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1、上海江桥万达广场租金市调报告,2010年11月03日,2,上海概况及商圈简析,项目区域总体概况,区域商业发展概况,3,市调结论、建议与项目定位,4,商户反馈以及建议,目录,上海概况及商圈简析,1,简述上海商圈、行政划分租金情况、核心商圈情况,上海概况,上海商圈分布,上海商业-核心商圈南京西路主要项目,项目区域总体概况,2,简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况；,项目区位及概况,项目位于普陀区和嘉定区之间,项目所在“大虹桥”区域概况,项目区域经济指标,项目区域产业结构,1、区域概况项目位于普陀和嘉定之间；普陀区下辖6个街道、3个镇。全区户籍总人口87.26万人；常住人口113.59万人
2、，其中外来常住人口22.70万人。它是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通 枢纽，沪宁高速的起点发展目标：“上海物贸中心”和”上海西大堂”2、区域经济数据 2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。,普陀区概况及经济数据,3、产业现状以现代服务业、商贸业、科技产业、房地产业四大支柱产业
3、为主体的产业发展体系 已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等。区内大型市场成交额占全市的三分之一左右；上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。2009年12月，长风生态商务区内的跨国采购中心动工，这一集会展、办公等多项功能于一体的重大项目建成之后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能性平台之一，是未来跨采大会的举办地、国际国内贸易组织的永久性驻地。,4、商业现状 以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。百联国际购物广场和
4、农工商118广场等形成中环商圈；长寿商圈依托曹家渡芳汇广场、调频壹广场、亚新广场等商业设施，不断提升能级。楼宇经济发展初见成效，以长风生态商务区为首的重点地区引进了一批总部型、龙头型、服务型企业，楼宇的税收产出逐步提高，全区“亿元楼”达到4座。,嘉定区 概况,江桥项目周边主要住宅,项目解读,江桥项目周边主要住宅,以项目为中心，以半径为1公里、3公里、5公里范围，并以京沪高速、外环高速线沿线为路径，将江桥的主要城区分为4个块状进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（部分在建）60个，5KM范围内未来5年将达到50万人,目前居住人口约为22万,分布的状况具体如下图：,项目周边住宅小
5、区情况,第一片区:项目就处于此区，周边新建楼盘较多，现有居住人口少，是江桥开发的新区，本区楼盘售价为1.21.7万之间。,万达,1,项目周边住宅小区情况,第二片区:该片区位于项目的东边，属于江桥新旧城结合区域，该区新旧楼盘较多，本区楼盘售价为11.5万之间。,2,普陀区政府,项目周边住宅小区情况,第三片区:该片区处于项目的南边，周边发展落后，新建楼盘少，是未来3年后江桥发展的主要区域，该区楼盘均价1.31.8万之间。,3,项目周边住宅小区情况,第四片区:该片区片于项目的东南角上，属于江桥的旧城区域，是目前主要居民及商业的聚集区，该区楼盘售价为1.31.8万之间。,4,江桥项目周边住宅价格情况,
6、项目区域商业商务地图,区域商业发展状况,主要项目介绍,嘉定区江桥镇及周边商业状况,1、本项目四周商业情况北：本项目沿华江路向北，对面为在建住宅项目，沿线多为工厂区，约2公里为沪宁高速往江苏方向入口，约3公里为曹安公路沃尔玛超市。,西：为已建和在建住宅区，处于人口导入阶段，无基本商业,南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂乱,周边店铺租金调查 由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，周边方圆3公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外环线）以东往
7、市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主要经营中小餐厅、房产中介、面馆饮食店、干洗店、五金店、便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生活必须，店铺规模较小、无品牌效应，与本案不具可比性，租金情况只说明江桥商业目前的市场水平。,嘉定区江桥镇及周边商业状况,住商不动产 靖远路722号，面积约180 月租金15000元，租金约2.8元/日兰州拉面店 靖远路692号，面积约60 月租金4500元租金约2.5元/日,江桥万达周边主要购物中心,嘉定区罗宾森广场,距离江桥万达22公里。由菲律宾著名华商企业顶峰集团开发建设及后期的运营项目面积约7万，位于嘉定区中心城中路与清河路交汇处，自200
8、7年2月部分试营业起，逐步完成了全场招商。现有百联集团旗下的世纪联华大卖场和大地影城、新华书店、胜道体育等主力店入住。据了解，购物中心由于招商营运方面的原因（租金定价高、营运推广不佳），开业初期由于购物中心业绩不佳，运营方在免租期的基础上给于租户6个月的租金减免的优惠。至今三年，服装类约有30%撤场、珠宝黄金手表全部撤场（位于一楼，现现引进了奶茶、小食等餐饮弥补空白），为增加业绩通道内增加了化妆品、包袋等多种经营。,嘉定区罗宾森广场,百联中环购物广场,百联中环购物广场于2006年12月开业，现已进入成熟期。与麦德龙超市、百安居、迪卡侬运动超市、美车饰汽车百货、红星美凯龙家居茂以及梅川路美食街构
9、成了中环真北商圈。该广场至今实行无需购物免费停车的措施，成为辐射普陀、长宁、宝山、嘉定南的上海重要商圈之一。,百联中环购物广场,业态分布占比 百货类约为 15%；超市类约为 10%；餐饮娱乐类约为 20%；配套类约为 10%。专业卖场类为 45%（家电、家居、医药、食品等）,农工商118广场,地下一层为“体博”体育用品卖场、美容美发；铺面为精品百货、农工商超市、品牌化妆品、屈臣氏超市、肯德基、味千拉面等品牌餐饮；二层为各式烧烤、日式料理等特色餐饮；三层为中式风味小吃广场；四层为好孩子、丽婴房、博士蛙、巴布豆、空梦童趣生活、爱乐游园地等品牌组成的“儿童天地”；无需购物免费停车2小时，以后5元/小
10、时；广场整体营运质量较低，与营运商主营大卖场的业务背景吻合。,118广场业态分布占比 超市类约为 20%餐饮娱乐类约为 30%家电卖场类为 10%服装类约为 30%配套类约为 10%,百联西郊购物中心,百联西郊购物中心开业6年，位于高级别墅群及新兴高级住宅区内，近年又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。辐射周边新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等，百联西郊中心商圈辐射半径不大，约公里左右，基本为其免费班车开通范围。百联西郊购物中心曾获“最具影响力商业地产”，“最具创新理念商业地产”等称号。2006年获商务部颁发的“全国示范社区商业”的称号，是运营较为成功的社区型购物中心代表。,
11、百联西郊购物中心,百联西郊有7家主力店：世纪联华大卖场、友谊百货公司、迪卡侬运动用品、特力屋家居用品、永乐家用电器、松坊进口食品、迪信通数码通讯用品等。百联西郊有餐馆30多家，包罗了快餐、美味小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等；娱乐休闲方面包括4厅电影院、家庭式、儿童乐园、电玩游戏、网吧、桌球房、儿童高尔夫、棋牌室等具有多形式、多层次配置；社区服务有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民项目；VIP客户享购物积分抵扣停车费；购物中心开通免费巴士。,业态分布占比百货类约为 20%超市类约为 10%餐饮娱乐类约为 30%
12、专业卖场类为 15%服装类约为 20%配套类约为 5%,市调结论、建议与项目定位,4,简述市调的结论、SWOT分析、市调的综合建议与项目定位,综述,SWOT分析,市场定位建议：以家庭生活为主；突出其休闲时尚，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的区域型 中高档 生活型购物中心。,项目动态定位,西上海 时尚生活中心,动态定位建议：根据大虹桥成熟度，前3年培育期以家庭生活为主；适当减少服装比例、加大餐饮和生活配套；3年后突出其休闲时尚，考虑到商务区等中高人群需求；针对城市新兴家庭及周边商务群体为主，打造成为区域型 中高档 生活型购物中心。,项目目标客群定位建议,中高收
13、入家庭、私业主、白领阶层,商户市调问题反馈,5,简述市商户反馈,七、商户反馈-服装类,七、商户反馈-配套类,七、商户反馈-餐饮类,建 议,通过周边的市场调研、消费者调查了解到江桥项目的培育期较长，为平衡项目长期收益，建议集团在租赁决策指标方面给予相应优惠。上海万达广场周浦项目已开业半年多，虽然完成了集团的租赁决策指标，但餐饮等业态的品牌组合不佳。受租金、年限、免租期、递增率等各项决策指标因素影响，必胜客、釜山料理、屈臣氏、优衣库等连锁知名品牌都未能进驻。现提出以下招商营运方面的建议，供集团领导参考。,商务条件建议,1、建议制定适合江桥地区的租金标准：1楼平均租金：150元/月 2楼平均租金：1
14、00元/月 3楼平均租金：45元/月2、建议免租期一年；3、建议适当延长租赁期限，零售最长5年、餐饮最长8年；4、建议租金递增自第三年起，零售每年按5%递增、餐饮每年按3%递增；5、建议对一些优质品牌，可采取租金和扣率两者取其高的方式；6、建议停车场免费停车一年，同时广场内商户批量购买停车券享受一定的折扣优惠；7、建议设立万达广场免费班车；,商务条件建议,8、建议开业时间定在2011年9月，原因如下：1）从招商角度来讲，一般品牌的拓展期多在年中销售淡季，这与我们的招商进度存在时间差，不利于招商工作。而且4月份开业，商家的二次装修正逢春节，根据以往的经验，商家正忙于抓销售，因此在开店准备、装修人
15、力、服务人员招聘培训等工作上准备不足，不利于工作的连续性，进而影响后续经营业绩；2）从营运角度来讲，4月份开业后，将经历6月、7月两个月淡季，9月开业后，有利于在后面连续5个月零售的旺季中迅速稳场，例如同处上海市郊的周浦万达广场2009年9月开业后较快步入稳定期；3）从项目整体考虑，江桥二期商铺的租赁面积体量远远大于一期，且为销售物业，业主预期不同，招商难度将大于一期，二期的商业经营状况将直接影响到广场的形象。一期的顺利开业和接下来的稳定经营，有利于顺势进行二期的招商，保证二期的顺利开街，从而最大限度地对接一期开业的人气和商气，确保广场整体经营的稳定。,MajpjMVcyzj21HLfrvy9
16、6dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fON
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