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1、,区域进入研究服务建议书,2010.11,致 郑州大上海城商业有限公司,目 录,Part.1 项目服务目标Part.2 项目服务工作内容和工作方法Part.3 项目研究思路与工作模块Part.4 公司介紹,371627,目录/Content,PART 1 项目服务目标,通过本次专业研究咨询服务，为企业成功进入陌生区域开发项目做出最可靠的可行性研究和最可落地的执行方案，为企业最大程度回现，兼顾短期、长期利益，实现贵司形象、获利双丰收的开发目标,服务目标,症结,需解决的问题1：以怎样的产品和体量进入新市场？,需解决的问题2：客户来源在哪里？,需解决的问题3：即将面对的竞争状况如何？,一、项目服务目
2、标,一、项目服务目标,开发商愿景:新的未知区域，市场现状未知，市场未来变化情况未知，周边竞争状况未知，客户情况未知.在陌生区域开发项目所面临的一系列未知情况，意味着定位难度的提升，如何定位项目？如何进行入市产品的选择？如何确定项目开发体量？如何实现产品价值最大化?如此种种，成为开发商心中最大的疑惑。CRIC进行初步判断后，提出了四个项目开发关键点。,项目服务目标,关键点一:,关键点二:,关键点三:,关键点四:,项目运作关键点,研究区域背景，确定项目定位方向。根据区域市场的研究，找出项目进入陌生区域的切入点。,契合区域现状和未来，量化细化产品。根据区域市场供求状况和产品特征，结合未来供应情况，确
3、定最优化的产品形态和入市量。,客户研究。判断即将进入区域客户的特征和来源，结合客户的研究做好项目定位。,竞争分析。深入研究其他竞争项目，分析其成功和不足，找出本项目机会点。并研究已进入本区域和即将进入本区域的重点企业状况。,项目服务目标,2,4,Factor 3,1,3,根据对项目运作关键点的分析，我们认为本项目的服务目标大致可以概括为：,一、项目服务目标,市场定位,产品定位,客户定位,竞争分析,通过区域经济、产业、人口、交通、规划等方向判断区域的大环境，从而得出可信的市场结论。,通过一级市场和二级市场的供求状况判断市场去化状况最好的产品形态和市场可以消化的体量。,分析区域客群置业及消费特点，
4、判断客群来源点和来源范围。,从项目方向分析项目周边的市场竞争状况；从企业方向对区域内重点企业和未来进入企业的状况、存量和动态监控分析。,PART 2 项目服务内容和工作方法,一、项目服务内容,第一部分：,区域基础研究 包括宏观经济、人口、产业、交通、规划,区域市场现状 包括区域一级市场和二级市场供求量价,区域进入可行性研究 包括区域投资潜力和可行性分析,第二部分：,第三部分：,本次服务内容包括以下三个部分：,二、项目服务内容和工作方法,第一部分 区域基础研究,区位条件分析区域性质与地位区域规模（区域面积、扩张速度）区域资源与价值分析区域交通体系,区域发展规划（区域定位、区域空间结构、区域交通规
5、划）区域基础建设现状区域未来规划实施计划及拟投资计划细分区域建设综述（重大基础项目、区域主要商务区、商业区）,人口总量及变化人口年龄结构人口结构人口与住宅市场交叉分析,区域描述,区域规划及发展方向研究,区域产业研究,人口分析,区域经济研究,区域布局及经济格局研究,二、项目服务内容和工作方法,全国房地产政策,房地产政策研究,全市及区域政策解读,历年政策总结重点政策解读（金融、税收、土地等）近期政策走向,一级市场研究,土地市场管理背景,基准地价现行土地出让金支付规定（标准规定及优惠政策）目前土地出让费用结构分析（出让金、补偿费、补交地价款）房地产开发过程中各种税费,历年土地成交情况回顾,历年土地成
6、交总量历年土地成交结构（住宅、商业、工业等）历年土地成交价格,土地出让面积,近期土地的出让面积、宗数、价格等基本情况计划的上市时间判断不同时间阶段上市项目的体量,全国政策环境及走向分析,第二部分 区域市场现状研究,二、项目服务内容和工作方法,土地出让价格、容积率,未来几年区域土地消化周期,建筑建议未来房地产市场产品供应情况,未来产品的基本情况（主要依靠容积率来判断）未来产品的价格（根据模型预测及土地出让价格来共同预测）,区域去化速度情况，判断出区域销售周期目前的存量的去化情况未来成交后的土地去化情况,区域内是否遵循“70/90”政策，还是以别墅、洋房等低迷建筑形态为主,未来重点出让土地及区域分
7、析,未来重点出让地块未来可出让土地周边现状及发展,一级市场研究,第二部分 区域市场现状研究,二、项目服务内容和工作方法,供应分析,成交量分析,存量分析,成交价格分析,结构性分析,二级市场研究,通过对各项目不同物业类型供应量，随时间的走势进行分析，对该物业类型随市场环境变化所进行的推案进度及策略，分析区域主要项目推盘策略。,客户进入研究,通过对各项目成交量情况及去化情况分析热销、滞销产品特征。通过各物业类型市场成交量随时间的走势进行分析，对该物业类型在区域市场表现进行评价。,市场存量分析，通过对整体市场存量及结构分析，判定市场压力及影响。,通过对报告期内各物业类型市场成交价格随时间的走势进行分析
8、，对该物业类型的市场表现及价格策略进行评价。,供应结构、成交结构、价格结构，通过结构性分析挖掘市场机会点,通过区域现有项目客群研究，分析该区域客群购房特点，以及现有项目客群主要来源，现有项目主要为地缘式客群还是外溢式客群，具体表现情况。,第二部分 区域市场现状研究,二、项目服务内容和工作方法,重点企业的进入区域的情况,重点企业在区域内的土地存量情况,项目分布、基本情况销售情况、存量情况,未来区域内住宅市场消化周期,企业分析（以跨区域开发为重点）,第二部分 区域市场现状研究,土地储备情况及分布主要采取的拿地策略主要采取的竞争策略,通过对企业存量及存量结构（包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发
9、产品）进行研究，预测企业未来市场各项目各物业类型的供应情况。,二、项目服务内容和工作方法,第三部分 可行性研究,站在投资开发的角度，分析区域投资潜力及投资可行性，并以此作为企业区域进入的基本参考和借鉴。,二、项目服务内容和工作方法,本项顾问咨询工作包容涵盖了市场研究、产品规划设计的可操作性。为了该项工作顺利进展，易居中国将利用在中国各大区域的多年实践经验、资源及专业合作渠道，组成以下的工作方法,楼盘信息收集-现场实地考察-媒体采集二手资料收集-内部数据库,分析方法,定性分析与定量分析静态分析与动态分析统计分析与比较分析SWOT分析头脑风暴,数据收集,-外部数据库数据处理-描述性统计-统计检验-
10、模型分析,二、项目工作方法,二、项目服务内容和工作方法,PART 3 项目研究思路与工作模块,三、项目服务研究思路和工作模块,CRIC数据库,新浪网络媒体,研究中心,专家团队,项目团队,五大平台支持体系：,地产开发多发性风险,哪些开发风险？,解决什么问题？,做什么？,基础研究,解决方案,CRIC服务内容流程,三、项目服务研究思路和工作模块,从项目的区位属性，地块条件、类比开发案例诸多因素研判，从而勾勒出本项目研究的基本逻辑方法，并在此基础之上，明确本项目的基本的研究策略与导向,成功案例研究和借鉴,区域资源优势及现状/未来规划研究,可能性：开发模式主体功能.,衍生优势,分析图解,可行性：开发模式
11、主体功能.,筛选条件：市场空间对企业能力要求对房地产业务的促进作用,整体发展策略与价值研判,物业功能定位及建议,机会,区域市场发展现状及规划的研究,市场调研,产品建筑设计建议,规划建议,项目开发建议和财务测算,I 阶段前瞻,II 阶段深入,阶段细化,三、项目服务研究思路和工作模块,招商与销售策略研究招商策划,销售、招商全权驻场代理支持,招商策划与代理,营销广告-形象传播支持,阶段执行,建立联合经营管理公司,管理绩效标准与成果验收,经营管理顾问,经营阶段商户置换与业种规范,阶段保值,CRIC相关资源的全力支持,嫁接领域：线上与线下媒体广告制作与广告代理金融合作资源引荐,注：CRIC资源详见后文附
12、件,在完成市场研究、整体定位后，CRIC提供代理执行与资源嫁接服务，保障前期市场策划服务的成果落地，保障后期的赢利点变现，直至贵司全部运作目标达成为止,三、项目服务研究思路和工作模块,CRIC的项目小组将通过内部谋划、实地考察、深度访谈、模拟招商、数据分析、案例解析及等研究方法，来展开前期的市场调查研究工作,三、项目服务研究思路和工作模块,CRIC项目前期咨询服务流程分为35个工作模块，确保报告质量，总计需时8个工作周,项目前期策划的内容与步骤,三、项目服务研究思路和工作模块,CRIC项目前期咨询服务流程分为35个工作模块，确保报告质量，总计需时8个工作周,项目前期策划的内容与步骤,三、项目服
13、务研究思路和工作模块,项目后期服务的内容与步骤,易居中国后续代理与资源嫁接服务流程分为19个工作模块，确保服务质量,三、项目服务研究思路和工作模块,项目后期服务的内容与步骤,商业经营的开业策划,管理顾问阶段,VI设计与导入,易居中国后续代理与资源嫁接服务流程分为19个工作模块，确保服务质量,此阶段工作目的：与甲方一起在销售期同步与各购房业主完成“购房合同”与“经营合同”或“托管合同”的签订，确保各业主执行所有权与经营权的分离，保证商业广场的各项经营行为能永续繁荣。,1.本阶段为开业后调整期阶段，调整、修正各运营环节中的偏差，协调商户，测算各项运营指标。2.履行项目商业经营管理公司的各项经营管理
14、职能和物业管理职能，努力实现经甲、乙双方共同确认的各项经营指标。,开业至开业三/六个月内：,三、项目服务研究思路和工作模块,CRIC品控中心将通过专家论证、过程监测、成果审核等环节保障项目咨询服务的质量,对项目咨询服务各环节进展情况进行跟踪，控制时间节点与服务效率。,对阶段性研究成果进行专家会审，从不同角度完善研究路径。,总经理、副总经理进行结论性成果的直接审核。,品控中心质量监测,过程监控,专家论证,成果审核,研究中心,咨询中心,研究团队技术支撑,数据研究,案例借鉴,课题报告,三、项目服务研究思路和工作模块,PART 4 公司介绍,主营业务运作 板块,易居中国凭借敏锐的市场远见、前瞻的自主研
15、发以及永续提升的服务水平，构筑起一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、广告传媒、基金管理为核心业务，全面覆盖中国各大、中型城市的房地产流通服务体系，在不断完善和丰富中国房地产流通领域服务概念的同时，也通过实践完成对中国房地产流通服务行业的建构,广告传媒上海天卓广告有限公司拥有垄断地位主流媒体的广告创意及传媒新势力,营销代理上海房屋销售（集团）有限公司中国房地产营销代理行业的No.1,决策咨询克而瑞（中国）信息技术有限公司中国综合实力最强的房地产信息综合服务商,基金管理上海易汉投资管理咨询有限公司中国房地产资本和业务沟通的桥梁,房产经纪上海臣信房地产经纪有限公司集团旗下房产经
16、纪板块之有力支撑者,易居（中国）控股有限公司,(纳斯达克上市代码:SINA),中国领先的房地产流通服务商,中国领先的门户网站,通过资源的整合，两个在各自领域领先的公司共同创建了,易居（中国）是中国首家在美国纽约股票交易所上市的房地产综合服务商。易居首个提出房地产流通服务商概念，并亲历实践。在短短九年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、深入的自主研发以及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、决策咨询、房产经纪、广告服务、投资管理为业务流，并覆盖中国各大城市的房地产流通服务体系，成为中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。目前，易居业务已经覆盖全国45个大中型城市及港澳地
17、区，2009年全年代理销售面积突破1000万平方米。是中国规模最大，覆盖面最广，品牌最领先，并拥有独特专业技术支持的房地产流通服务企业。,新浪是一家服务于中国及全球华人社群的领先在线媒体及增值资讯服务提供商。新浪拥有多家地区性网站，以服务大中华地区与海外华人为己任，通过旗下五大业务主线：即新浪网、新浪无线、新浪互动社区、新浪企业服务以及新浪电子商务，向广大用户提供包括地区性门户网站、移动增值服务、搜索引擎及目录索引、兴趣分类与社区建设型频道、免费及收费邮箱、博客、影音流媒体、游戏社区、分类信息、收费服务、电子商务和企业电子解决方案等在内的一系列服务。目前，新浪拥有全球注册网民3.5亿，日平均到
18、访量高达13亿次，是中国及全球华人社群中最受推崇的互联网品牌。,中国房产信息集团(CRIC)是中国最大的专业房地产信息服务公司，并且拥有同时覆盖线上线下的房地产综合信息和服务平台。CRIC立足中国，始终以房地产服务业为市场目标，拥有中国最大、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息集成、咨询研究、互联网广告以及广告创意设计、媒介整合、SP活动推广等各类线上、线下综合性的服务。,中国房产信息集团,09年10月16日，中国房产信息集团(股票代码：CRIC)在美国纳斯达克挂牌上市。CRIC首日开盘价12.28美元，超出发行价0.28美元。首日收盘价1
19、4.2美元，逆市大涨18.33%。首日市值近20亿元，接近新浪市值。此次CRIC共发行美国存托股票(ADS)1800万股，IPO共计募集资金约2.16亿美元。CRIC控股股东易居中国持股51%，新浪作为第二大股东持股33%。,CRIC是中国在美国的地产科技第一股CRIC的成功上市，创造了两家在美国上市的中国公司，分拆各自极具成长力的业务后进行合并，并进行二次上市的先河。CRIC将在房地产行业当中，用信息化推动整个房地产行业产业化发展，同时，在互联网行业中，把互联网的垂直业务和传统业务有效结合，发挥两大极具成长力的业务合并之后的巨大协同效应。,中国房产信息集团,房地产信息及咨询服务,房地产互联网
20、业务,领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商,中国房地产信息服务市场排名(2008),中国房地产咨询顾问市场排名(2008),中国房地产行业网络广告投放(2009年上半年),中国房地产研究团队规模及覆盖领域,No.1,No.1,No.1,No.1,资料来源：弗若斯特沙利文，艾瑞咨询,中国房产信息集团,中国房产信息集团的资源与业务定位,中国,房地产,数据库,互联网,服务,房地产市场是中国增长最快最有活力的市场之一城市化和财富增加更推进购买房产,中国最大、最先进的房地产数据库全面、及时、深入、准确强大的进入壁垒,收购新浪乐居以建立房地产互联网业务领先品牌依托数据库和现有客户，通过互联网和门户网站
21、提供B2B以及B2C服务,信息、咨询、广告服务为房地产行业产业链上的多类客户提供线上和线下综合性的服务,中国房产信息集团,GDP高速持续增长全球最大的消费者群体消费者财富和购买力增强,中国房产信息集团的资源与业务信息及咨询服务,解决方案*,信息集成,数据系统,交易顾问,30-60万,45万,每个合同收费(人民币),连续订阅费的收入其它附加值业务的基础,定期的研究和分析报告针对每一个客户的需求提供个性化的服务,借助强大的数据库和行业经验提供全面的项目咨询,投资项目推荐投资机会审核土地并购顾问,百万级至千万级,千万级,我们向房地产开发商同时也向其他客户提供信息及咨询服务,*解决方案包括普通咨询、高
22、端咨询以及全程营销咨询,中国房产信息集团,2001年,2006年,2009年,2001年，CRIC中国房地产决策咨询系统雏形诞生于易居（中国）控股有限公司上海房屋销售（集团）有限公司的市场部和技术部；与代理业务尚未分离。,2006年7月，上海克而瑞信息技术有限公司成立，并建立以上海为起点的全国性扩张战略，建设CRIC数据库系统、开展房地产信息及咨询业务；以土地运营项目为主，积极完善各地网络。,2009年10月16日，作为房地产行业领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商中国房产信息集团（CRIC）成功在纳斯达克上市；实现75个城市的信息覆盖。,10年间，CRIC的咨询服务无论从业务框架、服务项
23、目数量、专业团队、业务涉及的城市和业绩额来看，均发生了跨跃式发展。,2010年,中国房产信息集团,总部：上海城级机构：35个城市信息覆盖：75个城市（截止2009年底统计）,咨询业务范围,中国房产信息集团,已服务中国5000家开发商客户。中国房地产百强企业70%、千强企业30%均与易居建立了合作关系。同时，服务客户还包括政府、高校、研究机构、社会团体、上市公司、券商、投行、传媒及相关行业中介机构、设计单位等。,全国房地产合作企业,海外房地产合作企业,房地产金融机构,中国房产信息集团,中国房产信息集团,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kG
24、eYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHp
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