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1、星河南沙项目定位及物业发展建议,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,2：客户定位,1：形象定位,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,2：客户定位,1：形象定位,资源盘点,项目资源盘点,形象标杆,价值标杆,项目之于南沙打造南沙房地产形象和价值的双重标竿,形象定位目标,引领全新的生活方式和生活品味,能代表南沙、统领产品的定位成为南沙产品升级换代的分水岭,她是南沙度假、休闲、居住的名片。在南沙她天赋稀贵，她是稀有、特色、财富的象征,6,海居标杆,项目之于广州打造
2、广州房地产山海别墅典范,形象定位目标,顶级的、高尚的、令人流连忘返的居住休闲的山海别墅,在广州，海是稀缺的。广州人对海的渴望，如同对高尚、顶级生活的追求,品质标杆,保持领先、适度超前的产品品质,亮剑广州,项目之于星河成为星河进入广州的代表作和形象展,形象定位目标,成为星河地产进入广州的产品展览点,未来的南沙是烙着星河的印记和足迹。她不但是城市资源别墅的另一典范，更是粤派地产商中深圳与广州本地大鳄的竞技场,广州,项目核心价值,优势资源,高端、度假,森林公园、湖、海、高尔夫,项目定性,珠江三角洲城市新区缺乏配套依托的森林公园内部高端度假大盘开发,项目客户阶层,广州中高端财富阶层,尊贵,项目的启动战
3、略打造高尚度假生活氛围，树立项目高形象，支撑项目开发,项目产品线,舒适型产品,舒适,考察点,核心,关键词,关键词提炼：优势资源、高端、度假、尊贵、舒适,客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同,关键词提练,项目形象定位：广州海边森林公园里峡谷别墅群,有海,有森林,有峡谷,有家园,形象演绎,在这里，您可以远离都市的喧嚣和压力,在这里，您可以享受大自然的温馨与舒适,形象演绎,在这里，家园与绿色融为一体,在这里，品质源于对每一处自然的精雕细琢,形象演绎,在这里，沟通与交流成为专享的舞台,在这里，尊贵与荣耀成为一种习惯,市场角色,领导者,引领市场产品具有不可复制性强调社会效益,目标
4、明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,挑战者,补缺者,追随者,改变游戏规则强调新的策略标准强调产品的特色和价值,市场角色,2：客户定位,1：广州海边森林公园里峡谷别墅群,南沙市场由前期的外区客户为主，转化为以本地客户为主，但是广州市区客户仍然是南沙市场的重要来源,回顾目前客户构成,滨海花园,南沙奥园,南沙碧桂园,南沙境界,优山美地,海力花园,近期洋房产品刚性需求释放，多以自住为主；受金融危机的影响，度假型客户的需求短期内受到压制,滨海花园,南沙奥园,南沙碧桂园,南沙境界,优山美地,海力花园,回顾目前客户构成,花都别墅客户群体结构(sample
5、:美林湖国际社区),回顾广州其他区域典型楼盘的别墅客户构成情况,花都别墅客户群体结构(sample:碧桂园假日半岛),萝岗别墅客户群体结构(sample:保利香雪山),萝岗别墅客户群体结构(sample:万科城),番禺别墅客户群体结构(sample:星河湾),番禺别墅客户群体结构(sample:金山谷国际社区),花都、萝岗、番禺等区的别墅客户群体结构仍然以广州为主，其他珠三角及香港客户比例较小,18,客户策略：先聚焦后放大的客户策略；在项目启动初期，受宏观环境的影响和项目品牌发展的考虑，聚焦广州中高端财富群体；随着南沙的区域影响力的加强，客户圈层进一步放大，吸引番禺及其他区域客户置业；最后，随
6、着南沙产业快速发展，产业群体消费力将逐步增强，在项目品牌形象下针对南沙产业群体置业，实现项目撇指价值,番禺及其他区域客户,广州中高端财富群体,南沙产业客户群体,客户定位策略,外部客户群主要特征,外部目标客户定位,客户用途结构,客户职业构成,随着广州经济的发展，广州客户的休闲度假需求不断增加、置业范围不断扩大,未来本地客户群定位细分,未来随着南沙的产业快速发展，产业人员（包括企业高管、产业员工）对自住的需求上升，未来将成为本项目的主力客户,本地目标客户定位,客户用途结构,客户职业构成,我们如何成功争夺广州客户,广州在奔向“大广州”的发展道路上，形成了四面开花的土地扩张战略，十个大区齐头发展客观上
7、给房地产市场形成了不缺土地、不缺资源竞争十分激烈的局面，同时郊区的项目都在紧盯广州客户。,现状,目标,本地市场难以支撑项目的消化，本项目的主要目标客户群体瞄准广州的中高端财富群体。,如何成功争夺广州客户？,突破在哪里？,客户定位思考,22,我们如何吸引休闲度假客户,特别是拥有较好规划前景和资源的花都-从化片区、萝岗-增城片区大量的别墅都定位为广州休闲度假客户，是未来本项目的强大竞争片区。,现状,目标,在广州的中高端财富群体中，本项目重点吸引的是其中的休闲度假客户。,如何成功争夺广州的休闲度假客户？,突破在哪里？,客户定位思考,23,我们如何放大之南沙客户,目前南沙市场的中坚客户群体是新迁入的公
8、务员和中层产业客户，主要用于自住需求。,现状,目标,项目目标客户定位于广州中高端财富群体的休闲度假客户，并不排斥或者遗弃南沙的本地客户，项目发展的中后期南沙产业客户是项目的主力客户之一。,如何成功放大客户囊括南沙客户？,突破在哪里？,客户定位思考,客户突破战略,我们如何成功争夺广州客户,战略1特色突出、品质提升、控制总价,关键举措：广州唯一的兼具山、海资源特色；广州唯一的森林公园的山地峡谷别墅；星河地产豪宅品质打动广州客户；总价控制令到客户心中性价比高。,客户突破战略,我们如何吸引休闲度假客户,关键举措：整合突出资源大海、森林、高尔夫；优化休闲配套特色酒店、享受级会所；新的度假理念营造新的度假
9、理念和视野引领市场。,战略2 资源唯一性、休闲配套、开发理念,客户突破战略,我们如何放大至南沙客户,关键举措：项目进程的合理控制，尽量享受到南沙产业开发的成果；项目知名度和美誉度的提升激化南沙高端客户群体；项目开发次序的有效把控。,战略3 产业开发、标杆价值、开发次序,1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究,1.1：南沙热销楼盘户型研究,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,1.3：峡谷别墅案例借鉴,本案,环岛北路,环岛西路,港前路,环岛南路,进港大道,目前南沙的在售楼盘按照区域及楼盘资源情况可主要分为两类：,以南沙碧桂园、富港优山美地、海力花园为代表在售产品主要为居家型
10、两房、三房，满足首次置业者需求走低价路线，以经济实惠吸引客户客户以南沙本地公务员、教师及产业人群为主，碧桂园客户较多生意人,以优美的自然环境为主要优势，代表项目为滨海花园、南沙奥园及南沙境界产品线丰富，包括了别墅、洋房、公寓等多种物业形态 是区域内大户型产品的集中地客户来源较广，别墅产品主要面对广州市区、番禺客户，洋房以南沙本地客户为主,南沙在售楼盘现状特征,市场大环境不好，投资度假型需求受到压制别墅不是各项目目前主推产品，宣传推广力度不足产品性价比与其他板块项目相比未能形成足够的竞争力,南沙在售别墅项目分析,南沙在售的别墅项目主要有南沙境界、滨海花园、南沙奥园。目前，各类型别墅当前销售状况普
11、遍较差。,原因分析,联排：180260 独栋：350500,热销户型基本上以首次置业的居家型三房为主，面积以90-110居多；在以改善型买家为主的滨海花园和南沙奥园，120-135的三房及140-170的四房销售情况较好,进港大道两侧为南沙老城区，居住氛围较浓厚，交通便利，配套较为齐全，首次置业者对大户型的购买热情相对较差临近森林公园的项目大多拥有优越自然景观资源，110以上舒适型三房及150以上四房的市场需求较好,洋房热销户型面积区间,90110,120135,140170,原因分析,滨海花园 四房两厅两卫 173.44,户型中规中矩，无明显优势售出楼层集中在中高楼层销售情况良好主要取决于整
12、个小区的环境及高楼层可望海的景观优势,南沙境界 三房两厅两卫 105.51,两梯两户，户型方正实用浪费面积小，实用率高总面积适中，性价比高,典型热销户型,1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究,1.1：联排180260，独栋350500，但滞销；舒适型三房120135，四房140170 销量尚可,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,1.3：峡谷别墅案例借鉴,别墅以联排为主，目前已基本售罄，面积涵盖了230350，其中以240280 为主力面积区间,招商金山谷,240280,北区纯双拼别墅面积段集中在280290，销售近半；物业类型单一，面积区间集中化是其销售不畅的一个重
13、要原因。,保利香雪山,280290,保利香雪山,125154,性价比高,空间及尊贵感强,定位较尴尬,南区高层以125154 的三房为主，销售近半；其中以性价比高的125 和舒适感强的154 三房最为畅销,天湖峰境,一期单位已经基本售罄；二期水晶四季以洋房为主，占92.5，独立别墅占4.0，联排别墅占3.5%,主力独栋,主力双拼,主力四房,项目二期以洋房为主，其中140160 的四房为主力户型；主力独栋523548，主力双拼290300,别墅产品小结,洋房产品小结,1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究,1.1：联排180260，独栋350500，但滞销；舒适型三房120135，四房14
14、0170 销量尚可,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,1.3：峡谷别墅案例借鉴,马里布（Malibu）峡谷别墅,洛杉矶,马里布,马里布（Malibu）山区属于山谷地形，内有国家级森林保护公园山坡住宅似阶梯般向山坡上延伸，并能享有海洋景观,位于洛杉矶的西北面背山面海峡谷的幽静环境加上完美的海景，使它成为好莱坞明星以及社会名流置业的热门地区,马里布市简介,占地60000平方米建筑面积428平方米紧邻国家级森林保护公园，有着毫无遮拦的海景和绝对的私密性,著名建筑师Richard Landry对峡谷别墅的现代设计演绎,马里布（Malibu）峡谷别墅,基础资料,客厅象一个庭院，其他的屋
15、子都依附它建成，比如一楼的厨房、带洗手间的客房、两个公用洗手间的儿童房；二楼上，它则联系着主卧、家庭工作室、游戏室和桑拿房等。,当我决定要建造一个自己的家时，它并不是为了用来吸引任何人的目光。我只是希望建造一个自己的世界，一个可以传承自我和乡村情结的家。Landry,乡村情结是这座峡谷别墅最显而易见的主题。用一种加拿大乡村建筑语言，Landry把他田园牧歌的童年时光一丝不苟地搬入了这个美丽的峡谷别墅,马里布（Malibu）峡谷别墅,法式加拿大农舍,峡谷别墅,现代设计演绎,北京芸溪境,山地峡谷别墅代表作,投 资 商：北京威麦士投资顾问有限责任公司 位 置：北京延庆珍珠泉乡 占地面积：1000亩建
16、筑面积：19000平米容 积 率：0.028物业类型：39栋纯独栋别墅,坐落在群山环抱的峡谷中共有19个地块，每个地块都有不同的自然元素水潭、溪水、山体、树木所有建筑因地制宜，依据地势、落差、自然景观而存在,基础资料,产品特征,北京延庆珍珠泉乡,产品类型芸溪,北京芸溪境,产品类型凌波,产品类型白鹤,北京芸溪境,产品类型飞阁,尊重自然，生长自然，融于自然将人为的工作尽可能地隐藏于自然环境的花草树木、溪流山谷之中，化有形于无形,案例借鉴小结,项目特色,1,设计方面,2,峡谷地形地势起伏较大，景观丰富，私密性强，极富度假养生功能,峡谷别墅问卷结果汇总,度假型客户对峡谷别墅的认识,客户对峡谷别墅的了解
17、程度,客户对峡谷别墅贴合的生活方式,客户对峡谷别墅的购买意向,客户对峡谷别墅特征的认识,数据来源：广州中原度假型客户市调问卷样本量40份,70%的客户听说过峡谷别墅，但不了解近85%的客户认为，峡谷别墅较适合度假、养生63%的客户认为私密性好是峡谷别墅的鲜明特征79%的客户会视具体情况选择购买峡谷别墅,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,2.2：分区产品定位,2.1：地块价值评价,2.3：物业类型及户型配比,2.4：功能定位,与湖的关联与海的关联与峡谷的关联与山的关联与路的关联以及地块内部的关联,地块划分的前提和依据,关联度在本项目里可分为：,资源关联度是进行地块划分的一个重要
18、前提,山,峡谷,地块划分,综合划分的原则和前提，我们对项目地块进行分区，可分为AE五个区,地块价值评级,地块评级：A B C D E,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,2.2：分区产品定位,2.1：地块评级：A B C D E,2.3：物业类型及户型配比,2.4：功能定位,地块A区,A区占地：约8.5万平方米特征描述：地块价值最高、坡地较陡、临湖,资源驱动：一线山湖景观、私密性,适合产品配置：独栋、联排等高端物业,定位关键词：休闲度假、依山傍水,高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次,规划原则：资源最好的地方配置最高端产品,限制性条件：本项目总容积率0.8,地块B区,
19、B区占地：约6.2万平方米特征描述：地块价值较高、陡坡地、临湖、山坡阴面日照受影响,资源驱动：一线山湖景观、私密性,适合产品配置：独栋、联排、叠拼,定位关键词：休闲度假、山湖景观,度假别墅区，根据该区的陡坡地势条件，增加叠拼产品，丰富产品线,规划原则：资源最好的地方配置最高端产品,限制性条件：本项目总容积率0.8,对叠拼别墅的思考,对地块南部北坡地块的利用是项目规划的一大难点。北坡环湖区域有亲水的湖景，可规划少许独立和连排别墅，其它坡度较大的北坡建议规划叠加别墅。,叠加别墅,1、可出特色：因山势而建，显示项目山地特色；2、可出效果：广州目前供应较少，有较好的市场机会；3、可控总价：北坡因通风采
20、光受限，客户对总价非常敏感；4、可保品质：同属别墅类物业，且对环湖别墅不造成压迫感。,叠拼别墅布局示意,根据实际坡地的大小，可沿地势布局上下2叠院，部分区域3叠院，形成错落有致的山地叠院。,叠拼别墅的市场表现,目前广州市场的叠拼项目较少，市场供应不多；除南沙境界和荔湖城的湾岸外，其他项目叠拼产品均售罄，市场反应较好；南沙境界及荔湖城的叠拼产品面积相对偏大，与其联排产品面积有重合，导致销售不畅。,地块C区,C区占地：约8.9万平方米特征描述：地块价值一般、坡度较缓、临湖、距交通干道较近,资源驱动：一线湖景、交通方便,适合产品配置：独栋、联排、叠拼、会所,定位关键词：休闲度假、一线湖景,度假别墅区
21、，缓坡地、物业类型丰富,规划原则：资源最好的地方配置最高端产品,限制性条件：本项目总容积率0.8,地块D区,D区占地：约4万平方米特征描述：地块价值一般、地势高视野较好、坡度平缓、距交通干道较近,资源驱动：湖、海景观、交通方便,适合产品配置：高层/小高层,定位关键词：宜居宜度假、景观丰富,生活居住区，根据该区的景观资源条件，设置高层/小高层产品，可以使其景观价值最大化,规划原则：资源最好的地方配置最高端产品,限制性条件：本项目总容积率0.8,地块E区,E区占地：约3.9万平方米特征描述：地块价值最差、受高压线影响最大,资源驱动：高压线影响,适合产品配置：西部距高压线较远处可设置辅会所,定位关键
22、词：不宜居住、度假,受高压线影响，本地块不宜居住，西部距高压线较远处可设置辅会所,规划原则：资源最好的地方配置最高端产品,限制性条件：本项目总容积率0.8,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,2.2：独栋、联排、叠拼、高层/小高层,2.1：地块评级：A B C D E,2.3：物业类型及户型配比,2.4：功能定位,本项目物业形态建议,根据本项目的山地特点、0.8的容积率以及广州区域相似项目的物业形态，建议本项目物业形态如下：,本项目物业形态建议,物业类型初步配比,注：1、项目总占地315000 m2，扣除地块E区的不可用占地面积（约3.9万m2），实际容积率约0.91 2、此表
23、未扣除相关配套的占地面积和建筑面积 3、相关配套的占地或建筑面积将在下一部分“物业发展建议”中进行论证，并对上表数据进行修正,高,市场增长率,高,明星:,STAR,现金牛,CASHCOW,问题,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,独栋别墅,联排别墅及高层/小高层,低,低,叠拼别墅,独栋别墅,用于拔高项目整体形象用，属于明显标杆产品，强调稀缺，控制总量,1,作为项目现金牛产品，可以消化容积率，保证快速回现,3,其,4,高层/小高层,叠拼别墅,价值实现需要市场检验，可根据市场实际情况调整，进行户型拼接,联排别墅,主流经典产品，满足众多需求，用于回流现金,2,各物业形态的价值分析,别墅户型
24、初步配比建议,楼王单位，标杆产品，满足顶级客户需求，极少量,高端产品，提升项目整体形象，满足高端财富群体需求，少量,主流产品，满足中高端财富群体需求,特色产品，控制总价，结合项目地形设计，满足中端财富群体特殊需求,高层/小高层户型初步配比建议,主流户型，满足未来产业客户的自住或首次置业需求,尊贵户型，满足未来产业客户的自住或改善型置业需求,特色产品，提升地块D区的整体形象感，满足未来产业客户的高端置业需求,建筑层数建议：三房、四房可设置67栋24层的高层，排布于D地块北端空中别墅可设置4栋18层的小高层，排布于D地块南端,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,2.2：独栋、联排、
25、叠拼、高层/小高层,2.1：地块评级：A B C D E,2.3：物业类型及户型配比,2.4：功能定位,项目基本功能,居住功能：独栋、联排、叠拼、空中别墅、高层/小高层,别墅类,洋房类,项目主体功能,休闲度假、养生功能：湖、海、高尔夫、森林、峡谷,休闲度假类,养生类,项目辅助功能,辅助功能：会所、酒店、商业,会所：室内泳池、SPA等,酒店：餐饮、客房等,商业：超市、特色商店等,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,3：物业类型及户型配比修正,1：总体规划建议,2：配套设施建议,景观的利用,设置明显的景观轴线，以园林水景及海景贯穿整个项目，景观价值最大化利用,一线湖景,二线湖景,三
26、线海景,峡谷景观,本项目高层物业布局,项目北面牙口区域的高层物业在景观上，无论是远眺入海口和俯瞰内湖景观，都需要一定的高度和宽阔视野,中原建议：1、尽量拔高沿山体的物业，拉升至24层左右的高层，扩大景观面；2、牙口中心位置可布局户型较大的小高层，形状类似圆楼，尽量减少对北面高层的景观遮挡，同时可作为高层区域的中心楼王物业；3、整体上形成北高南低，板式与点式结合，做到景观和效益的价值最大化。,上图为深圳宝安世纪春城四期规划布局图，蓝色区域规划的是31层的高层，红色区域布局的是17层小高层圆楼；这种规划思路在香蜜湖的熙园项目中也有体现。,圣莫丽斯,中海大山地,保利香雪山,在广深两地有山地特色的别墅
27、+高层项目中，一般将别墅区与高层区较明显的区分开，以保持组团的纯粹性和私密性,高层物业布局规划,土地价值的利用,土地价值最优化利用，在景观面最好的地方布置最高端产品,A区：独栋、联排,B区：独栋、联排、叠拼,C区：独栋、联排、叠拼,E区,A区：高层/小高层,洋房产品全部配置在D区，与别墅产品分开，使得大众产品与高端产品分区清晰，动静明确,建筑布置形式,采取北高南低的建筑布置形式,独栋,联排,高层/小高层,独栋,联排,叠拼,相对于双高的排布方式，一高一低可减少中部别墅的压迫感，提升度假品质南部山头的外部景观较差，噪音较大，不适合高层建筑项目西南角排布低层住宅，可以减少入海口视线的遮挡，使高层海景
28、资源最大化,交通的组织,主入口,次入口,主入口外接金领路次入口至黄山鲁森林公园，外接虎门高速市政公路内部化：沿项目北部红线建设一条市政路，弱化项目内部现有干道的市政功能，降低未来内部市政道路对项目的干扰,外部道路内部化，减少未来干扰及人车混流的弊端,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,3：物业类型及户型配比修正,1：总体规划建议,2：配套设施建议,度假型客户问卷结果汇总,配套设施建议,客户在度假时从事的活动,客户对度假区配套的关注,数据来源：广州中原度假型客户市调问卷样本量40份,广州度假型客户对度假地的选择依次为海边、湖边、山地、森林除旅游景点、交通外，客户最关注的配套设施为
29、餐饮、运动场所、商业客户在度假时从事旅游、运动最多，其次为摄影和探险客户希望在度假区内有羽毛球、乒乓球、泳池等场所,客户希望度假区具备的运动场,客户对度假地的偏好,度假型客户问卷结果汇总,配套设施建议,关于会所的功能,关于商业配套的业态,关于酒店的形态，绝大部分客户认同星级酒店和酒店式公寓，特色酒店的认同度较低绝大部分客户认为，会所必须具备餐饮、康体功能，不需要客房功能40%的客户认为商业配套中必须有食品店，35%认为要有运动用品商店52%的客户接受大超市，48%的客户接受小超市，都认为便利店的形态不好,关于超市的规模,关于酒店的形态,中原对本项目配套设施的思考,配套设施建议,广州度假盘配套设
30、施案例借鉴,特色酒店案例借鉴,酒店、会所建议,商业配套建议,合景天湖峰境,占地133.3万平方米，总建面57.3万平方米，容积率：0.43物业类型：独栋、联排、高层,一层：桌球室，健身房，桑拿房，影视厅，乒乓球室，篮球室，阅览室，儿童游乐室，物管处，棋牌室，会议厅,二层：洽谈区，演示室，西餐厅，销售中心，中国银行，7-11便利店,三层：中餐厅,合景天湖峰境,会所功能设置,功能档次定位世界级综合型豪华会所,封闭式经营针对天湖峰境业主提供综合性的全面服务，会所配套一应俱全,管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,13000平米世界级豪华水岸会所,合景天湖峰境,五星级纯别墅式喜来登度假酒
31、店,共102间客房，每个酒店房间均可享受不同自然美景，有沿湖联排别墅房间、带独立泳池的别墅房间以及顶级的总统别墅套房，是目前在广州唯一一个真正能做到保留原有自然面貌又糅合现代建筑设计的高端酒店产品,会所功能设置,别墅客房气派大会楼豪华宴会楼健身房中式湖心餐厅竹林树屋茶寮SPA,合景天湖峰境,商业配套,宏城超市,7-11便利店,名店坊商业街,其他配套,高尔夫练习场,艺术主题公园,圣普拉多,占地21万平方米，容积率：0.43物业类型：170套独栋、150套叠加别墅,主会所,主要功能：西餐厅、健身房等运动休闲设施,超市,商业会所（辅会所）,主要功能：餐饮、SPA等休闲功能,主要功能：商业,景观酒店,
32、主要功能：53间客房、餐饮、销售中心,绿城桃花源,占地27.3万平方米，容积率：0.3物业类型：166栋欧式顶级别墅,酒店,主要功能：主要为客房、餐饮功能，部分娱乐、健身功能,度假盘配套设施小结,会所、酒店和商业体系在建立时应该充分考虑到其相互支持性,中原对本项目配套设施的思考,配套设施建议,广州度假盘配套设施案例借鉴,特色酒店案例借鉴,酒店、会所建议,商业配套建议,项目位置：杭州富春江畔，背山面江项目整体占地面积：2200 亩,杭州富春山居度假村酒店外景图,杭州富春山居度假酒店,度假酒店概况,包括酒店主体和酒店别墅两部分酒店主体共三层，建筑面积约1.7万平方米酒店别墅分南区和北区，共有12
33、套。,基础资料,杭州富春山居度假酒店,配套设施：特色SPA、高尔夫球场、国际会议中心、特色美食、瑜伽、太极练习班,建筑特色：总体上使用了大量的中国建筑元素，但不拘泥于传统中国建筑风格,北京紫玉山庄度假酒店,紫玉山庄属于北京亚奥商圈内，位于亚运村之北1.5公里，毗邻奥运村。是北京市罕有的绿化率在80%以上的别墅群项目整体占地面积：60.2万平方米,度假酒店概况,位于项目西北角别墅区内，是具有浓郁东南亚风情的泰式度假酒店楼高2层，酒店配套有豪华套房、阳台豪华客房、豪华标准客房等共63套。多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心,基础资料,度假酒店主楼：主要是客房部，拥有豪华客房、行政套房
34、等不同类型客房、康体中心：包括健身房、水疗中心和运动场俱乐部大楼：包括中餐厅、西餐厅、多功能宴会厅、顶楼天畔酒廊、国际会议中心等中央大草坪和人工湖：在康体中心和酒店主楼中心广场为3万平米，人工湖面积为8万平米,北京紫玉山庄度假酒店,酒店布局,由三栋户型独立的建筑组成，包括康体中心、翠湖阁中餐厅、俱乐部,森林式的设计：酒店借鉴森林公园设计，四季景色更替，长绿长新异鸟珍禽：放养孔雀、鹤等珍禽，且有多种野生飞禽飞至山庄栖息千米湖面，鱼种丰富：紫玉山庄西北高地的山坡上，填有大量高树阻隔风沙。山庄环抱着两个人工湖，六千平方米的湖面视野辽阔，湖中饲养着万余条各种鱼类，形成自己的食物链,北京紫玉山庄度假酒店
35、,酒店特色,生态和自然,特色酒店小结,特色度假酒店在项目整体中扮演的角色是项目推广的重要标志，也是客户第一次和项目亲密接触的重要途径,中原对本项目配套设施的思考,配套设施建议,广州度假盘配套设施案例借鉴,特色酒店案例借鉴,酒店、会所建议,商业配套建议,根据地块大概470亩的规模，以及水系所占比例，如果酒店和会所单独来做，各自规模及面积均较小且没有特色，难以形成项目推广的标志。,建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题,酒店、会所设计建议,酒店、会所设计建议,酒店、会所功能分配及组合建议,酒店+主会所选址建议：地块C区，项目主入口处沿湖位置层数建议：3
36、层面积建议：约10000平米建筑面积，其中酒店建面约5000平米，会所约5000平米，总占地约15000平米酒店建筑形态建议：合院别墅度假酒店,酒店、会所设计建议,酒店、会所选址及面积建议,辅会所选址建议：地块E区的西部临湖位置层数建议：2层面积建议：约3000平米建筑面积,酒店+主会所,辅会所,合院别墅度假酒店：不只是配套，更能体现项目的特色，形成项目推广的标志,合院别墅形态，与项目其他物业类型浑然一体特色鲜明，更易形成项目休闲度假的氛围功能上可延展为高端商务、会议、政府私秘接待等,酒店、会所设计建议,1：强调特色经营规模不大（80间客房），但具特色体验,2：外部资源嫁接嫁接到南沙36洞高尔
37、夫球场的运营,3：内部资源整合整合与项目会所的诸多高端配套,E区规划补充建议,地块E区除了规划辅会所外，可以结合辅会所的运动功能和森林公园的环境资源，设置运动公园和Golf练习场,辅会所,运动公园,Golf练习场,中原对本项目配套设施的思考,配套设施建议,广州度假盘配套设施案例借鉴,特色酒店案例借鉴,酒店、会所建议,商业配套建议,基本目标满足自身需求，充分展示项目形象现实目标提升项目品质，促进一期销售顺畅期望目标促进区域发展，获取项目超额利润,满足功能，提升品质，获取利润！,本项目商业目标解析,商业配套建议,区域及本项目商业配套,距离中心区有一段距离，不临近任何主干道，辐射范围有限,不在本地区
38、主要的商圈范围内，商业价值有限,本项目定位度假休闲物业，别墅常住人口少，入住率低，消费客源不足,周边楼盘商业配套较多为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足,商业定位开放式社区配套型商业,服务人群以本项目业主为主，部分项目可考虑对外经营，服务森林公园的游客就近消费业种业态餐饮、休闲、旅游文化服务业为主，满足居民日常需求，提升项目文化内涵,商业配套建议,假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口3人,仅按照一般城市居住区商业计，4000平米的商业足以满足社区居住人口基本生活需求,商业配套建议,根据城市居住区设计规范，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人,典型城市郊区
39、度假盘配套商业规模,参照广州、深圳两地典型郊区度假项目配套商业规模，结合本项目的特点，建议本项目商业配套按照2.0%的比例配置商业，即约5000平米,注：此面积不包含会所及酒店所含商业部分,商业配套建议,通过案例借鉴法，本项目的商业配置约5000平米,排布原则,原则1：沿街独立排布，以一层为主，局部端头为两层 原则2：按照商业功能区分商业内街和外街，主入口处商业可适当向外延伸，与会所融合，使得会所的部分功能可对外开放 原则3：沿街商业不能作简单长连线，应作适当间隔，层次富于变化,商业配套建议,综合上述两种方法，建议本项目的商业面积为4500平米；商业排布方面，建议采用完全独立的商业街形式，商业
40、街与酒店、会所连成一体，打造一条集聚人气的休闲地带,建议占地面积：6000平米,项目商业选址及功能区划分,将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系,文化旅游艺术区,社区服务区,休闲娱乐区（与酒店会所互动）,商业配套建议,建议将商业沿道路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区,2：产品和功能定位,1：基础研究,3：物业发展建议,3：物业类型及户型配比修正,1：总体规划建议,2：配套设施建议,物业类型配比修正,注：1、占地面积扣除：项目总占地315000 m2，扣除地块E区的不可用占地面积（约3.9万m2）、酒店/会所/商业占地面积（约2.1万平米）
41、，住宅实际占地面积255000 m2 2、建筑面积扣除：项目总建筑面积252000 m2，扣除酒店+主会所10000 m2、辅会所3000 m2、商业4500 m2，住宅实际建筑面积234500 m2 3、项目实际容积率0.92,别墅户型配比修正,高层/小高层户型配比修正,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiY
42、JgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhz
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