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1、【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系，初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。能分析具体物业管理案例中的法律关系。【教学重点】各种物业管理法律关系。物业管理法律关系主体、内容。【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容），初步运用法律关系原理，解决纠纷。,项目二 物业管理法律关系分析,任务：分析案例中的法律关系,加州水郡住宅小区现由开发商聘请的中海物业管理有限公司进行管理，由于管理不到位，服务质量远远达不到前期物业服务合同所规定的标准，业主入住后对该物业管理公司很不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但
2、中海物业管理有限公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，小区业主与物业服务公司争执不下，诉诸于法院。请同学们分组讨论以下两个问题：1、试分析本案中所涉及的法律问题。2、如何处理此类纠纷。,一、物业管理法律关系的概念,（一）什么是法律关系 法律关系是法律规范在对社会关系进行调整的过程中所形成的权利和义务关系。（二）什么是物业管理法律关系 物业管理法律关系是指物业
3、管理法律规范在调整人们的物业管理活动过程中所形成的权利和义务关系，是一种具体的法律关系。,二、物业管理法律关系的特征,（一）基本特征1、以物业管理法律规范的存在为前提2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容3、以国家强制力为保障（二）独有的特征1、主体范围相当广泛（业主、物业服务企业、业主委员会、专业化服务公司、政府相关部门等）,2、业主意志的多元化和代表性，业主所有权的限制和监督权的扩大 产权多元化 业主意志多元化 组建一个统一的代表全体业主利益和意志的机构 共有物权的不可分割，只可使用，占有收益处分权受到限制 与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程，为维护具有
4、所有者和消费者的双重身份的业主的利益、法律赋予委托者充分的监督权，对物业管理行为的监督权的范围不仅及于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。,2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位（1）对业主委员会的监督和指导；（2）对物业管理企业的监督和管理；（3）对普通居住物业管理服务价格的监管；（4）对物业使用与维护的监督和管理；（5）对违反物业管理法规行为的处罚等等。3、既涉及公权关系，也涉及私权关系4、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为,任务分析,任务当中涉及由于主体变更所引起的物业管理法律关系的变更。在物业管理活动中，物业服务公司的管理权来源于物业产权人的授权，在开发建
5、设阶段，物业的产权属于开发商所有，因此只有开发商才有权决定聘请哪一家物业服务公司参与开发阶段和物业建成后过渡期的管理。业主入住后，由于物业所有权已从开发商转移到业主手中，物业管理的决定权也随之发生转移，由业主的所有权派生出来的的委托管理权当然也属于业主。因此，在召开业主大会选举产生业主委员会以后，业主委员会可以根据原开发商聘请的物业服务公司的服务质量好坏来决定是续聘还是改聘其他的物业服务公司。任务当中，中海物业管理有限公司所陈述的要求及其理由是不能成立的。在与中海物业管理有限公司协商不成的情况下，业委会可以请求相关行政主管部门进行行政调解或者直接向人民法院提起诉讼。,走进实践一：模拟法庭P27
6、,三、物业管理法律关系的要素,（一）物业管理法律关系的主体（二）物业管理法律关系的内容（三）物业管理法律关系的客体（四）物业管理法律关系的产生、变更和终止,案例引入,王女士家住某市A区滨海花园A2112号，2008年2月其母亲生病，需住院长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。2008年11月，王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2112号。12月初，该小区的物业公司向王女士下发了催缴2008年211月物业服务费的通知单。王女士告知物业公司，2
7、008年211月，该房屋由刘某居住，双方已约定由刘某交纳物业服务费，物业服务公司无权向其收费，而应该直接向刘某收缴。物业公司在刘某居住期间没有向刘某收取物业服务费，该责任由物业公司自行承担。物业公司则称，王女士借房给刘某一事并未告知物业公司，但从2008年211月期间，物业公司多次在A2112号门上张贴物业服务费催缴通知单，已尽到通知义务。经多次催缴，王女士仍拒交物业服务费，物业公司便于2008年12月份断绝了对王女士的暖气供应，王女士因此与物业公司发生纠纷。思考：1、上述案例中各当事人在各法律关系中的地位是什么？2、王女士与物业公司间的法律关系是否因其将房屋租给刘某而变更？3、王女士是否有权
8、拒交物业服务费？4、物业公司是否有权停止供暖？,（一）物业管理法律关系的主体,是指依据物业管理法律规定，能以自己的名义独立地参与物业管理法律关系，并享有相应的权利、承担相应义务的自然人、法人或其他组织。主要包括：1、自然人是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人。注意：民事权利能力和民事行为能力（1）业主：土地的使用权人和房屋的所有权人（2）非业主使用人：是指物业的承租人和其他实际使用物业的人,2、法人法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。包括：物业服务企业房地产开发商物业管理协会专业性服务公司3、非法人团体是指虽不具有法人资格，但可以
9、以自己的名义从事民事活动的主体。包括：业主自治组织，即业主委员会物业服务企业的分支机构，如分公司和管理处4、国家及国家机关,（二）物业管理法律关系的内容,物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。权利是指物业管理法律关系主体依法享有的，在法律所允许的限度内，为实现或维护某种利益，自由地为一定行为或不为一定行为和要求他人为一定行为或不为一定行为的资格。义务是指物业管理法律关系主体为了相对方权利的实现，依照法律规定或合同约定，必须为一定行为或不为一定行为的责任。注意：权利和义务的关系,（三）物业管理法律关系的客体,物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体所享有的
10、权利和承担的义务所共同指向的对象。作为物业管理法律关系客体的只能是物业和物业管理服务行为。注意：精神财富（智力成果）等不能作为物业管理法律关系的客体，为什么？,（四）物业管理法律关系的产生、变更和终止,1、物业管理法律关系产生、变更和终止的含义（1）物业管理法律关系的产生是指基于一定法律事实的出现，在物业管理法律关系主体之间依法形成了特定的物业管理权利和义务关系（2）物业管理法律关系的变更是指基于某种法律事实的出现，使得业已存在的物业管理法律关系的构成要素（3）物业管理法律关系的终止物业管理法律关系的终止是指基于特定法律事实的出现，使原已存在的物业管理法律关系主体之间的权利、义务关系归于消灭。
11、,2、物业管理法律关系产生、变更和终止的条件物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理活动过程中所形成的特定主体之间的权利义务关系，是一种特定的法律关系。物业管理法律规范是指由国家制定或者认可的，并由国家强制力保证实施的物业管理行为规则，是确认、调整主体行为的前提条件。物业管理法律事实是指物业管理法规规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观现象或条件。物业管理法律事实可以划分:（1）法律事件。1）不可抗力事件和社会意外事件。2）身为自然人的业主死亡。3）作为法人的物业服务公司被依法解散或破产，该事实能引起相关物业管理法律关系的终止。4）法定或约定时间经过的事实。（2）
12、法律行为。是指与主体的意志有关的，能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的作为或不作为。,走进实践：模拟法庭P35,四、几种常见的物业管理法律关系,（一）物业管理民事法律关系（二）物业管理行政法律关系,案例引入,安居物业公司已经在虹苑新寓小区服务了整整13个年头，物业服务合同于2007年12月31日到期。由于物业公司疏于管理，小区内自行车、电动车被盗的事件时有发生，夏天蚊虫特别多，小区门口治安混乱等等。身为小区业主委员会主任的老刘和老张于是想合同到期后不再续聘安居物业公司，为小区业主找个更称职的管家。经过慎重考虑之后，业委会决定以发放调查表的形式征求广大业主的意见，结果超过半数业主不满意安居物
13、业公司的服务水准，要求更换物业公司。于是，业主委员会向安居物业发函，声明合同到期后将不再续签服务合同。安居物业则认为业主委员会的做法不合法，并将有关的情况反映到居委会。居委会认为不能对此事不闻不问，于是决定就安居物业公司的去留问题再进行一次问卷调查。并在业主意见咨询表上写道：“多数业主向居委会反映，安居物业公司应继续为本小区管理服务。我们居委会就是否由安居物业公司继续为本小区管理服务征询业主意见。”居委会的调查结果表明：达到95%的业主希望续聘安居物业公司，继续为小区业主服务。两种调查得到不同的结果，居委会的做法让业主委员会的工作陷入了困境，安居物业公司也据此不愿撤出小区。请思考：1业主委员会
14、能根据调查结果解聘安居物业公司吗？2居委会的做法合理吗？,（一）物业管理民事法律关系,1、民事法律关系的特点第一，主体间的法律地位是平等的，不存在不平等主体之间的命令与服从、管理与被管理的关系。第二，是否设立及以何种方式设立何种物业管理民事法律关系，一般是建立在当事人在平等自愿、自由协商的基础上，是当事人自由意志的体现。第三，物业管理民事法律关系中主体之间的权利和义务是对等的。一方享有的权利对应着另一方所负有的义务；另一方所负有的权利对应着一方所享有的权利。,2、物业管理民事法律关系1、业主、非业主使用人之间的物业共用及相邻关系2、业主与非业主使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系3、业主与开
15、发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系4、开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系5、业主与物业管理企业因物业服务合同而产生的委托关系6、物业管理企业与其他服务机构就物业区域相关服务订立合同而产生的承包关系。业主 1 2 使用人 3 5 开发商 4 物业管理企业 6 其他专业服务机构,（1）业主相互之间的关系 物权法和物业管理条例明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵 守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执 行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。（2）物业管理企业与业主之间的关系 物业管理企业接受业主或业主
16、大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿 服务的企业。业主和物业管理企业的法律地位是平等的，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企 业服务、业主支付服务费用的民事合同关系。,（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约；将业主临时公约向物业买受 人明示，并予以说明；住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业；按照规定在物业管理区 域内提供必要的物业管理用房；不得擅自处分物业共用部位和共用设施设备；在国家规定的保修期 限和保养范围内承担物业的保修责任等。（4）供水、供电等单位与业主及物业管理企业之间的关系 供水、供电、
17、供气、通信、有线电视等单位向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，它 们之间是一种合同关系，合同双方各自承担相应的权利义务。物业管理条例第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有 线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第五十二条还规定：上述单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。物业管理条例 明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续 费等额外费用。”,（二）物业管理行政法律关系,物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。1、主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并
18、通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。2、政府要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用。物业管理行政法律关系主要包括：1、物业管理行政主管部门与业主自治组织、物业服务公司间的法律关系2、其他政府行政管理部门与物业服务公司之间的关系3、政府专业管理部门与物业服务公司间的关系4、物业管理协会与物业服务公司间的关系,走进实践：模拟法庭P38,法律关系案例分析（一）,【案例】：绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费、给
19、钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时可能就出现问题。有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。【焦点】交房时发生矛盾 物业公司能否扣押业主家钥匙,【要点解析】：业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就 是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义 务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务
20、是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付 房屋的义务。从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。如 果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同 义务与责任，是不符合合同法等法律规定的。无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理 费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是 对业主权益的侵害。,物定管理费谁说了算？,【案情简介】：家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说：开发商说的不算数，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。,法律关系案例分析（二）,法律关系案例分析（三）,案情介绍,法律关系案例分析（五）,
