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1、商业部分分析,中海国际社区总体商业规划,中海国际社区商业总体量7万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、步行街、集中商业广场。,商业配套主要分布在靳江路和窑咀路两侧（红线标注处），产品主要形态为一层底商。一期有商业配套5000多，二期商业配套约6000多，主要以特色餐饮和便利店等满足社区生活需求的业态为主。二期西段规划一条名品商业街，北端是项目的营销中心，共三层，未来规划为集中商业中心，并配合五期公寓式酒店及商业广场辐射周边项目消费人群。三四期五期商业规划尚未确定，暂无公开资料。,窑咀路,靳江路,联丰路,西餐厅,特色餐饮,净菜市场,公寓式酒店,集中商业,商业广场,商业广场,中餐厅,商业步行街
2、,国际名品街,幼儿园,中海博才小学,中海国际社区一期商业规划（金楠街）,一期商业配套主要分布在靳江河路沿线，分金楠街商铺与香樟街商铺。金楠街商铺共36个，其中两层商铺3个。商铺面积区间为21-127平米，70平米以下商铺占多数，达25个。商铺开间3.48.7M之间，进深513米。销售价格20000-40000元/平米。,24000-40000元/平米,22000-37000元/平米,20000-35000元/平米,中海国际社区一期商业规划（香樟街）,香樟街商铺共22个，其中两层商铺3个。商铺面积23-127平米，50-70平米面积段占比最大，达8套。商铺开间2.78.3M之间，进深616米之间
3、。销售价格17000-35000元/平米。,17000-32000元/平米,20000-35000元/平米,米兰春天总体商业规划,米兰春天商业总体量8万方，主要产品类型为临街底商与内街商铺、公寓、集中商业广场。,临街商铺：主要分布在 联丰路与象嘴路两侧（红线标注处），产品形态主要为2层临时商铺，联丰路沿线商铺已营业，主要为咖啡馆、干洗店、餐馆等满足社区基本生活的业态；象嘴路沿线商铺在建，尚未招商，规划打造为意大利商业风情街。商业综合体：G1栋、G2栋、G3栋为商住楼，1-2层为散铺及主力店，3层以上为公寓。其中G1栋已招商引进8000平米新一佳旗舰店，G3栋招商引进2000平米横店影院。商业楼
4、：共4层，总建筑面积11036平米，目前1楼主要作为营销中心使用，未来商业楼整体规划为集中商业，具体业态未定。,万婴幼儿园,意大利商业风情街,联丰路,象嘴路,中医药大学,G1属商住综合体，1-2层商业部分，建筑面积合计15000平米左右。其中1楼7000平米为101个散铺，35-160平米大小，主力面积60-80平米，销售价格20000-30000元/平米。二楼整体为主力店新一佳，建筑面积8000平米左右。,米兰春天商业综合体（G1/G2栋）,G2属商住综合体，1-2层为商业部分，建筑面积合计5170平米。1层建筑面积合计2500平米，63个散铺，70-105平米大小，主力面积段80-90平米
5、，销售价格25000元/平米；2层规划为旅馆，56间，建筑面积2670平米，30-105平米大小，主力面积30-49平米，价格以实际招商沟通确定。,米兰春天商业综合体（G3/商业楼）,G3属商住综合体，1-2层为商业部分，面积合计5059平米。1楼为40个散铺，建筑面积为2931平米，43-120平米大小，主力面积40-70平米，30000元/平米左右。2楼整层为主力店横店影院，面积为2128平米。,商业楼共4层，1楼面积2400平米，一半面积已招商引进建设银行、工商银行、KFC，一半面积暂时作为营销中心。2层整层2653平米，未做分割，初步考虑招商KTV。3层3350平米，目前为利海矿业办公
6、室，4层2633平米，目前为利海开发商办公室，3-4楼业态功能可能向办公写字楼方向发展。,江山帝景商业规划,江山帝景商业总体量10万方，主要产品类型为临街底商、公寓式酒店、商务中心。,社区的商业配套主要分布在塘河路与联丰路及学士路沿线（红线标注处），大部分为临街1层底商，无内街商业。目前塘河路雅典印象一二期沿线商铺已营业，学士路沿线哈佛一期临街底商正在销售中。哈佛一期入口处设商务中心，体量1.8万方。由于开发计划原因，其他商业规划尚未确定，暂无公开资料。,含浦大道,联丰路,塘河路,学士路,商务中心,江山帝景哈佛一期临街底商规划,哈佛一期底商合计56套，其中一楼46套，二楼10套。面积段以少于1
7、00平小户型占多数，合计33套，占比59%；100-400平米合计15套，占比26%；400平米以上合计8套，占比14%。1楼价格23000元/平米左右，2楼价格8000元/平米左右。,江山帝景商业会馆初步规划思路,经营模式为小而精的半封闭经营模式：（1）以满足社区需求为核心，辐射含浦片区乃至整个麓南板块；（2）与物管独立开来，实行分开经营管理；（3）以外包为主，部分采取自行经营；（4）采取合理收费，部分免费的经营策略。,地下负一层6000平米，地上5层12000万平米。一层将作为营销中心新址，2层4层招商，初步确定业态功能主要为酒店及KTV。5层作为项目工作人员办公室。,华润橡树湾商业规划,项目商业总体量2800平米，以满足小区业主的基本生活需要为主，分布在靳江河沿线，具体规划尚未确定，暂无公开资料。,商业部分市场小结,1.目前整个洋湖片区商业氛围较差，仅有米兰春天附近的中医药大学有一定商业配套较为成熟；2.除米兰春天与中海、江山帝景规划有大规模集中商业，洋湖垸各项目未来大部分商业形态规划多为临街商铺，形态较为单一；3.业态主要为餐饮、娱乐，定位上以满足业主的基本生活需要为主要目的，配合辐射周边项目人群；4.大部分商铺多为单铺单层，面积以20-60平米为主，较为符合该区业态的经营要求。5.片区内商铺价格集中在15000-40000元/平米之间。,
