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1、纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,编制说明：1、基于目前土地拓展经常时间紧迫，且往往是同时针对几幅土地进行投资测算，为了使各事业部、城市公司更加清晰、有效的完成报告，因此对项目投资分析 报告进行了提炼、优化2、为了更加方便报告的使用，以案例进行分析,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,一、地块的基本情况,沙坪坝区西永组团U标准分区U7-21-2/02、U7-21-1/0
2、2、U7-14-1/02、U7-16-1/02宗地，位于沙坪坝区大学城重大东门旁，紧邻东方剑桥，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；地块占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨7号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。周边现有廊桥水乡、龙湖U城等项目以及重庆大学，四川美术学院、重庆师范大学，公交车站、轻轨7号线，地理位置较好。地块西面临环城高速，东面临市政道路，约3-5分钟车程即可到达重庆大学、重庆师范学院等各大高校，金科廊桥水乡1800亩整体配套毗邻。该区域同时也临近西永微电子产业园，重庆西永综合保税区，地块发展潜力巨大。,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与
3、规划指标,二、地块四至及周边,土地性质与规划指标,三、地块的现状,旭辉集团营销阶段性成果,本地块由4宗规划地块（2宗住宅用地，2宗商业用地）组成，由规划城市道路将各宗地块隔开，地块总用地面积为284亩；地块间由500KVA高压线隔开，高压线下为规划的市政景观绿化带。本项目所在地块绝大部分地势平坦，地块内高差较小，与周边地块标高差距也较小；本地块以前内有耕地和民宅，现拆迁已基本完成；本地块内有规划市政道路但均未全部修建成型；地块周边道路已全部建成。地块可利用景观资源比较小。只有市政规划绿化带,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,项目东至西永镇、南至曾家镇、西至内环高速、东北至陈家桥镇；地
4、块北部和南部为已建成市政道路；项目周边为城市规划建设用地；,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,四、地块的强制性指标,地块形状不规则，影响了总图规划布置上的经济性 地块周边道路仍处于规划建设阶段，政府虽承诺在2010年7月通车，但具有一定 不确定性 地块内部及周边不存在拆迁问题，但是管线仍未接入 建筑限高40米，即小高层最高仅可以设计13层，对低密度物业的高比例设置形 成无形的障碍 目前公寓市场的成熟度较弱，74%90平米的户型指标要求，增加了公寓销售 的难度（刚性需求板块内不足）,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,五、地块不利因素分析,地块东南部为500KVA高压线走廊，将
5、影响居住品质；地块中间有市政设施用地，影响地块价值；,旭辉集团营销阶段性成果,土地性质与规划指标,六、土地swot分析在总体规划上的规避或利用1、优势、机会的利用2、劣势、威胁的转换,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,区域研究及发展规划,一、区域研究,项目位于主城西部片区，重庆市政府重点打造的西永城市副中心，位于中梁山和缙云山两大山脉之间，行政归属于沙坪坝区。,项目区域为主城西大门、城市副中心,旭
6、辉集团营销阶段性成果,二、区域交通规划,本案,未来交通规划：双碑隧道+桥梁的贯通，提升区域通达度,地铁一号线和轻轨七号线途经大学城区域，提升与主城其它区域的紧密度。,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,三、区域经济发展状况,沙坪坝区经济实力位于主城前列，区域生产总值排名主城第四，大学城片区的快速发展成为区域经济增长的重要引擎,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,四、区域人口发展状况,2005-2009年主城各区二、三产业人口增量图,沙坪坝区为主城常住人口大区，同时产业人口增速较快,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,五、区域产业发展状况,本案,片区内各组团定位清晰，产业
7、互补，项目所处的大学城片区为首期重地打造片区，区域成熟度较高,区域研究及发展规划,旭辉集团营销阶段性成果,已入住企业名单,目前已进驻的几大龙头企业，现有员工在8000人左右，随着相关企业的不断进驻，最终园区内将产生6万左右的产业人群。,区域研究及发展规划,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,一、市场供应情况,2010年1-8月主城各区域新增或加推项目个数及体量,2010年1-
8、8月，主城西部片区商品房新增供应量猛增，其中新增商品房供应量72万平方米，排名主城第四位,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,二、各物业类型供应情况,2009年重庆主城区商品住宅供应建筑类型面积比例,2009年重庆主城区商品住宅供应房型比例,高层类型为市场绝对主导产品，别墅高端类型产品比重稳步提升，但单套面积缩小,刚性需求的主力户型（两房），成为市场供应的主流,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,三、市场成交情况,2010年1-8月，沙坪坝区商品房成交量猛增，一举打破延续几年的三北一南格局，成交套数和成交量均位居主城第一位，区域市场情况向好，其中大学城片区市场发挥举足轻
9、重的作用,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,四、市场价格走势,2010年1-8月，沙坪坝区商品房均价建面5072元/平方米，位于主城区中下游水平,旭辉集团营销阶段性成果,市场竞争及客户需求分析,五、客户需求分析,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,一、竞争个案选择,与本案相隔较近区域；具有相同品质的品牌项目；项目的物业形态与本案重叠；产品面积有一定程度的重叠；,竞品选择原则：,竞品选择
10、：高层项目：富力城 东方剑桥 龙湖睿城 龙湖U城花园洋房项目：龙湖花千树 龙湖睿城 富力城别墅项目：金科廊桥水乡 融城华府 富力城 龙湖睿城 龙湖东桥郡,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,各物业类型竞品分析,二、XX项目竞品分布（以高层为例）,龙湖U城总体量：138万方物业类型：高层,洋房,龙湖睿城总体量：112万方物业类型：高层，洋房别墅,富力城总体量：680万方物业类型：高层，洋房，别墅,东方剑桥总体量：33.62万方物业类型：高层，洋房，别墅,旭辉集团营销阶段性成果,三、未来市场供应,数据图表：近三年典型高层项目供应户型套数统计及比例,大学城片区竞品高层物业近三年供应近60万方
11、，年均供应量约20万方（约2270套），以自住型的三房产品为绝对主力，超2000套,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,四、未来各户型供应量,数据图表：2008-2010年大学城片区高层房型推售统计,（单位：套）,大学城片区随着区域的逐渐成熟和人口的不断增多，投资型的单配产品供应急剧增加，而一房产品供应量大幅下降，两房供应平稳,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,五、未来面积段供应量,2008-2010年片区高层项目供应户型面积区间分析（单位：平米）,数据来源：重庆思源经纪市场数据组,大学城片区高层物业各户型面积控制较为紧凑，单配供应主力面积：30-40，一房主力面积40-50
12、，两房主力面积60-70，三房主力面积80-90,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,六、未来供应价格分析,数据图表：2008-2010年片区高层项目供应单价及总价统计,大学城片区高层物业大多以精装房为主，房价以年均13%的速率快速增长，目前均价达7500元/平（精装），装修标准在1000元/平,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,七、典型个案深度分析,物业类别 高层、小高层、花园洋房、商铺物业地址 沙坪坝大学城中路46号(重庆师范大学对面)容 积 率 1.90绿 化 率 30%物业公司 广州天力物业管理有限公司重庆分公司开 发 商 重庆富力城房地产开发有限公司物管费：高层、小
13、高层1.2元/平方；花园洋房1.8元/平方富力城项目总占地约3851亩，项目总建筑面积680万方，其中住宅420万方、商业260万方。项目分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2774亩复合国际生活社区。,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,建材装修 安保系统:24小时保安巡逻；智能化设施:闭路电视监控系统，可是对讲系统；电梯品牌:品牌电梯；供水系统:市政供水加二次供水；外墙:面砖；大堂:高级石材拼花、高级石材贴墙、吊顶美观天花；走廊:高级石材拼花、高级石材贴墙；电梯厅:高级石材拼花、高级石材贴墙；进户门:高级品牌防盗门；窗材:塑钢窗；房间:客厅；地板:高级抛光砖
14、；墙壁:高级乳胶漆；配置:空调机专用电源,配套：260万方商业体量，规划包罗万象，商务公寓、星级酒店、甲级写字楼等各类型商业。教育配套：高校：重庆大学、重庆师范大学、四川美院、重庆医科大学、第三军医大等14所高校环绕；中学：重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校；小学：重庆市知名小学人民小学；幼儿园：项目拥有知名幼儿园；交通配套:地铁1号线、轻轨7号线、轻轨9号线。内外环高速、渝遂高速。巴士及公交：社区豪华巴士通达全城，业主3年免费；大学城4线66辆公交环城贯通。,富力城,富力城,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,数据图表：富力城高层项目供应户型套数统计及比例,富力城高层产品200
15、8年度推量达到顶峰达20.86万方，09及10年分别为4.38及9.48万方，其主要户型为三房，占到供应总量的53.33%,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,数据图表：富力城高层项目价格分析,数据图表：富力城高层项目价格走势图（元/平方米）,富力城高层产品价格在三年内不断增高，增幅分别为24%与11%，目前精装高层40-110，均价为8000元/平方米，总价在32-88万之间,数据来源：重庆思源经纪市场数据组,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,数据图表：富力城高层项目去化率分析,富力城高层项目去化率约为年均去化10-12万方，年均去化套数为1100套，月均去化量约为92套,
16、数据来源：重庆思源经纪市场数据组,富力城,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,数据图表：富力城主力户型赏析（三房两厅两卫）,户型赏析：优点：主卧带270度飘窗，自带景观阳台（约6平米）与入户花园（8.5平米）；缺点：餐厅处过于拥挤，玄关入户处有一定程度的面积浪费，卧室处门对门，过道过窄较。,富力城,各物业类型竞品分析,旭辉集团营销阶段性成果,各物业类型竞品分析,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性
17、成果,未来潜在竞争分析,一、未来两年潜在项目供应量分析,旭辉集团营销阶段性成果,卓越美丽时光，2000套，主力面积30-50一房和30以下单间配套,富力城，200套，主力面积200-230，主力总价250-350万元,龙湖U城 420套，主力面积38-78，一房和两房房为主,东方剑桥400套，主力面积平层110-120，跃层140-180,康田漫城，1800套，主力面积50-60,高 层,洋 房,别 墅,金科廊桥水乡，约4000套，60-110平米为主，一房15%，两房45%，三房30%，其他10%,金科廊桥水乡 1500套，主力面积平层85-120，跃层140-160,金科廊桥水乡 600套
18、，主力面积：联排200-230，预计16000元/,龙湖U城 主力面积：洋房：100-150，6100元/起,东方剑桥，150套，主力面积180-230，主力总价250-350万元,未来潜在竞争分析,旭辉集团营销阶段性成果,区域近期60平米以下的投资型产品陆续有供应，从2011年起以居住型产品为主的项目将陆续入市，面积区间在70-110平米，项目将逐渐增多，竞争激烈；,2011-2013年区域高层供应情况,从2010年开始洋房产品供应增加，产品主要为平层户型（85-120）、跃层户型（120-160）。龙湖U城、金科廊桥水乡和东方剑桥是未来市场供应主力；,2011-2013年区域洋房供应分析,
19、2011-2013年区域别墅供应分析,大学城未来两年别墅市场以130-160的叠拼别墅和160-230经济型联排别墅为主，进入2012年后，已知项目中，金科廊桥水乡、龙湖U城、东方剑桥有别墅产品供应，总体供应量呈下降趋势。,未来潜在竞争分析,旭辉集团营销阶段性成果,2010年后市场供应及市场容量预测（不完全统计）,别墅供应有减少的趋势，同时，市场容量还会随城市经济发展逐渐成熟呈上升趋势，因此预计市场仍有机会点；洋房预计2010年后，龙湖U城、东方剑桥、金科等项目的陆续入市，伴随区域配套、交通条件的逐渐成熟，市场容量将有明显上升。高层2010-2011年区域集中居住区土地的陆续供应，供应项目增多
20、、供应量加大，将快速进入房地产开发高峰期，竞争激烈，但区域配套成熟度不高，仍以投资需求为主；而2012年后，轨道1号线、双碑大桥通车将加大区域便捷度，对外区客户吸引力度加大，居住类产品需求迅速加大，使大学城真正成为宜居之城；,未来潜在竞争分析,旭辉集团营销阶段性成果,二、近两年已成交土地情况,注：以上两地块我司均参与竞拍，成交价远远高于我司测算价格说明大学城区域地块备受关注，市场竞争激烈。均看好后期发展,未来潜在竞争分析,旭辉集团营销阶段性成果,金科地产,中渝地产,苏荷,康田,龙湖地产,协信地产,B,U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02号地2010.11.30日成交，成交
21、价325万/亩,楼面地价2636元/平米,U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02号地2010.11.30日成交，成交价324万/亩,楼面地价2627元/平米,2010.8.11成交，成交价269万/亩,楼面地价1347元/平米,未来潜在竞争分析,旭辉集团营销阶段性成果,从2006年至今，大学城土地通过招牌挂已成交超过27宗居住开发土地；汇集了富力、龙湖、中渝、金科、协信等国内知名实力开发商；2009、2010年是大学城土地交易非常活跃的两年，未来区域将继续成为房地产开发的热点区域；楼面地价及土地单价涨幅非常大，2009年楼面地价766元/，2010年截止目前2636元/，上
22、涨幅度非常高。2010年大学城近期11月30日成交地块招牌挂的形式，溢价均超过170%。,未来潜在竞争分析,纲 要,PART 1 土地性质与规划指标,PART 2 区域研究及发展规划,PART 3 市场竞争及客户需求分析,PART 4 各类型物业竞品分析,PART 5 未来潜在竞争分析,PART 6 本项目地块定位,旭辉集团营销阶段性成果,本项目地块定位,根据土地经济技术指标判断可开发物业形态：,高层多层洋房,容积率为3的产品业态,商业,容积率：3,输入条件,可能建筑形态组合,花园洋房,SOHO及写字楼,特色商铺,大型商场,高层,旭辉集团营销阶段性成果,本项目地块定位,项目开发物业形态建议：电
23、梯洋房+高层+商务（商业及写字楼）,区域市场由于城市开发新区的特殊性，配套规划完善，但现阶段相对较弱，决定了现有市场以洋房和高层供给为主，仅有商业。高层通过精装等附加值吸引投资型客户，但高层清水房价格相对较低。由年内土地成交经济技术指标看，集中在3.0左右，由此可以判断未来两年市场将新增洋房供应量。为保证企业得品牌及利润得最大化，结合以上市场情况，建议在保证做满容积率的前提下，尽量提高利润率的高层产品比例，其次是成熟产品洋房加快开发进度，最后通过高层产品冲量。,旭辉集团营销阶段性成果,本项目地块定位,项目档次定位：城市副中心中坚阶层品味生活区,定位诠释中坚阶层品味生活区：在中高档的选择方向上讲求品味与时尚，将社会中坚阶层在追求高档次得居住需求的“小资”情节融入生活得每个细节。,高端休闲式商业公园商业与景观融合，商业与文化融合,商业定位,END,精品资料网（http:/）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：http:/,
