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1、1,1,九洲远景商业管理机构简介,九洲遠景商業管理機構,成都复城国际项目竞标文件复地集团成都 2010年12月,2,2,目 录,本文件是专门为复地集团成都公司书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。,九洲远景商业管理机构竞争优势九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例九洲远景对本项目的初步理解与判断项目工作目标、内容及方法论 项目组织及进程 附录：九洲远景对零售行业及品牌的理解,3,A.九洲远景商业管理机构竞争优势,4,九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产（持有物业）的管理者,九洲远景的愿
2、景,资料来源：九洲远景,A.城市商业-城市综合体（酒店/写字楼/零售）-枢纽商业-街区商业-区域开发,B.文化旅游地产-主题公园/游乐园-度假村-农庄及农业地产-文化体育地产,C.产业地产-城市区域规划-产业园区及配套,5,九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务,Phase 1 土地阶段,Phase 2 产品定位阶段,Phase 3 预开业管理,Phase 4 运营管理,产品线研究,选址审计,拿地规划,产品概念定位,详规与设计对接,持续运营部分：首席招商工程对接市场推广营运准备,运营顾问,运营实施,其他退出策略：销售代理项目融资/转让寻找管理公
3、司,一级区域规划,6,九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,7,目前，九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国，并在华南、华东和华北地区处于领先地位,Heilongjiang,Jinin,Inner Mongolia,Xinjiang,Ningxia,Shanxi,Gansu,Shanghai,Zhejiang,Fujian,Yunan,Guizhou,Hunan,Henan,Wuhan,Hainan,Tibet,Qinghai,Taiwan,Shanxi,Sichuan,C
4、hongqing,Guangxi,Jiangsu,Liaoning,Shandong,Tianjin,Jiangxi,Beijing,Hebei,Guangdong,华北区：服务项目35个，服务面积超过300万m2,Anhui,华东区：服务项目52个，服务面积超过600万m2,华南区：服务项目40个，服务面积超过500万m2,西南区：服务项目20个，面积超过200万m2,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,资料来源：九洲远景,8,资料来源：九洲远景,九洲远景一线城市部分项目举例（1/2）,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,9,资料来源：九洲远景,九洲远景一线城市部分项目举例（2/2）,全
5、国领先的商业地产管理及运营专家,1,10,资料来源：九洲远景,九洲远景二三线城市部分项目举例（1/4）,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,11,资料来源：九洲远景,九洲远景二三线城市部分项目举例（2/4）,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,12,九洲远景二三线城市部分项目举例（3/4）,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,13,九洲远景二三线城市部分项目举例（4/4）,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,14,同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰(1/2),资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,2
6、010年专业服务商大奖博鳌房产论坛、21世纪房产论坛组委会2010中国商业地产最具创新奖联商网大会组委会2008年十大商业地产专业服务机构亚太房地产研究协会、中国房商网、“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会 2008年商业地产十大操盘手中国房商网、亚太房产研究学会、广东省连锁经营协会、地产界、商业地产,15,同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰(2/2),资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,2008年中国购物中心-杰出商业运营服务管理奖中国商业区联合会/购物中心专业委员会2007年度商业地产最佳服务机构广东省连锁经营协会、地
7、产界、商业地产、华南商业网、“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会 2007年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构2007中国（南京）商业地产招商大会组委会 2007年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖中国地产金砖奖评选委员会、博鳌：21世纪房地产论坛组委会,16,九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力，帮助客户获得长期竞争优势和实现客户价值最大化,以丰富的行业专业知识和经验、与系统工作方法上的专长作为高质量服务的基础实用/前沿的商业概念、广泛的全球基准比较，以及定制的金融支持，用有针对性的方案替代“标准化产品”模式，帮助我们的客户建立真正的长期竞争优势由九洲远景
8、和客户共同组成紧密配合的项目小组，制定务实的方案和共同的实施，保证项目的成功,操作性,针对性,创造性,系统性,九 洲 远 景 的 服务 理 念,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,17,坚持“一个宗旨六项原则”是九洲远景取得成功的基础以及与客户合作的指南,经营宗旨：全球化视野、本地化实践,诚 信,追 求 卓 越,专 业 化,创 新,共 赢,协 作,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系,部分大发展商客户举例：,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二
9、、三、四线城市中,部分发展商客户举例：,资料来源：九洲远景,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,20,九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司,全国领先的商业地产管理及运营专家,1,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,21,九洲远景的核心团队由高素质的专业人士组成，专业的方法论、丰富的行业背景和工作经历是赢得客户信赖的关键,分析能力,务实精神,专业态度,创造性,行业背景和丰富的国内、外工作经历前沿的行业知识丰富的管理经验独道的行业视角,专业的咨询方法论和行业研究工具优秀的教育背景国际化的视野专业的方法技能,互动的客户-咨询顾问小组快速企业学习过程共同寻求解
10、决方案将专业知识传授给客户的员工,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,22,九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(1/4),具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,主要项目经验,工作经验,行业背景,王 敬,职位:董事长,九洲远景商业管理机构 董事长宏梦(上海)卡通集团 CEO华润万家有限公司 COO罗兰贝格 副总裁,合伙人物美集团 高级副总裁普尔斯马特 中国区采购总监,2008年动漫企业最佳领导力奖2008年文化部创新模式奖2007年CCTV最佳雇主2007年中国企业家未来二十一星2007年商业地产领军人物2007年度中国十大财智人物2003
11、年入选中国前五十名最有潜力职业经理人2003年入选中国十大营销人物提名,资料来源：九洲远景,万象城(包括OLe实施)COCOPARK规划评审益田假日广场规划评审深圳中航城零售公园规划北京昌平西部新城20平方公里规划沈阳丁香湖区域规划北京顺义新城规划（20平方公里）成都东部新城规划（40平方公里）上海市商业网点规划某机场航空城的商业规划某卡通动漫城及主题公园概念规划与实施某儿童体验公园的产品定位及预开业管理某中国领先体育公司的赛事及场馆战略某中国领先体育公司的企业创新战略德国某大型百货公司转型为购物中心苏州工业园区金鸡湖商业中心整体规划上海F1赛车场整体商业规划北京机场航空城规划苏州木渎新区产业
12、规划廊坊固安开发区规划,23,主要项目经验,工作经验,行业背景,九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(2/4),连锁百货店系统规划与全面运营管理国际服装品牌管理与专卖店连锁运营管理购物中心业态营销组合设计和布局规划,九洲远景商业顾问有限公司 总裁/主管合伙人澳门彩虹集团中国区 总经理深圳国际商场连锁商业有限公司 总经理香港华润零售集团董事 副总经理华润百货有限公司董事总经理北京贵友大厦外方董事中艺（香港）有限公司 经理,苏州、郑州大型综合性商业项目规划及招商实施重庆某大型复合式温泉商业地产项目规划合肥高新区某综合商业项目可行性与开发策略研究、商业定位与规划深圳某大型地标
13、商业项目定位规划上海某大型商业地产项目定位开发策略美资某商业地产基金投资北京、浙江、山西10城市购物中心选址审计山东、苏州某大型购物中心商业规划参与外资于上海、北京、深圳多家大型购物中心选址、筹建、招商和开业全过程香港某大型连锁百货和购物中的运营管理,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,黄子龙,职位:董事,资料来源：九洲远景,24,侯为民副总裁（招商/投融资）,九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(3/4),具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,资料来源：九洲远景,王榕副总裁（招商/顾问）,历任华润万家Ole商品部高级总监，罗兰贝格高级咨询顾问，物美采购部总经
14、理 零售业、消费品行业、购物中心招商运营、文化设施规划与管理及企业管理咨询的专家 项目经验包括：-某区域性企业成长审计项目-某区域企业兼并与收购战略-某投资银行中国快速消费品行业扫描-某区域消费品企业审慎调查项目-某跨国企业集团多业态组合发展战略-某大型日化企业零售业态创新规划-某生活时尚专业店业态发展战略-某区域领先零售商发展战略和流程优化,历任宝洁、首创、罗兰贝格、华润零售集团高管，拥有十几年的商业地产和零售管理经验零售综合体定位及旅游地产定位专家儿童和家庭娱乐领域的资深顾问和招商专家主要项目经验包括：-深圳卓越双子座功能规划-深圳京基中心综合体规划-COCOPARK规划评审/招商-益田假
15、日广场规划评审/招商-深圳中航城零售公园规划-苏州金鸡湖商业中心规划/运营-苏州木渎新区产业规划-太原北美新天地商业规划-广州珠江新城商业规划-上海F1赛车场商业规划-成都大魔方商业规划及文化定位/招商-某领先儿童用品公司集团战略-北京某新型儿童体验中心战略和定位-北京昌平七北路西部组团规划项目-沈阳丁香湖项目-某领先体育公司赛事和场馆规划,25,九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(4/4),资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,付茂华副总裁（写字楼/公寓/酒店等）,王春辉高级战略研究总监（零售商业等）,历任仲量联行、瑞安房地产的高管，拥有十年
16、以上的商业地产规划、运营和投资管理经验酒店、办公楼及零售商业地产资深规划顾问项目经验包括：昆明、大理、丽江、香格里拉旅游地产项目上海瑞虹新城项目规划 重庆天地、大连天地项目 杭州远洋运河商务区项目 长沙北辰新河三角洲项目 廊坊上实万庄区域开发项目成都中渝天府广场项目湖州太湖渔人码头项目上海8号桥创意产业园项目西安深国商项目大连星海湾某综合体项目沈阳丁香湖区域综合开发项目,历任宝洁，麦肯光明，灵狮广告的高管，在旅游地产及儿童家庭娱乐领域有着丰富的策划及运营经验，同时也是市场营销专家-深圳绿景集团梅林项目规划-深圳中航龙华项目规划-深圳京基中心综合体规划-深圳某商业综合区商业定位与项目规划-沈阳某
17、大盘社区商业定位与规划-石家庄某城市综合体项目定位与规划-广州某集中商业项目定位与规划-重庆某城市综合体项目定位与规划-江西某城市新区城市综合体项目定位与规划-上海某主题商业社区定位与规划-济宁市中心3万平米项目定位及规划-山东德州某拿地规划项目-苏州木渎新区产业定位项目-杭州某购物中心项目规划-中国移动客户服务满意度研究项目-可口可乐渠道普查研究-百胜集团（KFC、Pizza Hut)神秘客户研究,26,业务拓展核心团队介绍,陆昌泉 副总裁,历任欧倍德、百安居、百思买、宏梦卡通集团高管，拥有十多年的专业市场和零售招商经验零售、专业市场领域资深顾问及招商专家主要项目经验包括：某大型文化集团企业
18、的零售及娱乐业务的发展战略及实施；某卡通动漫城、主题公园、产业城的概念规划与实施；某全球领先的500强零售企业的中国业务发展规划及实施；多个购物中心的规划及招商成功经验,张 力 拓展总监,曾留学于英国，回国后就进入九洲远景，是公司资深顾问和业务拓展专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目；深圳京基CBD项目；贵州黔贵项目；芜湖项目；苏州昆山项目；常州又一城等二十余个项目,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,杨海虹 拓展总监,资深销售及营销人员，儿童及家庭娱乐及购物中心的专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目，比如世界儿童体验中心项目，东方国贸东方新天地项目、深圳金光
19、华购物中心少儿生存挑战赛，丽婴房全国媒体策划与执行；LACOSTE全国媒体策划及执行等众多推广项目,满钰 拓展总监,历任TESCO乐购、雅高酒店、环球百货的投资发展经理，具有丰富的策划投资及运营经验主要项目经验包括：主要项目包括：无锡丰汇广场、常熟美城购物中心、苏州诺福特酒店、常州某商业街等十余个项目,27,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,刘茅茂 高级招商经理,历任中房置业、上市房产、外高桥开发股份公司的高级经理，拥有丰富的招商和运营经验主要项目经验包括：上海某新城区域中心规划、招商；上海某社区中心规划招商、运营；上海绿地招商项目；北美新天地规划招商；海门中心商业
20、区商业综合体规划定位、招商、运营等十余个项目,刘溶湛 高级招商经理,曾服务于多家资产管理公司，历任招商及运营经理，是资深招商及运营管理人员，拥有丰富的招商资源及预开业管理经验主要招商运用项目经验包括：南通某时尚购物中心；某知名儿童购物中心；宁波某大型项目；上海某大型商场预开业筹备策划等十余个项目,李成高 招商总监,卢婷婷 招商总监,历任沃尔玛、吉之岛、华润万家等企业的采购总监及运营经理，是招商及运营的资深人士，拥有丰富的招商资源主要项目经验包括：沃尔玛新店商品规划/布局规划；深圳吉之岛中信城市广场店运营管理;百仕达新店商品规划及运营管理；华润万家生活城业态商品规划及运营管理(东莞及苏州OLE店
21、)；上海第一食品专业店战略指导,商品规划及运营管理等,历任好又多、家谊超市及信地集团高管，拥有丰富的零售市场招商管理经验，并是内部控制和风险管理的专家主要项目包括：芜湖银湖北路招商项目、重庆某项目招商运营、某区域领先地产集团监察部组件项目；某大型连锁零售企业物流和库存优化项目；某连锁零售企业供应链管理；某B to C电子商务企业领先企业财务管控及绩效考评体系等,招商核心团队介绍,28,战略研究及顾问核心团队介绍,何冰艳 战略研究总监,王海波 战略研究总监,曾任职于华润零售集团，负责购物中心招商运营工作，拥有丰富的招商运营经验主要的项目经验包括：深圳京基项目；深圳中航城项目；苏州金鸡湖项目；杭州
22、武林门项目；GMS中国邻里中心项目群；广州珠江新城；重庆帝景等二十多个项目,资料来源：九洲远景,具有行业背景的、高度专业化的管理团队,2,许焕升 战略研究总监,胡 进 战略研究总监,历任过箭牌、雀巢等多家消费品公司的渠道经理，是商业及产业规划方面的资深专家主要项目经验包括：苏州西部中心区产业规划项目；大连某产业园规划；深圳体育场馆市场选择战略；四川大魔方项目；南昌开发区项目；融汇温泉城等众多项目,历任铜锣湾集团拓展经理与吉之岛运营经理等职位 主要项目经验：深圳南市区某片区改造商业开发研究、深圳某大型地标商业项目定位规划、山东某购物中心商业规划、某连锁邻里购物中心（北京、南京、徐州、蚌埠）可行性
23、研究、某美资大型基金中国消费品市场研究咨询项目、中国最大直销企业零售业态规划项目、上海某项目（31万平米购物中心）商业可行性报告和商业规划方案,曾任职于北京铭略远迅管理咨询公司合伙人，是区域规划、企业战略及客户管理的资深专家项目经验涵盖各种类型的商业规划，在交通枢纽及综合体商业规划尤为突出，主要经验包括：深圳大型交通枢纽项目；北京大型交通枢纽项目；贵州黔贵CBD项目；苏州昆山项目；北京某大型综合体项目；江门东湖项目；南昌紫禁城等二十多个项目,29,29,九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例,30,“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项
24、以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值,城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体,代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心,资料来源：九洲远景分析,31,城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率,社会效益：都市综合
25、体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用,经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业,资料来源：九洲远景分析,32,随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式,城市功能分
26、区建设阶段(二战前),郊区化发展阶段(二战后-70年代),城市功能组合发展阶段(70年代至今),现代世界城市建设发展的不同阶段,城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题,为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落,城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设
27、的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流,资料来源：九洲远景分析,33,目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用,代表城市,城市综合体开发状况,代表项目,一线城市,北京上海深圳广州,中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发,华润中心上海港汇广场北京东方新天地,二线城市,杭州沈阳,郑州万达广场沈阳恒
28、隆广场,三线城市,太原常州,在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入,常州又一城,区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用,各类型城市综合体开发状况,资料来源：九洲远景分析,34,城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求,高科技设施集成,城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、通信手段、安全消防等多种方面,城市综合体的建设特点,资料来源：九洲远景分析,35,综合体项目的开发由于其规模巨大同时开发周期较长，与相关方面建立
29、战略性的合作关系将大大有助于增强开发商的发展能力,1,2,3,4,综合体项目由于规模大、内容广开发过程中往往涉及拆迁、安置、市政配套建设等涉及复杂内容；同时项目对所在区域的未来发展将提供巨大的推动力，因此应与政府部门建立密切的合作关系,综合体项目的开发需要巨大的资金支持，开发商有必要通过多方渠道扩大资金来源渠道。与各类基金机构建立长期联系将是一种很好的选择,综合开发的复杂性要求有专业公司的参与，可以为开发上在项目规划、建筑设计、招商、项目运营、物业管理等多种环节提供专业服务，从而增加项目开发的成功机会,商业部分经营的成功与否往往决定的一个综合体项目的结果，而各种优质主力店的资源则又是商业成功经
30、营的关键与超市、百货、品牌酒店等主力店形成战略性合作关系将大大增强项目的跨地区发展能力，同时降低经营风险,战略联盟,资料来源：九洲远景分析,36,模式4细分市场主体型综合体,模式3生活方式中心型综合体,模式2商业驱动型综合体,根据项目位置与主题定位不同，我们总结了四种在中国成功跨区域发展的城市综合体模式,主题定位（情感）,城市综合体的模式,典型代表,城市生活的标志者,模式顶级综合体,解决方案的提供者,华润中心东京中城,个性化产品的表现者,来福士,万达广场,生活方式的倡导者,新天地东京六本木,主题定位（功能）,一二线城市市级商业/商务/文化中心,一二线城市某细分市场主题,一二线城市“场所”The
31、 place,一二线城市区域商业/商务中心其他城市市级商业/商务中心,资料来源：九洲远景分析,37,每种模式中，物业元素构成类型和驱动元素均各有侧重,资料来源：九洲远景分析,主题定位,物业元素构成类型,模式3生活方式中心型综合体,市级商业/商务/文化中心,一、二线城市城市中心区、超级区域中心,模式1顶级综合体,城市/位置,零售,模式4细分市场主题型综合体,写字楼,酒店,公寓,住宅,模式,服务式公寓酒店式公寓,当地高档住宅,甲级Loft,某细分市场主题,精品酒店五星级,四星级五星级,普通公寓酒店式公寓服务式公寓,当地高档住宅,当地中高档住宅,模式2商业驱动型综合体,普通公寓酒店式公寓服务式公寓,
32、当地中高档住宅,“场所”The place,区域商业/商务中心市级商业/商务中心,一、二线城市城市中心区、富裕人群居住地,一、二线城市区域中心；其他城市的城市中心,一、二线城市城市中心区、区域中心、超级区域中心,城市中心超级地区中心,超甲级甲级,超五星级五星级,甲级乙级,三星级四星级五星级,区域中心,生活时尚中心,服务式公寓酒店式公寓,主题型购物中心专业中心,甲级园区型Loft,九洲远景成功运作案例,39,39,深圳市罗湖城市中心区万象城项目简介,万象城购物中心简介,设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：总建筑面积18.8万平方米 营业面积12万平方米商铺，近300家 地下2层、地上5层，停
33、车位1030个开业时间：2004年12月定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心,资料来源:华润集团，九洲远景分析,购物中心概况,案例1,40,40,万象城通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所,资料来源：实地调查，九洲远景分析,购物中心分析,案例1,41,41,主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力,主力店、次主力店面积占比,主力店、次主力店业态和楼层,资料来源：实地调查，九洲远景分析,购物中心分析,案例1,42,42,宽阔的中庭设计、各
34、楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围,内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉,宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受,由59部扶梯，17部直梯，3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利,资料来源：实地调查，九洲远景分析,购物中心分析,案例1,43,43,深圳市城市中心区京基-金融中心商业广场项目简介（深圳第一高楼）,资料来源：九洲远景,项目简介,项目示意图,项目区位：项目位于深圳罗湖金融、文化中心区，邻近深圳深圳交通主干线深南大道，与深圳地铁以最近距离对接，交通方便项目
35、规模：项目占地 4.7 万平方米，总建筑面积 38 万平方米项目定位：本项目规划为高档智能化写字楼、国际豪华酒店、购物中心、高级公寓等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融中心建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约439米，97层，将成为深圳市新的地标性建筑项目服务：我们为本项目提供商业定位、商业概念设计与规划、租户组合、招商策略、财务策略等服务,案例2,44,44,京基.金融中心将建成为集甲级写字楼、豪华酒店、大型商业、高级公寓、住宅为一体的大型综合建筑群，金融中心大厦将是深圳最高也是世界最高的建筑之一,深圳大剧院,地王大厦,金融中心：97层，439米甲级写字楼和酒店,环宇大酒店,
36、住宅和公寓,金融中心商业广场地下1层和地面4层,8.5万平米,案例2,资料来源：九洲远景分析,45,45,京基金融中心项目定位为以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体的“都会时尚购物中心(The Cosmopolitan City Center)”,以中高收入的商务人士和写字楼工作人群为主，同时兼顾旅游人群和城市居民购物中心档次定位为中高档的购物中心,目标消费群和定位,1,购物:50%，餐饮:30%，休闲娱乐:20%包括部分服务类商业的功能,行业组合与功能配比,2,主力店以国际知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家品等）、精品超市和潮流美食广场为基本组合次主力店和品牌店铺以中高级国际名
37、牌服装服饰、大型中餐、自助餐、异国风味餐、时尚甜品店、休闲食品店、健身会、酒吧、影城、表演场、体验中心、咖啡厅、茶馆等次主力店和各类时尚品牌店铺为主要组合方向,主力店、次主力店和品牌店铺组合方向,3,强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，“生活方式”的现代感及国际化氛围强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“品味，时尚，个性化，精致和优雅”的现代生活空间和消费价值元素,消费者沟通,4,案例2,资料来源：九洲远景分析,46,深圳市福田中心区COCOPARK大型城市生活时尚中心项目简介,项目基础资料,COCOPARK购物中心,开业时间,建筑形式,商业体量,所属类型,城市生活时尚中心,2006年
38、10月,建筑面积8.5万平方米,单体建筑,资料来源：九洲远景分析,案例3,47,购物中心案例研究模版v.20080228,中高档,中档,品牌档次面积比例,业态面积比例,低档,购物,餐饮,娱乐,主力店、次主力店面积占比,主力店,其他,COCO PARK是以餐饮、购物功能为主的定位于中档的购物中心，其中主力店面积占总量的48%，休闲气氛相对浓厚,资料来源：九洲远景分析,案例3,48,主要行业租户举例,项目品牌租户情况举例,购物,餐饮,娱乐休闲/服务,资料来源：九洲远景分析,案例3,49,购物中心案例研究模版v.20080228,店铺外观相关图片,COCO PARK实景照片,资料来源：九洲远景分析,
39、案例3,50,50,深圳市城市区华强北“中航城Retail Park”项目简介,项目示意图,项目简介,项目区位：位于深圳市福田商业中心，华强北商业区，靠华强北路、中航路、振华路项目规模：中航城整体的商业规模为23万平米，其中规划面积10万平米，分别由D1、D2、G/M、Hs四个商业地块组成项目定位：定位为购物公园，为深圳的年轻、年轻家庭以及中高端收入人群营造一个以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐元素的购物、娱乐、社交和家庭活动的首选场所项目服务：提供确定商业概念、概念设计的品牌落位、招商策略和财务预测、协助建筑设计审核,项目概况,资料来源：九洲远景分析,案例4,51,51,中航城项目价值定位,消费
40、者,主力店,商业组合,消费者沟通,以深圳16-35岁、家庭月收入4000-20000元的消费者为核心目标消费群商务白领人士年轻家庭消费的满足中高收入人群,由天虹、中航广场中的主力店作为项目的两大主力店以多个次主力店组团，主要以服装、数码、娱乐为主形成充分的young概念的供给,功能结构的范围：购物占50%，餐饮25%，娱乐占25%核心品类：数码、服装、HBA和餐饮娱乐,强调lifestyle 概念良好的休闲、购物空间和时尚前卫的设计理念具有良好的环境、景观设计提供产品展示、新品发布的活动空间提供年轻人游艺、玩耍的公共场所,以休闲、娱乐和次主力店组团为核心，打造中航城Youngertainmen
41、t 的主题商业概念,核心价值：为深圳年轻一族、商务人士和部分家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所,资料来源：九洲远景分析,Youngertainment：Younger+entertainment-表示年轻人娱乐生活,案例4,52,差异化的目标客户定位，次主力店的功能组团模式、lifestyle的生活体验、项目群落式建筑特色和充足的停车是中航城项目的独特卖点,提供深圳年轻消费群Youngertainment的生活方式,中航城项目的独特卖点,中航城项目的独特卖点,独特理念 强调lifestyle概念，次主力店组团模式，营造趋优的品牌定位组合，取代传统的主力店模式，为消费者提供性价比较高的、设
42、计感较强的体验式购物,项目建筑形态 华强北独享地理位置优势，超大体量的商业地产项目开放式商业街区营造年轻娱乐的购物生活 华强北独一无二的超大容量停车场，3500+1500个车位,功能组合租户组合以：次主力店品牌服饰店数码体验概念年轻家庭概念较强的休闲娱乐组合,定位差异 针对1635岁年轻、年轻家庭和年轻中高白领，提供Youngertainment概念、娱乐、购物、社交和家庭活动一站式的首选场所,资料来源：九洲远景分析,案例4,53,53,项目整个布局由七个模块组成，高低错落，杂而有章,资料来源：九洲远景分析,案例4,54,54,深圳市福田CBD“卓越双子塔-世纪中心”项目简介,资料来源：九洲远
43、景,项目简介,项目示意图,项目区位：项目位于深圳市的CBD商务中心区，毗邻会展中心项目规模：项目项目规划总建面33万平方米，分为四期开发，其中商业5万平米（包括地上3.6万和地下约1.4万）项目定位：项目全部建成后将成为汇集商业、写字楼、公寓、星级酒店综合性多功能项目，打造CBD最大规模的都市综合体，奠定“集约化”商务模式，充分利用都市综合体效应和资源，充当CBD商务领袖建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约60层，未来将是CBD第一高度项目服务：我们针对本项目的商业广场近5万平方米商业面积进行市场定位和商业规划,案例5,55,55,九洲远景将卓越世纪城定位成“中产阶级时尚体验中心”,案例5
44、,56,56,成都市新CBD区“大魔方”项目简介,项目位于成都高新区南部，区域行政中心旁，项目紧邻人民南路南延线-城市主干道旁、毗邻天府大道和南三环线项目总占地178亩，总建筑面积约57万平米项目四面临路出口和西邻地铁，交通便利项目规模大，有较大的市场发挥空间项目临河具有相对的景观资源项目周边1公里范围内未来商业配套完备，有“成都歌剧院”，西南侧“海洋乐园”相邻，“新益州城市广场”-46万平米,项目背景,资料来源：九洲远景分析,案例6,57,57,57,57,大魔方综合体项目功能定位于以演艺为核心的集文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体,文化休闲、娱乐,居住,办公、商务
45、、旅游、居住,购物、餐饮、娱乐,资料来源：九洲远景,案例6,58,58,58,58,根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面向中产及以上家庭的ONE DAY OFF 超级文化中心,成都大魔方广场（超级地区购物中心）主题概念：-中产及以上家庭 one day off 超级文化中心 功能性描述：-围绕城市生活居民，为其配置追求舒适、服务、体验、质量的多元素丰富的产品，以文化娱乐元素为主导，综合规划购物和餐饮行业，以中档、中高档为主 场景：我路过了，大魔方广场，看上去很“有感觉”，一切都很有范儿，我想进去看场电影或喝杯咖啡；我进来了，有很多的活动气氛，让我有“体验”的冲动；我体验了，我发现所
46、有的商品都很有“质量”，包括餐饮和娱乐；嗯，“价格”是我可以接受的范围，我突然意识到常来这里购物是“明智”的 情感性描述：-热情、活力、归属、经典，这里是时尚文化的地标，这里是家庭和朋友闲暇消遣的理想去处，这里诠释的是现代家庭的生活方式场景：星期一：今天很烦，我决定去大魔方，因为在那里我会变得“无忧无虑”星期二：今天很累，我决定去大魔方，因为在那里我能感受到更多的“热情和活力”星期三：今天很无聊，我决定去大魔方，因为在那里会有很多和我一样的人来寻求“归属”吧 星期四：-今天想看风景，我决定去大魔方，在那里歇息喝咖啡，“安静”的看人来人往 星期六：今天阳光很好，我们全家决定去大魔方，因为在那里总
47、是有着欢乐开心的“经典”星期天：今天.没有特别的，我还是决定去大魔方，“纯粹”的我在那里感到“自然”,资料来源：九洲远景,案例6,59,59,59,59,突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素,资料来源：九洲远景分析,全客层娱乐,24小时业态,主力店驱动,餐饮带动性,案例6,60,60,60,60,60,成都大魔方项目规划占地约189亩，预计投资33亿元，预计4-5年开发完毕，拟规划建筑面积约为75万平米,项目地块四至范围和主要技术指标,资料来源：九洲远景数据库,项目平面图,案例6,61,61,61,61,大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和
48、天府新城区位优势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体,资料来源：九洲远景,案例6,62,苏州市新CBD“金鸡湖商业中心”项目简介,项目区位：项目位于苏州市工业园区项目规模：项目总规划面积28万平方米，建筑面积40万平方米项目定位：项目定位为苏州人气和商气最旺盛、最繁荣的现代城市中心，将建设成为最富价值的商业投资新区、最适宜的人居新环境、最现代的生态旅游新享受、最时尚的休闲购物新品位、最顶级的娱乐餐饮新概念，通过26届金鸡奖的举办及建立金鸡奖永久颁奖基地，带动板块的发展项目服务：我们为本项目提供重新定位、商业概念设计、物业改造方案、商
49、业布局规划、招商推广方案，,资料来源：九洲远景,项目区位图,项目简介,案例7,63,63,定位为购物公园，金鸡湖商业中心将致力于成为苏州市的娱乐休闲/购物综合消费的目的地场所,金鸡湖购物公园价值定位,消费者,主力店,商业组合,消费者沟通,以苏州大众市民为主苏州游客也是重要的目标消费群苏州商务人士,以娱乐、家具家居、日韩服装、餐饮、体育为主题设立主力店和特色街区补充大型娱乐项目建立Office Park 带来流动人口,功能结构的范围：购物占40%，餐饮15%，娱乐占45%,强调国际化、现代化的文化强调健康和富有活力的休闲娱乐概念,核心价值：为苏州大众居民、商务人士和游客提供具有浓厚休闲娱乐氛围的
50、一站式消费场所,63,资料来源：九洲远景分析,案例7,64,随着金鸡湖区域的配套硬件设施日趋成熟，又成功的将中国电影金鸡奖永久评奖基地引入苏州工业园金鸡湖，有效的提升了区域的知名度,苏州金鸡湖-中国电影金鸡奖评奖基地事件营销,资料来源：九洲远景分析,案例7,65,金鸡湖开发采用旅游、商业、商贸等配套设施带动住宅开发及人口导入，最终实现区域成熟,金鸡湖开发策略,资料来源：Internet，九洲远景分析,旅游休闲,创意零售商业,商贸办公酒店,观光水域：金鸡湖观光湿地：湿地公园休闲绿地：湖畔,住宅开发,人口导入,区域成熟,李公堤湖滨新天地金鸡湖广场,CBD 星海国际广场苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店,案例
