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1、新世界地块商业前 期 研 究 报 告,在本次报告封笔之前我们进行了如下工作 历时21天，对项目周边同类型6种业态物业（百货、写字楼、酒店、酒店式公寓、步行街、会所）进行了的市场调研和相关的客户访谈，含项目介绍、市场环境、区域环境、竞品分析等相关数据的整合，得出以下结论。,本次报告为项目商业部分前期报告，商业体量建议从项目的实际规划指标出发，结合市场调研的结论，解决了项目的商业面积支撑、商业最佳组合模式、产品建议、商业操作办法四大核心问题，项目可行性研究分析从经济角度验证了原方案建议的可行性。,序 启,一、在区域整体规划确定的前提下，本项目商业22.8万的商业体量是否可行？二、本商业项目的6种业
2、态的比例是否合适？什么样的产品是未来本案商业的最佳选择？通过客户访谈论证本案的结论。三、如何操作？,需要解决的四大问题,东湖高新规划解析,解决问题的铺垫,区域市场概况,功能区划,重大建设项目布局,主要发展方向,本项目所处位置：中国光谷关山一路旁,中国光谷定位：国家光电子产业基地,2008年，武汉中国光谷经济持续稳定发展，实现工贸总收入1750亿元，同比增长34%，光电子信息产业在国际光电子的大舞台上已经牢牢占有一席之地。,武汉中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12
3、%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。,1,武汉中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。,区域市场研究,中国光谷,本案,光谷在武汉市的位置：武汉市东南部-东湖开发区,区域市场研究,建成50平方公里的光电子信息产业带，形成具有国内第一、国际一流的外向型、国际化光电子信息产业基地。形成年产值1000亿元的光电子信息产业规模，成为湖北省、武汉市经济发展的重要增长点和支撑点。推动技术创新和技术成果产业化，形成一批具有自主知识产权的产业项目，培育一批光电子信息产业集团，力争年产值过百亿的企业（集团）34家，过50亿的企业（集团）78家。引进一批国
4、内外光电子信息大项目、大企业、实现项目（企业）的“高位嫁接”，实现产业扩张和产品升级。建设一批光电子信息技术的重点基础学科，形成国内一流的研发中心、学术交流中心、人才培养基地和“产、学、研”结合示范基地。,区域市场研究,光谷入园企业及就业人员,2008年，东湖高新区完成企业总收入1750亿元，同比增长34%，工业总产值1565亿元，财政收入44.5亿元。光电子产业成为武汉市第三大支柱产业。,在武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了30多所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，50万在
5、校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。,3,区域市场研究,本案,高等院校为光谷奠定了人才基础,区域市场研究,规模：面积128平方公里，人口60万投入资金：600亿元范围：以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里。西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。包括一条主轴、四大组团。,2005-2020规划,科技新城是以东湖新技术开发区为基础，吸纳相邻地区，建成一个总面积224平方公里，以光电子信息产业为主导产业，具有居住、商业、服务、文化、游憩等生活功能的“城市”。至202
6、0年，科技新城人口将达97万，总产值1000亿元；而2005年，东湖高新区的人口40万，产值307亿元,区域市场研究,总体功能布局,一区,科技新城的规划范围是西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，约120平方公里。结合自然条件和产业布局，科技新城规划为“一区、两心、三轴、五园”的规划结构。,两心,三轴,为科技商贸中心区，布局在民院路、珞喻路、关山一路和雄楚大道之间面积1.8平方公里，是未来科技新城的核心枢纽，集中了一批现代化的公服务设施。,为东湖开发区管委会行政管理中心及汤逊湖公共服务中心，分别是东湖开发区的行政管理中心及汤逊湖高新技术园区的公共服务中。,分别是以珞喻路及周边科
7、技密集区为主体的科技轴、以关山一路及周边产业区为主体的产业轴和以三环线为拓展方向的发展轴。,五园,分别是关东光电子产业基地、关南生物工程产业园、软件产业园、汤逊湖高科技园区、南湖农业园。,科技新城规划,一条主轴是指新武黄高速公路自西至东贯穿武汉科技新城，与东方大道、南湖南路、藏龙大道等一起，构成东西向主轴线。四大组团包括：以光电通信产业为主的关山组团，以大学科技园、电子信息产业为主的汤逊湖组团，以旅游休闲为主的九峰组团，以轻工业制造、景观房地产业为主的梁子组团。,关山,武黄高速,区域市场研究,区域高校教师以及高新技术企业职工成为区域楼盘购买主力。本区域为我国第二大智力密集区，高校、科研院所以及
8、海外背景创业精英集聚越来越多的中产阶级人士。,光谷商业地产特点,1,光谷商业地产客户群,2,主要以光谷广场（鲁巷广场）为中心地带，珞喻路、鲁磨路、民院路等在此交汇，门前 20 余条公交线路通达武汉三镇。商业上主要以世界城步行街为龙头带动周边商业发展。,区域市场研究,光谷商业地产发展潜力,“光谷商业圈”是最近几年在武汉市十大商业圈中异军突起的一匹黑马。它最早以鲁巷广场购物中心为核心，以华中科技大学科研人员为首的消费群体为主体，沿珞喻路、民院路，雄楚大道、关山一路等多条城市主干道向外扩展，逐渐形成了今天包括世界城光谷步行街，SBI光谷创业街，光谷软件园和光谷金融港，以及华美达光谷大酒店为主体的购物
9、和娱乐中心。,新兴的鲁巷商圈正在进行着第一场发展中的阵痛，鲁巷购物广场设施成旧，越来越沦为鲁巷商圈的竞争弱者，其2期扩建已经开始开始；光谷步行街1期主力店目前运营良好，但大商家的成功也压缩了小商铺的生存空间，目前1期部分商铺经营并不理想（美美时尚广场前期运营不利，已经开始下一轮的商业洗牌），尚都沿街商铺基本为空铺。目前光谷商圈仍以中低档商品为主，更高层次的消费者仍然将武广商圈作为消费的首选目标。,光谷商业地产存在不足,3,4,区域市场研究,人口规划,教育重点区域,东湖高新区(产业依托),2008年，东湖高新区完成企业总收入1750亿元，同比增长34%，工业总产值1565亿元，财政收入44.5亿
10、元。光电子产业成为武汉市第三大支柱产业。,全国知名高等学府：以华中科技大学为代表的30多所高校，近50万多万学生综合科教实力居全国：第3位,经济前景和发展潜力,2008年，我市城市居民人均可支配收入为16712.44元，比上年增加2354.80元，增长16.4%，剔出物价指数实际增长10.1%。为108844元。2009年上半年城市居民人均可支配收入为9762元增长11.9%。,2008年高新科技园区总人口60万2020年预计高新科技园区总人口将达到97万,区域市场总结,一、论证商业体量的合理性,解决第一个问题,在区域整体规划确定的前提下，本项目商业22.8万的商业体量是否可行？,项目四邻,汽
11、标社区江南技术学校自建房,紫菘亦景华庭,丽岛漫 城,金地太阳城,基本技术指标,【SWOT】,商业初步规划,基本技术指标解析（关键词）,开发难度高,城市综合体开发+,光谷商圈,“光谷商业圈”是最近几年在武汉市十大商业圈中异军突起的一匹黑马。它最早以鲁巷广场购物中心为核心，以华中科技大学科研人员为首的消费群体为主体，沿珞喻路、民院路，东南通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道向外扩展，逐渐形成了今天包括世界城光谷步行街，SBI光谷创业街，光谷软件园和光谷金融港，以及华美达光谷大酒店为主体的购物和娱乐中心。,光谷商圈的前世今生,目前光谷已建成的商业体量,预计2012年光谷目前在建即将开发的的商业体量,
12、预计2012年光谷商圈商业体量大概达到56.2+41=97.2万。,商业供需状况,房地产整体供应状况 预计2012年光谷商业体量大概达到107.2万。2008年高新科技园区总人口60万，高校学生预计50万，预计2009年人口将总计110万人。总人口人均商业面积=商业网点面积 110万人1.1/人=121万 121-97.2万=23.8万22.8万规模可以判断，本案22.8万的商业面积能够得到支撑。,备注:根据“武汉市商业网点发展规划（20032012年）”中的分析，到2012年武汉人均商业网点占有率将达到1.1。,二、各业态评定及建议,解决第二个问题,商场酒店写字楼公寓步行街会所,各业态分析,
13、写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,地理位置：光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路交汇处营业面积：6万平方米商铺形态：板式经营档次：中低档品牌产品运营模式：联营开业时间：2000年初出租率：商场入驻已满优惠政策：1-3楼扣点22%-25%，四楼14%-16%经营状况：良好竞争优势：品牌商家；光谷区域第一家功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。竞争劣势：整体物业老旧，商品以中低档为主，品牌知名度不高，对周边高收入人群缺乏吸引力。其他情况：购物中心主楼高六层（含地下一层）、附楼两层。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼
14、经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名品，二楼经营女装及妇女用品，三楼男装、休闲服饰、床上用品、儿童商品，四楼经营家用电器，五楼开辟为含室内游泳池、保龄球馆、演艺大厅等设施的大型娱乐场所。,鲁巷广场购物中心,商场个案分析,地理位置：光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路交汇处营业面积：20万平方米商铺形态：MALL单套面积：15-20平米经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁，1楼租金达到350-380元/月 2楼美美目前租金180-240/月开业时间：2003年初出租率：有少量商铺招商优惠政策：7天装修期经营状况：良好竞争优势：光谷区域唯一功能较为齐全且档次较高、规模最大的综合性商业体；业态
15、布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；引进家乐福、大洋百货、中影天河国际影院等主要商家，积蓄大量人气。竞争劣势：1期部分商业销售，目前部分商业经营很不理想。经营产品良莠不齐，由于部分业态完全依赖学生消费，寒暑假期间学生人流急速下降，导致经营有一定时间性。其他情况：属于大型综合商业体。是目前光谷规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持光谷零售百货业龙头老大的地位。,世界城步行街1期,商场个案分析,光谷国际广场,地理位置：珞瑜路鲁巷国际广场交汇处开发商：融众投资集团主要产品：商铺、写字楼、高层公寓等总建面积：规划共22万平方米，光谷国
16、际广场6万平方米商铺形态：地上5层、地下一层租售模式：负一楼可租可售，1-5楼招商中面 积：20-2258平方米售 价：负一楼均价36000元/平方米，168-208元/月工程进度：目前外立面基本落成，内部装修中竞争优势：毗邻光谷广场，鲁巷成熟商圈核心地段，人流车流俱佳；竞争劣势：将直面鲁巷世界城步行街、鲁巷购物中心的挑战，商圈内竞争激烈目标客户群：1628岁客户群其他情况：计划引进ZARA等知名品牌商家，打造成光谷的类“群光广场”式商业体。,商场在建在售项目,目前主要商场,从最终消费群来看,高科技人员、高校教职工、学生为消费主力,从整体档次来看,中低档数量较多，中高档缺乏，无特色同质化严重,
17、从业种种类来看,经济实惠快速消费品为主,光谷商场分析,商圈分析结论,区域内商业硬件设施有待提高品牌商家多为武汉市场上的普遍品牌，经营整体差异性不大商业缺乏统一规划，零散分布造成后期运营出现问题,思考点：缺失地段先天性优势的本案，在商业规划和经营如何切合光谷当地商业地产，满足光谷消费者的消费习惯，这是项目开发利润最大化和商业可持续性经营的最重要课题。,原规划组合类型：5万新世界百货,A地块商业现有条件,百货的面积合适，区域有一定的消费能力，能够承受中高档消费，但目前光谷 区域缺乏此类百货。由于地段的天然属性-“非中心”致使本案百货无法在短期内取得市场认同，前期需要一段时间形成规模。需要加强商业配
18、套。,该地块所处武汉市关山一路，区域客流量太少,白天车流人流，不能形成有效的购买人群。增加商业配套可以得到解决,该地块目前无法提供便利交通,周边无其它商业配合形成区域商圈,地段,立体交通,区域商业集中性,百货物业应具备的属性,百货分析结论,百货品牌建议,发展方向：项目必须走差异化路线，有别于鲁巷广场商圈目前形成的中低档商品，走中高档路线，引入具有品牌知名度或者武汉目前没有的国际知名品牌的商品，形成独特的产品竞争力。,各业态分析,写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,酒店市场属性评估现实性市场,武汉华美达光谷大酒店,武汉华美达光谷大酒店,风格迥异的中、西、日餐厅、大堂酒廊及顶层旋转观景餐厅，氛
19、围高雅，富丽堂皇，令您尽享天下美味，感受异域风情，给您带来完美的美食享受。面积达700平米的大宴会厅及各式典雅的中小型多功能会议场所，功能齐全，拥有同声传译等先进设备，适宜举办各种商务会议及宴会活动。专业宴会人员提供的细致、周到服务，更使之尽善尽美。系列娱乐、康体设施一应俱全，包括配备先进的健身房、室内恒温游泳池、KTV夜总会、演艺厅、桑拿中心、棋牌室、美容美发等，设备精良、设施完善，让您舒展筋骨、尽涤身心。酒店拥有100余个泊车位，并提供豪华轿车出租服务。,设施说明,武汉华美达光谷大酒店,酒店市场属性评估现实性市场,武汉五月花大酒店,武汉五月花大酒店,一层阳光酒廊，嘈杂都市中一方安静宜人的绿
20、洲，客人可在浪漫柔和的背景音乐中享用咖啡（茶）或美酒，晚间更有乐队现场演奏。酒店二层哈瓦那雪茄吧是专为都市绅士设计的俱乐部，为阅读、休闲及吸雪茄的理想选择。同层丽苑咖啡厅专为您提供丰富的环球美食，饶有趣味的主题餐会，备有零点菜单及早、午、晚餐自助菜单，同时提供各类小食。三层是500平方米的大型宴会厅，富丽堂皇，是各类会议、庆典及婚宴之首选。四层是皇朝御园中餐厅及16间豪华包房，现代典雅，汇集广东珍馐和湖北精品佳肴，服务细致周全。五层池畔吧，环境独特，让您尽享温暖的阳光，为您提供免费小食，并同时提供24小时送餐服务。,设施说明,武汉五月花大酒店,酒店市场小结,武昌区域有五星级酒店7家东湖大厦、最
21、佳西方五月花、华美达光谷、光明万丽、珞珈山、洪广酒店、洪山雄楚国际大酒店,整体入住率60-70%,分布在武昌核心区、光谷核心区,入住群体,私营业主：区域内贸易人事,公务员：政府、垄断行业、医疗的政务会务的往来,企业高端人事：光电子、钢铁、工业园区、商贸、金融业,学者：高校学术交流,光谷五星级酒店入住群体,其他：旅游,酒店运营人士访谈,区域内五星级酒店市场尚未饱和，这一点得到业内人士认可。高新科技园区的高素质人才及商务往来带来了酒店高端客户群体。区域内尚处于发展期，酒店业的未来取决于市场的发展。,酒店分析结论,5万可满足目前五星级酒店300个客房评级标准的要求，面积合适武昌的5星级酒店目前属于稳
22、步增长期武昌五星级酒店入住率高于武汉市水平，本案有一定的优势，建议保留。,各业态分析,写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,写字楼个案分析,地理位置：珞瑜路鲁巷国际广场交汇处开发商：融众投资集团主要产品：商铺、写字楼、高层公寓等占地面积：规划共22万平方米总建面积：光谷国际广场写字楼2栋28层（6-28层）项目属性：商业办公项目简介：2栋5A级写字楼，单层1600.面积：50-1600项目优势：光谷中心区域唯一5A级写字楼，占据光谷区域核心地段，20多条通达武汉三镇，地铁2号线光谷站点近在咫尺。项目劣势：区域办公多为中小型高科技企业，处于事业起步阶段，租金低廉，投资回报率不高，办公楼投资风险
23、较高。,光谷国际广场,写字楼在售项目,地理位置：世界城步行街销售中心处开发商：武汉市利嘉置业有限公司 主要产品：商铺、写字楼、高层公寓等占地面积：未定总建面积：未定项目属性：商业办公、酒店项目简介：未来五年建成面积：未定项目优势：光谷中心区域地标性建筑，120万世界城综合体商业，占据光谷区域核心地段，20多条通达武汉三镇，地铁2号线光谷站点近在咫尺。项目劣势：区域办公多为中小型高科技企业，处于事业起步阶段，租金低廉，投资回报率不高，办公楼投资风险较高。,世界城步行街58层写字楼,写字楼即将开盘项目,地理位置：鲁巷广场西北侧开发商：洪荣地产 主要产品：写字楼、高层公寓占地面积：3栋高层住宅和1栋
24、写字楼组成 总建面积：9.9万项目属性：住宅、办公项目简介：项目还未开盘，价格未定。面积：未知。项目优势：光谷中心区域项目劣势：写字楼市场在光谷片区还未承受，投资回报低。,新都汇,写字楼在租项目,客户来源,目前，投资当地办公物业的客户主要有本地、外地的私营业主，也有一些高校教师、或当地公务员等高收入群体，也有一些民营企业进行购买。租赁客源主要是本地的中小规模的私营企业，主营方向为电子通讯、科技化工、文化教育产业；科技含量较高的企业所占的比例较大。,车位,当地大部分办公物业所配备的停车位数量可以满足正常情况下的需求；停车一般为地下、地面停车位结合的方式。,各物业面积划分不尽雷同；单套主力面积一般
25、在100平方米左右。,面积划分,原规划组合类型：8万方写字楼,物业类型所属研究,该地块所处武汉市关山一路，该地段拥有城市的资源结构和强度与写字楼物业价值不匹配。,该地块目前无法提供便利交通和大容量停车场。通过建设可以改变这一现状。,周边无其他写字楼物业，区域商务较少，无法将物业价值最大化。,区域内无结构合理、功能完善的业态组合，无法形成成本低、效率高、活力强的商务链。通过建设可以改变这一现状。,通过建设可以提供效率性的办公条件,A地块商业现有条件,地段,立体交通,区域商务集中性,标准办公空间舒适度与效率度的统一,写字楼物业应具备的属性,完善的区域配套,大企业人力资源访谈,区域内有中高端写字楼市
26、场，但目前写字楼市场尚不成熟，多为中低档为主。区域内目前没有中高端办公，这也是由于目前光谷高新开发区的企业多为中小型公司，且以研发企业为主。项目地块办公楼的主要租赁市场来自光谷区域企业和鄂东南区域的二线城市的企业。部分高新技术开发区的企业不选择光谷，而选择中南或者汉口作为办公的场所，主要是考虑方便客户往来，员工的上班问题。项目如想走中低端路线必将收的到光谷软件园等工业地产的压力，后者凭借低廉的价格和优越的环境得到发展型企业的关注。中大型企业往往将武汉作为研发和技术的运营地，将高管、营销等团队放在北京、上海深圳等地，也挤压了本地办公楼市场。,写字楼分析结论,该区域写字楼市场尚不成熟，本案设定的8
27、万面积偏大，建议缩小面积。如需保留可保留写字楼的成长空间，打造一个成长型的商务体。具体措施：不采用全部高端的写字楼的发展方式，除5A写字楼外部分建设甲减标准写字楼（在硬件服务上提供乙级写字楼的配套，但在软件上提供甲级的配套）为宜。,各业态分析,写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,酒店式公寓在售项目,地理位置：雄楚大街908号开发商：金地地产 主要产品：小户型、高层公寓推盘量：仅1栋为纯小户 总建面积：9.9万主力户型：36-49项目属性：小户型住宅工程进度：封顶项目简介：8月1日开盘价 格：均价6400元/平米销售情况：销控中，目前仅3层、16层以上房源可售。项目优势：光谷传统住宅区，周边
28、学校林立，租房市场广大。投资小回报大。项目劣势：3梯14户，整体居住品质不高。,金地中心城,目前光谷酒店式公寓典型个案,就光谷已有的小户型产品来看，FREE阁调2004年开盘，均价近3000元/平米，当年即销售一空；2005年开盘的柒零社区、蓝域国际和蓝巢逸品均价达到3200元/平米以上，2006年开盘的柠檬特区开盘价格达3850元/平米，后期达4000元以上。光谷步行街的尚都公寓1200套，开盘即抢购一空，尽管小户型价格一路高涨，但因其总价相对较低，片区同类型的物业较为稀缺，很多购房者依然对其十分追捧。,类型：酒店式公寓建筑面积：4万目前市场情况：目前市场上的小户型产品基本为70年产权的住宅
29、，面积在27-56，整体回报在5%，目前仅金地中心城在售，属于区域市场比较稀缺的产品。,5万面积偏大，建议控制在2.5万为宜作为市面上的稀缺产品得到市场追捧，但本案的地段有一定局限性，自住客户会占到一定比例。该区域除尚都凭借其地段、商业等先天优势向市场上投入1200套小户型物业在短期销售一空外，其余项目都将小户型作为产品中一个补充部分，普遍在总量上进行了控制。而本案地段明显弱于尚都，需进行相应控制。,酒店分析结论,各业态分析,写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,雄楚大街横向商业街主要为社区配套。关山一路主要为餐饮一条街，目前已形成一定口碑，有固定客源。沿街商铺经营良好，但保利的内街和关山春
30、晓的芝麻街2层目前以呈现商业死亡迹象。,商业市场属性评估现实性市场,本案,类型：大型居住社区配套商业建筑面积：0.5万目标：项目社区配套本案住宅体量：28万，2800户，1户3口共计8400人社区配套：以70%的入驻率算5880人社区，社区商业规划5000，人均商业面积0.86。,面积偏小，建议增加800为宜通常某个社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言人均不超过1平方米社区商业面积为宜。,步行街分析结论,通常某个社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好
31、。由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言人均不超过1平方米社区商业面积为宜。,小区人口人均商业面积=社区商业面积5880人1/人=5800需要增加的商业面积：580015000=800,备注：,各业态分析,写字楼,百货,酒店,公寓,步行街,会所,本案,类型：会所建筑面积：0.3万本案住宅体量：28万，2800户，1户3口共计8400人社区配套：以70%的入驻率算5880人社区，社区商业规划3000，人均会所面积0.51。,面积偏小，建议增加1000为宜3000会所面积基本满足本案的休闲娱乐要求，但考
32、虑到未来会所将对外营业，打造运动概念，可适当增加会所面积，建议增加1000.,步行街分析结论,我司研判,三、如何操作,声音一：光谷小户型销售火爆世界城步行街的“尚都公寓”，均价达到5400元/平方米，1200套开盘便抢购一空；周边70社区懒人公寓，抢时机就是占先机。,声音二：五星级酒店入住率高于汉口武汉华美达光谷大酒店、武汉五月花大酒店的入住率达到70。武昌区域内五星级酒店正处于成长期，而东湖高新区的发展也必然带动更大的酒店市场需求。,声音三：作为市场后来者的新世界百货必须走差异化道路鲁巷购物广场正在扩建，大洋百货领跑鲁巷百货商圈，光谷国际广场年内开业，而后来者的新世界百货虽然有其品牌优势，但
33、是项目地段的“非中心”属性显然有别于新世界百货原有的开发模式，想要后来居上，必须走差异化道路，引入具有国际号召力的品牌，形成自己独特的品牌号召力。,声音四：光谷中高端办公物业稀缺，但总体需求量不是很大，必须谨慎入市目前办公物业在售的仅有1个。价格均价10000/平方米，目前周边小面积的中低端办公物业需求高。,【市场声音】,项目区位,项目地块,商圈,人口,处于光谷光东板块居住区聚集拥有一定的人口支撑,50万的项目，22.8万商业，商业比重大，难度大商业提升住宅价值大体量的商业在同一建筑面建设，但商业无法同期问世,非中心,大体量商业困难度高,不在核心商圈。板块内商业没有形成互动商圈消费模式单一，市
34、场容量有限,市场容量有限,外来消费人口导入困难，区域内以高收入人群和流动的学生消费群体为主，季节性消费区域内有商业需求，但本区域没有形成高档消费的场所,人口消费单一,突破区域价值,实现整体价值,跳出商圈,挖掘其他需求,能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。,【产品定位】,【整体定位】,“HOPSCA”豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅),HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、
35、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,源起：HOPSCA于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA的特征：特征一：高密度，集约性 特征二：整体统一性 特征三：功能复合性 特征四：土地使用均衡性 特征五：空间连续性1.平面的连续 2.立面的连续 3.空间的连续 特征六：内部、外部联系完整性一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。,HOPSCA在巴黎,HO
36、PSCA在纽约,HOPSCA在东京,【获利模式】,步行街销售获利，百货持续经营获利,商业,少量出售和大量作为固定资产租赁获利,办公,长期经营获利,酒店,【产品矩阵】,如何拉动,五星级酒店、百货 公寓 步行街,如果本项目计划建成HOPSCA，而先天性的地段缺点必然造成商业需要一定时间才能形成规模，而大体量的住宅想要获得高利润，商业必然要为之做出牺牲，如果一定要选择，可以先用商业造势再造城。利用商业的高规格拉动住宅价格,先行造势,小户型快速回笼资金,办公,配合住宅,形成规模,开工即开始宣传封顶时开始百货招商,2012年5月,配合2期尾盘销售预计2013年10月,百货酒店开业预计2014年5月,【推盘节奏】,NO1:现金牛+明星公寓+酒店,NO2:明星+痩狗步行街+百货,NO3:瘦狗办公,属于同一区域，地块各项条件齐全。公寓短平快，迅速回笼资金。酒店、百货营造高档小区氛围，拉升住宅品质，提升住宅价格，百货的招商同时开展。,可同时开发，利用百货带动步行街的销售。随着招商工作的不断开展，大型商家进驻，推出与百货互动的步行街，短期引爆。而此时二期的住宅热销也可带动步行街的销售,由于办公的需求必须要时间培育。最后推出瘦狗，从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。,谢谢观赏！,
