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1、,光谷区域,盘龙城区域,金银湖区域,城区区域本案,光谷软件园,光谷总部国际,光谷国际企业中心,武汉中国光谷金融港,光谷芯中心,第一企业社区,华中企业城,中部慧谷,目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。,光谷区域竞争项目,开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所策划推广：太阁广告园艺景观设计：武汉园林建筑设计院项目位置：洪山光谷关山二路特一号分期：3期,3期14幢5层开盘时间：2007.9入住时间：2009.12,总占地：33万平米总建筑面积：40万平米容积率：1.19绿化率：55%,

2、光谷国际企业中心,层数：3-5层独立建筑建筑形式：统一风格，低层内有中庭面积区间：443-1129平米装修状况：毛坯园林规划：55%的绿化率,产品规划,光谷国际企业中心,产品户型,伟创楼、栖凤楼标准层平面建面：A户型1129.86平方米（办公区429.74平方米，生产区700.12平方米）B户型981.300平方米（办公区356.30平方米，生产区625.00平方米）俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面：A户型511.84平方米B户型579.92平方米C户型532.42平方米D户型443.69平方米,光谷国际企业中心,4期户型：两梯两户，200-400平方米,光谷国际企业中心,产品设备设施及装修,普通

3、装修基本配置,光谷国际企业中心,配套及物业,配套方面：员工餐厅员工班车大型多功能会议室员工宿舍商务会所高尔夫挥杆练习场集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点物业管理：武汉新城物业管理公司,具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利,光谷国际企业中心,销售与客户,无明显的行业特征，电子软件和生物科技类比重稍大,最近3年价格走势2007年9月3900元/平米2008年3月4300元/平米2009年3月4000元/平米2009年7月4200元/平米2009年11月4350元/平米（四期）,从07年到09年价格有波动，总体平稳。,光谷国际企业中心,优劣势,优势：起步早：作为武汉早期

4、启动的工业地产项目，面临的市场竞争少；单位面积小：最小面积443平方米，小企业也可以进入，门槛较低；建筑风格统一：给人感觉比较有统一性和整体性；劣势：产品面：缺少独栋企业中心，大型企业要求难以满足；景观设计不足：作为企业总部的工业地产，应打造花园式办公环境，但本项目景观打造不足；产品自身缺少亮点：产品配套，包括装修用材上都比较普通，缺少亮点支撑。,光谷国际企业中心,开发商：武汉光谷金融港发展有限公司 建筑规划：加拿大AAI国际建筑师事务所项目位置：武汉东湖高新区光谷大道77号,总占地：1600亩总建筑面积：160万平方米容积率：1.50 总户数：150栋,1期总占地：16万平米总建筑面积：18

5、万平方米开盘时间：2010年06月入住时间：2010年10月,武汉中国光谷金融港,层数：多层、高层建筑形式：独栋+高层分割写字楼装修状况：毛坯园林规划：绿化率45%，九宫格景观规划，林荫大道,产品规划,武汉中国光谷金融港,产品户型,自由组合的空间,武汉中国光谷金融港,产品设备设施及装修,保温材料：外墙为锚挂玻化砖加普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材。门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。供电/供水：1-2层由市政给水管直接供水，3层及以上由地下室变频生活加压给水泵加压供水配电房内两路独立的高压进线，一主一备。厨房/卫生间：地面为水泥砂

6、浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净通讯：设置可供中国网通、中国电信等电信运营商共同使用的网络机房采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理,中高档用材，设厨房,武汉中国光谷金融港,物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司 物业费：1.58元/平方米/月会所主题：金融港中心地带规划了集商业服务、研发办公、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，酒店公寓、超市等服务设施一应俱全.车位：8350个 配套建设：休闲、娱乐、购物、体育运动、特色餐饮在内的综合配套商务区，还专门建设了

7、青年公寓、倒班公寓、多个员工食堂以及五星级酒店。,配套及物业,武汉中国光谷金融港,销售与客户,销售及招商客户定位明确，客户主体定位为金融及后台服务企业,2010年6月开盘，价格平稳在4500元/平米,武汉中国光谷金融港,优劣势,优势：配套及服务：有较为齐全的配套和服务，能较好的适应办公需求；产业定位明确：基本定位在金融机构及后台服务中心，极具产业整合优势；户型面积：大部分户型可自由组合，满足不同层次企业客户地需要。劣势：产品功能：大部分产品为高层办公楼，集约化办公与市区写字楼相似，失去了企业总部应有的竞争力。,武汉中国光谷金融港,开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑单位：浙江宝业建设集团有

8、限公司景观设计：泛亚国际建筑设计：泛太平洋设计与发展有限公司项目位置：洪山东湖高新开发区光谷大道特一号,总占地：16.5万平方米总建筑面积：24.7万平方米容积率：1.5 开盘时间：2010年6月入住时间：2011年3月,光谷芯中心,层数：多层、高层建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼装修状况：毛坯园林规划：绿化率35%，中央公园、退台式花园,产品规划,光谷芯中心,产品户型,集中办公区单位面积350-700二期独栋2000-3000平方米,光谷芯中心,产品设备设施及装修,结构：框架结构供电：工业用电网络通讯：电话、光纤入户供水：工业用水其他：两部电梯,偏商务化设备配套,光谷芯中心,体

9、育馆大型食堂商务餐饮,配套及物业,偏商务化的配套设施,光谷芯中心,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以电子生物科技及能湖行业为主。,2010年6月开盘，价格平稳在3500元/平米,光谷芯中心,优劣势,优势：产品创新：多层办公以楼采用退台式设计；面积小：单位面积小，利于小企业的引入；多样化产品：产品多样化，独栋、多层和高层满足不同实力和类型企业的需要。劣势：商务配套不足：目前产品配套设施及服务不够，难以满足现代化商务办公的需要；装修及设备一般：装修用材及楼宇设备普通，所面对的客户具有一定的局限性。,光谷芯中心,开发商：武汉银湖科技发展有限公司 景观设计：禾筑公司 项目位置：洪山光谷大道

10、与南湖大道交汇处,总占地：89944平方米总建筑面积：213244平方米容积率：2.8 开盘时间：2010年8月入住时间：2011年12,光谷总部国际,层数：小高层、高层建筑形式：商务写字楼、SOHO办公楼、研发生产、商务配套 装修状况：毛坯园林规划：26%的绿化率,产品规划,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际1号楼平面图87.42,光谷总部国际2号楼平面图69.03,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际3、7、8号楼平面图242.1,光谷总部国际4、5、6号楼平面图193.35,光谷总部国际,产品户型,光谷总部国际9号楼平面图162.05,光谷总部国际,商业：光谷步行街、光谷国际广场，鲁巷

11、广场购物中心运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心 金融：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、建设银行等幼 儿 园：华工幼儿园、地大幼儿园 中 小 学：华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学 医疗药店：湖北省中医院、武汉市第十二医院（关山医院）、长航医院,配套及物业,光谷总部国际,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以光电子信息产品、生物医药为主。,2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米,光谷总部国际,开发商：武汉光谷联合股份有限公司 建筑单位：天业集团 景观设计：武汉易盛和景观公司 建筑设计：武汉和创建筑工程事务所 项目位置：东湖高新开

12、发区关山一路1号,总占地：29160平方米总建筑面积：81793平方米容积率：2.55 开盘时间：2008年12月入住时间：2010年12月,光谷软件园,层数：小高层、高层建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼装修状况：毛坯园林规划：绿化率30%，中央公园,产品规划,光谷软件园,产品户型,楼层平面图1,楼层平面图2,楼层平面图3,光谷软件园,物业公司：武汉丽岛物业公司 物业费：1.5元/平方米/月商业：小区配套商铺 运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心 金融：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、华夏银行幼 儿 园：万科幼儿园、关山幼儿园中 小 学：关山中学、美加

13、外校、华师一附中、光谷一小 鲁巷中学、鲁巷实验小学、华师附小城花分校 医疗药店：东湖医院光谷门诊、武汉市第十二医院（二级）湖北省中医研究院附属医院、长江融达医院、武汉大学附属医院（在建）,配套及物业,光谷软件园,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以电子产品、软件研发及工业设计为主。,2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米,光谷软件园,金银湖区域竞争项目,开发商：富兴集团有限公司 建筑单位：武汉建工第二建筑公司 景观设计：奥斯汀环境设计（深圳）有限公司 建筑设计：北方-汉沙杨建筑工程设计公司 项目位置：东西湖区金银湖生态园环湖路,总占地：53.4万平方米总建筑面积：70万平方

14、米容积率：1.5 开盘时间：2008年12月入住时间：2010年12月,中部慧谷,建筑形式：别墅体研发办公楼（3-5层）、高层（公寓、酒店）装修状况：毛坯园林规划：绿化率46%，中央公园、退台式花园,产品规划,中部慧谷,产品户型,研发办公楼面积500-2000，别墅主推独栋685、双拼540-659、三拼540-655、弧线行850-1109,中部慧谷,物业公司：高力国际公司 物业费：1元/平方米/月商业：常青商业区、马池商业步行街、中部慧谷社区商业 运动设施：社区运动俱乐部 金融：中国建设银行、中国工商银行、华夏银行 幼 儿 园：常青幼儿园、新澳阳光幼儿园、丽水育才幼儿园 中 小 学：常青第

15、一小学（两个校区）、常青实验小学、常青中学、常青第一中学、马池小学、睿升中学、金银湖中学（已规划在建中）、武汉工业学院 医疗药店：常青医院,配套及物业,中部慧谷,工程进度,工程进度2008年12月8日奠基仪式，2009年4月动工，2009年年底与2010年初别墅体研发楼交付使用，2010年6月底高层公寓交付使用,中部慧谷,销售与客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以IT、软件研发及工业设计为主。,2009年4月开盘，价格平稳在5500元/平米,中部慧谷,盘龙城区域竞争项目,开发商：汉口北集团有限公司建筑设计：深圳市建筑设计研究总院 湖北中江设计院 杭州建筑设计研究院策划推广：第一企业社区招商

16、中心 武汉卓尔整和策划企业推广部项目位置：盘龙城经济开发区内，楚天大道与岱黄高速高接处楚天大道特一号分期：2期,1期总占地：33.35万平米总建筑面积：46万平方米容积率：1.25开盘时间：入住时间：2008.7,总占地：80.04万平米总建筑面积：约100万平米总套数：300余栋,第一企业社区,体量：共300余栋楼层数：4-6层独立建筑建筑形式：多种风格，可委托建设面积区间：1000-3000平米装修状况：毛坯园林规划：双生态办公环境,产品规划,第一企业社区,产品户型,2期：户型区间1000-3000平米 主力户型3000平米左右 标准层约600平米,15365层,31365层,17965层

17、,30935层,第一企业社区,产品设备设施及装修,卫 生 间：按二级防水，选用 SBS 或 APP 防水卷材，20mm 水泥砂浆保护层，预留装饰面，预留上下水管。墙体防裂：外墙不同材料交接处，在找平层中设金属网。外墙防水：系用聚合物防水砂浆。屋面防水：二道 3mm 厚 SBS 或 APP 改性沥青防水卷材。不上人屋面，表面带页岩保护层，上人屋面采用 25mm 厚，干硬性水泥砂浆，上铺厚 8-10mm 的地砖。,一层层高5.0米，具有大堂气势中等档次的用材装修简洁、现代,第一企业社区,配套及物业,体育运动馆 5000平方米体育运动馆，丰富整个社区内办公人员的业余生活，满足社区内企业各种商务休闲活

18、动。餐厅 2000 平方米员工餐厅，可容纳约 800 人同时进餐。购物中心 24小时营业，生活日用品全天候供应；卫生、服饰、电器一应俱全。知名商超启动社区商机。咖啡酒吧 雅致文化咖啡酒吧，人际交流平台，温馨怡人。商务中心 文印、传真、广告、订票、全国酒店预定等商务服务。公寓 8万平方米高尚公寓，白领生活不可或缺。商业街 商业步行街，美容、精品屋、美食应有尽有。商务会所 充分满足商务交流所需，让您运筹帷幄，把握商机，尽享轻松。此外还有商务酒店、物流中心、金融机构、社区广场、安防设施、社区专线,配套丰富，弥补了外部配套的不足,第一企业社区,销售与客户,没有明显的行业特征，工程类和传媒类比重稍大进驻

19、大型企业比例逐步扩大,最近3年价格走势2006年年初2500元/平米2007年底3400元/平米2009年底达到5300元/平米,06年初2500元/平米，2010年年初5500元/平米，年均涨幅750元，近年来借大势价格上涨迅速,第一企业社区,优劣势,优势：自然环境：紧靠18000亩生态后湖，拥有2公里专属亲水湖岸，拥有良好的生态环境；交通便利：位于楚天大道特一号，开通社区巴士通往市区，15分钟车程。劣势：客户定位：园区内入驻企业主题性不强，未形成集约化优势、产业链优势区域条件不成熟：盘龙城未形成龙头产业及产业链，给项目的销售带来一定的困难，仅靠政策的优惠是不够的外部环境不足：离商圈有一定的

20、距离，配套不够完善，航空港还停留在概念阶段，远未形成。,第一企业社区,开发商：武汉汉口北现代工业园开发有限公司投资商：武汉六指企业集团 项目位置：武汉汉口北大道16号分期：三期（三年开发）,总建筑面积约100万平方米，前期开发总建筑面积55.8万方，由34栋标准厂房及13栋小高层、高层创业中心组合而成,华中企业城,产品规划,整个园区建筑以包豪斯设计风格为主线，极具现代主义美感，全框架结构，独栋花园式建筑，独栋产权。,一期工程为A区E区厂房，二期工程为F区J区厂房，三期工程为创业中心及生活配套。目前标准厂房A区和B区即将交房，C区J区为定制厂房区域。,华中企业城,产品户型,标准厂房每栋是四层楼，

21、单栋厂房面积为8900，一栋为两户，每户厂房面积约为4500。建筑内部采用大柱距、柱间距为8.0米*0.8米，可灵活分割，自由组合，3.24.2米的标准层高，生产、办公、仓储、住宿空间相对独立，可满足不同企业的个性需求。,华中企业城,园区配套,企业博物馆包括产品展示、产品推介、科普教育等与客户交流展示平台。企业会所、餐厅、健身中心等为企业员工提供人文关怀。,园区商务服务中心包括酒店住宿、接待客户、电子商务、展会安排等一系列服务；网络中心高速光缆入户，瞬间与全球沟通无限；职业培训中心招聘、培训专业技术人才，解决企业后顾之忧。,华中企业城,交房标准,外墙：铺贴墙面砖，外墙涂料相组合内墙：混合砂浆抹

22、灰，乳胶漆罩面顶棚：乳胶漆罩面楼地面：现浇钢筋混凝土楼面和混凝土地面，水泥沙浆收光门：厂房山墙面大门为钢制卷帘门，工厂门楼为地璜式钢化玻璃门，门楼立面为幕墙式明框玻璃窗窗：优质铝合金窗卫生间：地面做防水层，排水安装立管，预留接口水：给水1寸表入户电梯：选用西子奥的斯（OTIS）或同等品质货梯,华中企业城,客户,销售及招商客户定位较为集中，基本以商贸、物流为主。,2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米,华中企业城,现有的项目的库存加上新项目的加入，武汉企业总部的市场竞争将变得日益成熟与激烈，我们如何在未来迎接越来越挑剔的客户？,目前国内的企业总部处在摸着石头过河的阶段，相互借鉴成功的经

23、验可以帮助我们少走弯路。纵观全国企业总部项目，做得最为成功的是北京的总部国际（总部基础）和成都青羊工业园，看看他们如何做产品。,目录,市场竞争,成功案例,瓶颈突破,伟业优势,国内操作成功的案例典范,北京总部国际,开发商：北京天香园生物科技投资有限公司景观设计：北京新纪元建筑工程设计有限公司策划推广：北京红色图腾广告有限公司物业管理：北京英印威尔物业管理有限公司项目位置：丰台西南四环科丰桥总部基地西侧分期：2期,1期总占地：5.52万平米总建筑面积：6.32万平方米开盘时间：入住时间：2007.8,总占地：11.84万平米总建筑面积：21.28万平米容积率：1.5,体量：共500余栋层数：地下一

24、层，地上4-8层建筑形式：独体独栋，独立冠名，简约现代面积区间：一期1000-6000平米；二期 6000-16000平米装修状况：毛坯园林规划：下沉庭院景观，坡地景观，休闲林荫道等室内结构80m80m标准柱网组合,产品规划,产品户型,1期：户型区间1000-5000平米 主力户型2000平米左右 标准层约500平米,产品设备设施及装修,产品设备设施及装修,通风空调：提供独立式空调，采用多联机系统空调（VRV），选用中外合资品牌。卫生间设有独立的通风系统。综合布线系统：楼内设总配线架，语音采用大对数对绞电缆，数据进线采用多模光纤，按现行国家相关规范设计预留数量。安防系统：提供小区24小时闭路监

25、控。消防系统：设有室内消火栓系统，地下车库设有自动喷淋灭火系统。火灾报警系统：采用总线制，报警与控制合用总线以分支型连接，在各探测区设火灾报警探测器、消防喇叭及火灾报警按钮。有线电视系统：提供楼内前端箱至各楼层电视箱。配电系统：提供低压配电箱（柜）到楼层，双路供电。给水系统：由当地市政管网直接供入，卫生间内预留自备热水器给水管道。天然气：接入楼内各层。,产品设备设施及装修小结,一层层高米，挑空大堂高档用材与装修住宅级别的配套80m80m标准柱网组合，便于分割企业拥有楼栋冠名权,配套及物业,内部配套：总部广场玛雅大酒店总部公寓地下商业街总部大讲堂商务会所其他如健身中心;国际医疗诊所、全科医师；信

26、贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。外部配套：国美高科技体验中心（配套建设商业、公寓式酒店、会展和写字楼）,外部有商业配套，内部有休闲商务配套,价格,最近3年价格走势2006年底6860元/平米2007年底8200元/平米2010年7月达到14000元/平米,06年到目前为止，价格平稳上升，年均增长34%！一方面得益于市场的走势，另一方面得益于产品价值的实现。,高新科技及配套企业比例占绝对性优势产业聚合优势较强,优劣势,优势：内外配套：外部有商业配套，内部有休闲商务型配套；产品品质高：包括底层层高高，用材高档，配套设施如电梯档次较高，住宅级的室内配套，柱开间较大，便于分割；产业定位明确：基本定

27、位在高新科技企业和高新配套企业，具有产业聚集效应；企业冠名权：楼栋名字可以由企业主命名，给企业以归属感；园林设计丰富：有下沉式庭院景观、坡地景观、林荫大道等景观设计；劣势：产品立面：基本只有两种风格，客户选择面不大。,附：北京总部基地基本资料,总部基地与总部国际一路之隔，由同一家开发企业开发。占地65万方，总建面130万方，独体独栋设计，户型面积2000-15000，单层面积5000。项目建设有生活配套，星级酒店和服务性公寓，在物业设备上装备中央空调，和室外背景音乐系统，及其他中高档住宅级别配置和物业管理。目前售价20000元/平米。目前入驻企业有：三星电子、中国质量认证中心、中国诚通控股、中

28、华通信系统有限公司、长征火箭技术股份有限公司等。,成都青羊工业总部基地,开发商：成都青羊工业建设发展有限公司物业管理：成都嘉善商务服务管理有限公司项目位置：成都西郊青羊成飞大道1号分期：5期,分期建设规模一期：11.2万平米二期：14.7万平米三期：13.8万平米四期：10万平米五期：19.3万平米（正规划建设中）,总占地：62.2万平米总建筑面积：69万平米容积率：1.12前四期已实现全部招商,层数：地下一层，地上4-7层建筑形式：以企业独栋为主面积区间：一期1000-5000平米装修状况：粗装修园林规划：森林峡谷的园林规划，日式园林,产品规划,产品户型,5期：户型区间1600-2000平米

29、 融景式独栋,产品设备设施及装修,普通设施及用材初步装修交付标准智能物业管理设备运用,配套及物业,格调商务：尊崇的商务会所，是商业联盟的最佳场馆；大气的商务酒店，商务往来自在随意。员工餐厅：可同时容纳3000人就餐的员工餐，名厨烹饪，多道菜肴任您选择。公共配套：便利店、干洗房、美容美发、家政服务、汽车美容、特色商店、音像租赁 社区商业：电影院、图书馆、培训中心、会务中心 无忧生活：精品购物街、电影院、图书馆、游泳池、运动场等超越居住社区的配套；以及专为入区企业员工打造的建筑面积约34万平米的集中生活配套区“时尚青年城”。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入驻企业员工提供便利的

30、生活、购物、休闲、娱乐等服务。,高档居住区的配套服务标准,销售与客户,企业客户没有明显的行业偏向目前入驻率100%,最近2年价格走势2008年6月4500元/平米2009年9月5000元/平米2010年7月5500元/平米,08年到目前为止，价格平稳，略有上涨，年均增长仅11%！项目实行平价销售策略，以价赢量。,优劣势,优势：景观优势：日本知名景观设计师主笔；内部配套丰富：打造住宅级的配套设施，满足居家和办公需要；精装修交房标准：基本的入住标准，减轻了实力不强客户的入住成本；劣势：产品立面：风格统一，客户选择面不大。企业客户：行业偏重不明显，较为分散，无法发挥产业集群作用；设备与用材：品质一般,成功的企业总部具备的八大成功要素优异的景观环境，适应生态办公需要；有自己的行业定位方向，容易形成产业集群效应；丰富的生活与商务配套，满足金融、商务及员工日常生活需要；适合大众的建筑风格；面积差异化，以适应不同阶段实力的企业；分期开发，适应客户与市场的变化；企业参与性加强，尽量接近企业定制标准；良好的产品可塑性，如柱网结构、首层大堂层高等；,