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1、,11-08,11-09,11-10,11-11,11-12,12-01,12-02,12-03,12-04,12-05,12-06,12-07,table_main 宏源公司类模板,table_reportdate,table_research,0,市场表现,务）,2,相关研究,产),业的隐形冠军商贸零售陈旭,友好集团(600778)/深度报告table_subject续篇：地产业务深度分析 汇友地产今后仍有继续做的可能性，应该给予 PE 估值，PE 可以给予折扣。由于目前汇友地产项目收益率较高，我们判断会有团队仍有继续拿地可能，友好集团地产业务应给予 PE 估值，考虑折扣后，我们认为地产部
2、分合理 PE 在 5 倍。结合 2012 年地产业务结算贡献 1元 EPS 考虑，友好集团地产业务价值约在 5 元/股左右。,2012 年 8 月 10 日600785买入维持消费服务研究组高级分析师：陈炫如（陈旭）（S1180511080001）电话：010-8808 5961Email：,广汇增持友好是着眼长远，未来房地产资产注入的可能。广汇在其集团战略中清晰表明，最终将通过资产重组，把已成规模的商业地产项目及配套服务资产打包形成产权清晰收益稳定的资产包，并以“广汇臵业”的名称上市。2012 年 1 月，孙广信在广汇集团 2011 年度总结表彰大会上，更明确提出，“力争到 2016 年实现
3、房产臵业集团内部有一家上市公司。”我们认为广汇增持友好集团与其战略布局一致，是着眼于长远的战略考虑，未来可能进行资产注入。广汇集团未来计划形成清洁能源、汽车服务、房地产三家规模上百亿上市公司。广汇旗下清洁能源产业的液化天然气基地是目前中国最大的陆基液化天然气生产供应商，在全国居领先地位；汽车服务产业横跨全国 12 个省区，乘用轿车经营规模连续多年位居全国第一；房地产业累计开发规模超过 1100 万平方米，连续 19 年位居新疆第一。2011年，广汇集团实现营业收入 682.2 亿元。友好集团自有物业价值吸引力大，股权相对分散，广汇地产实现资产,邢波（S1180511080004）电话：010-
4、8808 5963Email:联系人：姜天骄电话：010-8801 3525Email:table_stockTrend50%0%-50%,400200,带格式的:段落间距段后:0.5 行,注入后将形成地产、商业协同效应。友好集团目前共有自有物业超过35 万平米，市场价值约 45 亿元，目前公司市值 37 亿元左右，折价率接近 20%。11 年广汇地产营业收入 44.9 亿元，净利率高达 36%。而目前友好集团销售净利率仅为 3.8%，实现资产注入后，将显著增强友好集团盈利能力。同时，商业和地产将产生较强的协同效应，进一步降低公司交易成本，实现盈利能力的进一步增强。盈利预测。我们预计 12-1
5、4 年友好集团不含地产业务 EPS 分别为0.36、0.52 和 0.67 元；考虑地产业务后，12-14 年 EPS 分别为 1.36、1.52 和 1.38 元，对应 PE 为 8.8、7.9 和 8.7 倍。维持“买入”评级。,成交金额相关数据收盘价52 周内高52 周内低总市值(百万元)流通市值(百万元)总股本(百万股)A 股(百万股),友好集团,12.0817.798.4437203688311311,上证指数,亿元（不含地产业,2011,2012E,2013E,2014E,已流通(百万股),309,营业收入增长率归属母公司净利润 增长率每股收益(不含地每股收益（包含地产）PE（包含
6、地产）,38.632.36%1.4336.15%0.460.4623.98,48.625.91%1.13-21.30%0.361.368.82,78.0360.56%1.6142.69%0.521.527.89,93.2119.45%2.0929.73%0.671.388.70,限售股(百万股)资料来源：宏源证券table_product1、宏源证券调研深度报告友好集团：广汇增持友好，风物长宜放眼量600778商贸零售行业陈旭6.28,2、宏源证券中期策略寻找细分行请务必阅读正文之后的免责条款部分 邢波6.283、宏源证券行业报告业态特性决定业绩表现商贸零售陈旭邢波5.10,table_pag
7、e友好集团/深度报告我们近期持续跟踪广汇集团增持友好集团事件。分析结论，我们认为汇友房地产业务未来有可能持续经营，应该给予一定估值。同时友好集团有可能作为广汇地产的资本运作平台，最后实现广汇地产整体上市。因此我们此篇广汇地产相关的专题报告对广汇集团及其地产业务作较为详细的介绍。一、汇友地产业务仍有持续可能性我们认为，汇友地产今后仍有继续做的可能性，因此友好集团的地产业务应该给予PE 估值，但 PE 可以给予折扣。由于目前汇友地产项目收益率较高，汇友团队有继续运作的可能，因此友好集团地产业务应给予 PE 估值，考虑折扣后，我们认为地产部分合理 PE在 5 倍。结合 2012 年地产业务结算贡献
8、1 元 EPS 考虑，友好集团地产业务价值约在 5 元/股。（一）汇友地产概况汇友地产于 2009 年 12 月成立，由友好集团及广汇地产各现金出资 20000 万元，出资比例个为 50%合资成立。汇友地产目前主要有三个项目位于沙区克拉玛依西路、新市区外环路和新市区迎宾路。我们认为汇友地产盈利好，今年地产业务会至少结算完去年销售商品房预收款197,756.38 万元（按搜房网的价格预计全部营收 94 亿），按照 50%的权益及 20%的净利率计算，去年的预收账款如果今年结算将贡献 EPS0.64 元。（叠加今年销售结算，估计地产今年可贡献 EPS 为 1 元左右）图 1：汇友地产股权结构5%-
9、10%75%,50%（并表）,新疆广汇房地产开发有限公司,50%新疆汇友房地产开发有限责任公司资料来源：宏源证券,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 2 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告（二）汇友地产成立的原因：共担资金压力和投资风险2009 年 11 月，友好集团为增加可用于商业项目开发的土地储备，对破产企业新疆维吾尔自治区第一运输公司（以下简称一运司）的相关资产进行了收购，拍得 2009-C-086、087、088 号国有建设用地使用权（工业用地，分别位于沙区克拉玛依西路、新市区外环路和新市区迎宾路，属原一运司破产处臵用地）和一运司破产资产。当时，鉴于地块房地产开
10、发面积较大，收购成本及开发建设成本资金需求量较大，为降低资金压力和投资风险，友好集团决定联合新疆最大的房地产开发商、在房地产开发领域有着丰富的项目运作经验的新疆广汇房地产开发有限公司共同开发上述土地。经公司与新疆广汇房地产开发有限公司协商，双方拟共同出资设立“新疆汇友房地产开发有限责任公司”，该公司注册资本金拟为：人民币 40,000 万元。其中，公司现金出资 20,000 万元，出资比例为 50%，新疆广汇房地产开发有限公司现金出资 20,000 万元，出资比例为 50%。双方约定：共担风险、共享收益。汇友地产成立后，双方均派出管理人员参与汇友集团经营管理决策，友好集团方面主要派出的管理高层
11、人员为集团副总经理王琳；广汇方面主要派出广汇集团董事、广汇房产总经理杨铁军等参与汇友的经营管理。（三）汇友地产项目介绍截止 2012 年 6 月，汇友地产共开发 3 处住宅项目，分别为中央郡，马德里春天和航空嘉园。由于目前项目利润率很高，我们判断汇友地产团队继续运作的可能性较大。表 1：汇友地产目前开发的三处住宅,楼盘名称航空嘉园马德里春天中央郡,建筑面积（平米）221800808100424600,均价（元/平米）486060008400,总价（亿元）10.7848.4935.67,开盘时间2011 年 4 月2010 年 12 月 9 日2010 年 11 月 21 日,地址新市区迎宾北一
12、路 18 号新市区西环北路 728 号沙依巴克区克拉玛依西路平顶山东二路,合计,1454500,94.93,资料来源：宏源证券，搜房网,图 2：乌鲁木齐中央郡规划全景图资料来源：宏源证券，搜房网,图 3：2011 年底中央郡实景资料来源：宏源证券，搜房网,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 3 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告,图 4：乌鲁木齐马德里春天效果图资料来源：宏源证券，搜房网图 6：乌鲁木齐航空嘉园规划全景图资料来源：宏源证券，搜房网,图 5：2012 年 6 月马德里春天实景资料来源：宏源证券，搜房网图 7：2012 年航空嘉园实景资料来源：宏源证券，搜房
13、网,（四）估值，房地产结算进度及估值的敏感性测算在房地产业务方面，公司上半年没有进行结算，将在今年下半年集中结算（去年预收房款和今年叠加部分）。我们认为，如果今年公司结算地产收入将接近 30 亿元，贡献权益利润 3 亿元左右，将贡献 EPS0.96 元。（原预计 12-14 年分别贡献净利润 1.27 亿元、1.09亿元 和 0.91 亿元，贡献 EPS 0.41 元、0.35 元和 0.29 元。并入地产业务后，友好集团 12-14年 EPS 为 0.77、0.87 和 0.96 元。）按照 2012 年地产 5 倍 PE 估值，公司地产业务估值应在 5 元左右。,请务必阅读正文之后的免责条
14、款部分,第 4 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告表 2：地产业务结算所贡献 EPS 敏感性分析,单位：元,结算金额（亿元）,0.321543410%11%12%13%14%,250.400.440.480.520.56,260.420.460.500.540.59,270.430.480.520.560.61,280.450.500.540.590.63,290.470.510.560.610.65,300.480.530.580.630.68,310.500.550.600.650.70,320.510.570.620.670.72,330.530.580.640.6
15、90.74,340.550.600.660.710.77,销售净利率,15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%,0.600.640.680.720.760.800.840.880.920.961.00,0.630.670.710.750.790.840.880.920.961.001.05,0.650.690.740.780.820.870.910.951.001.041.09,0.680.720.770.810.860.900.950.991.041.081.13,0.700.750.790.840.890.930.981.031.071.121.17,0.720.
16、770.820.870.920.961.011.061.111.161.21,0.750.800.850.900.951.001.051.101.151.201.25,0.770.820.870.930.981.031.081.131.181.231.29,0.800.850.900.951.011.061.111.171.221.271.33,0.820.870.930.981.041.091.151.201.261.311.37,资料来源：宏源证券表 3：地产业务估值敏感性分析,单位：元,地产业务市盈率估值,20.10.20.30.40.50.6,10.10.20.30.40.50.6,2
17、0.20.40.60.81.01.2,30.30.60.91.21.51.8,40.40.81.21.62.02.4,50.51.01.52.02.53.0,60.61.21.82.43.03.6,70.71.42.12.83.54.2,80.81.62.43.24.04.8,90.91.82.73.64.55.4,101.02.03.04.05.06.0,地产业务权益利润,0.70.80.91.01.11.21.31.41.51.6,0.70.80.91.01.11.21.31.41.51.6,1.41.61.82.02.22.42.62.83.03.2,2.12.42.73.03.33.6
18、3.94.24.54.8,2.83.23.64.04.44.85.25.66.06.4,3.54.04.55.05.56.06.57.07.58.0,4.24.85.46.06.67.27.88.49.09.6,4.95.66.37.07.78.49.19.810.511.2,5.66.47.28.08.89.610.411.212.012.8,6.37.28.19.09.910.811.712.613.514.4,7.08.09.010.011.012.013.014.015.016.0,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 5 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告资料来
19、源：宏源证券二、广汇增持友好着眼长远，未来可能进行资产注入广汇在其集团战略中清晰表明，最终将通过资产重组，把已成规模的商业地产项目及配套服务资产打包形成产权清晰收益稳定的资产包，并以“广汇臵业”的名称上市。2012年 1 月,孙广信在广汇集团 2011 年度总结表彰大会上,更明确提出,力争到 2016 年实现房产臵业集团内部有一家上市公司.我们认为广汇增持友好集团与其战略布局一致，是着眼于长远的战略考虑，未来可能进行资产注入。（一）广汇集团历史沿革广汇集团前身为乌鲁木齐市广汇工贸公司，创建于 1989 年，创始人孙广信。1994 年更名为新疆广汇企业（集团）有限责任公司，注册资本 2,086
20、万元；2002 年 1 月，更名为新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司，注册资本增至 128,000 万元；2006 年，注册资本增至 140,600 万元；2008 年 6 月，注册资本增至 55,267 万元。广汇集团从成立至今，先后涉足餐饮娱乐、石油贸易、房地产、石材、汽车销售服务、能源等行业，目前目前已形成清洁能源、汽车服务、房地产三大支柱产业。图 8：广汇集团发展历程资料来源：宏源证券,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 6 页,共 21 页,、,table_page友好集团/深度报告图 9：2011 年广汇集团股权结构资料来源：宏源证券，公开资料（二）广汇集团业务概况广汇集团经过
21、二十余年的创业发展，资产规模不断扩大，经营效益逐年提高。目前已形成清洁能源、汽车服务、房地产三大支柱产业。广汇旗下清洁能源产业的液化天然气基地是目前中国最大的陆基液化天然气生产供应商，在全国居领先地位；汽车服务产业横跨全国 12 个省区，乘用轿车经营规模连续多年位居全国第一；房地产业累计开发规模超过 1100 万平方米，连续 19 年位居新疆第一。根据国家统计局 2008 年 10 月发布的资料，在以年营业收入排名的全国 1000 强企业集团中，广汇集团位居第 221 位，在新疆企业中排名第一。在由中国企业联合会、中国企业家协会联合组织开展的评选活动中，公司已连续八年进入“中国企业 500 强
22、”。多年来公司先后荣获“全国优秀民营企业”“首届对中国经济社会发挥贡献突出企业 1000 强”、“全国诚信纳税企业”、“全国光彩之星”等数十项荣誉称号，连续多年被乌鲁木齐市委、市政府授予“纳税功勋企业”，被新疆维吾尔自治区党委和人民政府誉为“新疆非公有制经济的一面旗臶”。目前，集团旗下能源业务已经在 A 股上市广汇能源（600256），汽车服务业务也在上市申报过程中，根据集团战略规划，广汇的地产业务也将最终通过资产重组，将已成规模的商业地产项目及配套服务资产打包形成产权清晰收益稳定的资产包，并以广汇臵业上市。最终实现集团三大产业全部上市。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 7 页,共 21
23、 页,table_page友好集团/深度报告图 10：广汇集团业务架构形成能源、汽车服务及房地产三块上市业务资料来源：宏源证券表 4：广汇集团近年来分业务收入情况,2011 年,2010 年,单位：万元整车销售房地产汽车配件销售及修理业务装饰装潢维修服务天然气销售商品贸易代销手续费及佣金代理煤炭物业管理及租赁机械加工热力旅游文化体育业石材施工工程其他合计,主营业务收入5,297,555.04449,058.43435,791.61151,504.92130,857.0996,373.0681,612.4071,016.9751,227.3028,797.5818,207.982,478.135
24、09.5287.027,081.976,822,159.02,主营业务成本5,050,544.32200,127.93316,279.5590,443.1893,113.0690,812.4012,969.4548,450.4224,538.2724,645.4313,466.121,165.36263.03130.294,258.825,971,207.63,主营业务收入3,965,386.62674,261.30287,875.6993,207.3085,442.49104,378.5632,157.93026,169.5021,365.9321,056.154,962.432,667.2
25、8685.957,653.165,327,270.30,主营业务成本3,781,813.21364,627.64210,201.4956,425.2163,725.2395,402.2410,181.18012,336.9717,750.6613,617.743,094.211,508.101,024.296,332.784,638,040.94,资料来源：公司公开资料、宏源证券,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 8 页,共 21 页,、,，,。,table_page友好集团/深度报告三、广汇地产业务简介：新疆龙头地产商（一）地产业务历史沿革和概况新疆广汇房地产开发有限公司（简称“广汇房产
26、”）广汇房产成立于 1993 年，经过19 年发展，该公司已成为新疆最大的房地产开发商，是国家建设部批准的房地产开发一级资质企业，下属子公司广汇物业管理有限公司作为新疆最大的专业物业管理公司，是建设部“一级资质物业管理企业”，是自治区唯一一家拥有此项资质的企业。广汇集团为广汇房产的第一大股东，持有其 75%的股份。19932009 年，广汇房产累计开发项目超过80 个，开发面积 1200 余万平方米，包括商住小区、综合大厦、集中供热中心、高层公寓、别墅区、度假村、西北最大的美居物流园和工业园等多种物业类型。多年来，广汇房产先后荣获“世界房地产行业 500 强”“中国房地产品牌企业 50 强”“
27、中国房地产领先企业”全国“优秀房地产企业”等荣誉称号。该公司开发的“优诗美地”项目被中国住交会组委会评为“2004 年度中国房地产优秀别墅”“和枫雅居”项目于 2007 年被中国住交会组委会评为“中国名盘”（二）地产业务整合：成立广汇房产臵业集团广汇集团为进一步整合资源，发挥产业集群的协同效应，在 2011 年 6 月，集团公司在涉足房产领域的实体内实施产业整合，成立房产臵业集团，总体形成了“区域集中全价值链开发”的经营战略和跨区域、多业态、横纵结合的内部产业集群。房产开发公司位列20102011 年度“中国房地产业百强企业”第 20 位，物业公司位列“中国百强物业企业”第 58 位，房地产业
28、总体实现成交套数 12946 套，回笼资金 84.74 亿元，实现净利润 16.18亿元。2011 年房产开发集团建设面积达到 358.57 万平方米，同比增长 55%，新开工面积 134.63 万平方米，是房地产开发业务量最大的一年。图 11：广汇地产销售在乌鲁木齐市场占有率较高，广汇销量占乌鲁木齐销量保持在 20%左右,600,45%,500,41%,498.69,40%,400,32%,414.45,35%30%,300,252.4,303.8,251.9,23%,243.04,25%,18%,25%20%,200,15%,15%,100,52.62,81.09,126,57.25,61
29、.24,61.83,92.07,33.89,121.88,10%5%,0,0%,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,资料来源：宏源证券,乌鲁木齐房屋销售面积,广汇房屋销售面积,广汇销售面积占比,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 9 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告（三）广汇房地产业发展思路及目标：广汇房地产的目标是通过资产重组将商业地产项目以广汇臵业的名称上市。广汇地产将稳步扩大新疆市场，开辟拓展区外市场，以质量为生命、以诚信为宗旨、以市场为导向，大力开发节能型建筑，打造精品楼盘，满足不同层次消费者的需求。充分发
30、挥广汇房地产业的优势，利用网络资源，构筑房地产商品消费一站式综合服务平台，拓展房屋租赁、房屋臵换业务，拉动商贸、旅游、餐饮、热力等产业的发展，最终形成房地产开发、经营、管理、服务一条龙的管理体系。最终通过资产重组，将已成规模的商业地产项目及配套服务资产打包形成产权清晰收益稳定的资产包，并以“广汇臵业”的名称上市。到2017 年新增开发面积达到 1500 万平方米，其中：自有商业地产出租面积业 400 万平方米；物业管理总面积达到 3000 万平方米；热力供应总面积达到 2500 万平米。收入 200 亿元，利润总额 50 亿元。（四）广汇地产的竞争优势1、有力的土地储备能力在广汇房的发展历程中
31、，采用多种策略获取土地，具有强有力的土地储备能力。创业初期和高校合作开发房地产而获得土地，胜利小区、丽园小区属于这一类型；国企改制过程中大量并购国企，获得大量区位极佳的土地资源，日月星光花园、红十月小区属于这一类型；与企业签订土地出让合同而获得部分土地，丰泽园、美居物流园属于这一类型；与政府土地臵换项目获得土地，南湖广场住宅楼、时代广场属于这一类型；招标竞拍的方式获得土地，米东新城、蓝调一品属于这一类型；自有土地转换使用性质而来的土地，凤凰城、米东汽车城属于这一类型。早在 2007 年，广汇地产就已经拥有 641 万平米的土地储备，广西地区占 393 平方米，占总土地储备的 61%，新疆地区
32、248.4 万平方米，可供稳定开发 5 年以上。2、卓越的金融创新能力在房地产开发过程中，广汇地产的营销和金融手段层出不穷，显示出卓越的金融创新能力。包括购房回租（消费者购房后交由广汇代为经营，租给第三者，获得超过银行 5年期存款利率 7 个百分点的收益）、抵押售房、存单购房（投资者可以使用银行存单购房，5 年后到银行兑付）、零首付购房以及 2008 年推出的“房三保”等。在最短的时间内将积压的商品房销售一空，房款资金快速收回，既缓解了公司资金压力，又使得公司有资金投入新的项目。3、强大的团队人才凝聚力广汇在人才凝聚力方面具有独特的优势。广汇地产的高层管理人员有相当一部分曾就职于政府机关单位担
33、任要职。广汇房地产的董事长董金山，曾任乌鲁木齐天山区人民检察院起诉科科长。广西广汇公司董事长尚边江曾任乌鲁木齐市委副秘书长兼办公厅主任，中共乌市头屯河区区委书记，乌鲁木齐市商业银行董事长等职。广汇房产公司总经理杨铁军曾任西安陆军学院乌鲁木齐分院营职教官。能够吸引到如此多政府官员加盟，可见广汇地产团队人才凝聚力之强。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 10 页,共 21 页,2,2,2,2,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,table_page友好集团/深度报告四、友好安全边际高，资产注入后盈利能力将显著增强（一）自有物业价值具有很强吸引力，提供安全边际友好集团目前共有自有物业超过 3
34、5 万平米，市场价值约 45 亿元，目前公司市值近37 亿元左右，折价率接近 20%。我们认为，广汇之所以选择友好集团作为战略投资对象，友好集团优质的自有物业资产是重要的原因之一。表 5：友好集团自有物业价值,自有物业友好商场天山百货美美友好购物中心增购友好百盛友好百盛停车场阿克苏天百奎屯购物中心奎屯购物中心增购伊犁天百购物中心独山子金盛时尚百货西山路佳雨 i 城友好超市迎宾路友好超市嘉和园友好超市珠江路 TOP 尚城小区友好超市克拉玛依东路 13 号的佳雨大厦三层,业态百货、超市百货、超市购物中心百货、超市停车场百货、超市百货、超市百货、超市百货、超市百货大型超市大型超市大型超市大型超市大型
35、超市,地区乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐阿克苏奎屯奎屯伊宁市克拉玛依乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐乌鲁木齐,单价估计（万元/平米）0.5,建筑面积（平米）30000340001880.42500002000070465.14475009458.7732192.42130008851.094792.2312012.695877.945460,市场价值（亿元）6.006.800.3810.001.007.054.750.953.221.300.890.481.200.590.55,合计,345,490.70,45.14,资料来源：宏源证券（二）广汇如果实现地产资产注入，将显著增强友好集
36、团盈利能力广汇地产目前主要的自由商业物业价值接近 50 亿元。2011 年广汇地产营业收入 44.9亿元，净利润 16.18 亿元，净利率高达 36%。而目前友好集团销售净利率仅为 3.8%，实现资产注入后，将显著增强友好集团盈利能力。另外考虑非上市公司给予估值折扣 40%，我们根据 6 倍 PE 对广汇地产业务进行估值，广汇地产借壳上市后市值将达到 73 亿元左右。较目前友好集团 30 亿左右的市值增加 2.5 倍的市值空间。注入后的友好集团市值将超过 100 亿元。同时，商业和地产将产生较强的协同效应，进一步降低公司交易成本，实现盈利能力的进一步增强。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第
37、 11 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告表 6：广汇地产拥有的部分商业物业资产价值接近 50 亿元,商业物业时代广场美林花园中天广场,目前承租方世纪金花友好集团丹璐国际购物中心,物业面积10 万平方米5.1 万平米4.5 万平方米,物业市场价格一楼：3 万，二楼以上：2.6 万2 万左右2 万左右,物业市场价值约 28 亿元约 10 亿元约 10 亿元,合计资料来源：宏源证券表 7：广汇地产业务和估计市值（亿元）营业收入净利润权益权益净利润PE 估值(估计)对应市值资料来源：宏源证券表 8：百货类上市公司 PS 估值（2013 年）,44.9116.1875%12.14
38、6.0072.81,约 48 亿元,代码600694.SH002187.SZ600827.SH600729.SH600697.SH600327.SH600723.SH000564.SZ000785.SZ600858.SH000501.SZ000715.SZ000679.SZ600785.SH002419.SZ603123.SH600778.SH600859.SH600280.SH000417.SZ601116.SH000987.SZ,公司名称大商股份广百股份友谊股份重庆百货欧亚集团大东方首商股份西安民生武汉中商银座股份鄂武商中兴商业大连友谊新华百货天虹商场翠微股份友好集团王府井南京中商合肥百货
39、三江购物广州友谊,股价37.038.359.7527.3621.475.838.245.166.7411.8813.266.255.7216.2410.659.4512.0826.3427.418.179.7912.26,每股营业收入135.5528.5232.1589.2468.1417.5023.4714.4118.5432.5635.3215.7613.9137.8323.9720.1324.8850.1450.9414.7315.0116.43,PS0.270.290.300.310.320.330.350.360.360.360.380.400.410.430.440.470.490
40、.530.540.550.650.75,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 12 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告,600814.SH601010.SH002277.SZ000516.SZ600828.SH600628.SH600693.SH600682.SH002561.SZ,杭州解百文峰股份友阿股份开元投资成商集团新世界东百集团南京新百徐家汇,6.1413.8916.495.115.186.837.718.809.99,8.0218.1521.416.075.916.897.778.676.04,0.770.770.770.840.880.990.991.021.
41、65,资料来源：宏源证券,wind,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 13 页,共 21 页,董金山,尚边疆,table_page友好集团/深度报告附件资料：（一）孙广信简介：意志坚定、目光如鹰、胸怀似海孙广信，现任新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司董事局主席。孙广信出生于1962 年，山东省平度市人。从商之前为部队军人，参与过 1979 对越自卫反击战。孙广信性格豪爽，目光长远，善于发现“大手笔”的商业机会，而不在意计较小利。2002 年孙广信将集团 25%的股份分给了公司管理层，可见其性格豪爽与目光长远。1、意志坚定，勇夺第一在创业初期，孙广信曾从事销售挖掘机、推土机等业务，亲自在新
42、疆各地奔波，夏日吐鲁番气温高达 47 摄氏度，冬季阿勒泰气温低至零下 47 度，孙广信和销售人员 10 个月行程 10 多万公里，成功推销 103 台机械，比当时柳工、成工两场办事处 3 年的销售总和还多。由此可见其军人钢铁般的意志和奋勇争先的精神。目前广汇旗下三大产业也分别在各自领域力拔头筹，广汇能源是目前中国最大的陆基液化天然气生产供应商，未来战略定位为中国最大最优秀的民营清洁能源公司；广汇地产已经连续多年稳坐新疆省地产开发商头把交椅；广汇汽车的乘用轿车经营规模连续多年位居全国第一。意志坚定，勇夺第一是孙广信性格中最突出的特点。2、胸怀开阔，广汇人才孙广信对于人才具有很强的包容心和凝聚力。
43、他广泛汇聚各类人才，包括原党政官员和国企干部、金融专才、职业经理人、复员军人和社会系人员。表 9：广汇集团高管人才汇聚,高管人员尚继强马安泰向东马岩侯伟杨铁军玉素甫 热卖提单文孝王晓兵任亚光,集团职务执行董事、总裁、广汇能源董事长财务总监、副总裁执行董事、副总裁、广汇地产董事长执行董事、副总裁、广西广汇董事长执行董事、副总裁副总裁副总裁董事、广汇房产总经理副总裁总裁助理财务副总监战略运营部部长,曾任职务某部连长、股长中国人民银行新疆分行金融研究所所长乌鲁木齐天山区人民检察院起诉科科长乌鲁木齐市委副秘书长兼办公厅主任新疆军区部营房处副处长维吾尔自治区团委统战部长、自治区青联秘书长等曾任乌鲁木齐市
44、水务局天山分局专管员西安陆军学院乌鲁木齐分院营职教官乌鲁木齐市交通局副局长乌鲁木齐军需仓库连长解放军 7454 工厂财务科长新疆兵团公交局主管,资料来源：宏源证券，广信广汇3、高瞻远瞩，善觅良机从创立广汇开始，到最后形成三大支柱产业的战略布局，孙广信始终保持了开阔的视野和善于发现机会的独到视角，从一开始的餐饮、石材，到后来的石油贸易、房地产、汽车销售，在他接触每一个行业的时候，都处在行业高利润的时期，但他始终没有囿于“赚,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 14 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告钱”的局限，而是用一颗做“事业”的心，不断发现新的机会，进行更大的战略布局
45、。图 12：广汇集团发展的关键阶段和发展愿景资料来源：宏源证券，广信广汇表 10：孙广信在广汇内部刊物中与其战略、地产业务有关的发言,时间2012 年 1 月2011 年 9 月2011 年 3 月2010 年 9 月,摘自孙广信在广汇集团二一一年度总结表彰大会上的报告认真用心满怀激情坚定信念下定决心为开创集团公司跨越式发展新局面而努力奋斗孙主席在第四届董事会上的讲话精神居安思危，以核心价值观引领企业发展把握方向抓住关键提升管理实现集团三大产业跨越式发展变新疆的资源优势为企业的经济优势,内 容房产臵业积极推行模式化管理，进一步加强广汇品牌建设 1、进一步加强房产臵业集团内部资源的整合和融合，以
46、市场和客户满意度为导向，继续推行业务专业化、内部市场化、管理精细化的内部管控模式，按照品牌联合运作的模，通过程序和标准建立具有广汇特色的质量保障体系，打造精品楼盘和精品物业，提升广汇品牌形象。2、对标国内外先进房产臵业上市公司，深入学习和借鉴其先进的经营理念和运作模式，认真分析总结，取长补短。“他山之石，可以攻玉。”我们要尽快找到与国内一流房产企业的差距，找准突破点，及时改进管理模式。力争到 2016 年实现房产臵业集团内部有一家上市公司。回顾广汇走过的 22 年，感慨很多，体会不少。历经风雨，如今走在以“三大产业”为主的经营轨道上，实现高速稳步发展，而且获取了最为核心的资源竞争力，回头看还是
47、很欣慰。大家看到前几天发布的“2011 中国民企 500 强”，咱们排名多少？第八。但远远不够，你看前三名年销售额多少？从 1860 亿到 1560 亿，按照 07 年制定的十年规划，2015 年广汇将达到 3000 多亿，可见在“十二五”末，我们进入全国民企前两强是有基础的2010 年度实现经营收入 647.56 亿元，同比增长 52.4%；完成考核净利润 35.78 亿元，同比增长 82.9%；上缴税收超过 20 亿元。连续九年跻身中国企业 500 强，位列 2010“中国企业 500 强”第 145 位，“中国民营企业 500 强”第 9 位。地产业务全年销售商品房 11180 套，面积
48、 91.37 万平方米。成交额 52.32 亿元，同比增长16.24%；回笼资金 48.32 亿元，同比增长 9%。广西房产经营效益稳步提升广西广汇、广西广运、桂林广运三家公司打造精品工程，加强品牌建设，加大存量资产变现力度，全年完成销售面积 14 万平方米，回笼资金 7.14 亿元，净利润 9679 万元。房地产业总体实现回笼资金 58.64 亿元；实现净利润 14.97 亿元。广汇集团现在账上还有几十个亿元，如果像其他民营企业那样，我们完全可以拿20-30 个亿在资本市场蹦跶蹦跶，但我们不做，能赚再多的钱也不做，就是要把大家的思想统一到发展三大产业上面来，为了实现一个更大的理想和远大的目标
49、，我们必须舍弃一些东西。由于广汇的战略转型及时、准确，所以企业才能快速成长，有了今天的发展。一个企业的战略首先要符合国家大战略，符合企业所处区域的中战略，企业的小战略才能得以实施。一个有远大理想的企业或个人，是不能临阵磨枪的，那些好的结果总是给有准备的人。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,第 15 页,共 21 页,table_page友好集团/深度报告在接受本报记者采访时，孙广信多次提及，啤酒花和德隆是广汇的前车之鉴。“资本市场希望你发展得越快越好，但那是有问题的，做企业追求速度会出大麻烦。”“因,2010 年 4 月,从优秀到卓越对话录,为我账面上有那么多现金，就有人对我说，投资可以赚钱
50、。”孙广信突然提高了声音,说，“不可以，坚决不可以！你就做你该做的事，管好你这一亩三分地。”他坦承，“唐万新曾拉我去合作，但我说，如果我俩合作，朋友就没得做了。”（二）广汇集团历史财务状况表 11：广汇集团合并资产负债表,项目名称流动资产合计货币资金存货预付款项非流动资产合计投资性房地产固定资产资产总计流动负债合计短期借款应付票据应付账款预收款项其他应付款非流动负债合计长期借款负债合计,20091,897,302.68685,126.23715,572.92253,541.841,205,000.37152,981.38312,545.643,102,303.051,583,017.28375
