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1、写字楼市场概况,2011年06月22日,南山CBD,深 南 大 道,宝安CBD,中心西成长型企业商务圈,中心区高端商务圈,地王金融商务圈,写字楼市场格局,5大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场存在进入机会,科技园,商务圈内写字楼表现优于商务圈外围，售价在4万元以上，销售速度亦有上佳表现,写字楼市场格局二级市场,写字楼入住率不断提升，租赁市场需求强劲，租金水平水亦呈良好增长态势,写字楼市场格局三级市场,福田中心区空置率环比下跌2.1个百分点至12.3%。其主要原因是：NEO企业大道一期、东海商务中心、卓越世纪中心一期，这些项目空置率的逐渐回落拉动全区空置率的下滑。罗湖和南山由于近年来新增供应有
2、限，市场供应主要集中在现有存量供应，第一季度罗湖和南山的平均空置率环比下降1.5个百分点至8.5%。,2011年第一季度深圳甲级写字楼市场无新增供应，受国内外金融、保险企业对本地甲级写字楼市场强劲租赁需求的影响，金融、IT以及专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，本季度深圳全市甲级写字楼市场表现活跃，空置率下降，租金上升。此外，由于外资企业办公室搬迁、扩张等原因，外资企业对甲级写字楼租赁市场的重要影响力重新显现。2011年第一季度全市甲级写字楼租金已达165.5元/平方米，环比上涨4.1%，同比则上涨22.9%。,写字楼市场分析,市区供应量少，存在市场进入机会 市区内在售
3、写字楼项目仅5家，且多处于尾盘阶段，市场供求失衡,1,2,租赁市场需求强劲，租金及入住率呈平稳上升趋势在无新增供应以及强劲需求的双重带动下，租赁市场表现良好，租金水平及出租率呈平稳上升趋势，有利于培养市场价格的提升。,商务圈内物业售价及去化速度均较佳位于商务圈内的物业（大中华、振业国际商务中心、智慧广场）因地段较好，加之物业品质较优，售价可达4-5万，并且销售情况乐观；脱离商务圈幅射范围的花样年美年中心，售价明显低于商务圈内物业。,3,深 南 大 道,北 环 路,滨 海 大 道,北区西区,南区,北区东区,中区西区,中区东区,北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用
4、地面积1.32平方公里。北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里；南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。,中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造，规
5、划方案未定）。,北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。目前以生物制药和医药企业为主。,南区：已经初步建成也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区，深圳虚拟大学园区和大量大企业总部写字楼在本区域落户。南区是目前科技园目前大企业聚集度最高、租金水平最高的区域，同时也是科技园未开发土地最多的区域。,科 苑 路,科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区”,科技园产业情况,现有写字楼物
6、业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在90%以上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在80-90元/.月,南区写字楼租凭情况,中区深南沿线的出租率集中在85%以上；承租期多为2年；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在70元/.月,特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布较为集中。特点二：中区纯写字楼中孵化器集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围合成区域内。特点三：中区纯写字楼的规模集中在：3万左右至6-9万左右。特点四：新建纯写字楼形象品质较高。,中区写字楼租凭情况,中区其他区域的出租率分布不统一，从30%-95%不等；承租期多为2年；面积需求半层、整层
7、；租金在70-75元/.月,中区写字楼租凭情况,科技园写字楼特征,特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。物业已经投入使用的开发企业，包括飞亚达、TCL、联想等写字楼都是由能力较强的大企业；特点二：写字楼规模相对集中。规模在1-9万之间，大多数写字楼建面集中在2-5万之间；特点三：形象展示较高，但未出现标志性建筑。由于在南区东片的纯写字楼建成和投入使用的时间较晚（集中在2003年左右），因此在形象展示方面已达到了市场一般水平要求，但尚未出现标杆性建筑；特点四：企业对纯写字楼拥有部分物权。政府对开发写字楼企业的物业自用面积有严格限制，要求开发企业必须自用50%以上，50%以外的部分可以进驻其
8、他外来企业。如下图示，几个典型的纯市场商品房写字楼开发企业的自用率全部在政府规定的范围内。,科技园写字楼特征,特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高，但亦出现了较高租金水平，70-90元/平米.月，更有高达120元/平米.月（中科大厦(中国科技开发院3期)、方大大厦、飞亚达大厦）。租金水平基本与市场同步，受到外界的干扰较小。由于科技园区内很多属于政府所有的写字楼（孵化器），这类写字楼进驻的均为非市场商品房类企业，租金受到政府的限制，所以在这种环境下的纯写字楼租金受到外界市场影响较小。,科技园写字楼特征,特点六：南区纯写字楼内有很多大面积租赁的客户，但数量众多的还是中小类面积需求的
9、科技型客户,科技园写字楼分析,租金水平受政府所有的写字楼影响，低于全市平均水平 全市甲级写字楼平均租金约165元/平，而科技园甲级写字楼租金最高水平为120元/平，主要原因为片区内政府所有写字楼有扶持因素，拉低片区租金水平。,1,2,大型企业聚集+政府扶持，吸引科技、电子相关产业企业入住联想、TCL、中兴、创维均有自有写字楼，从多大型高科技企业迁引相关企业在区域布局设点；科技园作为政府重点扶持高科技基地，对中小企业及创业型企业吸引力较大。,现有写字楼建成较早，形象及配套功能偏弱，区域对高品质项目存在需求片区内写字楼多集中于2003年建设，其立面形象、服务配套、空间划分均存在一定不合理性，区域缺乏高品质写字楼承接高端客户需求。,3,区域内存在众多中小面积需求的科技型客户，意向灵活空间、高性价比办公空间区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活变动的办公空间，但此类客户因处于创业初期，对价格承受力亦有限。,4,汇报完毕，谢谢聆听！,
