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1、贵州省商品房销售人员培训,贵州省住房建设厅房地产市场监管处 王屹 二O一一年七月,一、房地产开发项目,（一）有关概念1、房地产开发项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定：房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。,一、房地产开发项目,销售人员应了解销售房屋的土地性质 划拨（保障性住房）有偿出让（商品房）集体土地上的房屋不能进行销售,一、房地产开发项目,签订销售和同时应了解土地使用年限：居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合和其他
2、用地50年,一、房地产开发项目,土地使用权续期的问题物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理,一、房地产开发项目,（二）开发规模一级资质的房地产开发企业承担的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积25万平方米以内的房地产综合开发建设项目；三级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积20万平方米以内的房地产综合开发建设项目；四级资质的房地产
3、开发企业可以在全省范围内承担建筑面积10万平方米以内的房地产综合开发建设项目；持暂定资质等级证书的房地产开发企业只能在企业注册地承担建筑面积5万平方米以内的房地产综合开发建设项目。,一、房地产开发项目,（二）开发规模二级以下的各资质等级企业的注册资本达到上级资质企业要求的，且项目资本金达到国家有关规定，经项目所在地住房和城乡建设部门审查并报省住房和城乡建设厅备案后可承接上级资质等级的房地产开发企业承担的建设规模。未经备案的，只能在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。,一、房地产开发项目,（二）开发规模企业注册地的问题外省企业入黔和本省企业出省开发的问题：,一、房地产开发项
4、目,（三）保修期限的规定基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；保修期内，因设计或施工的原因，造成建筑物地基下陷、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损且超出国家设计规范的规定值的，无偿进行保修；保温工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修；供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。,一、房地产开发项目,（四）保修期限的规定保修期自房地产开
5、发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件，买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。,一、房地产开发项目,（四）保修的其它规定质量保险鼓励房地产开发企业对其开发的房地产项目预留质量保证金或者进行质量履约保险。,一、房地产开发项目,（五）项目手册制度房地产开发企业应当如实填写房地产开发项目手册，按照规定报项目所在地房地产主管部门备案。在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。,一、房地产开发项目,（五）项目手册制度项目手册上涉及商品房销售的主要内容,二
6、、商品房销售现场公示制度,（一）国家的有关规定关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知 建房201053号 房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。,二、商品房销售现场公示制度,（二）我省的有关规定贵州省住房和城乡建设厅关于规范商品房销售现场公示内容的通知黔建房通2010186号,二、商品房销售现场公示制度,3、销售现场公示的具体内容设立证件公示栏 设立文件（文本）公示栏设立面积和价格公示栏 设立建筑节能公示栏 设立特别提示栏,三、商品房交付,（一）商品房交付备案制度（二）交付条件（三）
7、样板房（四）两书制度（五）预告登记、初始登记、转移登记的规定,三、商品房交付,（一）商品房交付备案制度关于加强商品房交付备案管理工作的通知,三、商品房交付,办理商品房项目交付使用备案 需提供的资料（1）商品房项目交付使用备案申请表（各地可自行制定）；（2）商品房项目的工程质量验收合格证明；（3）城乡规划部门出具的规划认可证明材料；（4）房地产开发企业与供电、给排水、燃气等专营部门签定的有关合同协议；及已经达到正常使用条件的证明材料；（5）有房屋拆迁的项目，房屋拆迁安置方案落实情况的证明材料；（6）前期物业服务企业接管验收证明；（7）房地产开发项目手册。,三、商品房交付,（二）商品房交付条件1、
8、房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道 路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；3、法律、法规规定的其他条件。,三、商品房交付,对管理部门的规定为避免因管理部门的原因导致开发企业无法及时获得相关文件，条例对管理部门的义务作了规定。房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后，房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的，有关部门应当在法定期限内出具认可文件
9、或者准许使用文件。,三、商品房交付,（三）样板房房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房设置样板房的，应当在商品房买卖合同中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。,二、商品房交付管理,（四）两书制度 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、损害赔偿、能源消耗指标、节能措施等内容。住宅质量保证书、住宅使用说明书作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。,二、商品房交付,（五）预告登记的规定商品房预售后，房地产开发企业和买受人均可向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。房地产开发企业预售商品房的，应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记，并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人,二、商品房交付,预告登记的规定房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同中的约定期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。,结语,谢谢大家！,
