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1、做最优秀的房地产服务商,河北省武安市宋二庄村地块提案,2011年10月17日,做最优秀的房地产服务商,叁,肆,武安市场,地块现状,周边分析,SWOT分析,壹,贰,做最优秀的房地产服务商,壹 武安市场,市场环境房地产市场市场总结,做最优秀的房地产服务商,一市场环境,武安概况历史文化人口现况交通现况城市规划经济现况市场环境小结,做最优秀的房地产服务商,武安概况,武安位于河北省南部,太行山东麓,东邻邯郸市、永年县，以紫金山为界；南接磁县、峰峰矿区，以鼓山、天井寨山、南大垴为界；西倚涉县、山西左权县，以青阳山、万寿山、青崖寨为界；北连邢台沙河市，以摩天岭、梅龟寨、皇母山为界；武安市总面积1806平方千
2、米，城区面积16.5平方千米。现辖22个乡镇、502个行政村；武安市距邯郸市中心仅20余公里，距离省会石家庄200余公里，地处三省交汇，交通四通八达之地。,做最优秀的房地产服务商,历史文化,武安市历史悠久。境内“磁山文化遗址”中发现的粟和鸡的炭化标本，是迄今世界上人类种植、养殖的最早实物证据，距今已有7500多年，现已修建磁山文化博物馆；临近古赵国都城邯郸，战国纵横家苏秦和名将白起、李牧都曾被封为武安君；武安是著名的地方戏曲之乡，现留存黄河惟一的古傩戏，被称为“戏剧的活化石”，拥有平调、落子两个地方剧种，在我国县（市）中极为罕见；武安民间艺术丰富，拥有武安傩戏、平调、快板、落子等多种艺术形式。
3、,做最优秀的房地产服务商,人口现状,截至2008年底，全市总人口75.6万人，为河北省第八人口大县，人口密度418人/平方公里；总户数22.7万户，平均3.3人/每户；城市人口达到22.5万，城区人口密度为8654人/平方公里；武安市有汉、满、蒙、回、藏、壮等21个民族，其中汉族占99.9%。,做最优秀的房地产服务商,交通现状,武安地处晋冀豫三省交界处，境内交通便捷，路网纵横交错；铁路建设始于1941年，有5条越境铁路，全长141.31千米，设18个客货混用站，为全国拥有火车站最多的县（市）；公路四通八通，309国道横穿东西，邢都公路纵贯南北，公路通车里程966公里，基本实现了村村通公路；全市
4、开办各种邮政业务，电话装机总量达12.5万门，移动用户9.9万户，城乡电话普及率达每百人30.7部。,做最优秀的房地产服务商,城市规划,城市总体规划定位为邯郸西部地区的中心城市，以发展冶金工业和商贸物流业为主的中等城市。武安市城区面积已发展到26平方公里，人口达到22.5万。近期具体目标为：立足建设区域次中心城市，以50万人口、60平方公里的规模，着手调整现行城市总体规划，把二环路以内的基本农田逐步调整到二环路以外，留足城市发展空间。全面加快总面积34平方公里的西苑、光明、洺湖三大新区建设，力求迅速拉开城市基本框架。在近期建设规划中，强调基础设施项目、环境治理项目和可持续发展项目优先，实施“西
5、扩东改”战略，通过政府垄断土地一级市场，将主城区西移，并加大城东的旧改力度，实现新区现代化、老区古文明、城区园林式、全市生态型。,做最优秀的房地产服务商,经济现状,武安境内煤矿、铁矿、石灰石资源丰富，以得天独厚的自然资源为依靠，形成了冶金工业、建材工业、煤炭工业三大支柱产业，经济形式年年蒸蒸日上。2008年，武安市生产总值已完成404亿元，财政总收入完成43亿元，位居全国县域经济基本竞争力“百强县（市）”第56位，位居河北省“百强县（市）”第三位。截止至2006年，武安市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10425元和4903元，并且逐年增长。,做最优秀的房地产服务商,市场环境小结
6、,经济发达：武安市依托得天独厚的自然资源优势，大部分经济指标在全省县级城市排名位居前列，经济增长速度较快，未来经济发展潜力将日益突出；居民消费能力较强：武安市城镇居民人均收入较高，人均消费性支出在全省县级排名也较靠前，并且城镇居民人均收入增长较快；城市规模大：武安市城区面积已发展到26平方公里，人口达到22.5万，已达到中级城市水平；未来立足于建设区域次中心城市，以50万人口、60平方公里的规模，着手调整现行城市总体规划；未来发展潜力巨大：在强有力的经济及合理的城市规划带动下，武安市无论在城市建设，还是在居民生活水平方面均会有较大的提升。,做最优秀的房地产服务商,二房地产市场,土地市场房地产市
7、场概况市场分区主要项目分析房地产市场小结,做最优秀的房地产服务商,土地市场,2011年数据截止至10月15日,左图为武安市近四年来住宅用地供应情况：近年来武安市出让住宅用地量基本呈逐年下降之势，到2010年达到最低仅为3.78公顷。今年截止到2011年10月15日武安市总计出让住宅用地11.42公顷。相对于2010年，2011年的住宅土地供应量有显著增长。,做最优秀的房地产服务商,房地产市场概况,2010年是房地产调控政策“最严厉”的一年，虽然受到利率杠杆、外地人购房限制、多套房限制等一系列政策因素的影响，但是处在上升期的武安市房地产市场，仍取得了不小的发展，商品房销售价格、成交量稳步提升，市
8、区形成了一个又一个成熟居住社区；武安市已经逐步形成了西部城区、市中区以及规划中的洺湖新区三大房地产市场板块，随着武安市的逐步外扩以及二环的建设，势必增加城市建设用地，扩大城市规模，带动整个区域城市化发展；武安市市区房地产项目有一个显著特点，户型面积较大，市场基本户型区间为90-200，多数集中在125-170三室、四室户型；大面积是市场房源户型主流。,做最优秀的房地产服务商,武安房地产市场分区,西城区板块,市中区板块,洺湖新区板块,武安房地产市场呈现出三大板块：市中区板块：依托武安城区为中心，商贸经济中心区，土地稀缺，项目较少，以财富广场为代表项目；西城区板块：依托西城区优越的自然环境，建成的
9、大型居住社区，已有叫成熟的居住氛围，项目较多，以雅园花都国际、雅园新村、华西新都为代表项目；洺湖新区板块：随着市区地块的稀缺以及城市的外扩，洺湖新区成为城市未来主力规划发展方向，围绕洺湖新区将建成居住社区，未来发展潜力较大。,做最优秀的房地产服务商,范围：市政府、中心商业区周边的区域，逐步外扩，辐射附近区域，包括中心商业区及体育中心附近、富强路延伸部分。概况：该区域为武安的商业中心区，各类配套设施完善，主要大商场均集中在这一区域，且该区域靠近市政府、市政广场，人流量较大。主要楼盘：财富广场、中央公馆。,一、市中区板块：,武安市财富广场鸟瞰图,做最优秀的房地产服务商,主要楼盘分析1.财富广场,项
10、目概况：武安市中心核心商业区项目，市中心代表项目，中兴路中心位置；销售进程：写字楼、住宅、商场、酒店综合项目，现房销售，销售率约为60%左右；销售价格：现房销售，住宅面积为70-200，销售均价为6000元/，该价格为武安市在售项目最高价，大大高于市场均价。,武安市财富广场实景图,做最优秀的房地产服务商,2.中央公馆,项目概况：位于市中心偏北位置，富强街与放射路交叉口路南；销售进程：今年3月份进入销售期，精装修房，户型面积在110-190，大户型为主，销售率在80%以上；销售价格：分区定价：南向2栋高层房源均价为4500元/，东西向小高层房源销售均价不足4000元，装修折价约为500元/,中央
11、公馆规划图,做最优秀的房地产服务商,二、西城区板块,范围：新华大街、体育场以西部分，南北至南北环路；概况：武安市新兴居住区，目前以形成以雅园国际花都、观澜城、雅园新村、融景城等为代表的大型居住社区，该区域环境优越，居住氛围较好；主要楼盘：雅园国际花都、雅园新村、观澜城、融景城、锦绣城、景富茗园以及体育场附近的丽景花庭、华西新都。,武安市体育场鸟瞰图,做最优秀的房地产服务商,主要楼盘分析1.雅园国际花都,项目概况：位于西城区向阳街和建设街交叉口路南，占地面积127亩，总建筑面积20万，是武安市西城区代表性项目，目前前期已经交房，居住氛围较佳；销售进程：户型均为130以上户型，2007年进入销售期
12、，目前已经进入清盘期，剩余3套房源；销售价格：精装修房，装修折价600元/，销售前期均价4000元/，目前清盘期房源售价接近5000元/。,雅园国际花都鸟瞰图,做最优秀的房地产服务商,2.雅园新村,雅园新村鸟瞰图,项目概况：位于西城区建设大街北段东侧，规划有2栋高层、2栋小高层、10栋7层电梯洋房组成，规划总户数838户，居住总人口2933人；销售进程：目前仅剩余；2栋18F高层尚未开盘销售，其余房源均以进入销售期；销售价格：精装修房，装修折价600元/，销售均价约为4800元/。,做最优秀的房地产服务商,3.华西新都,项目概况：位于市中心偏南位置，新华大街西，与武安市新体育场隔路相望,周边设
13、施配套齐全，生活便利；销售进程：去年开始进入销售期，精装修房，户型面积在95-175，以140以上户型为主力户型，小区总计8栋17F小高层，总计600户左右，目前销售率90%以上，剩余少数房源，均为大户型房源；销售价格：精装修房销售均价为4500元/，价格区间为4200-4900元/，装修折价约为400元/。,做最优秀的房地产服务商,4.丽景花庭,项目概况：位于市中心偏南位置，新华大街西，与武安市新体育场隔路相望,华西新都北侧；销售进程：户型面积区间为138-153，二梯六户，无南北通透户型，但户型较为方正；9月底进入销售期，总计78套住宅；销售价格：毛坯房销售均价为4500元/，销售率为80
14、%以上，总户数较少，销售率较好。,做最优秀的房地产服务商,5.观澜城、融景城,售楼中心实景,项目概况：此二项目均系邯郸市志强房地产开发有限公司开发，项目均位于西环路以东，矿建路两侧，紧靠三中、五中；销售进程：观澜城为前期项目已经交房入住，融景城为2011新近项目，刚刚进入销售期；销售价格：目前销售均价约为4400元/，毛坯房销售，前期观澜城项目的成功一定程度上带动了后期的销售，整体销售形式较好。,做最优秀的房地产服务商,6.锦绣城,项目概况：该项目位于兴安街与光明街之间，总计2栋高层，1栋多层，位于西城区，属于小型项目；销售进程：该项目户型面积区间为90-140，2011年年初进入销售期，由于
15、位置较偏，交通不便，销售形势一般；销售价格：销售价格区间为3900-4200元/，毛坯房。,做最优秀的房地产服务商,7.景富茗园,项目概况：该项目位于北环路以北，新华大街以西，位置较偏僻；销售进程：该项目户型面积区间为94-139，2011年6月份进入销售期，一期2栋高层，二梯四户，总计400套房源；销售价格：销售价格区间为3800-4200元/，销售率30%左右，周边居住氛围较差，北环路交通繁忙，来往货车较多，粉尘多，对该项目销售带来了不小的负面影响。,做最优秀的房地产服务商,三、洺湖新区板块,范围：武安市东南部，南环路以南，洺湖周边位置；概况：此区域为环路以外，规划中二环路以内，武安市第一
16、中学分布此间，但目前该区域为欠发达地区，但随着政府整体规划的重视，未来发展潜力较大；主要楼盘：高坡新村、铂宫华府。,做最优秀的房地产服务商,主要楼盘分析1.高坡新村,高坡新村工地实景图,项目概况：该项目为南环路以南，高坡村驻地，项目进展到二期总计6栋17F高层，其中3栋为回迁房；销售进程：该项目户型面积区间为100-134，2011年7月份进入销售期，总计350套房源；销售价格：销售均价为3400元/，销售率60%左右，周边居住氛围一般，交通较差，粉尘多，且离市区较远，这些不利因素均对项目销售带来了一些不利影响。,做最优秀的房地产服务商,2.铂宫华府,项目概况：该项目为南环路沿线，南环路南，项
17、目刚刚开始动工，工程进度尚处在地基阶段；项目为酒店+公寓性质，公寓面积为30-170，50年产权；销售进程：尚未进入销售期；销售价格：尚未进入销售期，具体销售价格等待后期予以跟进。,做最优秀的房地产服务商,房地产市场小结,武安市市区房地产市场销售均价在4500元/左右（包含精装修项目），随着国家针对房地产行业宏观调控政策的出台，该市场价格会有一个较长时间的稳定期，不会出现过去快速增长的状况；依据未来武安市城市发展规划，未来二环内均为城市建设用地，新一轮的城市建设即将开始，环路外二环内地块势必迎来一次时代的变革，快速扩大城市规模；武安市房地产市场一个显著的特点就是户型面积大，这个武安市经济发展水
18、平、居民消费能力有着密不可分的关联；另外高端配套、精装修项目更容易走俏武安市场。,做最优秀的房地产服务商,三市场总结,武安市依靠地区自然资源优势，兴起了三大支柱型产业，经济发达，居民收入较高，消费能力较强；武安市城市发展较快，西部居住区形成并成熟后，随着市区土地的进一步稀缺，下一步规划发展方向将转向环路以外、二环以内区域。洺湖新区等新区建设将是下一步城市居住区的重点发展方向；随着国家对房地产行业的政策性调控不断加强，二套房限制以及贷款利率的上调势必会影响到武安市房地产市场的发展。,做最优秀的房地产服务商,贰 地块现状,地块基本现状,做最优秀的房地产服务商,地块基本现状,项目地块位于武安市南环路
19、南，临近武安市第一中学。地块较为平坦，现分布为农田，易于开发。项目地块位于武安市郊区，目前交通不便，周边配套较差，居住氛围较差。,本项目地块,做最优秀的房地产服务商,叁 周边分析,周边情况周边动态,做最优秀的房地产服务商,一周边情况,该地块紧邻武安市第一中学，武安一中为该区域最好的高中。临近洺湖，未来规划中的洺湖新区对本项目有较大的带动作用。洺湖附近为洺湖宾馆及武安市水利局大厦。地块南面较远处为运行中的电厂。地块北侧为油库及几处废旧的厂房。,做最优秀的房地产服务商,二项目周边动态,规划中的道路，武安市东环路南延线，直至本项目东侧，该道路建成通车后将大大改善本项目交通现状，有利于本项目的销售进程
20、。,1.东环路南延,目前地块现状,做最优秀的房地产服务商,2.洺湖新区,洺湖新区位于城市南部，是武安市“东接、西扩、南延、北拓、中改”城市发展战略的重要组成部分；北起邯长铁路，南至南二环路，西起邯都公路，东至东二环路，规划总用地面积30平方公里。以4平方公里的洺湖为核心，以城市二环路、洺湖北路和滨湖路为纽带，综合布置文化教育、精品商业、旅游休闲、高档社区、湿地公园等功能设施；通过3-5年持续不断的开发建设，将打造成为邯郸市旅游度假、会议休闲、高档居住的“后花园”，成为拉动武安经济发展的重要增长极。,做最优秀的房地产服务商,肆 swot分析,优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T),做最优秀的房
21、地产服务商,价格优势：相对于市区高价位、大面积、高总价的项目，本地块最大的优势将是价格优势；项目地块原为农田，地块平整，拆迁量较小，无回迁安置；项目规划绿化率高，超高的绿化率有利于吸引市场关注；紧邻武安市最好的高中，学区优势明显；,优势（S）：,劣势（W）：,交通不便：目前地块周边交通不便；远离城区，周边配套不完善；距离火车站较近，周边分布有电厂、油库、煤场，洺湖新区的环境优势尚未凸显；,做最优秀的房地产服务商,机会（O）：,武安市市中区地块稀缺，城市外扩，良好的发展契机；二环路的修建、东环路的南延以及洺湖新区的规划建设势必带动本项目的开发；,威胁（T）：,国家针对房地产行业的紧缩政策以及银行利率上浮、二套房限制的威胁；武安市居民个人住宅拥有量较高，国家二套房购房政策限制势必影响项目的销售进程；市区高端配套项目对本项目带来一定的销售压力。,做最优秀的房地产服务商,谢谢！,
