌房地产市场分析,在西昌城市建设二次跨越中，房地产业项目进入快速发展快车道。根据四川省房地产协会统计，西昌2009年商品房均价位列全省第二，仅次于成都市。目前，中央和四川省相继出台了推动房地产市场平稳健康发展的一系列重大政策。西昌全面深入、准确客观地研判了房地产市场形势，主动采取有效措施，近年大力建设经济
8、适用房，通过有效地控制土地拍卖数量，积极引导和要求房地产开发企业积极应对市场变化，以合理的价格促进商品住房销售，集聚人气、激活市场，促进房地产业健康平稳发展。,2.1.2 住宅市场结论,此次是对西昌住宅市场做一定了解和整理，为西昌住宅投资客户做一定的比较。,807000元/=56万,住宅投资客,投资新选择新型商业地产30万以内,2.1.3西昌市部分商铺租售价格情况,2.1.4 商业市场结论,不适合普通人群,三、西昌文化旅游地产情况,2.3.1 西昌旅游地产现状,西昌以邛海天然旅游资源为基点，在邛海边上打造出度假旅游村，为投资地产。目前为止还没有其它旅游地产，为之竞争。,2.3.2 传统房地产行
9、业情况,同质化严重，不能差别做出品质，所以都在绿化、规模上下功夫，对未来升值空间不高,住宅地产和商业地产,2.3.3 文化旅游地产发展,附加值高，不是等同天然旅游地产，具有很强的商业性质，升值空间巨大操作性强,文化旅游地产,爆炸性效果,第三部分 项目定位,1、项目劣势2、项目优势3、行业启示4、打造文化,一、项目劣势,3.1.1 地块劣势,沙坝经济实力不足以支撑文化旅游地产服务业欠发达镇，基础设施不完善产业链不齐全，打造文化地产困难重重镇都是农业为主，意识不强引导消费困难项目地块小，做不出旅游文化地产品质,3.1.2外部环境差,这是项目地块外部环境几张代表作,二、项目优势,沙坝镇离卫星发射基地
10、7.5公里，距离近利于打造旅游文化地产,3.2.1 卫星发射基地,3.2.2 独特的民族文化,火把节,三、行业启示,3.3.1 行业机会优势,独特文化旅游地产,彝族厚重文化历史,项目思路,航天博物馆,实现附加值最终盈利,3.3.2商业文化地产必要性,、区域文化商业唯一性、住宅市场消费能力不够，利润点低。、有一定的旅游资源、一定的发展机会、吸引力法则,3.3.3 旅游第二落脚点,西昌每年旅游人数达300万人次，卫星发射中心每年旅游人数60万，沙坝没有配套旅游设施。,3.3.4 目标客户,沙坝投资人群,西昌投资人群,消化项目目标客户群体,四、打造文化,3.4.1 彝族独特文化,火把节、彝族特色美食、风情寨园.等,3.4.2 航天文化,打造航天博物馆,五、推广链接,3.5.1 打造3A景区,项目必须申请3A景区，否则价值无法体现。,3.5.2 联系旅游公司,1、返点返利2、联合商家免费为其做推广3、免费旅游参观,3.5.3 高速路牌广告,更换高速路广牌，使项目更接地气。,3.5.5 项目总体定位,案名：航天旅游城主题：航空港文化商业街区彝族厚重文化历史新挖掘吃、喝、玩、乐一条街,Thanks.,调查人：李东 陈锐撰写人：李东,
