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1、物业管理法规,第一章 物业管理法律制度概述,第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系第三节 物业管理法的地位、作用与物业管理法律规范的表现形式,第一节 物业管理与物业管理法,一、物业与物业管理二、物业管理法,一、物业与物业管理,(一)物业(二)物业管理,(一)物业,“物业”一词，在不同的国家和地区，有不同的含义。我国目前所说的“物业”来源于香港地区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。我国内地，有关“物业”的概念大致相同，但是在具体表述上有细微的差别。,有关物业的表述,建设部房地产司：物业定义为已建成并投入使用的各类房屋及与之
2、相配套的设备、设施和场地。深圳经济特区住宅区物业管理条例规定：本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。,有关物业的表述,上海市居住物业管理条例：住宅以及相关的公共设施。江苏省城市住宅区物业管理办法：本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。,物业的概念,物业主要包括以下三个方面：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；与这些建筑物相配套的设备和设施；相关的场地。物业的定义：是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。,(二)物业管理,简单的说，就是人们对物业的管理活动。广义：是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及
3、租售后的管理和服务。狭义：即一般只限于对该楼宇进行管理服务。,(二)物业管理,建设部颁布施行的城市新建小区管理办法对“住宅小区管理”作了相当于物业管理的定义的解释；广东省物业管理条例规定了物业管理的内容；,(二)物业管理,江苏省城市住宅区物业管理办法也对物业管理作了定义；但是有的地方在制定地方性法规或政府规章时则回避了对物业管理的定义。,在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出：物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关的服务。,(二)物业管理,二、物业管理法,(一)物业管理法
4、的概念(二)物业管理法的调整对象,(一)物业管理法的概念,物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。“物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义两种定义或两种理解。,狭义上讲，我国还没有专门的物业管理法律和物业管理行政法规。广义上讲，除包括狭义上的范围外，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理的范畴。本书采用广义的概念。,(二)物业管理法的调整对象,什么叫物业管理法的调整对象？物业管理活动中的行政管理关系物业管理活动中的民事关系,1、物业管理活动中的
5、行政管理关系,是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。,2、物业管理活动中的民事关系,是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。包括：,2、物业管理活动中的民事关系,在物业管理中产生的，合同关系、委托关系；在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系；物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。,第二节 物业管理法律关系,一、物业管理法律关系的概念二、物业管理法律关系的构成要素三、物业管理法律关系的产生、变更和消灭,一、物业管理法律关系的概念,法律关系：法律规范调整人们行为过程中的权利和义
6、务的关系物业管理法律关系：物业管理法律规范在调整物业管理活动的过程中所形成的特定主体间的权利和义务关系，是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发生调整作用的体现。,二、物业管理法律关系的构成要素,法律关系的主体法律关系的内容法律关系的客体,(一)物业管理法律关系的主体,享有权利和承担义务的人。1.自然人个人主体，有两类：中华人民共和国公民，外国人与无国籍人2.集体主体3.国家,(二)物业管理法律关系的客体,权利和义务所指对象。特征：客观性、特殊性和同一性包括：物非物质财富权利行为结果,(三)物业管理法律关系的内容,物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体享有的权利和承担义务。举例：物业
7、所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳物业管理费,三、物业管理法律关系的产生、变更和消灭,(一)含义(二)前提和条件,(一)含义,物业管理法律关系的产生：签订物业管理合同而形成物业管理法律关系的变更：权利主体的改变权利客体的改变法律关系内容的改变物业管理法律关系的消灭：合同的终止,(二)前提和条件,前提：物业管理法律规范条件：法律事实,第三节 物业管理法的地位、作用与物业管理法律规范的表现形式,物业管理法的地位和作用物业管理法律规范及其表现形式,一、物业管理法的地位和作用,物业管理法的地位物业管理法的作用,(一)物业管理法的地位,法律地位法律部门法律所调整的对象法律调整的方法由前面可知：物业管理
8、法的调整对象是物业管理活动中的行政管理关系和民事关系，因而：仅从物业管理公司与业主间订立物业管理合同民法部门,(一)物业管理法的地位,从总体来看，物业管理法侧重于对物业管理行业和对物业管理活动当事人的行政管理为主，更强调以国家意志干预整个物业管理行业的运行经济法部门,(二)物业管理法的作用,是维护物业管理市场秩序的需要；是保障物业管理权利人合法权益的需要；是促进物业管理业健康发展的需要；能促进住宅业、房地产持续发展和房地产管理水平的不断提高。,二、物业管理法律规范及其表现形式,法律规范物业管理法律规范的概念和特征物业管理法律规范的表现形式,(一)法律规范,法律规范的概念法律规范的基本特征法律规
9、范的逻辑结构法律规范逻辑结构的表现形式,1、法律规范的概念,是由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，具有普遍的约束力，以国家强制力保证实施的行为规则。法律规范与法律条文、整体性的法、规范性法律文件的关系,法律规范,整体的法,个体/整体,规范性法律文件,基本内容,还包括别的内容,法律条文,内容/形式,2、法律规范的基本特征,有五个基本特征。,3、法律规范的逻辑结构,适用条件：在什么条件下才发生效力行为标准：指明行为的方式和尺度，允许做什么、要求做什么、禁止做什么法律后果：肯定后果、否定后果,4、法律规范逻辑结构的表现形式,一个法律规范的三个组成部分完整的在一个法律条文中表现出来一个法律
10、规范的三个组成部分在同一个法律文件的不同法律条文中表现出来,4、法律规范逻辑结构的表现形式,一个法律规范的三个组成部分在不同的法律文件的有关法律条文中表现出来一个法律规范的适用条件和行为标准表现在法律条文中，但未明确分开，而是含蓄的包括在一起。,(二)物业管理法律规范的概念和特征,概念：物业管理法律规范，是指由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。,(二)物业管理法律规范的概念和特征,特征：物业管理法律规范适用于进行物业管理活动的主体；物业管理法律规范与技术规范交织在一起；,(三)物业管理
11、法律规范的表现形式,宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方政府规章司法解释和国家政策,物业管理的发展史,1.起源：起源于19世纪60年代的英国，当时有一名叫奥克维亚希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎预料地收到了良好效果，不仅改善了居住环境，而且还使业主承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之河。,物业管理的发展史,2.物业管理在中国的发展：（1）1981年3月10日，中国第一家专业化物业管理企业-深圳市物业管理企业成立。（2）1990年深圳市在新开发的莲花二村住宅小区进行了全方位的物业管理试点。1992年该小区被评为全国模范文明住宅小区。,物
12、业管理的发展史,（3）1993年3月26日-30日，建设部房地产业司在番禺、深圳召开的一次较高层次的全国房屋管理高级研讨会，第一次确立了将物业管理作为我国房屋管理走向市场经济的新模式与新体制。会议的结论：我国必须走专业化、社会化的物业管理之路。（4）1994年3月23日，建设部颁发第33号令：城市新建住宅小区管理办法。,物业管理的发展史,（5）1994年6月18日，我国第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布，开创新兴行业物业管理。（6）2000年中国物业管理协会在北京成立。（7）2001年1月，物业管理被写进我国国民经济发展纲要。,物业管理的发展史,（8）2003年6月8日，我国第一部物业管理法规物业管理条例颁布并于2003年9月1日起执行。（9）2007年3月16日，我国第一部物业管理法中华人民共和国物权法颁布并于2007年10月1日执行。,
