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1、珠海商业市场调查分析报告,珠海目前已形成四个相对集中商圈：拱北商圈吉大商圈香洲商圈 前山商圈,Page 2,珠海主城区商业现状,拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,一、珠海商业市场调查分析,Page 3,项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强,一、珠海商业市场调查分析,Page 4,拱北商圈发展趋势判断,拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。,+,社区购物中心,SHOPPING MALL,购物公园,OUT LET,+,+,
2、+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,+,+,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,服饰百货,+,+,+,第二阶段,生活配套,+,传统百货,第一阶段,生活配套,起步期,发展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,一、珠海商业市场调查分析,Page 5,拱北商圈调研,受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。,项目属繁华拱北商圈，拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。商圈由以迎宾大道为主线，周边目前集中了迎宾广场、华润万家、口岸购物广场、米兰百货、莲花路步行购物街等商业形式；（
3、右图所示）商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约1535岁,消费能力高；,拱北商圈,一、珠海商业市场调查分析,Page 6,珠海国际大厦,一、珠海商业市场调查分析,Page 7,口岸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 8,迎宾广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 9,莲花路商业街,莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,一、珠海商业市场调查分析,吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米；商圈
4、内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好；吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。,Page 10,吉大商圈,吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域。,一、珠海商业市场调查分析,Page 11,珠海免税商场,一、珠海商业市场调查分析,Page 12,珠海百货广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 13,珠海国贸购物广场,一、珠海商业市场调查分析,香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区；香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货
5、及家乐福超市等主力店的带动，商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛良好，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。,Page 14,香洲商圈,商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。,一、珠海商业市场调查分析,Page 15,茂业百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 16,珠都国际购物中心,一、珠海商业市场调查分析,Page 17,香洲百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 18,金宝路商业广场,一、珠海商业市场调查分析,Page 19,尚都时尚百货,一、珠海商业市场调查分析,Page 20,扬名广场,一、珠海商业市场调查分析,商圈内以建材、
6、家居专业市场为主，辅以小型超市、服务配套等，商业总规模约40万平米，其中家居建材占比70%以上。前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，与项目的类比性较低。,Page 21,前山商圈,前山商圈以专业市场为主，商业形态单一，零售类商业发展较为落后，本项目对其参考价值较低。,一、珠海商业市场调查分析,片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市，经营状况良好；本项目沃尔玛超市品牌竞争优势明显；已有百货有万佳百货和迎宾广场，所进驻品牌档次一般，两家商场的物业条件较为老旧，面临升级换代，经营状况一般；项目所在商圈目前缺乏品牌百货商场；口岸广场是地下物业，经营形态属于潮流前线，经营状况良好。,
7、Page 22,超市/百货,二、片区主要商业业态分析,拱北片区周边超市/百货布点集中，但物业条件较老旧，同质化竞争严重，项目品牌超市及百货做为双主力店，可提升项目形象及号召力，吸引消费者。,片区内两家家电卖场，苏宁电器和泰锋，均集中在万佳百货附近，距离较近，经营情况较好。,Page 23,家电卖场,拱北口岸,泰锋,苏宁,片区内家电卖场仅有两家，且集中在口岸附近。片区北侧居住小区较多，且根据对家电类商家的访谈，其进驻意向较强，家电卖场存在较大市场空间。,二、片区主要商业业态分析,餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散，沿迎宾南路两侧分布。其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多，品类多样，经营状况较好。休闲/娱
8、乐商家多为桑拿足浴、酒吧等，在口岸附近自然分布，根据不同消费人群，商家经营各有特色。,Page 24,餐饮/休闲/娱乐,拱北由于口岸经济的正面影响，餐饮及休闲娱乐商家经营状况较好,未来发展空间也较大。,二、片区主要商业业态分析,拱北片区内家居建材市场空白点较大，但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米，已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场，辐射范围已由珠海市发展到周边城市。,Page 25,家居建材,前山片区家居建材市场的规模较大，辐射范围广，且同行业竞争激烈，在家居建材市场日趋饱和的前提下，本项目不具备其竞争优势。,二、片区主要商业业态分析,Page 26,电脑数码市场,珠海市目前较为
9、集中的电脑数码市场在各个片区均有分布，包括拱北文华电脑城、吉大电脑城和湾仔沙、香湾、翰高电脑城等，目前经营状况较好。,珠海市内已有的电脑城分布较散，在各个片区均有布点，目前拱北片区内已有的电脑数码市场体量较小，此业态仍存在一定的市场发展空间。,二、片区主要商业业态分析,调研范围为迎宾南路岭南路桂花路粤海中路所围合地块的商业部分；项目周边主要业态为餐饮和服务配套，比例为40.2%、28.3%，汽修汽配也占有一定比例。,Page 27,注：以上数据由美格行项目组实地调研所得，仅供参考。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 28,迎宾南路作为拱北片商业的代表，商业业态呈多样性
10、，其中餐饮和休闲娱乐业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合，品牌百货比较缺乏，百货商场仍有巨大发展空间。,项目周边商业街业态分析,二、片区主要商业业态分析,Page 29,商业市场环境分析小结,珠海商业总体发展良好，传统百货及超市为主流,拱北区商业处于发展期的过渡阶段，项目商业定位需要脱颖而出，多功能多业态的街区式购物中心的商业形态是项目发展的必然选择。,零售商业发展有较大空间，餐饮休闲娱乐业经营较好,零售业态是广大消费者休闲购物的主要业态之一，本项目的品牌超市百货不仅可以带来大量消费者，同时也与零售业态相互促进，将项目的商业价值最大化，可在最短的时间内将市场做旺；本项目餐饮休闲娱乐类业态是迎宾南路的延伸，在很大程度上吸引外部消费群，扩大项目辐射力；,项目地段优势明显，未来商业发展前景十分可观,通过引进品牌百货及品牌超市，提升项目商业形象及知名度，扩大辐射范围，吸引商圈以外的消费群；,小结,
