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1、,金泰城营销方案,竞争市场概况,金泰城,顺驰蓝调国际,1、水岸观景高档公寓2、户型设计统一，提高项目人群整体素质3、紧邻西南二环,是金融街的后花园4、低密度,高绿化,优势分析,格 调,1、纯板楼设计，南北通透，居住舒适度高2、位于西二、三环之间，地理位置优越，交通便利3、社区周边环境成熟，配套完善，生活起居方便,优势分析,朗 琴 园,1、紧邻西二环路，交通十分便捷2、项目配套完善，生活3、中心集中绿化带，加大楼间间距在房间里沐浴温暖的阳光4、纯板楼设计使用率高5、户型面积从47-180平米，充分满足客户需求,优势分析,源 屋 曲,1、利用不同的乐器风格，创造竖琴、钢琴等音 乐绿化组团2、宽大的
2、楼间间距3、紧邻西二环滨河路，河畔风景美不胜收,优势分析,西 豪 逸 景,1、户型面积设计方便实用2、周边生活配套完善3、紧邻西便门桥、西客站，是重要交通枢纽4、95%之高的塔楼使用率,优势分析,远 见 名 苑,1、配套完善的周边环境，生活方便2、超小的户型设计，满足了年轻人的居住口味3、优越的地理位置，给投资者带来丰厚的回报,优势分析,纯 粹 建 舍,1、精装修减轻年轻人强大的生活及工作压力2、较低的容积率，提高了项目居住舒适度3、实用的面积配比,优势分析,丽 泽 雅 园,1、贴近周边人群的实用价格2、紧邻即将兴起的立泽商务大道，成为商务大道第一入住项目,优势分析,中 华 家 园,1、二环路
3、内黄金的地理位置2、紧邻大观园湖畔，享受红楼梦带来的文化气息3、宽大雍容的户型设计，尽显皇家品质4、现房入住，避免期房购房风险,优势分析,市 场 定 位,在你的世界里工作在我的世界里生活,西二环 新生活特区温馨家庭 轻盈打造,定位依据,市中心最近的绿化隔离带市中心最美的花园社区市中心功能最全的园林花园市中心最便利的交通条件市中心内可透过观光电梯欣赏园林的社区市中心最具价值的新兴区域通过物业管理塑造市中心内最具人性化的社区,客 户 定 位,85%的客户年龄在30-49岁之间,目标客户分析,85%的客户年龄在30-49岁之间,目标客户北京区域分析,85%的客户年龄在30-49岁之间,目标客户年龄分
4、析,91%的客户具有大专以上学历,目标客户学历分析,目标客户购买目的分析,产 品 优 化 建 议,外立面建议,1、不规则的阳台设计同时配有统一及个性的空调室外机设计，以求立面的丰富性。2、高档面砖以便提升小区的整体品质3、立面颜色色彩鲜明、温馨、以突显生活社区。,园 林 建 议,1、体现人性化园林：将园林分为夕阳红垂钓湖、34岁幼儿 乐园、儿童旱地喷泉、青年人啤酒花园、中年人音乐舞场等 2、提前种植绿色植被，以满足入住后社区的绿意景色。3、在楼宇间塑造不同主题的园林景观，小区内可通过夕阳红垂钓 湖的水系将小区的不同主题园林贯穿。4、在项目的东侧路营造一个宠物乐园：可修建小型宠物 休息乐园、宠物
5、学习班、宠物医院、宠物寄养所、宠物卫生 间等。5、让业主通过观光电梯来感受户外的流水与景色，做到真正的“观光”,园 林,铁道旁绿化,老人健康步道,连 廊,篮球场,网球场,十二生肖园,旱地喷泉,1、水源式热泵采暖提高户型使用率，降低建筑成本2、中央空调高舒适度，低能耗，提高项目档次3、配备外窗局部呼吸件在不开启外窗的情况下使房间内有新鲜 空气流通，提高居住舒适度及保证业主 身心健康4、房间内双向电话、电视、网络端口充分体现人性化家居设计5、纯净水入户或引进直饮水提高生活品质,项目的设备建议,智能化建议,包括：可视对讲系统户门设门磁客厅及主卧射紧急求助报警按钮客厅设被动红外探测器首层至三层的所有外
6、窗内设玻璃破碎报警系统小区设保安监控系统无限电子巡更系统智能化车库管理实行社区一卡通10多种社区服务功能11家居智能化控制远程控制系统12远程自动抄表系统预留了接口,一套以园区宽带网络系统为平台，以家居智能化终端为核心的综合管理系统；,大 堂,1、大堂的面积不一定太大，但要体现出人性化管理的细微及实用性。2、可在大堂入口处设置客人来访休息区；配有杂志、报纸等。3、信报箱的位置不仅要合理化，在设计上更要新颖、独特。4、在大堂内安装投币式的饮料机，以解决等候客人及业主的需要。,会所面积及功能建议,建议会所面积4000至6000M2 会所功能游泳池健身房乒乓球室壁球室室内半场蓝球场钢琴房红酒屋及雪茄
7、吧SPA水吧翻斗乐医疗中心餐厅儿童临时托管中心,入住优秀的物业公司,1、提升项目品质2、降低销售难度3、增强客户购买信心4、由业主参与竞选物业公司5、签约的同时签署物业管理公约6、在服务内容上，采取免费与收费性个性化服务相结合的方式，提供如定时唤醒服务、24小时送餐服务、代购物品等。,创建人文、成熟社区,1、创办生活月刊2、引进名幼儿园进驻办学3、组建金泰城艺术团4、与知名医辽机构建立绿色通道,营 销 策 划 提 案,我们要做的第一件事,1、超酷超眩的体验式售楼处2、样板间的先期导入设计风格各异的样板间3、项目周边主干道及工地现场的围挡包装4、通过广告牌、路牌等形式进行区域第一告知5、西二、三
8、环区域内的商业、娱乐设施内巡展及主题活动的方式进行项目形象推介会,目 的,1、独特的卖点将项目在行业内打响第一炮2、吸引所有关注人群3、在最短的时间内做到众人皆知4、提升项目的认知区域5、坚定购买者信心,我们要做的第二件事,1、外地巡展2、房展推介3、广播广告4、事件营销,目的,1、宣传项目品质，加强目标客户对项目的了解，达到口碑传播及积累客户之目的。2、扩大项目的知名度，吸引外地投资客。3、通过事件营销吸引更多的目标客户群。,我们要做的第三件事,内部认购,、收取认购金、只定房型及面积、不定层次、形成热点话题,我们要做的第四件事,销 售 分 期,销 售 分 期,准备期,强销期,持续期,再强销期
9、,尾盘期,销售准备期,1、完成各项销售工具之发包、施工2、耳语传播、酝酿3、企划方案细则4、完成销售准备5、收集客户6、完成现场准备工作，传达本安进场前销售讯息,工作目的,1、现场接待中心设计发包2、样板组团的设计及施工2、申请水电及工地电话3、区域性布置4、沙盘制作完成5、效果图制作完成6、定点看板制作完成7、销售准备8、销售证件申请9、客户积累10、DM派发11、排定媒体计划,工 作 内 容,1、工地围墙看板2、重点户外看板内容3、RD酝酿4、软宣5、路旗6、路牌7、DS8、网络9、广播10、展会,媒 体 运 用,销售强销期,1、扩大宣传面，深层开发潜在客源2、为整体推广、项目形象打下良好
10、基础3、延续内部认购期热潮进入第一强销期4、集中掌握来人来电之成交,工 作 目 的,1、来人来电追踪2、实施销售控制3、现场指示牌、旗帜等张挂完成4、举办开盘SP促销活动5、适当的媒体推广宣传组合创造先声夺 人的推广势头6、充分掌握案情发展积极调整，以实现 与市场的充分衔接7、签约8、协调各部门运作机制,工 作 内 容,1、围墙、工地包装2、MG、NP、RD3、SP促销活动，配合NP海报4、楼书5、展会、地图6、定点夹车、夹报7、路旗8、路牌9、网络10、广播11、外省市推广,媒 体 运 用,销售持续期,1、挖掘新客户2、消化已有的准客户资源积累3、保证来人来电量,工作目的,1、直销 2、过滤
11、及重新拜访强销期内未成交客户3、利用低价及非主流媒体保持来人来电量4、客户回访5、进行有针对性的节日促销以完成淡季销售,工 作 内 容,媒体运用,1、工地围墙看板2、重点户外看板内容3、NP、RD4、礼品赠送5、楼书,6、夹报7、DS8、活动促销9、客户推荐10、网络,销售尾盘期,工作目的,1、销售疑难户型2、对前期销售进行总结3、进行入住前期准备工作,工作内容,1、对剩余户型出售的价格进行调整2、销售人员整理手中应入住客户资料3、通知入住详细情况,推广通路,本案,销售联盟,直销,电子网络,同行,客户介绍,耳语口碑,SP促销,展会,推介会,邮寄,媒体,现 场 管 理,销售经理,销售主管,销售主管,业务人员,业务人员,业务人员,业务人员,业务人员,业务人员,业务人员,业务人员,现 场 报 表,1、销售现场来电、来访登记2、销售人员日报3、销售经理日报4、销售现场成交登记,1、考勤管理制度2、业务工作准则3、业绩考核与佣金分配制度4、奖励制度5、例会制度,6、销售现场管理制度7、部门管理架构及相关职责权限8、客户制度9、工服管理制度10、培训考核制度,现场管理制度,Thank You,
