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1、癸巳年农历十月十五,冷水丽水新园营销策划案,汇报大纲,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,一、冷水镇基本情况,冷水镇地处钟祥市西陲，辖39个村民委员会，256个村民小组，1个果园场，1个居民委员会，总人口50300人，版土面积314.6平方千米。311省道、长荆铁路穿境而过，东西各距钟祥、荆门城区20公里。2010年地域生产总值9.2亿元，财政收入770万元，社会固定资产投资5.2亿元，招商引资8200万元，农民人均纯收入7690元，城镇居民储蓄存款总额达到5.6亿元。全镇有2座35千伏变电站，年用电量2100千瓦小时；集贸市场1个，自来
2、水厂1个，年供水量1.5万吨；初中1所，小学7所，教职员工300人；卫生院1个，乡村卫生室35个，医护人员132人。,典型性住宅分析,商圈统计分析,典型性商业分析,商业部分小结,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,面积区间占比统计经营业态占比统计,二、市场调研,典型性住宅分析红都商业广场,物业形态：5栋多层及1栋小高层。入口处的商业楼，1-2楼为商铺，3-5层为宾馆；其余4栋多层采用的是6+1形式，1楼为商铺，2-7楼为住房；小高层是3-16层为住房。销售价格：多层15881800元/电梯房：2300元/底商：4500元/销售折扣：1、多
3、层7楼1588元/起售，并赠送阁楼2、买房送江淮汽车,二、市场调研,典型性住宅分析红都商业广场,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,二、市场调研,商圈统计分析,商圈统计分析,二、市场调研,镇中心沿街商业经营户：158户 沿街底商营业面积：10546,二、市场调研,部分商家图片展示,黄金街西侧,二、市场调研,部分商家图片展示,黄金街东侧,二、市场调研,部分商家图片展示,S311省道,
4、营业面积占比统计分析,二、市场调研,营业面积占比统计分析,二、市场调研,营业面积占比统计分析,营业面积占比统计分析,二、市场调研,经营户数占比统计分析,二、市场调研,业态占比统计分析,二、市场调研,二、市场调研,典型性商业简析1,晶帝购物广场位于镇中心黄金街西侧，是一栋五层单体建筑，占地面积约1.4亩，单层建筑面积约940，总建筑约4700。一至三楼为商业，一楼业态为超市，经营糖酒副食、日化用品等，二楼业态服装鞋帽，经营男装女装、男鞋女鞋，三楼业态为床上用品，经营床单被套等。晶帝购物广场是目前镇中心经营面积最大的超市，单向电动扶梯通往二楼，人流动线合理。商品价位中低端，营业员服务意识一般。该购
5、物广场今后是本项目入驻超市的主要竞争对手。,广场沿街外景,二楼服装鞋帽,三楼床上用品,二、市场调研,典型性商业简析2,爱家中心超市沿街外景,超市内部购物环境,东方百货超市沿街外景,爱家中心超市毗邻党群服务中心，地理位置优越，建筑开间5mX2间X80m(进深)，营业面积约800。购物环境整洁，货品堆码有序，有统一促销活动。是当地第二大超市。,东方百货超市内部布局呈不规则形状，装修过时，营业面积约800，同属第二大超市。,商业部分小结,二、市场调研,此次市调由于时间有限，仅用了半天的时间对黄金街北街以及S311省道沿街商业做了初步调研，黄金一路、二路、文卫街待日后再做详细市调，以充实数据支撑。从统
6、计结果来看，镇中心商业业态繁多，子业态多达二十余项，涉及百姓日常生活方方面面。商品价位中低端，商场服务意识、卖场环境有待提升，以满足百姓购物日益增长需求。业态布局散乱属自然生长型，这也是本案市场整合的一大契机。由于镇里百姓消费能力有限、商品档次不高，决定了商品的有限利润空间，直接体现就是商铺租金。黄金街由北到南，商铺租金呈逐渐递增趋势。文卫街与黄金街交汇段沿街铺位租金5000元/间，至党群服务中心段沿街铺位10000元/间。这与镇中心数十年的商业沉淀有关，新的商业项目不要抱有这样的幻想。“隔街死”“鬼打墙”的商业现象依然存在，这是任何一个商业项目或多或少都不可避免的客观事实，包括万达百货。黄金
7、街南街就属于“隔街死”，仅一条马路之隔，沿街商业天壤之别。本项目商业也有死角！,商业部分解读,住宅部分解读,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,项目整体解读,项目整体解读,三、项目解读,总用地面积：125081总建筑面积：129150容积率：1.04建筑密度：38.6%绿地率：13.4%总户数：229户,体量大 亮点多政策给力产品丰富理念超前规划科学配套齐全,商业部分解读,中百仓储：2400农贸市场：4000商业街：约27000 商铺数量：340/套 总计80套,1、菜场超市、露天广场提供强大人气支撑2、U型街区聚集人气3、停车位充足满足
8、购物需求,三、项目解读,三、项目解读,商业部分解读,铺位开间：8m柱距：4m进深：16m建筑面积：340/套1F:130 2F：118 3F：92另：每户赠送26超大晒台。每层配卫生间。,商业街立面图,住宅解读,三、项目解读,户型结构：？户型面积：？,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,三、SWOT分析,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,种业态定位示意,业态定位依据,子业态,1、基于镇中心商业业态种类及分布现状。2、基于各业态之间的关联性和粘合度。3、基于本案建筑布局特点。4、基于
9、人流动线特征。,业态定位依据,五、业态定位报告,业态定位示意图,五、业态定位报告,五、业态定位报告,种业态：餐饮美食子业态：宾馆酒店、快餐早点、茶楼、面包房、水果店、糖酒粮油等,五、业态定位报告,种业态：休闲购物子业态：服装鞋帽、美容美发、移动通讯、3C数码、婚纱影楼、网吧、图文广告、花店、干洗。,五、业态定位报告,种业态：金融保险医疗保健子业态：银行、邮政、保险、药店、社区门诊、保健品,五、业态定位报告,种业态：家居建材子业态：地板陶瓷、洁具卫浴、民用家具、窗帘布艺、床上用品、灯饰、小家电等,一、冷水镇基本情况二、市场调研三、本案解读四、项目SWOT分析五、业态定位报告六、营销策略,定价策略
10、,招商策略,运营策略,产品定位,推广主题,运营策略,六、营销策略,先招商带租约销售，统一物管，打造永续繁荣商业。鼓励自购自营型客户。,后期管理,招商,销售,持续旺场永续繁荣,六、营销策略,运营策略案例分享,虚拟产权、统一运营、年收益10%,运营策略案例分享,六、营销策略,主体部分开发商持有，二层销售返租，5年每年8%的返租。,运营策略案例分享,六、营销策略,10年统一运营，每年8%回报率，2年回报一次性返还，10年回购曾诺。,六、营销策略,招商策略,六、营销策略,定价策略,六、营销策略,产品定位,冷水新中心 商业新天地,丽水新园,中华圆梦 百姓有福 推进城乡一体化 建设魅力新冷水,积极响应荆门
11、市“两化”要求，推进钟祥“新西南”发展战略，冷水镇实施“村庄集并、建设生态宜居新中心”规划建设！三级政府强力引导，农贸菜场铁定搬迁，中百仓储意向入驻，财富磁场已经形成！机会只留给有眼光的人！,通用推广主题：,六、营销策略,执行策略：,六、营销策略,深耕细作，饱和推广主力先行，散户跟进市镇并举，赢在终端,六、营销策略,招商方案,销售方案,溢价提升,促进招商,团队架构市场调研招商原则物料筹备实施方案节点安排,略,招商策略：,六、营销策略,事件营销主要有产品推介会、区域经济研讨会、友好市场结盟、大品牌签约、政府领导视察等。常见的活动方式是大客户座谈会、知名商家入驻意向发布会。通过这种集中化的活动，深
12、化客户对项目的认知程度，起到轰动效应。,大客户座谈会。此活动适宜于在招商蓄客的中后期举行，通常的做法是邀请行业知名商户，采用座谈加晚宴的模式进一步沟通感情，对项目未来发展的美好前景进行传播，利用大客户的号召力带动散户积极进场。,知名商家入驻签约会。通过发布会、新闻炒作的渠道传播，增加项目可信度和知名度，增强商户信心。利用品牌商家的号召力，进一步促进对散户的招商销售进程。,招商策略：,六、营销策略,媒介推广：产品推介会、路演、DM单、路灯刀旗、户外高炮、荆门社区网、钟祥论坛、荆门晚报、湖北都市前沿、群发短信。,2013年5月29日，新闻发布会暨首期荆门大家装推介会在帝豪大酒店举行，到场约400人
13、，免费办理VIP登记人数约300人。,荆门大家装项目推介会于2013年7月13日上午九时在房管局11楼会议室举行，有近200名投资者参加了本次活动，推介会主要内容：资产理财分析报告。,大家装产品说明会于2013年7月27日上午在荆门体育文化中心举行，有近800名投资者参加了本次活动。活动主要内容:交2000元现金VIP升级，当天办理客户数量约500人。,推介会及各种预热活动,营销推广费用：,六、营销策略,营销费用达到销售总额的1%,项目整体营销费用预算：,营销费用=总销售额 1%按照总销售额约为 万计算，项目总营销费用约 万元,营销费用比例匡算表,一、筹备期工作内容1、团队进场、熟悉项目、考核
14、演练2、营销文本准备：来访来电登记表、答客问、客户须知、价格表、销控表等3、推广道具：售楼处展板、沙盘、楼书、DM单、置业计划表、宣传片二、蓄客预热期1、派发传单、发布户外广告、网络广告2、主力店签约及产品说明会、大客户座谈会3、认筹方案制定、广告饱和式投放三、强销售期1、现场物料筹备、氛围营造2、销售期每周向发展商汇报销售结果，通过电话进线量、上门客户看房量的统计分析，对广告宣传效果进行评价。3、由我司牵头根据销售情况、市场变化，提出修正建议方案，召开月度销售工作会议，双方共同议定下一步销售策略。4、甲方委派销售负责人对整个销售工作进行监控协作，对重大销售问题，双方高层经理进行协商解决。,工作大纲：,六、营销策略,以下内容仅作展示之用 因时间有限 日后另行对本案专项设计,汇报完毕 感谢聆听,俏居创造财富 专业铸就辉煌,
