3月16日太原长风西街项目定位分析报告.ppt

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1、1,太原长风西街项目定位分析报告 上海宝喆投资管理有限公司2010年3月16日,报告内容提要,随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市综合体提供了有利的消费支撑。长风西大街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块进行商务、商业、高端居住功能提供了有利条件；黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供

2、了基础和方向。太原市商业格局将保持以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一个以购物中心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。,2,报告主要结论,项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的贡献；项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平方米高端商务办公空间；预

3、计进驻各类服务性企业及高科技企业400家；预计进驻企业年创税额超过3亿元；项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都会时尚购物中心”。项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经济效益和巨大的社会效益。,4,地块概况城市宏观经济研究城市商业格局及变迁趋势 竞争环境研究 项目立地条件分析 购物中心商业概念项目经济效益分析,目录,项目开发主体介绍,晋城煤业集团 是由山西省

4、国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子公司、14个分公司。有9对生产矿井，5000万吨/年的原煤生产能力。截至2009年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。铭基公司 是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和核心竞争能力显著提升

5、，成为晋城市第一大房地产开发企业，曾多次荣获山西省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。,6,1.地块概况,太原在全国的区位,太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。,太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴”的核心。,太原都市圈控规图,项目区位,项目所在地块位于长风西街、新晋祠路、千峰南街围合处；位于建设中的西山区域核心地段；长风西大街延伸工程是西山地区综合整治的一项标志性工程，建成后的长风大街将定位为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，建成后将成为太原市东西向中轴

6、线和景观大道。也为项目所在地块的商务及商业规划提供了规划和交通基础。,10,2.城市经济研究,11,受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原GDP增长速度在2008年以来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重新成为拉动太原经济增长的主动力,2004-2009年太原市GDP及增长速度,亿元，%,GDP,2004-2009GDP年均增长率,2004-2009年太原产业结构变化情况,%,第二产业,第一产业,第三产业,第三产业增长速度：,12.4%,13.4%,13.2%,13.1%,13.3%,10.2%,资料来源：太原市统计公报,太原经济概况,12,第三产业的增长促进了太原城市白领

7、阶层增加及中产阶级的出现，为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额的持续稳步增长,资料来源：太原市统计公报,13,太原市2020年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到82%，较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提,太原市常住人口及城市化率水平,常住人口,城镇化率,注：2010年及2020年数据为太原市城市总体发展规划（2008-2020）规划数据,资料来源：太原市统计公报，太原市城市总体发展规划（2008-2020）,14,近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要城市,2004-2009年太原市人民生活水平,元,周边城市消费倾向性指数比较,人均

8、可支配收入,人均消费性支出,注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入,2008年，%,资料来源：各城市统计公报,76%,75%,78%,80%,71%,75%,消费倾向性：,15,3.城市商业办公格局及变迁趋势,16,太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发与建设来完成,太原市城市定位说明,为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心

9、 黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求,大太原市经济圈图,资料来源：太原城市总体发展规划（2008-2020）,2009年太原市通过最新的太原市城市总体发展规划（2008-2020），该规划将太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。,城市规划对太原的影响,太原市新的城市规划确定太原市的城市性质为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。由此，太原市城市主要职能确定为：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技

10、创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。太原市城市总体规划调整方案中；北城的省市级行政办公区都将南移，在长风街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南城的发展；对南城区域商务办公空间和高档居住空间带来大量潜在需求。,18,太原市城市总体规划确定了“双城、双区、四廊、六轴”的太原城市空间结构及向西向南发展的发展战略，本项目临近的长风文化商务区重点建设现代商业设施,太原市城市空间结构发展分析,根据太原市城市总体规划（20082020），太原市未来城市空间结构为“双城、双区、四廊、六轴”，城市总体向西和向

11、南发展 总体规划说明太原市将建市级中心、市级副中心和分区中心三级商业中心，其中，市级中心包括老城、长风和武宿，项目临近市级中心区长风文化商务区 长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现代商业设施，通过建设市行政、文化中心和配套服务设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现代综合型商业中心项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；商务办公空间；高档居住空间,太原市空间结构规划图,资料来源：太原市城市总体发展规划（2008-2020）,19,商务办

12、公区域变化,太原市商务结构规划图,资料来源：太原市城市总体发展规划（2008-2020）,传统中心区,长风文化商务区,太原商务办公区域规划府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军。南内环街作为商务氛围过度区，聚集了多个写字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。该区域内的写字楼，

13、目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。随着政府规划调整；太原“南移”速度加快，长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域的逐渐形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需求,20,太原市商业呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域分布着七个区域级商业中心，同时，全市已形成13条功能全面或提供专业化商品的商业街,太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心特征（1/2）,太原商业格局,柳巷

14、钟楼街商圈,亲贤北街长风街商圈,市级商业中心,区域及商业中心,龙潭商圈,下元商圈,朝阳街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,太原商业格局分析,项目,21,柳巷钟楼街商业中心亲贤北街长风街商业中心,朝阳街商业中心尖草坪商业中心下元商业中心龙潭商业中心,小店商业中心 迎新街商业中心晋源旅游商业中心,（1）钟楼商业步行街、(2)柳巷商业街、(3)开化寺商业街、(4)朝阳服装商业街、(5)双塔寺街医疗医药商业街(6)北大街商业街、(7)府东府西商业街、(8)南内环IT产品街、(9)亲贤北街餐饮娱乐商业街、(10)漪汾商业街、(11)兴华建筑装饰材料商业街、(12)和平北路钢材商业街、(13)太忻1

15、08国道钢材商业街,太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心特征（2/2）,22,青泥洼商圈平面图,青泥洼商圈整体定位,裕景,柳巷钟楼商圈是辐射全太原市的市级商业中心，由百货和大卖场等业态组成，商业规模较大，档次齐全，但商业功能较为单一,柳巷钟楼商圈概况,华宇购物中心,苏宁电器,铜锣湾,国美电器,茂业百货,贵都世纪,巴黎春天,柳巷钟楼商圈商业分布图,商圈范围,业态组合,发展趋势,仍然是太原的市级商业中心之一,主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成其中，大型商场18家，餐饮和休闲娱乐场所35家，专业卖场6家，,位于迎泽区，以钟楼街、鼓楼街、桥头街、柳巷南北路，

16、开化寺街等为中心区域,商圈特点,太原市最早、最繁华、商业规模最大、档次最全的商业中心，太原市商业的标志商业功能较为单一，购物功能较强，餐饮和休闲娱乐功能正在加强，打造满足消费者全方位消费需求的商业区域辐射范围覆盖整个太原市，在华北地区的旅游商业方面也具有较大影响，是太原市传统商业中心和太原市商业的标志,23,亲贤北街长风街商圈是太原城市南部最繁华的商业中心，随着茂业天地的建成，该商圈的市级商业中心的地位将更加巩固,和信摩尔,居然之家,亲贤北街长风街商圈商业分布图,王府井百货,梅园百盛,商圈范围,业态组合,发展趋势,随着茂业天地项目的建成及开业，此商圈的辐射范围及对消费者的吸引力将进一步加强，作

17、为城市南部的市级商业中心地位将更加巩固,主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成其中，大型商场8家，餐饮和休闲娱乐场所86家，专业卖场4家，,商圈特点,目前，太原市南部商业最繁华的商业区域商业功能较为全面，以餐饮业为主，辅以购物、休闲、娱乐等功能辐射太原市南部区域,位于小店区，以北至南内环街，南至长风街，西至平阳路，东至建设南路所围限的地区为核心，其中，以长治路与亲贤北街和长风街相连通的“工字型”区域商业网点密集,半亩商贸城,茂业天地,现有商业,潜在商业,24,随着万达广场、茂业天地、华德中心广场等商业项目的建成，柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈的商业规模将扩大、商业功能逐渐丰富化，这

18、两个商圈作为市级商业中心的地位不断巩固加强同时，长风文化商务区的规划建设，市政府的迁至将大大加快长风西街的发展进度，长风文化商务区规划建设20万平米的购物中心，满足区域内政府、企业及住宅居民的消费要求，必将发展为太原市又一区域级商业中心本项目的建设不仅增强长风西街的商业功能，项目综合体中住宅、酒店等功能的建设亦利于区域的快速成熟,随着城市商业的建设及发展，太原双中心的商业格局将逐步巩固，项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心,太原商业格局,太原商业格局变迁趋势分析,柳巷钟楼街商圈,亲贤北街长风街商圈,市级商业中心,区域级商业中心,龙潭商圈,下元商圈,朝阳街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎

19、新街商圈,长风西街商圈,项目,25,太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现西进南移的变迁趋势,人口,太原市商业格局变化,全市总人口347.14万人，其中城镇人口284.64万人，城镇化率为82%规划2010年全市人口达到380万人，2020年达到480万人 太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4131人，最低72人，六城区人口占总人口的75%2008年全市共接待海内外游客1711.51万人次，比上年增长6.1%,已经形成十纵十横+内环/外环两个环线的城市公路网，城市中环快速路已建成 公交线路达到1808公里，主城区共有122条公交线路，公交拥有量1936

20、台，每万人拥有公交车达7.7标台 私家已经达到每百户家庭5辆规划轨道交通规模为140公里到180公里,交通,城镇住宅施工面积1668.39万平方米,比上年增长10.7%城镇居民人均住房面积24.8平米,住房,体现西进南移的城市空间结构规划特征城市职能为黄河中游经济区重要的商贸物流中心长风文化商务区为太原市级政府行政办公区长风文化商务区在商业方面构筑城市南部的现代综合型商业中心,政府规划,26,3.商业竞争环境研究,27,本项目现存及潜在竞争对手为华宇购物中心、万达广场及茂业天地,太原市商业项目,3个主要竞争对手,华宇购物中心,零售业态,零售业态,商业规模,商业规模,市场影响力,位置距离,位置距

21、离,现有竞争对手,潜在竞争对手,市场影响力,万达广场茂业天地,百货：华宇购物中心、和信摩尔、百盛、铜锣湾、巴黎春天、王府井、天美名店等,购物中心：万达广场、茂业天地等大卖场：美特好、沃尔玛等,28,华宇购物中心处于太原传统商业街区的繁华地段，年销售额在太原同行业排名第一，消费者吸引力较强,华宇购物中心外景图,1998年6月12日,开业时间,太原以中高收入人群为主要消费人群,目标消费群,定 位,山西华宇集团,投 资 商,建筑面积39000 m2，共十五层，一至八层为大型现代化商场，商业营业面积21000m2，九层为美食娱乐中心，十至十三层为高档写字间,华宇购物中心,商业规模,功能定位于一座集购物

22、、餐饮、娱乐、商务办公于一体的多功能、高品味的现代化商厦，但是购物功能为主，餐饮和休闲娱乐功能极少，还不能满足消费者全方位的消费需求档次定位于中高档,29,华宇购物中心主要由购物业态组成，功能较为单一，不能充分满足消费者对餐饮和休闲娱乐的消费需求,30,万达广场位于杏花岭区龙潭板块，建筑面积达150万平米，是山西省迄今为止最大的城市综合体项目，未来是本项目重要的竞争对手,太原万达广场效果图,太原万达广场介绍,地理位置：位于太原市的传统中心区域的杏花岭区龙潭板块，环绕龙潭湖，东至解放路、北至北大街、南靠城坊街，西邻新建路规 模：太原万达广场是万达第三大城市综合体HOPSCA的代表作，是山西省迄今

23、为止最大的城市综合体项目，投资近70亿，总建筑面积148万平米，由商业广场、写字楼、五星级酒店、高尚居住区组成商业概述：约20万平米的商业广场，拥有大型购物中心、商业步行街、食尚楼、休闲楼等，有机组合成为太原最具影响力的超级综合型商业中心，引领城市核心时尚。已签约万千百货、SPORTS100、国美电器、一兆韦德健身、神采飞扬电玩城、大歌星量贩KTV、万达国际影城7大主力品牌,万达广场,31,万达广场通过规划住宅、写字楼、酒店、商业及学校等功能，塑造城中之城,山西省迄今为止最大的城市综合体项目，总建筑面积148万平米，由商业广场、写字楼、五星级酒店、高尚居住区、学校组成,万达广场平面布局图,32

24、,太原茂业天地定位于现代高端城市综合体，建筑面积达45万平米，其中12万平米的商业建成后将增强太原南城商业的辐射能力,太原茂业天地介绍,地理位置：位于太原市小店区亲贤北街，紧邻省体育中心规 模：占地面积9.28万平米，总建筑面积45万平米，其中，商业面积13万平方米，酒店20万平方米，公寓12万平方米功能组成：定位为现代高端城市综合体，产品包括国际5A甲级写字楼、超五星级酒店、酒店式公寓、茂业百货旗舰店、星级购物中心、透光天顶商业长廊、高级公寓住宅区等商业影响：作为南城最大的商业地产项目，茂业天地的建成也必将对南城乃至太原的商业格局及生活方式带来巨大的影响项目进度：于2009年11月28日举行

25、了奠基典礼,茂业天地,沈阳茂业城,无锡茂业城,茂业集团在其他城市项目效果图,33,太原现有商业以传统百货为主，潜在商业逐渐向购物多样性和娱乐功能过渡，但地区中心等购物中心业态等存在着较大的差异化进入的机会,城市中心,邻里中心,娱乐,购物,一次性购足(=品种齐全),专业化(=有限品种),基本需求,基本需求,自我实现,自我实现,能量中心,太原商业场所,潜在商业,工厂直销中心,王府井,国际商业存在的十种购物中心,城市中心,邻里中心,能量中心,市场机会,长风地块一期：商务综合体地块需求分析,项目所在区域产品定位分析,依据国际甲级写字楼的标志而言，长风商务区目前尚没有一个真正意义上的国际型甲级写字楼。国

26、际5A甲级写字楼的标准如下：,建筑类型：框架或钢结构，抗震8级以上；办公空间：可灵活分隔适应各种变化；使 用 率：高于70；标准层高：室内净高2.7米以上；标准承重：楼板承重2.5KN/以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节 室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于3900/台。按钮32 秒以内进入电梯为基本标准；停 车 位：每90120平方米出租面积提供一个机动车位并智能化高效管理供水系统：24小时冷热水供应；,智能化系统：5A级标准（

27、OA/CA/BA/FA/SA）；外立面：铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材；大 堂：大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花岗岩或高档墙 纸，有吊顶；电梯厅：高档装饰材料，地面应采用石材，应有不锈钢大理石或木门套；走 廊：高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液 盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照 度，高级瓷砖或石材墙、地面前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状 胶垫地毯地面。,（续上页）国际5A甲级

28、写字楼的标准如下：,第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证；主要代表包括：经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；主要代表包括：为大型企业提供配套服务的商务服务型公司；成长型的资源优势企业；大型企业衍生的高新技术企业；第三类：业务范围和成长性有限的小型公司；选择实惠办公，以成

29、本为优先考虑的小型公司，服务于单一行业的小范围客户；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。,太原写字楼客户群体构成,企业类型：跨国公司、国内实力企业驻山西代表处；全国500强的陕西企业，太原 实力企业需求特征：喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。对于写字楼购买或租凭的因素：第一是地段，第二是配套，第三是价格。面 积：办公场所在400 以上配套要求：车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系 统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。软件服务：智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。

30、,本项目主要目标客户定位,客户构成,目标客户群体区域写字楼调研结论,商务综合体定性分析,对目前在用写字楼满意程度分析,通过上表可以看出：目前太原市场写字楼用户普遍对物业现状表示不满，且认为太原写字楼物业尚有很大的提升和改善空间。这充分说明了太原写字楼市场有较强的客户储备，也有一定的市场需求，关键是要有好的产品。,商务综合体定性分析,不满原因分析,通过以上分析对比，不满意原因排前三位的依次是：电梯拥挤、物管服务不好、停车位不足、商业配套不全。多数对现有写字楼不满都是因产品设计和配套而起，但也有部分原因是因企业发展 壮大后所引起的。因此，开发商在前期规划产品时，应充分考虑市场需要，以前瞻 性开发出

31、符合市场需求的产品。,商务综合体定性分析,办公场地在400 以上的有实力的企业仍占有一定市场量。200-300、300-400和400以上的企业比例较为相当。120-200是满足中、小企业的主力面积。200以内的办公场所占市场的主导。,商务综合体定性分析,不同行业客户对超高层写字楼的消化份额统计：,商务综合体定性分析,硬件需求分析,停车场充足；足够高速美观电梯；楼宇综合管理系统；楼宇自控系统；闭路监控系统；电子巡更系统；停车场管理系统；综合布线系统；计算机网络系统；有线卫星电视系统；机房系统；多功能会议厅；多媒体查询系统；空调计费系统；消防自动化系统；双回路电源；分户计量中央空调；等离子电子信

32、息板；公共广播、背景音乐及紧急 报警系统。,写字楼19项硬件需求中，占前五位的依次是：车位；高速电梯；闭路监控；网络系统；楼宇综合管理系统；说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智能化设施等需求方面越来越重视。,商务综合体定性分析,调查得出，对各项功能服务需求最多的前三项依次是：员工餐厅；商务中心；娱乐休闲设施；购买写字楼的企业中，较看重的功能服务还是 与办公、健康、员工生活 息息相关的服务。,物业功能需求,商务综合体定性分析,在经济持续走好的大局下，目前太原写字楼市场价格趋于稳定，成交量持续增长，写字楼市场发展稳定健康,47,1)资料来源：太原2009年度房地产市场分析年报，易居科尔瑞,太原

33、写字楼的成交量价分析数据,成交,供应,商务综合体定性分析,长风文化商务区内巨大的行政办公和商务办公产业为本区域带来了巨大的写字楼市场需求,48,商务办公区：商务办公区沿轴线对称布局两大街区，街区以大型公共绿地为核心，环绕中心绿地布局商务建筑群与公寓建筑群，形成细胞状组团结构。规划总用地91.63公顷，总建筑面积147.66万平方米。行政办公区：规划在新晋祠路西侧设置配套于市政中心的市属机关办公区，规划总用地39.53公顷，总建筑面积43.61万平方米。,长风文化商务区的行政和商务办公规划,商务综合体定性分析,因此，本项目地块发展写字楼项目具有较大的可行性,49,商务综合体定性分析,50,一、顶

34、级功能空间二、国际形象三、高标准客户四、高品质产品五、全方位配套,晋煤总部商务空间定位要点,商务综合体定性分析,产品特征定位,突出项目稀缺性；长风西街地标性商务办公空间产品的功能系统完善到位，突出高标准顶级商务空间及配套功能的打造；区域的土地价值、建筑的建造水准、人文景观、物业的尊崇文化、企业的社会身份，以及各界的共同认知，都是经历相当长的时间与社会认知形成的一个“晋煤总部标杆性商务办公空间”；通过项目高端商业布局及后续大型综合类商业的建设；配合高端公寓、高尚住宅社区等自身齐备的配套功能。使项目成为财富、实力、品位和升值潜力的象征；同时引入大量高标准企业进驻。,商务综合体定性分析,配套定位,引

35、进国际电视会议系统；配备到大、中、小型会议中心；休闲咖啡厅；健身中心；配备双语同步翻译系统。新型企业大都对科技办公比较重视，在本项目中，应积极引进高科技办公设备，使本项目成为高科技办公楼；每20平米设一个PDS信息出口，电话、传真、数字数据网INTERNET预留通道、虚拟交换台（内外线一机一号），随意布置，纵横天地；全景公共广播系统，无论是轻松优雅的背景音乐或紧急广播都应付自如；超大容量带宽卫星电视传输系统；,商务综合体定性分析,服务定位,超大容量带宽卫星电视传输系统；文字处理工作：如打字、复印、传真等；票务代理工作：如代购车、机票，代订宾馆等；报刊、邮件代理：如报刊收发、函件、邮件和特快专递

36、，代邮货物、运输、搬运、托运业务；负责接受业主的投拆、报修、咨询工作。写字楼的装潢服务；房屋出租代理服务；其它特约服务。,商务综合体定性分析,项目品牌定位,长风西街商务标杆；晋煤总部地标性办公空间企业的荣耀身份象征。提供全方位的配套和功能性设施产业链上下游服务一体化服务,商务综合体定性分析,本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可视性好，具备发展优质城市综合体的条件,项目规划条件,本项目（商业综合体地块）位于长风西街，长风文化商务区西北侧；项目地形呈梯形，沿长风西街面约220米，沿新晋祠路方向约260米；项目临街面长，展示面较好；本项目（商务综合体地块）面积20万平方米，其中商

37、业部分规划建筑面积12万平方米,资料来源：项目地块规划图,项目地块示意图,长风西街,至长风文化商务区,至中环快速路（和平南路）,千峰南路,项目所在地,55,本项目（商业综合体地块）,本项目（高尚住宅区地块）,本项目（商务综合体地块，A地块）,商务综合体定性分析,项目商务综合体业态规划,晋煤集团总部大楼,国际生态商务办公空间,高尚居住区/生活商业配套,国际名品展示中心/高端商业,项目商务综合体业态规划,国际名品展示中心/高端商业,商业定位：国际及国内一线品牌商业规划：临主干道核心展示高端一 线品牌；通过一流的建筑形态和品牌相结合，打造太原一流的高端奢华购物空间,项目商务综合体业态规划,业态定位：

38、晋煤集团总部大楼 打造国际标准高星级生态办公空间；为晋煤集团发展提供高效、舒适、现代化的办公环境；打造太原市商务办公的新标杆,晋煤集团总部大楼,项目商务综合体业态规划,业态定位：LOFT生态办公空间 为晋煤集团上下游企业；商务配套服务企业；高新技术企业；成长型商务技术服务企业量身定做的大空间自由组合办公空间,项目一期商务规划指标：,项目一期总建筑面积27万平方米；商务办公：73000平方米；高端商业：45000平方米；精装SOHO：65000平方米；高尚住宅：80000平方米；,商务综合体规划指标,商务综合体效果图示意,商务综合体效果图示意,商务综合体效果图示意,商务综合体效果图示意,项目一期

39、商务综合体部分社会及经济贡献：,项目计划2010年开工；建设周期三年；预计直接税收超过5亿元；项目竣工后将引入大型企业总部2-3家；引入中小企业 400家；年税收总额：3亿元一期项目项目建成后直接就业5000人；晋煤集团总部大楼投入使用后，将在煤炭、煤化工、贸易、金融、法律、煤炭相关高科技产业方面成为太原市乃至山西省的标杆型企业总部基地。,项目二期商业综合体商业定位分析,本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可视性好，具备发展优质城市综合体的条件,项目规划条件,本项目（商业综合体地块）位于长风西街，长风文化商务区西北侧；项目地形呈长方型，沿长风西街面约220米，沿千峰南路方向约

40、280米；项目交通便利，展示面较好；本项目建筑面积约26万平方米，其中商业部分规划建筑面积14万平方米,资料来源：项目地块规划图,项目地块示意图,长风西街,至长风文化商务区,至中环快速路（和平南路）,千峰南路,项目所在地,67,本项目（商业综合体地块）,本项目（高尚住宅区地块）,商业综合体定性分析,68,项目商业综合体地块建筑面积共20万平方米，其中商业面积12万平方米,项目（商业综合体地块）规划效果图,项目名称,预计建成时间,2015年,都会时尚购物中心,项目规模,项目总面积：45万平方米；其中综合体地块建筑面积20万平方米（含商业12万平方米，120米高的地标写字楼8万平方米，五星级酒店3

41、.5万平方米）综合体地块商业功能配比：总面积12万，其中百货2.8万，娱乐楼1.2万，综合楼1.2万，步行街2.7万，商业街2.6万，超市1.5万,商业综合体定位分析,项目位于万柏林区，项目周边均规划为商业及住宅区，有利于商业的发展,项目区位置图,项目区位说明,项目（商业综合体地块）位于万柏林区，目前为南上庄村（待拆迁）项目南侧目前为南屯村（待拆迁），规划为商业综合体项目北侧目前为新庄村（待拆迁），规划为住宅及公共服务区项目西侧目前为南上庄村（待拆迁），规划为酒店、商业及停车场项目东侧目前为南上庄村（待拆迁），规划为本项目的高尚住宅区地块,长风文化商务区,规划商住综合,公共服务,和平南路（中环

42、快速路）,千峰南路,长风西街,69,规划商业综合体,规划商业及停车场,规划商住综合,太原理工大学,住宅及公共服务,规划商住综合,项目所在地,商业综合体定位分析,本项目位于城市西南方向，距离亲贤北街-长风街商圈较近,项目周边30分钟交通图,柳巷钟楼街商圈,亲贤北街长风街商圈,本项目,70,商业综合体定位分析,项目紧邻长风西街主干道，交通可达性强；公共交通便利,项目交通图,项目交通状况分析说明,项目南侧为长风西街，规划为主路双向8车道长风西街西向贯通中环快速路，东侧经长风大桥与亲贤北街-长风西街商圈、以及整个汾东新区相连项目东北侧有长风停车场站，主要经过车次11条，分别为308路;618路;618

43、路支;619路;819路;823路;848路;851路;858路;864路;868路项目东南侧有南屯站，主要经过车次12条，分别为308路;618路;618路支;619路;818路;819路;823路;848路;851路;858路;864路;868路,和平南路（中环快速路）,千峰南路,长风西街,至长风大桥,新晋祠路,长风停车场站,南屯站,71,项目所在地,商业综合体定位分析,差异化竞争的需要和目标消费者的消费需求决定了本项目的商业概念,72,项目紧邻的长风文化商务区是城市未来几年内发展的核心区域，区域内高收入、高学历的行政办公人士和商务人士，出于个人消费和社交消费为目的的购物、餐饮和娱乐需求存

44、在巨大的未满足的市场空间，成为项目的核心目标客群随着城市南移西进的发展，城市西南区域成为中高收入家庭置业的首选区域，以家庭型消费为主要特点的中高收入家庭是项目消费的次要客群,差异化竞争,太原城市核心商圈的商业目前商圈仍处于传统百货为主的、以购物功能为主的商业供给阶段，餐饮和休闲业态少茂业天地和万达广场将可能是太原5年内出现的两个最大的购物中心项目万达广场位于城市北部，预计将定位于面向家庭客群的区域中心，距离本项目较远，对本项目的影响不大茂业天地项目同本项目距离较近，但其业态预计将以百货和购物为主，发挥集团茂业百货的优势进行竞争，为本项目提供购物餐饮娱乐一体的业态组合给出了差异化的市场空间,消费

45、者需求,通过消费者和竞争对手因素确定本项目的商业概念,商业综合体定位分析,73,凭借区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境，本项目初步定位为区域型“都会时尚购物中心”,项目商业概念：“都会时尚购物中心”,凭借项目区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境，打造以满足项目及周边区域人群的日常生活需求为基础，为区域内家庭消费人群提供生活时尚和品质生活的空间，满足其对健康家庭生活的需求，对生活品味和质量的实现，对现代生活潮流的追逐，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的区域型“都会时尚购物中心”,配合长风文化商务区规划的市政府政务办公、高级写字楼和豪华酒店，本项目商业部分

46、将建成为一个“时尚、具有国际品味、个性化的，提供精致产品和优雅服务环境的区域型都会时尚购物中心”。引导现代生活方式，提供全新的消费理念,商业综合体定位分析,74,目标消费者,商业组合,以中端和中高端为主要消费层以行政办公人员、企业一般职员和中高级管理人员等商务人士为主要目标消费群以本地区居民休闲娱乐、餐饮消费为补充,功能配比：购物：餐饮：休闲娱乐：服务 64%：20%：13%：3%档次配比：中低档：中档：中高档：高档 15%：65%：15%：5%,以时尚百货和大卖场为购物类主力店、快速时尚服饰、药妆店及运动装店等为次主力店,核心价值：为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消

47、费场所,主力店和次主力店,消费者沟通,项目定位,强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素,都会时尚购物中心的核心价值定位是：为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所,以大型中高档中餐为餐饮类主力店以影院和健身中心为休闲娱乐类主力店,强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，国际化氛围及“生活方式”的现代感,商业综合体定位分析,75,本项目目标消费群以中等以上收入的商务人士作为核心客群，以本区域内的家庭消费人群为补充,次要客群：家庭消费人群,核心客群：中等以上收入的商务人士,项目目标消费人群,15-50岁的以家庭为单位的消费人群通过

48、组合精品购物、品味餐饮、家庭娱乐、家居家饰类产品等模块，实现该消费人群轻松生活、享受生活的要求,长风文化商务区内的行政办公人士及企业职员，收入在太原为中等以上收入通过品质购物、中高档餐饮、咖啡厅等功能组合满足客群品味生活，社交聚会的需求,+,商业综合体定位分析,76,本项目档次以中档为主，占商业规模的65%，同时兼顾中低档和中高档,本项目档次占比,中低档,说明,中档：主要为百货、餐饮、国内一二线品牌专卖店等中低档：主要为国内二三线品牌专卖店等中高档：主要为次主力店、国际名品专卖店等高档：主要为国际一二线名品专卖店等,中高档,中档,高档,商业综合体定位分析,77,项目为消费者提供“时尚，品味，精

49、致和优雅”的有价值的元素(1/4),时 尚,商业综合体定位分析,78,项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素(2/4),品 味,商业综合体定位分析,79,项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素(3/4),精 致,商业综合体定位分析,80,项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素(4/4),优 雅,商业综合体定位分析,81,项目商业的功能组合由购物、餐饮、休闲娱乐及服务四项功能组成,项目商业功能组合,时尚百货大卖场品牌服装服饰化妆品家居家饰家电/数码图书音像店,都会时尚购物中心,中式正餐西餐中西式快餐特色餐饮休闲餐饮主题餐饮火锅/烧烤美食广场,

50、儿童摄影美发店银行/ATM教育培训,购物,餐饮,服务,休闲娱乐,影院健身中心美容SPA按摩电玩儿童娱乐,商业综合体定位分析,82,项目主要业态展示时尚百货和大卖场业态,商业综合体定位分析,83,项目主要业态展示药妆店、快速时尚服饰、运动装店等次主力店业态,快速时尚服饰,药妆店,运动装店,商业综合体定位分析,84,项目主要业态展示服装服饰、化妆品、家居家饰、数码家电、书店等购物类业态,商业综合体定位分析,85,项目主要业态展示中式正餐和西餐业态,西餐,中高档中式正餐,商业综合体定位分析,86,项目主要业态展示时尚餐饮和主题餐饮业态,时尚餐饮,主题餐饮,商业综合体定位分析,87,项目主要业态展示中