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1、嘉兴市运河新区昌盛南路文昌路地块可研报告,项目拓展部2010年6月,2010-6,第2页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,项目位于嘉兴市经济开发区运河新区（1）,2010-6,第3页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,市政府,中环南路,项目位于嘉兴市经济开发区运河新区（2）,2010-6,第4页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,地块基本信息,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第5页,2010-6,地块周边情况,2010-6,第6页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,地块状况描述,地块北侧及西侧主干道路文昌路、昌盛路已建成，红线宽度42米号地块内部有池塘，其余部分较平整；号地块内部较多高土堆
2、；号地块内部相比周围低洼，内部较为平整地块上现有普通输电线路一条，据城投公司表示该线路可以商量申请迁移目标地块东侧以及其中号地块北侧河流水质一般，有水草、浮萍等，号地块南侧小河被填塞，水质较差；据城投公司所说，政府已将运河新区水系整治列入近期工作计划，具体实现日期未定地块内部规划A3路及横二路待建，规划已完成，政府正着手建设，竣工时间未定地块东侧二十一世纪外国语学校为私立学校，两年内将拆迁地块旁有三条公交线路，较为方便得连通运河北岸、老城区、南湖新区,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第7页,2010-6,退界,退界低、多层建筑物（高层建筑裙房）：退让昌盛路红线10米退让横二路、A3路5 米高
3、层建筑物：退让昌盛路红线14米退让横二路、A3路红线12米沿河设置8米的绿化带，建筑物适当退绿化带,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第8页,2010-6,时间节点及付款条件,2010-6,第9页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,10个工作日内,违约责任,土地款违约：自滞纳之日起，每日缴纳迟延支付款项的1作为违约金开竣工违约：开工延迟，每日缴纳出让总价的0.2竣工延迟，每日缴纳出让总价的0.2,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第10页,2010-6,风险提示70/90结构要求,标书中提到：“住房结构比例严格按国办发200637号和建设部2006165号文件规定执行”，该系列文件中有70/9
4、0的要求据我们了解的情况，经开区和秀洲区在所有出让文件中都会附上这一条，但一般不要求执行但根据经开区城投负责人、规划局规划审批负责人的解释：如果地块有强制性的70/90要求，会单独将之列出，不单独列出的一般不要求执行如果国家政策严格，有强制执行70/90要求的风险,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第11页,2010-6,2010-6,第12页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,嘉兴上海、苏州、杭州三核中间城市,距上海人民广场约100km，距苏州市区约70km，距杭州市区约80km总面积11,919 km，其中市区面积487 km 2009年年末全市户籍人口339.60万人，常住人口423万，
5、其中市区人口85万下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县,嘉兴2010南-005地块可研报告,第13页,2010-4-25,嘉兴将明显受益于长三角区域一体化进程建设,嘉兴2010南-005地块可研报告,第14页,2010-4-25,沪杭高铁（在建）,沪杭磁浮（组织筹划中）,苏嘉城际（规划）,杭州湾大桥,嘉绍大桥（在建）,板块认知,2010-6,第15页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,经开区简介,1992年8月成立，省政府首批批准设立的经济开发区1997年被国务院特区办确定为重点联系开发区1999年被省政府确定为全省五家重点开发区之一2001年被省政府批准为省级高新技
6、术产业园区2005年开发区科创中心被国家科技部批准为国家高新技术创业服务中心2006年被省政府批准为ISO14000环境管理体系省级示范区2002年7月，市委、市政府决定南湖区城南街道和秀洲区嘉北街道、塘汇街道成建制委托给开发区管理据了解，经开区前不久被确立为国家级经济技术开发区规划控制面积70平方公里，总人口20余万,其中外来人口有14万多。,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第16页,2010-6,经开区规划,2010-6,第17页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,高教园区,商住片区,电子轻纺,机械汽配,高新技术商住综合,市场区,西南工业新区,运河新城位于市区西部、经开区的中部，是嘉兴未
7、来现代服务业的聚集地之一,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第18页,2010-6,运河新城规划效果图,嘉兴运河新区是嘉兴市“十一五”规划重点城市建设项目，是嘉兴市未来现代服务业的聚集地之一，同时也是嘉兴经济开发区城市建设的重要组成部分和发展第三产业特别是现代化服务业的主要平台。规划总占地面积约2.3平方公里，可开发建设用地面积约1.7平方公里。,片区功能规划,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第19页,2010-6,元一柏庄,秀水学院,大树置业,嘉兴职业技术学院,外国语学校,城市综合体,嘉兴银行,片区周边现状,2010-6,第20页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,南湖,市政府,秀洲区政府
8、,江南摩尔,老城区,秀洲新区,军民合用机场,工业区,高尚居住区,经开区核心商住区,规划客运西站,工业区,动迁社区,五大专业市场,工业区,高教园区,2010-6,第21页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,周边主要项目,2010-6,第22页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,皇马公寓,米兰风景,本案,元一柏庄,盛世豪庭,金都九月洋房,右岸名邸,南湖,和立馨庭,万盛家园,SOHO宜家,在售项目情况,2010-6,第23页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,区域目前价格在8500元/平方米左右，区域以西项目价格相对较低；区域项目基本为低密度产品与高层混合，其中以高层产品为主；项目均在年前推出，去化
9、率较高，多数项目处于尾盘销售阶段；区域内待推体量在20万平方米左右，总体体量不大。,总占地面积：380亩容积率：1.92.0总建面积：50万平方米开盘时间：09.11产品类型：小高层、高层、叠加别墅均 价：80008800元/平方米（高层)900010000元/平方米（叠加，尾房）主力面积：三房120-140 平方米（高层）250-260平方米（叠加）主力总价：二房102-120万元 叠加240-260万元项目概述：项目集叠排花园洋房、小高层现代雅宅、高层景观房、沿街特色商铺、LOFT、高端写字楼于一体。,重点个案元一柏庄基本情况,三期09年年底推出550套房源，目前去化490套，去化率在90
10、%，月均去化量在60-70套左右，但均为新城前售出，目前一方面处于尾盘期，另一方面受新政影响，销售处于停滞状态。,重点个案元一柏庄,户型附加值较大，公寓面积以120-140平方米三房为主。,叠加256平方米,三房二厅127平方米,四方四厅四卫设计，带地下室，一楼带南北花园。,南北通透，双阳台设计；主客卧均带飘窗。,重点个案元一柏庄户型分析,地理位置：秀洲嘉兴市秀园路 发 展 商：浙江龙盛置业有限公司 总建面积：17万开盘时间：09.11产品类型：多层洋房、高层均 价：7800元/（洋房）主力面积：三房130-140（洋房）主力总价：三房100-109万元项目概述：整个社区由景观主轴自然划分为多
11、层都市洋房和高层景观公寓南北两大主题板块。,重点个案龙盛右岸名邸基本信息,项目09年年底推出，共推出500余套房源，目前去化过半，从近期推出房源来看，（共推出156套房源，目前只去化40套左右，去化率在25%）受新政影响较大，去化情况较差，月均只有6-7套的成交量。,重点个案龙盛右岸名邸总体规划,洋房132平方米三房二厅设计；两房客厅朝南，两房带飘窗。,洋房134平方米三房二厅设计；两房朝南，南北通透，双阳台设计。,洋房面积以130-140平方米三房为主。,重点个案龙盛右岸名邸户型分析,区域小结,运河新区目前在售项目非常少，只有一个在售项目；区域公寓的价格在8500元/左右，叠加价格在1000
12、0元/左右；产品以公寓为主，同时规划有少量叠加、联排、洋房产品，户型以120-140左右的改善户型为主；近期受新政影响较大，去化情况较差，月均只有6-7套的成交量。,客户偏好与区域认识,根据市调了解到，嘉兴本地人自住购房一般都会选在离工作、生活、交际圈不远的区域，例如秀洲区客户大多数会选择在秀洲或者经开区购房，而南湖区客户以选择南湖新区为主；由于南湖新区的教育资源远较秀洲、经开要好，所以近几年来有一些嘉兴西部的客户会选择到南湖区购买二套小户型，以满足子女就学等需求但由于经开、秀洲发展较早，中山西路也将经开、秀洲、老市区连接起来，经开、秀洲的商住配套已经很成熟，而南湖区的居住氛围尚未完全形成运河
13、新区由于运河将其与市区建成区阻隔，在本地人眼中区域印象偏弱，但政府规划、舆论宣传也使得片区渐受市民了解和接受，接近成熟区域是该片区的一大优势总体认识为：南湖区潜力最大，但目前尚未形成成熟居住氛围秀洲区、经开区商住区居住氛围成熟，但发展空间有限运河新区邻近成熟片区，有一定发展空间,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第31页,2010-6,新政以来嘉兴市场的一些表现,成交量急剧下滑4月成交总量4924套5月成交总量1259套；下滑74.4%商办产品也受到显著影响，相对住宅稍好4月成交总量2040套5月成交总量961套；下滑52.9%推盘节奏显著放缓4月推盘14个5月推盘3个售楼处来访减少4月日均来
14、访量1020组5月日均来访量在23组左右周边乡镇销售态势不变，受政策影响小4月乡镇成交量约在400套左右（估算值），5月为378套,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第32页,2010-6,新政使得嘉兴楼市成交量大幅下滑，4月份销售最火爆时周成交套数在1000套以上，新政之后尤其是地方细则出台之后，周成交套数下滑到了55套,2010-6,第33页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,2010-6,第34页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,设计方案及项目分期,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第35页,2010-6,物业类型：18F高层：一梯两户，210一户四叠：210+200,经济技术指标,2
15、010-6,第36页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,各物业类型、各期的量,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第37页,2010-6,开发进度,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第38页,2010-6,销售价格及销售排期,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第39页,2010-6,价格参考周边项目的单价、总价、物业类型及产品溢价，确定高层平层 单价9500元/，总价200万左右；叠加产品单价12000元/，总价250万左右；增长率可研时点起一年内下跌10%，之后逐年上涨10%,销售排期,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第40页,2010-6,嘉兴市场周边项目年均去化量在56万左右，本排期在参
16、考了该体量叠加产品定为13套/月的去化速度,成本分析,参考合约部与研发部提供的产品成本信息，估算项目各成本如下：,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第41页,2010-6,2010-6,第42页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,2010-6,第43页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,2010年市区含住宅地块成交情况,2010-6,第44页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,09年以来土地市场成交简图,2010-6,第45页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,75亩R：1267万/亩09年11月,109亩R：1.679万/亩09年3月,113亩R：2.3103万/亩09年3月,192亩R：1
17、.5293万/亩09年12月,31亩R：1.8310万/亩09年12月,131亩R：2.0424万/亩09年10月,98亩R：1.5367万/亩09年10月,271亩R：1.2359万/亩09年9月,169亩R：1.5186万/亩09年7月,97亩R：2.5355万/亩10年5月,245亩R：1.8266万/亩10年5月,52亩R：2.0322万/亩10年3月,51亩R：1.8449万/亩10年4月,2009年市区含住宅地块成交情况,2010-6,第46页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,浙江嘉兴大树置业简况,是一家具有国家一级开发资质的综合性房地产公司创建于1995年，2001年改制至20
18、07年12月，公司资产规模8.4个亿，累计房地产开发面积为250多万平方米，实现产品销售收入约为16亿元，上交税金1.81亿元。到目前为止在嘉兴当地开发或在售7个住宅项目，并于今年3月获取了目标地块西侧一幅52亩地块产品线较为丰富，普通住宅、中高档别墅、商办等均做过，产品能力在嘉兴一般，有一定的品牌影响力,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,第47页,2010-6,市区项目版图目前仅福地广场在售,2010-6,第48页,嘉兴运河新区昌盛路文昌路地块可研,福地广场总建面2.6万地上17层，地下1层，建筑高度为70余米,广宜文苑总建面7万住宅主力户型为8090，占60%左右,龙威大厦总建面3.3万2
19、5层,银河湾2幢16层85-115左右,嘉禾绿洲,大树花园联排、叠加、多层,信元公寓1995年建,中兴家私市场1998年建,金港湾首创嘉兴当地租房模式,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8Lb
20、UN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg
21、3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
