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1、1,1,宝安汉水琴台商业定位报告,2,1,项目属性界定,2,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,3,本项目位于汉阳核心区，目前进入性相对较强,项目所在的区域是汉阳区重点规划的商业商务板块，本项目属于板块的核心区范围项目交通优势明显，琴台大道、知音大道可以直达本项目项目处于汉阳几大商圈之间，随着商圈的外溢作用及区域板块规划的作用，商业潜力无限放大。,3,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,汉口,武昌,三环线,鹦鹉大道,江城大道,龙阳大道,汉阳未来商业商务核心区,关键词一：,汉阳,四新板块,4,本项目所在区域人口密集度高，商业配套匮乏,4,区域属性,区位、交通,
2、项目属性,生活配套,成熟区域，生活配套匮乏,关键词二：,住宅,住宅,王家湾商圈,王家湾商圈,钟家村商圈,地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较缺乏由于区域周边的老居民区及私房较多，目前消费能力不强未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围,项目位于琴台大道的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场机会新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供了契机,5,项目属汉水琴台社区配套商业，商业呈U型包围整个项目,商铺紧邻两条主干道，知音大道、琴台大道，其
3、责任承担了社区配套的作用 项目商业的形态为街铺，为1拖2的连体式结构设计，铺面规整，面积段集中在200300 之间。,5,区域属性,项目背景,项目属性,技术指标,纯街铺、1拖2连体结构设计,关键词三：,6,本项目研究商业体量为9000，规模较小，物业形态既定,整个商业铺铺临街商业整体为9000，其中可售部分为5000，剩余4000开发商暂时持有持有商业进驻商家确定，2000为大型机融机构，剩余部分将进行主力店招商。,6,区域属性,项目背景,项目属性,技术指标,项目技术指标,物业形态既定下的小体量商业,关键词四：,7,汉阳核心区域，以街铺为主的社区配套商业项目,有利因素：汉阳区域规划优势位于汉阳
4、区域核心范围铺铺临街，形态规整，无异性铺不利因素：商业形态既定，动线过于狭长1拖2物业结构确定周边商业氛围薄弱,项目属性：,区域属性：,项目所处区域作为汉阳既定重点发展商业的板块之一，商业延展性强。,核心,汉阳承担着武汉市未来商业发展的重要角色,汉阳片区,项目属性界定,7,8,2,市场机会挖掘,8,区域商业市场分析消费者研究商家研究,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,9,区域商业市场研究,9,10,商圈分布现状：本项目所在的汉阳地区有两大商圈王家湾和钟家村,10,武汉商业市场研究,区域商业市场,钟家村商圈,王家湾商圈,汉阳的新兴商圈，发展速度快，大型商业项目聚集
5、，业态复合，但档次偏低，提升潜力大典型项目：武汉摩尔城、汉商21世纪、大洋百货、海天欢乐购,钟家村汉阳最古老的商圈，业态单一，发展速度较慢典型项目：新世界百货、汉阳商场、人信汉商银座,11,钟家村商圈属于开发较早的商业区域，整体档次较低，购物环境弱，发展缓慢,11,武汉商业市场研究,区域商业市场,现有项目,未来项目,12,钟家村典型项目：新世界百货,12,武汉商业市场研究,区域商业市场,13,钟家村典型商业项目：汉阳商场,13,武汉商业市场研究,区域商业市场,14,钟家村典型商业项目：人信汉商银座,14,武汉商业市场研究,区域商业市场,15,王家湾商圈大型商业项目扎堆，但整体档次偏低，业态同质
6、化严重，未来具备提升空间,15,武汉商业市场研究,区域商业市场,现有项目,未来项目,16,王家湾典型商业项目：武汉摩尔城,16,武汉商业市场研究,区域商业市场,17,王家湾典型商业项目：汉商21世纪,17,武汉商业市场研究,区域商业市场,18,王家湾典型商业项目：海天欢乐购,18,武汉商业市场研究,区域商业市场,19,19,区域商业市场研究小结,从区域商圈分布看本项目所在区域只有两大商圈，弱于汉口和武昌，发展速度较慢,从区域商圈定位看区域内商圈整体定位中低端，业态、档次同质化现象明显，休闲娱乐业态极为匮乏,区域商圈消费看区域内两大商圈不能满足中高端客户需求，消费外溢现象非常明显,通过对区域商业
7、市场的分析，本项目所在区域商圈分布明显，数量较少，整体定位中低端，不能满足中高端客户的需求，消费外溢现象明显，本项目处于区域内商圈升级换代的大发展中，存在发展特色型商业的机会,20,20,商业市场分析得出的市场缺失业态：特色餐饮、高品质休闲娱乐、精品超市、细分专业店等体验型购物场所,细分专业店,特色零售,特色餐饮,休闲娱乐,精品超市,21,消费者研究,21,22,客户调研：汉阳区域调研的消费者在年龄、学历、职业和月收入方面分布广泛，保证了问卷的有效性,汉阳区域,23,汉阳区域,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费地点及驱动因素,44%的人选择在汉阳本地王家湾或钟家村购物，有48%的人选择去汉口
8、的武广和江汉路购物，区域内消费者消费外溢现象明显；影响最大的消费驱动因素为商品种类和购物环境，同时距离和交通也是影响消费决策的重要因素。,平时都不出去，周末购物，每周出去一趟，购物一般去王家湾和武广那边，停车方便，钟家村停车不方便，王家湾当初也不行，现在还可以东风冲压模具公司高管彭红,24,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费频率及常用交通工具,汉阳区域,大部分汉阳居民外出购物消费频率为一周一次或一月两次；大部分汉阳居民外出使用的交通工具为公交车。,25,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费内容及金额范围,汉阳区域,汉阳居民外出购买物品的前三项为服装日用品食品；55%的汉阳区域受访者外出购物单
9、次消费金额为100-300元。,26,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 餐饮业态需求导向,汉阳区域,大部分汉阳区居民最青睐小吃店形态的餐饮；,64%的汉阳区域受访者花费在就餐上的费用为每次人均10-60元。,27,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 娱乐业态需求导向,汉阳区域,汉阳区域居民最喜欢的娱乐场所是电影院和KTV；,42%的汉阳区域居民在娱乐场所单次人均花费为50-100元，23%为100-200元，可见大部分汉阳区域居民在娱乐场所单次人均花费范围50-200元。,沌口这边没有什么娱乐项目，只有一个公园，平时的娱乐活动都是去钓鱼，因为老公喜欢，去农家乐，都还不错；如果去看电影也是陪孩子一起去
10、雪铁龙汽车研发部主管张女士,28,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 休闲业态需求导向,汉阳区域,美容、洗浴、茶庄、咖啡屋、健身房五种休闲业态在汉阳区域所受关注度均较高，其中又以咖啡屋、美容、健身房倍受青睐；,31%的汉阳区域居民每次外出花销在50-100元之间，28%的居民选择100-200元范围，可见大部分汉阳居民在休闲场所单次消费范围在50-200元之间。,29,29,汉阳区域,客户调研：汉阳区域人口商业业态需求导向,汉阳区域居民选择商业业态的前五名为综合超市特色餐饮品牌专卖店电影院健身运动；数据显示，日常生活型业态和餐饮、休闲娱乐型业态在汉阳区域较为缺乏。,30,鉴于消费者问卷收入与支出数
11、据分别偏小和偏大的特点，参照官方统计数据，得到目标消费者人均年消费总支出为16,900 元。,官方统计数据,消费者问卷人均收入数据,人均年消费总支出：16900元/年1408元/月,客户调研消费支出能力,31,目的地型消费,餐饮娱乐消费,便利型消费,根据修正后的人均年消费支出以及消费比例得到三种不同类型的消费金额如下：,35%2709元/年225元/月,30%2322元/年193元/月,35%2709元/年225元/月,官方统计日常消费支出数据,客户调研消费支出能力,32,辐射商圈分析商圈捕获率,邻里型商业,渗透率,市场占有率,60%,45%,33,辐射商圈分析坪效分析根据武汉市典型商业推算本
12、项目坪效应在600-700元/月根据邻里型商业和邻里中心商品的价值不同分别取低限和高限通过租金承受力的分析可以看出上述预测是合理的,本项目预测坪效社区商业：600元/月外向型邻里中心：700元/月,34,关键结论,1.汉阳消费者文化层次较低，整体经济实力较低，且两极分化现象明显。2.汉阳消费者目前购物消费比重较大，餐饮和休闲娱乐消费比重较低，且高端群体消费外溢现象明显。3.汉阳消费者消费频次不高，且外出以公交车为主,35,消费者研究对本项目的启示,从区域内消费者看区域内消费者经济实力较低，两极分化明显，高端消费者 外溢现象明显区域内特色餐饮、品牌专卖、电影院和健身等休闲娱乐业 态匮乏看好项目所
13、在区域的发展前景，并愿意到本项目消费,本项目所在的汉阳高端消费外溢，缺乏体验型消费业态，未来存在发展特色餐饮、休闲娱乐业态的机会本项目属于汉阳核心区域，地段认知度高，交通快速便捷，未来本项目吸引区域外消费者的可能性较大区域外消费者对餐饮、休闲娱乐业态的需求大，消费力强，本项目存在较大发展机会,36,36,消费者研究得出的消费者需求业态：日常生活、餐饮、休闲娱乐、精品零售,餐饮,精品零售,日常生活,休闲娱乐,37,商家研究,37,38,商业市场分析与消费者研究结果,38,从消费者看，有机会的业态,从商业市场看，有机会的业态,特色餐饮休闲娱乐精品零售细分专业店,日常生活型餐饮休闲娱乐社区便民,从商
14、业市场和消费者分析看，餐饮、休闲娱乐存在机会最大，日常生活型业态如超市等是否存在机会，以及本项目最终做哪些业态需要从项目本身的限制条件、商家研究和项目多种特征进行层层筛选,39,根据商家访谈，仓储类超市及专业店受到本项目商业形态限制，不愿进驻。,40,餐饮、休闲娱乐和健身美容类业态对项目表现出一定兴趣,41,41,商业市场研究总结,从武汉市商业市场看本项目处于武汉市商业环境大发展趋势之中，业态逐渐复合，档次逐渐 提升，商业大环境利好整个武汉市场的特色餐饮、高品质休闲娱乐业态缺失,从区域商业市场看区域内商圈数量少，知名度低，落后于汉口、武昌区域商业档次低端，中高端客户消费外溢区域商业业态单一，同
15、质化严重，休闲娱乐业态极为匮乏,从商家意愿看仓储类超市及专业店受到本项目商业建筑形态的影响不宜进驻餐饮、休闲娱乐、健身养生等业态不受本项目商业建筑形态影响，进驻意愿强烈，看好本项目未来发展,从消费者研究看区域内业态匮乏，高端消费者外溢外溢明显区域内特色餐饮、休闲娱乐远远不能满足消费群体需求，消费者对餐饮、休闲娱乐的消费力度大,42,3,项目整体定位,42,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,43,43,BLOCK体验式街区商业（Lifestyle Shopping Center）,44,BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起
16、的一种全新的社区规划理论，Block街区的概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:BBusiness(商业)、LLiefallow(休闲)、00pen(开放)、CCrowd(人群)、KKind(亲和)。,BLOCK是居住和商业的集中融合。街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。,45,BLOCK街区特点,强调住宅与商业街的融洽共处强调友好且具有私密性的邻里关系 强调与城市肌理的共生共长 强调公共区域与私密区域的协调 强调社区的安全性,关键词：开放的、生活化的、多元的、体验的、充满乐趣的,46,这些都是我们忠于
17、生活的理由,春夏秋冬穿同一个设计师的衣服，只是为了找到自我认同的方式,一旦想到CK的香味，就会出现在专柜前,舌尖向大脑传递了俄式煎饼的味道，大快朵颐的感觉让人上瘾,夜店里的女人永远惊艳，男人只有偷偷的寻找独特。,崇尚体验式的BLOCK街区,47,47,餐饮,休闲娱乐,健身美容,餐饮,休闲娱乐,业态定位依据：通过市场、消费者、商家和项目多重特征的研究，层层筛选出符合本项目的业态,首先通过市场分析，得出市场缺失业态；其次，通过消费者分析，筛选出市场缺失，消费者需求的业态；再次，通过商家研究，筛选出不受本项目商业形态限制的业态；最后，通过项目多种特征研究，筛选出符合本项目特征的业态。,重点业态,市场
18、研究,消费者分析,商家研究,项目多重特征研究,零售,48,商业初步定位方案,餐饮娱乐,社区商业,“快速”商业,49,辐射区域分析区域界定,业态类型,出行时间,出行方式,竞争压力,交通障碍,居民分布,便利购物,便利型购物辐射范围的特点,根据消费者问卷确定,15分钟为典型日常消费的交通时间,根据消费者问卷确定,步行为典型的日常消费出行方式,城市快速路、河流、火车道、公园等对交通造成的障碍,绿化隔离带会减少来自相应方向的客流,居住社区的分布,周边居住社区较多,来自周边未来竞争商业项目的压力,目前竞争压力小,50,商业定位分析,商业概念,商业档次定位,消费者定位,融合中端餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的
19、，环境良好的综合性体验式商业针对项目本身及周边居民的配套社区商业,中高端，以生活超市作为主力店满足周边居民的基本生活需求,同时以特色餐饮、休闲、娱乐作为重要的组成部分，以满足消费者的综合需求,城市中产阶级家庭中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活家庭消费为主体,以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶级家庭的体验式商业,51,客群定位和档次定位,整体档次定位 中档和中高档结合,52,经营者定位：以核心主力商家（餐饮、休闲娱乐）及次主力商家（健身、美容美发、休闲娱乐），带动商业发展,核心主力商家：餐饮：中西餐、特色餐饮休闲娱乐：咖啡厅
20、、会所,次主力商家：健身：如健身中心、SPA会所等高端零售,一般商家：大众餐饮、甜品、面包房社区便民,53,业态布局建议,布局设置宗旨 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,5
21、4,业态、业种筛选,1.根据前期对市场的调研中可以发现，区域内业态单一，业种重叠严重，小型超市业态不能满足目前区域内消费需求，主要表现是目前已有的私营超市在功能配置上与消费者日常生活的基本需求不太匹配，并且价格偏高，因此，建议将中型品牌超市做为主要业态，进驻本案。2.从相对比例来看，区域内餐饮经营面积所占比重比较适中。但在形式上多为早点摊等形式街边店，既无品质、又无环境，无法满足商务宴请、聚餐等的需求，特别是缺乏目的性消费及特色餐饮。消费者都希望区域内出现目的性消费餐饮及特色餐饮。因此，建议将餐饮引入本案。3.根据前期市场调研数据分析，区域内娱乐产业严重不足，远远不能满足区域消费的需求，因此，
22、建议将休闲娱乐引入本案。4.美容美发、家居类作为有效对社区商业的补充，建议引入本案。,55,从满足项目需求的角度筛选,56,从经营难度筛选,57,美容美发类,58,餐饮类,59,对于本案的适用性,由于本案商业呈体块状分布，因此，商业的延续性成为整个商业存活的首要条件，若采用传统的商业模式及布局，则使得部分商业后半段无法形成有力的人流支撑，人流导向将由强至弱，最终形成商业死角，造成销售不畅及商业空置现象。采用BLOCK街区排布，首先可以满足商业的延续性，由于其自有的开放性，以及不同体块服务受众不同的性质，使得不同地块商业自成一体，有效地将人流进行区隔，对人流进入本地块进行概念的划分，使得整个商业
23、快速盘活。过长的人流动线使项目相隔脱节，若采用传统商业布局，则商业的可存在容量远远低于现在的商业规划量，并且受众人群较少，空置出现状况严重。采用BLOCK街区排布，能够有效地将商业进行整体性含括，并且使之整体性、生动性大大加强。采用BLOCK街区排布，能有效的将项目整体商业进行有效地联动，使得各个分体商业之间进行良性的互动，将不同体块商业进行人群、业态、服务范围进行定位，使得相互联系、相互依存。,60,社区商业的业态配置要与居住区居民的消费水平、消费结构相适应，社区商业业态可划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括便利店、早点快餐店、药店、理发店、洗
24、衣店、书报亭、维修回收点和家政服务站（点）等。具体业态设置要求：,商业邻主干道，人流汇集，且处于整个社区的中心辐射地带，社区出入的主干道也在该区，从人流量和地段来看都具有很大的商业价值，建议在该区设置面向中心区和内部社区相结合的业态，如特色中西餐、美容美体、面包坊、休闲娱乐、运动等业态，以形成一定的规模和特色，吸引人气，形成规模扎堆、消费聚集效应。,业态、业种筛选社区商业,61,餐饮店（早餐快餐店）1、功能要求：能为居民提供营养方便卫生的早点、快餐服务。2、设置标准要求：居住人口10000人以上的大型社区（以下称大型社区）应配建单店面积50平方米以上3处。居住人口5000至10000人的中型社
25、区（以下称中型社区）应配建单店面积在50平方米以上2处。,便民药店1、功能要求：在取得政府相关部门营业许可的条件下，能够为社区居民提供药品品种齐全的家庭日常药品服务（备有70以上的国家基本药物品种）。2、设置标准要求：大型社区应配建300平方米以上的药品连锁店（中、西药）。中型社区应配建200平方米以上的药品连锁店（中、西药）。,62,美容美发店（理发店）1、功能要求：能提供美容美发及相关的服务，能为老年人、儿童及病残人等提供上门服务。2、设置标准要求：大型社区应配建100平方米以上的美容美发店3处以上。中型社区应配建50平方米以上的美容美发店2处以上。维修店1、功能要求：应能提供家电维修（含
26、微机及外设备维修）、自行车修理、汽车维护、修鞋、配钥匙等服务。2、设置标准要求：大、中型社区每1000人应配建20平方米以上的维修店1处,63,洗染店1、功能要求：本着“绿色、环保”的要求，能向社区居民提供洗衣、烫衣及皮革衣物的清洗、上光等服务。2、设置标准要求：大、中型社区应引进大型连锁洗衣公司进驻社区开办23处代收代发店,面积在20平方米左右。照相馆1、功能要求：应能提供照相、胶卷冲洗及数码照片的冲印、扩印、胶卷销售等服务。2、设置标准要求：大、中型社区配建1处照相馆或数码彩扩店（或连锁店）。,64,再生资源回收站（店、亭）1、功能要求：应能提供社区居民生活性再生资源的回收服务，能提供上门
27、服务。2、设置标准要求：大、中、小型社区按每1000人应回收站6处，单个最小面积在20平方米以上。家庭服务站1、功能要求：能向社区居民家庭提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。2、设置标准要求：大、中社区配置至少应配一处规范的家政服务机构的服务站或业务受理处。,65,66,67,根据市场调研中，我们可以发现，具有特色餐饮和休闲娱乐产业是项目核心区域内比较迫切需要出现的，因此我方建议，在确定商铺发售前半个月，以特色性、差异性进行人气导入，利用各类媒体渠道宣传，加速项目商业人气积聚，加大项目商业对项目核心区域的影响力，奠定项目商业地位。商业以私密性、高尚性为主，利用住宅前期蓄力作用，将部分人气
28、进行转化，使之成为地块商业目标消费人群，提升地块住宅档次性，也更好的拔升了整个项目的档次性，为厚积薄发。,操作建议,68,69,70,各类业态选址要求,71,72,73,业态定位,74,精品零售,赫山路,琴台大道,银行,餐饮,美容美发精品零售,餐饮/精品零售,知音大道,1F,配套服务,餐饮,餐饮,业态布局,75,业态布局,精品零售,赫山路,琴台大道,超市,美容美发精品零售,餐饮,配套服务,知音大道,2F,餐饮,餐饮,餐饮,76,从上表中我们可以看到，项目权重略低于两大核心商圈，周边其他项目对本项目租金价格制定的权重分析可借鉴作用较弱，占比45%，项目租金价格制定以两大商圈租金价格为主，占比55
29、%。,价格定位权重分析,77,本项目价格定位要结合汉阳区域平均价格及项目周边平均租金价格两方面考虑，同时合理考虑价格在未来两三年内的增幅。,价格定位,78,通过市场调研，项目周边租金大多集中在65-90元/月，且每年以4%速度递增。,79,租金价格,通过权重占比计算，本项目租金价格为81元/108元/月：,325*0.55+90*0.45/2=108元/月,240*0.55+65*0.45/2=81元/月,80,销售价格,商业价格制定方式：1、租金反推法。2、市场比较法。,由于项目所处区域没有在售的同质商业，因此，采用租金反推法制定商铺价格，租金反推法公式为：,商铺价格=年租金/回报率,=20
30、000元/25000元/,81,4,营销策略,81,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,82,目前商业市场有四种操作手段，根据不同的操作手段，承担。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为三年返租,一般为十年返租,由于本案目前没有推向市场，且本案商铺大多为1拖2商铺，有别于项目所在区域其他商铺形态，因此其承租面积的增大导致承租租金降低。租金价格的降低最终将导致商铺售价降低，如何规避？,招商+销售,83,手段1：纯销售模式,优势：,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担
31、经营压力。,劣势：,产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。,适用：,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。,84,优势：,通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。,劣势：,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业
32、形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。,适用：,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。,手段2：带租约销售,85,优势：,前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。,劣势：,承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。,手段3：短期返租销售（三年）,86,手段4：长期返租销售（十年）,优
33、势：,前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。,劣势：,承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。,87,手段5：招商+后销售,模式：开发商在售卖商铺前期提前启动招商工作，确定主力店，在保证主力店进驻前提下，与其他进驻本项目的商家提前签订意向协议，在保证整体招商达到70%的情况下，快速启动销售工作，在销售过程中确定买方与承租方之间的协议，最终实现快速销售。,优点：避免因
34、价格过高，面积过大而产生的销售抗性，利用保证租金回报率的手段，迅速销售商铺。开发商无必要成立专门的物业管理公司，后期经营风险转嫁，节省各项成本。前期招商对1拖2的商铺能够进行良好的购买疏导，保证在面积过大，总价过高的不利条件下，快速消化商铺。开发商不用自贴租金，无资金风险。开发商可随时根据客户情况调整售卖策略，灵活性强。缺点：1、承租商家的寻找。2、前期主力店的合作。,88,营销策略建议,考虑到快速开发商年内回款目标及资金安全性等条件考虑，结合目前整个金融市场低迷的环境，我司建议，以积极稳妥作为整个项目的核心销售策略，因此，我司建议以第5套方案作为本案后期执行的具体营销策略。,89,5,项目整
35、体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,产品优化建议,产品设计建议-景观规划建议满足项目景观需要；突出商业氛围的营造，同时不应对商家的店招及广告位形成过多的视线遮挡；景观小品为商业人流提供休憩场所；与导引系统功能互动，兼备一定的展示功能；在必要的位置利用景观绿化规避对商业人流的视觉干扰。,商业产品结构建议,任何建筑的功能特点在其外立面的设计中都会得到体现。无论是休闲或购物的人，进入商业区后都会衩争奇斗艳的商店门面，五光十色的招牌、广告所吸引。外立面会以自己独特地造型、色彩、材质和体量等向人们标明自己的存在。,商业产品结构建议,商业区入口处环境与绿化的良好设计，形成或亲切宜人
36、，或优雅时尚，或高档，或大众化的商业氛围。除此之外，还与顾客的休闲、小坐结合，形成丰富的商业景观。,商业产品结构建议,走道引导性的小图案可增加情趣与变化。走道拐角处、交叉处、走道与扶梯交界处，可以作分色处理或设计图案，不但能美化空间，而且可以吸引人的注意力。,商业产品结构建议,商业环境设计的色彩关系往往比居住空间、办公空间更加大胆，更加鲜艳、更加对比强烈，也就是为了一个显著的目的，吸引人们的注意力，取得较好的经济效益。,商业产品结构建议,造型对商业设计风格具有直接的影响，西式的典雅，中式的庄重，或风趣、或怪诞的各种情感、文化与气氛的表达，都离不开特定的或者是独特的造型设计。而造型的材质则对空间或豪华或朴质或古典或现代等各种气氛与感受有直接的影响。,商业产品结构建议,商业区内，指示标志在各种公共场合被运用，其用途一般分为商品分布指示牌，空间位置指示牌，安全指示和疏散指示牌。这类标志的特点就是通过简明的视觉图案将诸如电话、休息处、餐厅、疏散通道等 方面的公众设施的内容和位置向公众做标志，一目了然，非常明确。,商业产品结构建议,商业区内不可或缺的就是各类商家的品牌标志，这些造型各异，色彩鲜明的广告牌既对消费者起到引导的作用，也在很大程度上装点了商业区的环境。,商业产品结构建议,98,THANKS!,
