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1、,住宅户型研究,2011.03,住宅的分类,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,一、住宅分类,1.按层数分1-3层 低层4-6层 多层7-9层 小高层10层-100米 高层100米以上 超高层,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：1.独栋别墅 1级产品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高
2、层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：2.类独栋别墅 1.25级产品目前国内类独栋产品的主流打造方式有几种，基本以相邻两栋别墅间的空中露台、连廊、挡墙等形式出现，不影响独栋别墅“有天有地、四面通透”的特质，更体现出在建筑设计上更加重视私密性的趋势。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：3.“手拉手”独栋别墅 1.5级产品两栋别墅相邻很近，且之间以卫生间、楼梯间等窄长空间相连。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层
3、中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：4.双拼别墅 1.75级产品双拼别墅是联排别墅的一个特例，在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。特点上介于独立式住宅与联排别墅之间，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，每户有三个采光面，居住品质也介于独立式住宅与联排别墅之间。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：5.联排别墅 2级产品联排式住宅（包括TOWNHOUSE）：指由几幢二层至四层的住宅并联而成有独立门
4、户的住宅形式，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低层：1-3F住宅包括的主要产品类型：6.叠拼别墅 3级产品叠拼别墅是在联排别墅的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。（一二层一户，三四层一户，一家
5、天一家地）,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,多层：4-6F住宅包括的主要产品类型：1.普通多层 1T2 1T3为主，不做电梯，商品房一般不采用，小产权房中较常见,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,2.花园洋房：1T2为主，建议做电梯，可电梯直接入户通常首层送地下室及入户花园，顶层送大露台，顶层做跃层或大平层花园洋房介于别墅和普通住宅之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。,按层数
6、分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,洋房产品分类：4.5层情景洋房6（6.5）层情景洋房宽景洋房宽景house,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,1、4.5F情景洋房,2、6F情景洋房,3、宽景洋房,4、宽景House,洋房产品分类：,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅
7、高档住宅,区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积：38.4万平米。建筑面积：38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9综合容积率：1,案例1.天津水晶城,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首
8、层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理,情景房,错层,12米,宽厅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、
9、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近4
10、0横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,错层,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内
11、屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,1、4.5F情景洋房,2、6F情景洋房,3、宽景洋房,4、宽景House,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计
12、技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台,二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫三层：98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫四层：88平米 3室2厅2卫,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅
13、中档住宅高档住宅,端头户型舒适度放大：270度八角窗,四层，94平米，3室2厅1卫,270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,根据北方气候特点对万科户型进行局部调整,六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功
14、能较好的材质，保证冬季居住舒适度；,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,1、4.5F情景洋房,2、6F情景洋房,3、宽景洋房,4、宽景House,花园洋房产品的分类,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,创新产品推荐宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果,宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造
15、全新的户型舒适标准卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强,7米超短进深设计，动静功能分布合理6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间,二室二厅一卫建筑面积101平米,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,大连万科假日风景宽景洋房,98平宽景洋房可以根据需要进行面积控制；,102平米双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；大面宽，短进深，比例为1.7：1；无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；,
16、130平米，3室2厅2卫南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；,入户花园,13.7m,7m,大连万科假日风景,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,天津万科假日风景宽景洋房,94平米，面积控制；双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；,117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；12米超大面宽，
17、主要活动空间全部朝南布置；与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,1、4.5F情景洋房,2、6F情景洋房,3、宽景洋房,4、宽景House,花园洋房产品的分类,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台,3+1宽景House产品特点,五大价值点：12层均有地下室附送独特的露台空间丰富的建筑形态气派的横向客厅豪华的顶层套房,
18、一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,宽景house产品的市场机会,机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求机会三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房,庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是
19、附送的，面积也很大，可以分影音室和书房,地下室,半围合庭院,户型结构,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,二层结构关键词：地下室与大露台,二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用,户型结构,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,顶层附送阁楼,三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空,户型结构,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设
20、计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,案例：深圳宽景house万科城,总体规划布局,多层创新产品宽景house占一期物业比例19.3，总套数123套,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,中高层：7-9F住宅包括的主要产品类型：1.普通小高层 1T2 1T3 1T4 1T5 1T
21、6 等等2.花园洋房 1T2 1T3,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,高层：10F-100米住宅包括的主要产品类型：1.普通高层 1T2 1T3 1T4 1T5 1T6 等等2.空中花园 1T2 1T33.公寓/酒店式公寓1梯多户，由于用地性质的不同于住宅，所以在使用年限上一般是40年或50年，物业费、水电费较普通住宅高，允许全朝北户型，多为精装修,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,超高层：100米以上住宅,按层数分：低层多层中高
22、层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,住宅的分类：2.按品质及价位分低档中档高档（高端）,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,一、住宅分类,低档住宅：户型面积较小的经济型户型，如70-90产品，如回迁房、保障房、经济适用房等等。其户型本身没有多少特点，但能满足人们的日常使用要求。,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,中档住宅：户型面积适中的改善型住宅，面积一般为140左右的三居或四居。其户型有一
23、些亮点，详后面章节。,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,高档住宅：户型面积较大单价较高的豪华住宅，如别墅、洋房、高层豪宅等等。,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,户型产品的设计技巧,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,户型的产品设计技巧,1.低档住宅-需满足基本要求2.中端住宅-需有一定的亮点3.高端住宅-要有鲜明的个性及主题,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,
24、一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,低档住宅要满足什么样的基本要求？,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,1.核心筒交通核的基本要求：6层以下：1部楼梯 6-11层：1部楼梯+1部电梯 12-18层：1部楼梯+2部电梯 19层以上：2部楼梯+2部电梯,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,2.朝向及日照要求：应满足当地日照要求，如不满足，应明示或做物业、商业等非住宅产品 两居要求至少一个主要房间朝南
25、，三居要求至少两个主要房间朝南,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,3.各房间的基本要求厨房要求明厨，一般公寓做电磁炉可做暗厨卧室和客厅不能是暗房间，否则不能算居室，应写成多功能室或储藏室等次要房间,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层
26、按品质及价位分低档中档高档,4.满足防火要求：楼梯间、首层入口、屋顶机房层等公共空间的门要求开向疏散方向。12-18F的单元式住宅应设封闭楼梯间。19F以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,5.户型设计的逻辑性同类功能房间，在不同面积段，应根据户型面积的增大，房间开间及面积呈递增状态。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯四户 7560 90户型特点布局紧凑功能合理小面宽大进深,二、设计技巧,
27、低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯三户 75 90户型特点布局紧凑功能合理总面宽较小可变户型,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯两户80 90户型特点南北通透功能合理全明房间客厅朝向景观入户玄关,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯两户90 90户型特点南北通透功能合理超大面宽入户玄关,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住
28、宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,中档住宅可以有哪些设计亮点？,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,1.全明房间，明卫、明衣帽间2.南向房间多，主要房间朝向好景观3.送面积：（开敞）阳台（送一半）飘窗（全送）露台（全送）空调机板（全送）Loft（买一层送一层）地下室（全送）4.玄关5.楼梯间采光、观景电梯6.入户大堂设计7.卫生间门不宜直接对着入口门，不宜放在户型中心，风水不好8.弧形窗，增加房间视野9.可变户型，可拆分，增加业主改造可能性,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅
29、,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,10.控制房间开间大小，主卧、客厅开间尽可能大些，次要房间开间能小则小，主卧、客厅、厨房是最重要的房间，应保证面积与开间11.功能分区尽可能明确，动静分区12.卧室不宜与电梯相邻，噪音很难控制13.老人房和儿童房不宜做到跃层2层，最好有独立卫生间14.豪宅品质：1）套房设计，主卧套书房、衣帽间（男女两个）、主卫（4件套，双手盆、双坐便，干湿分区）2）双主卧3）大厨房，建议中西厨，只有中厨的话，至少15平方米，有操作岛台4）餐厅明亮，享受阳光，可考虑早餐厅+正餐厅，早餐有阳光5）专属电梯，主仆分门入户6）丰富合理的室内
30、交通流线,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯两户120 120户型特点南北通透全明房间较大面宽入户玄关,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,
31、按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,经济户型一梯两户140 140户型特点南北通透全明房间中西双厨房较大面宽,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,小高层户型一梯三户120 85 120户型特点南北通透全明房间超大露台可变户型,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,小高层户型一梯三户120 85 120户型特点南北通透功能合理全明房间超大露台可变户型,空中花园,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,
32、按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,小高层户型一梯三户120 85 120户型特点南北通透功能合理全明房间超大露台可变户型,入户花园,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,花园洋房,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,花园洋房,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,花园洋房,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分
33、：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,可变户型,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,入户花园,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,空中花园,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,高端住宅要有什么样的个性及主题？,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,豪宅的十五大标准特
34、征：与普通住宅相比，豪宅不仅仅是建筑和庭院面积更大、功能更复杂、内外装修更豪华，而且在许多细节处理方面均有不同的设计理念和表现形式。以下的一些特征未必是每栋豪宅都具备的，但却是绝大多数豪宅的典型特征。,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,1.主入口气派的风雨门廊2.充足的室内外车位和主客停车位分离3.主人套房的豪华配置男女主人房分设，单独配置各自的更衣、洗浴空间，并根据男女主人不同需求，分设书房、大型化妆间、健身房等等。即使主人房未男女分设，至少其更衣间应分开设置。4.主客人用房分区分设5.工人房标准明显提高6.交
35、通流线的复杂性满足不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加各部分的趣味性。7.室内设计及陈设的整体性及艺术性,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,8.高科技的辅助设备设施豪宅中有大量体现豪华气度和舒适性的高科技辅助，如比尔盖茨的亿元豪宅，就是充分运用了电脑网络信息技术的智能住宅，香港顶级豪宅“创世纪”除了有车库外，还预留了直升机停机坪，此外还有室外游泳，电子雾化玻璃，专用电梯，游艇码头等等。9.水亭将水景引入室内并形成一个强烈的主题已是不少豪宅项目的突出卖点，这些景观水池，既有室内的，也有室外的，
36、以不同形状高差巧妙组合，配合水畔的花池、灯具、小品雕塑和水中倒影，产生迷幻效果，恍如世外桃源。10.空中花园11.玻璃长厅原有别墅的加建部分，平面呈长条形纵向延伸至花园深处，内部功能为客厅、餐厅、厨房、早餐厅等,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,12.别致的室内游泳池13.异形客厅将传统方形客厅在平面上扭转45度，并在二层挑空部分抹角收进，使客厅外部造型、轮廓转折富有雕塑感，并形成数个高度不同的内部空间，活泼而富有趣味性，客厅底部为巨幅落地玻璃外墙，具有良好的景观视野，而庭院中的的树木通过二层横向的高窗，在室内实
37、墙上投下斑驳而生动的阴影，产生与传统豪宅客厅风格迥异的室内效果。14.富有雕塑感的阳光房15.私密的庭院,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,高层豪宅-十字圆厅御园三居室建筑面积340平米套内面积户型特点：南北通透格局方正动区在北侧、主卫区在南侧全套房设计十字交通，功能导向明确带餐岛西厨,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,高层豪宅-十字圆厅星河湾三居室建筑面积350平米套内面积300平米户型特点：南北通透格局方正十字圆厅交通全套房设计
38、主卧区带书房中西厨,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,高层豪宅-十字圆厅紫御府三居户型建筑面积323平米套内面积263平米户型特点南北通透格局方正全套房设计动静分区非常明确入户花园设计主仆分梯，电梯入户缺点空间规矩有余，趣味不足,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,300平米户型：十字圆厅交通、轴线对称每户电梯、主仆分梯采光电梯间 入户玄关正南向采光、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计270景观家庭厅主卧设置360阳光房,
39、300平米档住宅产品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,250+240平米户型(1)：十字圆厅交通、轴线对称每户电梯 采光电梯间 正南向采光、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计端户型270景观主卫端户型分设男女衣帽间端户型设置360阳光房间户型南向主卫间户型主卧套书房可改造小四居,250平米档住宅产品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,250+240平米户型(2)：十字圆厅交通、轴线对称每户电梯 采光电梯间 正南向采光、
40、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计端户型270景观主卫端户型分设男女衣帽间端户型设置360阳光房间户型南向主卫间户型主卧套书房可改造小四居,250平米档住宅产品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,210+190平米户型：十字圆厅交通、轴线对称每户电梯 正南向采光、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计端户型180迷你景观家庭厅端户型主卧设置360阳光房,200平米档住宅产品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,57
41、0平米户型：双十字圆厅交通、对称布局每户电梯、主仆分梯采光电梯间 入户玄关双主卧设计、分设男女衣帽间四居四卫五厅、可改造五居正南向采光、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计270景观次卧及书房两个主卧均设置360阳光房,570平米顶层平层大户型,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,考虑多层人流不大，更注重静谧氛围，设置7米开间南北通透入口大堂，布置会客、信报箱等服务区，布置壁炉等提高格调的小品,490平米户型：十字圆厅交通、轴线对称下跃层含次主卧、多功能庭、影音室、下跃庭院主卧分设男女衣帽间四居四厅四卫正
42、南向采光、自然通风南北通透、格局方正主卧、次主卧均全套房设计中西厨设计270景观家庭厅主卧、次主卧均设置360阳光房,290+200平米下跃户型首层平面含大堂,北向也设置入口,通过半圆梯入下跃层，半圆体曲线的形制增加室内趣味,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,设置地下影音室，位于户型内最静谧的一角。住户可安心享受影音娱乐。,设置多功能厅，增加住户对公共空间的支配选择。,赠送住户贮藏室，增加住户使用面积，便于住户按季节调整室内布置、用品,290+200平米下跃户型下跃层平面含公共地下层储藏室,490平米户型：十字圆
43、厅交通、轴线对称下跃层含次主卧、多功能庭、影音室、下跃庭院主卧分设男女衣帽间四居四厅四卫正南向采光、自然通风南北通透、格局方正主卧、次主卧均全套房设计中西厨设计270景观家庭厅主卧、次主卧均设置360阳光房,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,480平米户型：双十字圆厅交通、对称布局每户电梯、主仆分梯采光电梯间 入户玄关双主卧设计、分设男女衣帽间四居四卫、可改造五居正南向采光、自然通风南北通透、格局方正全套房设计中西厨设计270景观次卧及书房两个主卧均设置360阳光房,480平米顶层平层大户型,二、设计技巧,低档住
44、宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,235+167平米下跃户型下跃平面含公共地下层储藏室,402平米户型：十字圆厅交通、轴线对称下跃层含次主卧、多功能庭、影音室、下跃庭院四居四厅三卫正南向采光、自然通风南北通透、格局方正主卧、次主卧均全套房设计中西厨设计270景观家庭厅主卧、次主卧均设置360阳光房,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,210+190+190+210标准层平面,考虑高层人流较大，为保证品质，将首层中间两户作为大堂。通过隔墙划分，形成若干灵动
45、空间。布置会客、信报箱等服务区，布置壁炉等提高格调的小品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,244+238+244+238标准层平面,考虑高层人流较大，为保证品质，将首层中间两户作为大堂。通过隔墙划分，形成若干灵动空间。布置会客、信报箱等服务区，布置壁炉等提高格调的小品,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,我国豪宅的主要开发模式：1.景观豪宅：如棕榈泉国际公寓、万科金海岸、紫薇山庄等借助朝阳公园的良好景观资源及内部精致的园林设计，取得
46、了业内外很好的口碑。成为近年来高层豪宅中的经典。给我们的借鉴：景观外部借景，内部造景,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,盘古大观高层屋顶四合院只租不售，租金一天一百万地处顶级地段，紧邻北四环中路，地铁5号线、10号线方便出行；紧邻成熟商圈。北四环中路、亚奥核心区、距离水立方仅180米，距离鸟巢500米。由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊龙廊综合组成
47、。目前均价100000元/平方米。给我们的借鉴：高端大盘及整体影响力,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,2.品质豪宅：如北京星河湾、万科金色家园北京星河湾地处朝阳北路，基本没有外部景观资源户型成功点：高层及多层引入别墅户型格局特征-十字圆厅给我们的借鉴：户型创新,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅
48、中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,二、设计技巧,低档住宅中档住宅高档住宅,一、住宅分类,按层数分：低层多层中高层高层超高层按品质及价位分低档中档高档,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,三、多层高端,汇报完毕谢谢大家,
