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2、店业比较分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场分析,国外酒店成功案例分析,汤山酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,杭州高德置地广场,杭州钱江新城建设管委会与高德置地集团日前举行了项目合作签约仪式，杭州首家“七星级”酒店高德置地广场（杭州）项目正式落户钱江新城。据了解，这座“七星
3、级”酒店将于今年底动工，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建筑面积 30万平方米，总投入6亿美元，2011年完成。投资方面称，该酒店将尽量考虑杭州特色，并按照迪拜“帆船酒店”的模式进行管理。,天天文档在线 垠坤代理机构,苏州书香门第连锁酒店,书香门第连锁酒店，作为本地自创品牌，因为其独特的经营理念，还曾获得亚洲品牌创新奖和得到政府服务业引导资金的扶持。与如家等经济酒店不同，书香门第定位于城市精致主题酒店，在酒店中表现恬淡雅致、知书达理的苏州人文精神，以及优雅、精致的生活方式，营造旧时苏州私家宅第的氛围，花格窗、木雕等苏州园林元素都被充分融入到了酒店当中。书吧更是每家店必配的设施，单店
4、藏书不少于1000册，而且藏书量还在以每年不少于10%的速度递增。,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,上海酒店业基本情况 上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于2010 年举办的世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地位为上海带来大量的国内外旅游客源。2007 年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年接待国内旅游者1.02 亿人次，同比增长5.4%，国内旅游收入1611 亿元，同比增13.5%；接待入境旅游666 万人次，同比增长9.9%，入境旅游收入47.37亿美元，同比增19.6%。从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅
5、较人次增幅分别上升了8.1 个百分点和9.7 个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在07 年有较快增长，这是2007 年上海旅游业最为可喜的变化。,数据来源：上海统计网,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,上海酒店业房价和入住率比较 截止07 年末全市星级酒店320 家，较06 年末上升3 家，其中五星级酒店32 家，较 06 年末上升6 家。07 年全市平均房价577 元，较上年上升11 元，但平均入住率下降2.9 个百分点；五/四星级酒店平均房价1336 元/648元，较上年下降71 元/10 元，平均入住率68.4%/63.5%，下降4.4 个百分点
6、和3.3个百分点。,数据来源：上海统计网,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,数据来源：上海统计网,上海酒店业供给变化,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,上海高星级酒店商务客群居多 上海高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内商务客，从调研情况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的60-70%，部分甚至达90%以上。7000 万人次将参加2010 年上海世博会 根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有40 万，高峰时期可能会有70 万人次，极高峰将达80 万人次，整个世博会接待人次将达7000万，是07 年上海接待的国内
7、游和入境游总人次的64%。大量的人流将给上海的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海酒店供给仍保持较快增长，但2010 年，宾馆床位的数字缺口仍将在20 万左右。迪斯尼落户上海，预计每年的接待量近1000 万人次 迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，对这些行业形成长期重大利好。根据计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园的3.7 倍，预计施工时间3 年，耗资超过300 亿元人民币，2010 年竣 工开放，地址在浦东川沙镇。,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,香港迪斯尼的情况 2005 年9 月香港迪斯尼开园，乐园运行前二年接待
8、人次分别达到520 万和400 万，香港本地、大陆和外国游客各占近1/3 的比重。值得一提的是开园第二年，内地游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数的69%，较第一年上升11 个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促进作用非常明显。据统计04-07 年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达到8.8%和12%，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。,天天文档在线 垠坤代理机构,上海酒店业分析,与香港相比，迪斯尼上海建园将面临更好的市场环境 根据“十一五”规划，2010 年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的游客在几个小时内可到达上海；境外
9、到浦东机场的过境客也可以免签证48 小时，预计2010 年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的交通使得上海迪斯尼前景较好，2007 年上海接待外省市游客7766 万人次，是同期香港接待入境游总数的2.78 倍，乐观预计到2010 年来自上海本地和长三角的游客数量就可以支持一个迪斯尼。,天天文档在线 垠坤代理机构,结论：上海高星级酒店长期前景看好。虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和2010 年上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计09 年开始需求增长将再次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升；2010 年酒店景气达到近年高点，如果迪斯尼
10、上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。2008 年酒店业绩预计平稳增长。上海酒店客房业务一般占酒店收入的60-65%，预计08年这部分收入基本与07 年持平或略有下降，08 年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长10%以上。考虑到CPI 上涨及所得税下降影响，预计行业利润增幅在10-15%以上。近几年客房收入有着可观的增幅 09-10 年，预计高星级酒店客房收入增幅在10%和50%以上，2010 年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则2010 年及之后上海高星级酒店前景更为乐观。,上海酒店业分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业
11、发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场分析,国外酒店成功案例分析,汤山酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,本地居民市场 本地居民市场指汤山本地居民和距离汤山两小时以内车程的城市居民，主要是指收入较高的城镇居民。人口预测：南京近五年的平均人口自然增长率为0.03，江苏省近五年的平均人口自然增长率为0.04，我们采用0.04作为两个小时车程内人口的自然增长率进行未来人口的预测。市场渗透率：市场渗透评测的是目标市场之于旅游景区的倾向性，市场渗透率通常定义为潜在客源市场中至该旅游景点的游客数量与整个市场人数的比率。,汤山地区游客总量预测,天天文档在线 垠
12、坤代理机构,市场渗透率年增长率：根据类似旅游项目及本项目的阶段性开发，渗透率的年增长率在不同的开发阶段如下表所示：至汤山的第N年游客人数至汤山的第N-1年游客人数（1年增长率）,汤山地区游客总量预测,天天文档在线 垠坤代理机构,汤山地区游客总量预测,天天文档在线 垠坤代理机构,汤山酒店需求数量预测,酒店需求市场 酒店房间数的需求是通过酒店入住率和游客逗留时间进行计算的，现在南京酒店的平均入住率是70。按照新建酒店中入住率为79，每个房间入住人数为2人，计算酒店房间的总需求。新建的酒店根据目标客源的需求，包括现有客源市场（上海）和未来一级客源市场（南京本地居民及长三角地区），可分为星级酒店及非星
13、级酒店的需求，随着国内与国际游客对星级酒店的需求的增长，假设星级酒店的入住率以年平均3进行增长，星级酒店房间总需求量为每年需求量的累积。第N年过夜游客百分比第N1年过夜游客百分比（1年增长率）第N年逗留时间第N1年逗留时间（1年增长率）第N年酒店入住天数第N年游客数第N年过夜游客百分比第N年逗留时间第N年酒店需求房间数第N年酒店入住天数/每间房平均人数/酒店入住率/365天,天天文档在线 垠坤代理机构,汤山酒店需求数量预测,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场
14、分析,国外酒店成功案例分析,汤山酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,关于酒店功能上的分类,商务型酒店 是指为从事企业活动的商务旅游者提供住宿、膳食以及商业活动有关设施的酒店。一般位于城市或郊区的中心地带。度假型酒店 选址十分重要，如海滨、山岳、温泉、湖泊、岛屿等，通常远离尘嚣，对服务要求较高。度假和商务的结合，是未来的一个趋势。会议型酒店 主要是为开展各种会议服务，如展销会、博览会、国际会议等，能够提供保证会议需求的各种类型的会议室、住宿及餐饮等综合服务设施的饭店。通常建在风景优美的地区或是交通便利的地区。汽车旅店、公寓式酒店、青年旅舍等,天天文档在线 垠坤代理机构,南京五星级酒店功能
15、分析,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场分析,国外酒店成功案例分析,汤山酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,第一阶段：凸显特色，树立标杆,思考问题,天天文档在线,国外酒店的成功案例,天天文档在线 垠坤代理机构,案例一：Atrium Palace酒店,坐落在希腊爱琴海上的Rhodes岛田园诗般的东部海岸，正对着太阳升起的方向距离Rhodes市42公里、离最近的机场和港口都是45公里、离镇中心6公里，离最近的高尔夫球场30公里,位置和背景：,具体案例分析
16、,天天文档在线 垠坤代理机构,Atrium Palace酒店,天天文档在线 垠坤代理机构,案例二：杜斯特芭堤雅度假村,位置和背景：,芭堤雅位于曼谷东南147公里处的春武里府，泰国最著名的海滩渡假胜地杜斯特芭堤雅度假村坐落在芭堤雅城东部，拥有私人海滩，离城中心只有步行十分钟的距离,具体案例分析,天天文档在线 垠坤代理机构,杜斯特芭堤雅度假村,天天文档在线 垠坤代理机构,具体案例分析,位于路环黑沙海湾，距离繁盛的澳门购物街道及游客区只需15分钟车程临近世界贸易中心、竹湾、黑纱海滩、澳门赛马会、妈祖文化村和澳门国际机场时尚豪华的客房全部依山而建，外观呈梯形，拥有独立露台，可眺望南中国海景致。山顶建有
17、一个18洞锦标赛高尔夫球场,案例三：澳门威斯登度假酒店,位置和背景：,天天文档在线 垠坤代理机构,澳门威斯登度假酒店,天天文档在线 垠坤代理机构,案例四：Le Meridien Penina高尔夫度假酒店,Le Meridien Penina高尔夫度假酒店（五星级）位于葡萄牙南部海岸著名海滨城市Algalve，在传统海港Portimao和历史古镇Lagos之间，离最近的Faro机场60公里，离市中心两公里，离海滩4公里,Le Meridien Penina高尔夫度假酒店有着风格独特的360英亩地产，提供三个由著名设计师设计的高规格高尔夫球场，先后九次举办PGA高尔夫球欧洲巡回赛阿尔加夫公开赛,
18、位置和背景：,规模：,具体案例分析,天天文档在线 垠坤代理机构,Le Meridien Penina高尔夫度假酒店,天天文档在线 垠坤代理机构,具体案例分析,案例五：三亚喜来登度假酒店,位置和背景：,三亚喜来登度假酒店位于亚龙湾的中心，离三亚市中心仅一石之掷的距离酒店前的银白色海滩绵延350 米,规模：,建筑面积78万平方米，被称为”亚龙湾的王者”,天天文档在线 垠坤代理机构,三亚喜来登酒店,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场分析,国外酒店成功案例分析,汤山
19、酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,六大主题类型,天天文档在线 垠坤代理机构,九类功能设施,天天文档在线 垠坤代理机构,中大型规模居多且多为综合主题或会议、高尔夫体育主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题，设计风格以欧式和现代风格为主，部分也采用中式古典或花园式,小型度假项目客房数集中在100-150间/套区间，中大型集中在200-500间/套区间，在中大型自身区间内，客房数量和占地规模没有太大相关性，主要根据目标客户群和主题定位决定,目标客户群不同，主题不同，盈利点组合侧重点就不同，相应定位和功能设施的配置比例也不同调查显示，以会议为主题，或者包容会议主题的中大型度假项目，客房数量明显
20、比较高,营业收入=接待客人数量*消费点*每个消费点的人均消费额,特征分析,天天文档在线 垠坤代理机构,第一阶段：凸显特色，树立标杆,标杆,面向长三角？,服务大南京？,面向国际具有独特主题特色的,“世外桃源”,天天文档在线 垠坤代理机构,第一阶段酒店业具体操作层面建议,总量：1210,五星级酒店1间 客房数量：300400,特色精品型酒店 35间 客房数量：300500,商务快捷酒店 35间 客房数量：300500,天天文档在线 垠坤代理机构,长三角主要城市酒店业比较分析,汤山酒店未来需求数量研判,汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议,市场分析,实例研判,酒店功能、主题分析,南京市场分析,国外
21、酒店成功案例分析,汤山酒店业招商建议,天天文档在线 垠坤代理机构,酒店的成功启示,准确的市场定位,有效的成本控制,科学的经营理念,高品质的服务产品,专业的建筑装修,优越的区位条件,低密度,全景观,私属服务,浅山区,天天文档在线 垠坤代理机构,一家五星级酒店，投资额超过5亿元，投资回报期需要1015年,一家精品酒店的投资是1到3亿元，能在6到8年内收回投资。,酒店项目的投资环境评价,土地增值,税收优惠,天天文档在线 垠坤代理机构,酒店项目的投资环境评价,资本的安全性,评价标准,资本的盈利性,行政金融服务的完善性,投资的优惠性,影响决策的因素,政治,法律,经济环境,社会文化,自然环境,基础设施环境
22、,天天文档在线 垠坤代理机构,酒店项目的投资环境评价,天天文档在线 垠坤代理机构,国际酒店集团管理模式简介,委托管理,特许经营,带资管理,通过酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利，义务和责任，被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，管理公司只收取管理费，业主得到的是保障所有费用之后的纯利润,通过认购特许经营权的方式将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式,通过独资，控股或参股 来获取酒
23、店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识。是采用相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。,天天文档在线 垠坤代理机构,国际酒店集团经营模式统计,天天文档在线 垠坤代理机构,经营模式区别,天天文档在线 垠坤代理机构,中外经营方式的比较,在国际上，国际饭店管理集团采用特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形成的少 数带资管理。但是它们在我国采用委托管理方式多于特许经营方式，目前还有带资管理增多的发展趋势。这种差别有历史环境和市场机遇的原因。,天天文档在线 垠坤代理机构,特许经营费用,1、初始费 指获取特许经
24、营权的费用，通常在签署特许经营合同时支付。初始费可能是一笔固定费用，或按每间客房收费，或取其中多者。一般来说，初始费按每间客房250350美元之间收费，通常要求加盟酒店不少于100间客房，否则，按3.5万美金收费。2、特许费 指在特许经营权出让后，出让方所提供的持续的服务，定期派人去受让方酒店检查工作、解决问题，增加服务项目来提高营业收入等。特许费收取的标准一般为客房收入的15。3、营销费 指在市场营销业务中，受让方酒店向出让方即酒店集团支付的广告宣传、市场营销费用。营销费收取的标准按照客房收入的16确定。,天天文档在线 垠坤代理机构,4、预订费 指受让方酒店使用出让方酒店集团的客房预订网络的
25、费用。标准不尽相同，有的按酒店客房预订的房间数量收费，有的按每月每间客房根据一定比例收费。如假日集团是按1的客房总收入加上每月每间客房5.42美元收取预订费。,特许经营操作层面,上述四项收费加在一起，相当于一家酒店客房营业总收入的37，即为特许经营费的标准。,特许经营期限：520年,天天文档在线 垠坤代理机构,1、只收基本管理费 按照酒店的营业收入提取一定比例的管理费，这是最常用的方法。一般在酒店全年营业总收入的25不等。2、基本管理费加奖金 即酒店总收入的25加上经营毛利润的310，较前种方式更加盛行。3、基本管理费或奖金 此种方法用的不多，多为管理集团与对手竞争时提出。,委托管理收费模式,
26、国际酒店业的惯例，管理合同一般是1030年,天天文档在线 垠坤代理机构,经济型酒店条件,房产建筑面积5000平方米，投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造,投资额约为1000万元左右,天天文档在线 垠坤代理机构,锦江之星加盟选址要求,地理位置和交通条件,市场条件,建筑、改造条件,1.利用旧厂房、旧旅馆进行改造（1）建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米6000平方米的范围内，或 可以建造的容积率在此范围内。（宽度或进深以16米左右为最佳。）（2）建筑物结构为框架结构，允许进行改造。（3）周边有一定的空地，有回旋的余地，出路通畅并可停车。（4）水、电、煤气、排污、通讯等设施到位。2.小块空地建造（1）三通一平，市政配套到位，到红线。（2）占地面积20004000左右，视地理位置与价位而定。,天天文档在线 垠坤代理机构,汇报完毕 敬请斧正！,
