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1、哈尔滨商品房供求分析,主要内容,*第一节：往昔回顾*第二节：现况分析*第三节：二手市场*第四节：豪宅欣赏,*第一节：往昔回顾,哈尔滨2005城市房产市场报告,1.实际利用外资水平较低2.领先的优势还不明显。3.经济增长的基础还不牢固。4.就业压力大，群众收入水平还不高。5.住房收入比过高，居民购买力不足，可能会抑止住房的需求。6.商品房空置率较高，房地产市场泡沫严 重，近期进入风险很大。,2006年哈尔滨房地产市场调查告,2006年哈尔滨市市区商品住宅平均销售价格一直在每平方米2500元左右徘徊，直到11月末，商品住宅的平均价格才首次突破每平方米2600元。在二环以内的中心城区每平方米建筑面积
2、均价已经突破4000元。,2007年哈尔滨房地产市场报告,哈尔滨市房地产开发完成投资43.2亿元，比去年同期增长15.1%，但商品房空置量偏高、供求关系有待改善。房地产开发投资增幅攀新高，商品房新开工面积大幅增长，商品房销售呈两增两降趋势，商品房空置面积稍有下降，楼盘热销房价攀升。,哈尔滨2008城市房产市场报告,哈尔滨住宅市场供求比为1：0.8，供求基本平衡。2月中下旬开始住宅市场逐步回暖，一些楼盘在经历了一段休眠期后推出优惠政策刺激成交，使得成交大幅上涨；在供应市场，因为施工期未到来，市场新推楼盘较少，紧张的供求关系得到一时缓解。,*第二节：现况分析,2009年哈尔滨房地产行业相关数据,房
3、地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。,开发规模 全年计划房地产开发规模1400万平方米，竣工450万平方米，完成投资160亿元。其中，住宅建设开工规模800
4、万平方米，竣工400万平方米，完成投资91亿元。以群力、哈西、松北等新区开发和棚户区改造为重点，全年力争房地产开发投资增长15%。廉租住房 全年计划落实廉租保障资金5544万元，新增廉租住房受益户2000户，配建实物配租房屋2000套。年底前，对人均住房使用面积10平方米以下、申请廉租补贴的最低收入家庭实现应保尽保，完成保障范围由最低收入住房困难家庭向低收入住房困难家庭的过渡。经济适用房 全年计划经济适用住房建设规模100万平方米，竣工60万平方米，确保经济适用住房建设规模不低于住宅建设总量的18%。合理安排今年购买经济适用住房货币补贴指标，全年计划补贴1000户，补贴资金3000万元,拆迁项
5、目 落实拆迁惠民政策，全年计划落实拆迁补偿资金10亿元，拆迁110万平方米。全年新开拆迁项目合理上访率控制在0.2%以内，拆迁规范化管理达标率达到100%。房屋交易 全年计划交易房屋710万平方米，交易金额175亿元，收缴税费4.53亿元。落实市直单位住房分配货币化补贴资金1亿元，指导企事业单位发放1亿元。全年力争商品房销售额增长30%。规范和引导房屋租赁行为。全年计划租赁备案180万平方米。棚改项目 积极支持棚改工作，全年计划棚改项目开工建设规模642万平方米，实施棚户区拆迁改造100万平方米。确保被拆迁居民按期回迁进户，安置回迁居民1万户。物业管理 全面提升房产服务质量和水平，全年计划完成
6、新建住宅交付使用社会评审300万平方米，房屋安全鉴定30万平方米，新增物业管理面积300万平方米，归集住房专项维修资金1.6亿元。坚持和完善新建住宅交付使用社会评审制度，在阿城区试点启动县(市)新建住宅交付使用工作。推动建立物业服务收费新机制。,预售审批 完善“网上房地产”网站，推动数字房产进万家。全年计划完成商品房预(销)售审批390万平方米，预(销)售信息公示率100%，商品房买卖合同联机备案率100%。成立交易资金监管机构，启动交易资金监管工作。房产立法推动已列入市政府2009年立法工作计划的房屋登记条例、物业管理条例和房产交易资金监管办法等立法项目的组织起草工作。对正在法制审查阶段的新
7、建住宅交付使用管理试行办法也要加紧推进，争取上半年出台。同时及早开展房产交易条例等立法调研，做好下年度立法项目储备工作房屋安全建立各区危险房屋档案，完善各区房屋安全应急预案，推进危险房屋抢险拆除,*第三节：二手市场,年初以来，哈尔滨二手房房价连续几个月排在全国70个大中城市二手房价涨幅榜的前列。今年二手房市场高温不退，是多种因素集合的效果，多项优惠政策、银行下调利率和首付比例、刚性需求的释放等都助推了二手房市场。,哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长 57.75%。,二手房价格今年直线上涨,今年哈尔
8、滨市二手房均价较去年同期涨幅较大，尤以南岗区和道里区二手房价涨幅最大，去年三季度，南岗区和道里区二手房均价大约为4417元/平方米和4533元/平方米，而今年同期，南岗区均价上涨了15%，达到了5244元/平方米，道里区均价上涨了17%，达到了5522元/平方米。,二手房价上涨影响因素分析,其一，在政策层面上，今年年初国家及省市政府相继出台了一系列“救市”政策，包括放宽住房公积金贷款条件、购房贷款利率和首付比例下调，及税费减免政策；,其二，在需求方面，年初以来在一系列利好政策刺激下，住房刚性需求持续释放。4月，哈尔滨市启动了房地产市场“暖春行动”，外地市在哈购房居民享受和哈尔滨市民同等的待遇，
9、这些外地在哈购房者中，近9成选择了二手房；,其三，哈尔滨市存量房交易资金监督管理办法颁布实施，二手房交易过程中全部资金存入银行专户，受政府全程监管，从根本上杜绝了自行交易或由中介代管可能出现的资金纠纷。,明年二手房市场走向预测,“次新房”炒卖受阻 营业税恢复征收，优惠政策取消后进入市场交易，虽然交易成本增加，但哈市的刚性需求仍在，所以估计哈市的二手房价格不会发生太大变化。,成交量将受影响,“40至60平方米的中小户型是二手房市场上的主流房源，购买这一户型的群体大多是初次购房，购买实力相对有限。”恢复征收营业税增加了交易成本，同时也延缓了大量房龄在5年之内的房源进入市场交易，虽然购买小户型房源群体的需求是绝对刚性的，但动辄上万的交易成本会增加购房人的观望情绪。因此，虽然恢复征收营业税对价格的影响不会很大，但对市场成交量的影响是毋庸置疑的。,*第四节：豪宅欣赏,
