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1、贵州开阳项目拿地策略及前期定位建议,天晟不动产重庆 SUPER CITY,宏观大势研判开阳城市解读房地产市场专项调查项目机会点及发展方向土地评估及拿地建议项目产品定位建议项目营销策略项目经济测算,CONTENTS,目 录,Part.1&宏观大势研判,外部经济环境,美国、欧洲在09年刺激政策后，经济复苏乏力。,2010年欧洲各国债务与GDP比值,欧元区国家尤其南欧各国债务高企，将阻碍欧洲经济复苏。,2009年12月8日全球三大评级公司下调希腊主权评级；2010年2月10日 巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元；2010年4月27日晚间消息 标准普尔评
2、级机构周二将葡萄牙的长期国内及国际货币发行信贷评级从A+调降至A-；2010年4月28日晚间，知名信用评级机构标普宣布，将西班牙的长期主权评级从“AA+”降至“AA”；2011年欧洲央行2季度调查：欧元区2011年失业率在9.8%；美联储主席伯南克7月13日说，如果美国经济持续增长乏力，美联储可能采取新的货币刺激政策（EQ3）；2011年8月4日，标准普尔将美国长期主权信用由“AAA”下调为“AA+”，并将其评级前景展望由“稳定”下调为“负面”；美国劳工部公布的数据显示，2011年9月，美国非农业部门失业率为9.1%，连续第三个月保持在9%以上的高位.,外部经济环境,外部经济环境小结：,全球流
3、动性过剩，外部输入型通胀压力较大；美国经济复苏前景不明，面临失业率高企，主权债务评级下调，市场信心缺失等诸多挑战；欧盟仍陷入各成员主权债务危机泥潭；新兴经济体国家普遍遭遇高通胀和外部需求的减少，经济增速放缓。,世界经济尚未复苏，若欧债危机加深或美国经济二次衰退，亚洲（包括中国）出口导向型经济体都将受到严重影响带来经济下滑！,内部经济环境,中国经济增长率一览表（数据来源：统计局公布数据）,中国整体宏观经济正处于“衰退-下滑”周期中的调整阶段。,内部经济环境,近期CPI、PPI走势图,近期人民币对美元汇率走势图,国内生产和消费成本持续走高，人民币持续小幅升值。,内部经济环境小结,低成本发展优势逐步
4、丧失：过去多年高增长优势包括廉价资源、人口红利、廉价劳动力成本等优势正在丧失，资源短缺，人口老龄化，劳动力和煤电运油开始涨价，这些优势的丧失对中国经济发展模式带来日益严峻挑战。经济结构失衡矛盾加剧：包括内需和外需结构失衡，投资和消费结构失衡，国有资本和民营经济失衡等，在外需萎缩，通胀高企，政府银行负债过多的情况下，依靠以往外贸，投资拉动的经济发展模式亟待转型。扩大内需面临挑战：在最后一轮长达8年的经济增长周期中，内需拉动主要依靠房地产、汽车和家电消费三大块，在当前房产受压，治理城市拥堵限制私家车发展的政策条件下，短期内扩大内需面临巨大挑战。,中国经济面临痛苦转型,宏观环境评估意见：中国模式在成
5、功走过30年后已缺乏持续高增长的优势，“十二五”期间是经济调整结构，促进转型的关键阶段，国内后续宏观经济形势面临较大风险和不可预测性，企业战略建议适当偏保守谨慎，以应对后续经济调整转型时间过长或政府调控失误带来的经济下滑风险。,Part.2&开阳城市解读,开阳县情概况,开阳县地处黔中腹地，南距省会城市贵阳66公里，北距历史名城遵义110公里，位于连接贵阳与遵义两大城市的次中心区域。总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。开阳县富有“中国富硒农产品之乡”、“中国绿色磷都”和“喀斯特生态世界公园”的美誉，是全国首个循环经济磷煤化工生态工业示范基地县和贵州省经济强县。至2008年累计探明
6、的磷矿资源储藏总量达6.68亿吨，其中P205含量高于32%的优质富矿储量3.92亿吨，是全国著名的三大磷矿产区之一，与湖北襄阳、云南昆阳并称“三阳开泰”。,开阳县2010年国民经济和社会发展主要指标,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳和南川两座城市产业结构比较类似，同时双赢集团对南川经济社会环境熟悉度较高，因此天晟将开阳和南川两座城市进行数据对比分析，以期获得启示。,开阳-南川经济数据对比,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳-南川经济数据对比,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳南川经济发展水平比较研究,开阳经济发展现状分析,开阳与贵
7、阳其他区县产业结构对比图,磷矿工业是当地经济支柱产业。,开阳经济发展现状分析,开阳经济发展现状分析,旅游资源消费拦截能力不足，过夜人数少。,开阳作为资源型城市，磷矿资源是支撑城市经济发展的命脉；开阳经济产业结构较单一，其他行业（如旅游）发展不足；政府财力薄弱，财政收入较低；开阳总体经济发展水平相对较低，人均GDP产值不足2500美元；开阳居民收入水平较低，消费力相对较弱；开阳城乡贫富差距大，城市中高收入者较多，消费结构畸形。,开阳经济发展现状分析,开阳未来规划,开阳十二五发展定位-国家级磷煤化工生态工业示范基地，国家循环经济工业示范基地，全国重要的磷矿资源富集区和磷煤化工产业基地。-黔中经济区
8、重要的、经济基础实力雄厚的县域经济板块和节点城市。-贵州省磷化工福泉-开阳-息烽产业带最具实力的关键战略节点，贵州省开阳-织金煤化工基地重要的发展区域。-贵阳北部卫星城市，贵州城镇发展核心圈带动圈-辐射圈战略布局的、中间带动圈重要节点。-“爽爽的贵阳”重要元素组成区。县内南江大峡谷、十里画廊、香火岩、紫江地缝、开洲湖等旅游资源成为贵阳发展旅游业和城市品牌的重要元素。,政府思路：工业强县、城镇兴县、旅游活县、开放带动、区域合作的发展思路。,开阳未来规划,双流园区：规划面积5.6平方公里。依托现有11万吨黄磷产业基础，重点发展精细磷化工产业，配套发展黄磷尾气、磷渣、磷石膏等工业“三废”综合利用产业
9、。永温园区：规划面积3.4平方公里。以在建的50万吨合成氨项目为基础，重点发展煤化工、氯碱化工、有机磷化工产业。金中园区：规划面积2.2平方公里。重点发展湿法磷化工、氟化工、硅化工等产业。城关园区：重点发展黄磷、三聚磷酸钠、饲料级磷酸氢钙等精细磷酸盐产品，配套发展黄磷尾气及磷渣综合利用产业。,开阳工业园区规划,开阳县工业园区的发展目标是：建设成为工业循环经济的示范地、开阳县经济新的增长极。到2015年，园区规模以上工业总产值预计可实现300亿元（比2010年翻3.5倍）。,开阳未来规划,开阳十二五部分重点工业项目-重庆双赢集团开阳生态产业园项目。-重庆川东化工深磷加工系列产品项目。-中化涪陵开
10、阳生态园工业项目。-开磷集团5000吨/年电子级磷酸，5000吨/年磷系阻燃剂，5万吨/年饲料级磷酸氢钙等项目。-贵州开阳安达公司30万吨/年有机膦及配套，6万吨/年三氯化磷及10万吨/年新能源材料等项目。-贵州开阳路发实业100万吨磷石膏建材项目。-贵州开阳化工公司50万吨合成氨、40万吨乙二醇项目,磷矿产业的持续投入，加大了对上下游产业链的垂直整合，为开阳经济增长提供了强劲的动力。,铁路建设：配合实施：贵阳-开阳62.83公里城际快速铁路、开阳-遵义50公里市域快铁、久长-永温34公里货运铁路等3条新建铁路建设。高速公路：新建开阳-息烽23公里，开阳-瓮安50公里。改建贵阳-开阳二级公路3
11、0公里。公路运输枢纽建设：改建县客运站;新建金中、龙岗2个二级客运站；新建毛云、宅吉、高寨、龙水、南龙、米坪 6个三级客运站；,开阳未来规划,开阳十二五重点交通规划,交通改善尤其城际快铁的建设，将为开阳经济发展提速。,开阳未来规划,开阳十二五部分发展指标,十二五期间人均GDP超过4000美元，享乐型，改善型消费需求会加快发展，城镇化率增加预计将带来约150万方的城市住宅需求，为地产业发展提供利好。,稀缺磷矿资源为开阳经济可持续发展提供了有力保障；磷矿工业的产业链条整合投资和交通基础设施改善为后续经济增长奠定了基础；随着经济持续发展，开阳的改善型需求预计将得到进一步释放；工业产能的扩大和城镇化率
12、提高，为房地产容量扩大带来利好刺激。,开阳后续发展预判,Part.3&区域房地产市场调查,贵阳房地产市场特征,贵阳2008-2010土地成交走势图,贵阳2010土地成交规模,土地成交供应量持续攀升，单块土地成交规模量普遍较大，发展商普遍看好贵阳房地产市场发展，土地储备热情较高。,贵阳2011年1-9月土地成交走势图,1-9月累计土地成交量仍为去年同期的80%，但进入2011年下半年，开发商收到资金影响，土地成交持续低迷。,贵阳房地产市场保持了持续稳步高速上升势头，2010年施工面积接近2007年的2倍。,2009年在供应增加，需求集中释放，通胀预期等综合因素推动下，贵阳和全国市场一样出现井喷行
13、情，2010年保持高位，2011年1-9月累计成交同比小幅回落，预计全年同比小幅下滑10-12%左右（重庆市场同期数据对比下滑幅度约35%）。,附表：贵阳2010年商品住宅各区域供应分布图,金阳新区是新增供应主力区域,贵阳部分热销楼盘数据,市场在7-8月传统淡季依然保持了较好销售势头，市场以高层产品供应为主，但异域地中海风情花园洋房市场接受度也非常高。,贵阳主力热销产品形态,保利温泉新城实景,中天世纪城,中天会展城,花果园,花果园,贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图,110-150左右舒适3房较符合市场偏好；（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。,二、市场背景分析,贵阳楼市辐射力强大，本
14、地客户占47%，贵阳外的客户占53%,中观层面贵阳房地产市场,2010年成交面积（万方）,贵阳,贵阳当前的房地产市场发展水平，在全国范围来看量价相对较低。,全国主要城市成交-价格对比,贵阳和临近城市2010年数据对比,作为人口大省的省会城市，贵阳和成渝两地商品房成交差距还相当大。,中观层面,贵阳房地产市场特征小结,房地产市场从09年开始跃上新台阶，进入高速发展阶段，供需两旺；2011年下半年土地市场成交惨淡，发展商收到资金困扰；2011年销售体量同比有所下滑，但下滑幅度不大，波动较小，市场较稳固；贵阳楼市对全省辐射力强，周边区县及以外客户占到50%左右；一线品牌开发商大盘主导，土地储备量大，开
15、发体量规模巨大；作为人口大省省会城市，贵阳房地产市场为发展商看好，后市还有潜力可挖；高层住宅为主力供应的产品形态，立面风格现代挺拔；多层产品异域风格市场接受度较高；市场偏好户型以3房中大户型为主；,微观层面,开阳房地产市场特征,开阳政策环境解读,（以下文字节选自开阳政府2011年工作报告）围绕2011年的工作目标，根据“十二五”期间的总体思路和工作部署，今年要重点抓好以下七个方面的工作：纵深推进城市转型。一是把发展房地产业作为推动城市发展重中之重的工作抓实抓好。尤其要做好环湖新区土地一级整理开发（开阳县建委贾局）开阳政府即将禁止自建房和企业自建房的建设,地方政府对发展房地产提供了良好的发展意愿
16、和政策环境空间。,开阳市场供给分析,数据来源：开阳统计局,开阳年均施工面积稳定在45-50万方左右。,微观层面,数据来源：开阳房管所,商品房供应体量在年均20万方上下浮动。,市场供给特征,微观层面,从形态上看，高层、中高层电梯房是市场供应的主力产品形态，说明市场供应以普通住宅为主。,数据来源：开阳房管所,微观层面,市场供给特征,园林鑫城,枫林绿洲,直观印象是商品房开发水平和楼盘品质较低。,微观层面,市场供给特征,居民自建房，企业职工安置房等占据市场一定比例（据政府官员提供数据，3年累计居民自建房约20万方左右）。,居民自建房,开磷职工宿舍,市场供给特征,微观层面,商品房市场真正意义上的品质景观
17、社区刚开始出现。,A地块,市场未来1-2年市场供应,开阳房地产市场供应特征小结,房地产发展水平低，楼盘品质质素不高；市场供应不温不火，市场无明显起伏；市场提供的主力产品为普通高层住宅，缺乏改善型需求；市场开始出现品质社区，但目前仍以当地开发商普通小盘为主；企业和居民自建房供应量较大，加剧了中低端普通住宅市场竞争。,微观层面,开阳市场需求分析,数据来源：开阳统计局,市场销售面积,微观层面,数据来源：开阳房管所,开阳市场需求量近两年保持在7-8万方左右，供过于求。,微观层面,开阳未来市场需求预判,未来3-5年市场容量预判城市对比参考,随着经济发展，整个大贵阳市场容量还有进一步增长空间。,信息来自开
18、阳县建委贾局：开阳县每年大约有150000左右的拆迁量，环湖新区每个村的拆迁量从几万到十几万平米不等。对于拆迁安置补偿政府目前没有成文规定，大多采取回迁补偿的方法，只有少量选择货币补偿或者是划地自建的补偿方式。,开阳需求预判,未来的城市化建设势必将拆迁出一定量的市场需求，但短期内如果政府财力无法改善，货币安置比例较小，依靠拆迁为普通商品住房释放天量需求也不太切实。,开阳市场需求预测,十二五期间人均GDP超过4000美元，享乐型，改善型消费需求会加快发展；城镇化率增加预计将带来约150万方的城市住宅需求，若仅有10%拆迁户得到货币补偿进入商品房市场，5年市场年均增加量就有3万方。,随着贵阳工业化
19、发展和广东沿海产业升级，回流打工者增加趋势将持续。,未来3-5年市场容量预判城市对比参考,南川在05年香格里拉花园、银杉豪庭、半山景园3个高品质大盘开启市场改善住宅需求后，随着06年底高速公路开通，融入1小时主城圈后，二改需求极具释放，市场成交量6年均增增幅98%，5年年均增幅46%（09年开始由于拆迁量激增，一次刚需需求再次刷高成交量）。,微观层面,市场需求问卷调查,约80%不排除未来置业购房，说明市场置业需求尚未完全释放，有潜力可挖。,微观层面,市场需求自住为主，投资比例少，再次说明市场整体处于发展初级阶段，还有较大发展空间。,市场需求问卷调查,质量低劣的市场供给,开阳市场产品,重庆区县市
20、场产品,无满足高收入阶层圈层需求的品质楼盘，改善型需求未能在市场得到满足。,开阳市场需求预测,市场需求走访调查,男，35岁，计生办统计员：希望有一个环境宜人，下班能散散步，走一走的高档小区。两名女性，30岁和35岁，统计局职员：开阳小区和贵阳差距太大，希望能早日开发出高品质楼盘，改善自身居住环境。女，25岁，酒店工作人员：最喜欢风格像国外的房子，很漂亮，我觉得开磷宿舍就有点像那种风格，比较喜欢。男，45岁，街铺鞋店老板：现在居住的房子年代很久了，面积也过于庞大，希望能有机会改善自己的居住环境。,微观层面,针对公务员，个体经营者访谈调查感受到，市场中高端改善型需求未能得到满足。,开阳市场需求预测
21、,开阳所处三线城市区县市场，受宏观调整影响较小，市场发展落后，存在较好的市场切入机遇；开阳在未来3-5年市场容量有望扩大，房地产市场开发成交的活跃程度会随着经济的持续发展和高品质产品对市场需求的有效培育而得到提升。改善型中高端需求是市场目前的空白点和机会点，而随着产业工人增加，城市化发展，外出务工人口回流，市场培育期的过渡完成等多方面因素，需求扩大至普通中端市场。,天晟判断，后续3-5年商品房市场容量扩大是趋势，若以南川06-97年改善型需求大幅释放开始的数据做参照，结合人口数量，开阳市场容量可能会达到12-15万方/年左右。,Part.4&项目机会点及发展方向,是别墅 抑或洋房 还是高层,主
22、力产品形态判定,？,别墅市场分析,天晟认为：别墅市场毫无疑问存在需求，关键问题是量有多大？,任何一个区域市场，总会有一个塔尖上的人群，总会有别于普通大众市场的高端需求需要满足，更何况在一个讲究面子，崇尚虚荣，且高端需求供应为空白的区域！,别墅市场需求预测,由于无先例可调查，只能寻找相似案例进行对比研究分析。再次选取拥有众多矿产资源和各色大中小矿主，且人口数量，经济发达程度都领先开阳市场几年的南川进行比对：,备注：永隆山新城50万方体量中，别墅规划80套，从2010年8月面市蓄客，2011年9月开盘23套别墅售罄，11月加推10套，预计去化量70-80%，即1年内别墅去化量为30套，后续销售人员
23、预计保持1-2套/月的去化量。两次别墅产品主力客群都无政府当地领导，说明政府高官为避嫌，不会太过高调的选择购买别墅产品。,别墅市场需求预测,南川区工商联民营企业累计184家单位 开阳公开数据显示民营企业116家单位,此外，无论从整体经济发展水平，人口总规模，小矿主数量等方面，开阳都还落后于南川，在当前的市场总价较高，高端豪宅宏观政策打压严重等形势下，考虑开阳高端别墅市场供应空白利好等综合因素：开阳别墅市场年均消化量估计在30-50套区间，总量在短期内预计突破100套的风险较大。,洋房市场分析,天晟认为：洋房市场比别墅市场具有更大空间。,好的洋房产品（尤其底跃赠地下室产品）能够满足塔尖人群的需求
24、；洋房产品总价区间和产品属性决定了市场面较大，从政府部门领导，事业单位职工等城市高端和中上阶层收入者，都是洋房类产品可以定位的市场对象；开阳城市中高收入者较大，具备洋房承受能力；从区县市场实际代理经验来看，洋房类产品销售速度和市场接受度都普遍较好。,高层市场分析,天晟认为：高层普通住宅中期内市场需求还有增长空间，但总量控制。,经济发展和改善型需求市场培育，必将放大普通市民改善住房需求；产业工人进一步聚集将为商品房市场发展提供支撑；城市化发展的拆迁刚性住房需求支撑；工业园区发展带来的回流农民工住房需求支撑。,高层总消化量不宜超过10万方，以3-5万方为宜，消化时间预计2年左右。,项目发展方向,别
25、墅，洋房和高层产品都具备市场空间，需结合土地条件进行下一步评估。,Part.5&土地评估及拿地建议,各地块优劣势分析：,C地块（县政府大楼地块）,优势：县城中心黄金地段，商气人气旺盛，地段成熟，同时项目开发有利于开发商树立形象。劣势：政府置换用地，地块启动时间晚。,评估意见：暂时搁置,各地块优劣势分析：,B地块（409亩）,优势：拥有稀缺生态景观资源，适宜高端社区打造；占据开阳城市发展方向上的绝佳地段。劣势：开发体量大，市场容量小，周期过长；等待土地时间过长；。地块高差较大，拆迁量更多，会影响到开发成本和启动时机。,评估意见：少量资金介入，控制土地归属，但防止深度套牢,各地块优劣势分析：,A地
26、块（160亩地块）,优势：拥有一定的观湖景观资源。地块面积适宜，体量适中，拆迁量相对不大。坡地地形，高差较小，利于坡地洋房社区打造。和老城区心理距离相对较近，可视性好。临快铁车站，地块成熟周期较短，商用物业发展前景看好。劣势：短期内市政生活配套缺乏。,评估意见：开发难度相对较小，成熟时间相对较早，适宜打造以改善性需求为主的中高端社区和商用物业，建议获取。,Part.6&项目产品定位建议,区域及地块深度分析,地块解析,A地块长约500米，最宽距离大约为300米，最短距离大约为200米，整体可用建筑面积大约为160亩；A地块整体呈现出东高西低的山体走势（高差在20米左右），南高北低山体走势（高差为
27、10米左右）；A地块距开阳目前主城中心位置大约15公里，紧靠开阳县城目前城市边缘。目前A地块是一块生地，道路配套和其他市政配套均未完善，地表少量农家以及农作物。,坡地适宜打造中高端产品,河床浅，湖水干枯，景观效果不是最佳,区域及地块深度分析,地块适宜产品分析,最适宜项目：洋房产品。该地块比邻公园，有较好的生态资源，同时也临湖，但观湖效果还不够理想，地块坡地地形由湖至路逐步提升，适宜由北至南摆放洋房类中高端产品形态，南面临路和车站，未来比较喧嚣，适合商业和普通住宅。可适宜项目：商业。本项目所处区位是开阳至贵阳门户区域，规划中开阳最大的户外停车场近在咫尺，同时城际快铁站与地块一街之隔，未来商业价值
28、看好。,项目产品定位方向,住宅：大量洋房+少量高层商业：社区配套商业和车站商业配套相结合,项目开发策略阐释,花园洋房产品率先启动，弥补需求空白，树立高端形象；后续花园洋房和电梯洋房启动，细分高端改善需求市场；待区域成熟度提升后，高层产品启动，扩大市场基础；人气逐渐聚集后，商业酒店项目启动，赚取高额利润。,项目规划布局建议,临街商业门面（2F）,临街门面（2F，局部3F作酒店）,接待中心,主入口,可参考规划模型,高层量要减少,高尔夫推杆练习场,配套提升项目价值,指纹门禁识别系统（仅设于花园洋房每栋入口处）,彩色可视对讲系统,游泳池,配套提升项目价值,儿童游乐场,项目规划整体配比建议,政府关于环湖
29、新区规划方案提供的基础数据，如下表：,天晟公司依据以上数据，经过专业测算得出A地块技术经济指标：,通过项目技术经济指标我们可以看出，本项目占地面积：106953，容积率：2.15，地上总建筑面积为：229902.80，配套设施建筑面积9336.62，那么其余配置：,项目规划布局建议,规划布局注意事项,各地块整体考虑，整体规划；南北朝向为主，保证良好的观湖景观面；洋房区利用好坡地优势，把握显山露水，依山就势，错落有致的设计原则；交通体系随势而就，打造台地环境，步随景移，吸引出行；在地势平坦处放置大型社区集中活动场所；解决好山体排洪、通风防潮、竖向交通组织等问题；注意好高层与洋房区的适当阻隔分区，
30、减少“混流”干扰。,打造台地环境，充分打造景随步移景观体系，组织自发性交通出行。,项目规划布局建议,利用地势平缓之处打造社会性活动中心,项目立面风格建议,要：欧式风格,放弃：中式风格 现代风格,中式更符合综合品位更高的市场,低层现代建筑的立面风格设计要求较高，同样对业主审美品位有较高要求。,地中海风情洋房：处处洋溢着热情，一般有宽阔的阳台。外墙多为鲜亮的黄色或白色，有拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，屋面多为红色的筒状陶瓦。建筑造型与优雅淳朴的自然风光浑然一体,艺术般地塑造出现代热带滨海休闲文化底蕴。,市场常见欧式立面风格,法式洋房：建筑风格偏重于庄重大方。整个建筑多采用对称造型，屋顶多采用孟莎式，
31、坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰。,市场常见欧式立面风格,英式洋房：一般色彩比较淡雅，都有陡峭的红瓦屋顶，在山墙上多有深色半露的木构架，有或真或假的砖砌烟囱，整座建筑朴素清新中透出雍容娴雅。,市场常见欧式立面风格,德式洋房：十分注重建筑细节，对点、线、面多种建筑元素的运用，不仅体现出建筑的优雅庄重，更突出建筑的时尚简洁,项目规划布局建议,整体建筑风格建议托斯卡纳地中海风格,暖黄色系适合贵州阴郁天气 立面风格得到贵阳市场验证；一线开发商广泛运用，工程技术成熟；异域风情浓烈，市场审美接受度高。,户型建议,专业销售人员访谈实录（部分节
32、选）,二手房门店销售人员：看3房的人多些。各售楼部销售人员：100-110平米左右的3房最好卖。,户型建议,70%的人群在购房时选择3房面积在91-120之间。,贵阳市商品住房各面积段供应-成交比例分布图,110-150左右舒适3房较符合市场偏好；（从侧面反映贵阳市场贫富差距较大）。,根据开阳市场调查，贵阳市区热销户型研究以及天晟专业经验初步预判，3房是主力户型，但结合单价上涨，面积总价控制原则，天晟得出本项目的大概户型区间，给出如下产品配比建议。,洋房户型建议,充分利用接触自然最大化，入户花园利用最大化。再结合洋房自身所具有的露台、地下室、空中院馆、屋顶花园等优势，满足开阳县中高端客户群的高
33、品质生活需要。户户尽量考虑前庭后院的设计，以至于提高居住者的生活品质。考虑到广大消费者对洋房地下层的追捧，建议底层和二层均考增送地下层，提高销售价格的同时，也解决了历来花园洋房二楼的尴尬。,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,增加户型实得面积，迎合普通市民占便宜心理，加快销售率：方法一：根据我们和重庆某开发商的沟通，该开发商采用的是待整体交房完成后再进行二次施工，在与业主签订合同是延长房屋的交房时间，同时从法律上与业主签订委托装修协议，规避开发商与该套房屋的责任。方法二：根据我们与重庆开发商沟通，由于区县对这一块的监管力度较弱，可以
34、建议在交房前将该板铺设完成，但是将四周墙壁封闭，后来由业主自行开洞开窗，由此避免二次施工的繁琐，但需要接洽好相关部门关系。由于抗震规范的要求，现在将抗震梁统一改为了抗震板故此可以考虑将此面积利用，做成院馆形成赠送面积。为了降低室内面积，可以考虑将相邻两层的阳台设计为6米挑高，上层设计一个圈梁做出阳台的形状，但不做阳台板，从而降低户型面积。,本案商业布局沿托斯卡纳大道设置主体2层临街裙楼商业门面，形成托斯卡纳大道社区商业街；沿环湖大道设置临街裙楼商业街，可形成主干道形象展示门面；沿环湖大道图示销售部的位置设置独立配套物业：6000展示厅；铺位设置建议进深1016米、层高4.55米、开间5米左右；
35、商铺的进深与门面的最佳比例为2：13：1。,本案商业业态初步设想卡洛斯大道临街商业打造高端社区配套产业物业条件：商铺面对交通条件较好的托斯卡纳大道，交通便利，同时为项目的主入口，为了提升项目的形象，因此考虑部分高端社区配套产业。物业形态：品牌咖啡店；西餐厅；美容美体；美发机构；健身运动。以上形象店均是两层经营，可顺利解决第二层物业租售问题。环湖大道临街商业美食餐饮一条街物业条件：商铺面对交通条件较好的环湖大道，未来是连接老城与环湖新城的主要干道之一，同时也是连接城际快铁的主要通道，本区域有利于商业展示带来广阔的商业前景，足以形成商业的焦点，因此考虑美食餐饮一条街。物业形态：大中型餐饮店，中端餐
36、饮店、茶楼等。,Part.7&项目营销策略,企业战略：树立企业品牌形象和影响力项目目标：实现利润与市场口碑双丰收,项目营销策略,营销定位总体“1+2”策略：在1个准确定位的基础上确保2个做精即：做精产品，做精服务,项目营销策略,项目营销策略：定位篇,项目市场定位：核心客户：家庭资产达到几百万以上的本地富豪阶层，年龄层次40-55岁左右，职业包括私营业主老板，大型企事业高管，退休领导；主力客户：家庭资产在百万元左右的本地及开阳周边乡镇富裕阶层，年龄层次在30-50岁，职业包括个体老板，企事业单位中干，机关公务员，外地打工者；外围客户：20-60岁，普通职员，个体户，拆迁户，外来投资者等。,项目营
37、销策略：定位篇,项目形象定位:关键字：领导者，标杆核心形象提炼：开阳首席豪宅社区,形象定位阐释：企业因素：从企业做品牌，树形象，树影响力考虑，第一个项目必须有气势，强势显现双赢集团实力巨企的形象；市场因素：开阳落后的地产开发现状，为全面领先超越提供了可能；竞争因素：开阳狭小的市场容量，应尽量避免多个同质化项目分流客户，延缓销售周期，应尽量抢占多的市场份额，这也决定了应甩开竞争对手，和其不在一个层面上竞争，走领导者和标杆路线；心理因素：迎合市场“好面子”的特别偏好，贵就是好，即是有面子，套用一句电影经典台词“你要开一日本车都不好意思跟人打招呼”。,项目营销策略：定位篇,案名及建议（备选）:双赢观
38、湖国际 双赢翡翠湖双赢君临天下双赢林荫大道双赢山水天下 双赢国际花园,项目营销策略：,做精产品策略:让产品自己说话（落后的区县市场更注重眼见为实，到现场亲自验证是恨容易的事）,文化石,S型屋顶瓦,木质装饰窗,花团锦簇，色彩丰富,情景化小品布置,注意硬质铺装细节处理,注意硬质铺装细节处理,尤其做好销售现场样板展示区,做好现场包装和展示区,推广尽量采用实景配图,项目营销策略：,做精服务策略:口碑传播是小市场最有效传播手段,项目营销策略：,体验活动营销为主导 轻广告，重活动 现场服务水准至关重要 善待老客户，用好老带新,多利用活动增加现场人气，树立口碑,注重现场一线客服窗口单位服务,通过以上策略，树
39、立企业开发品牌，树立项目区域标杆形象，培育一批市场追随者，实现企业开发利润。,Part.8&经济效益测算,详见EXCEL附件,开发成本估算表,土地价格按90万元/亩计,项目总投资8亿元,项目各物业销售收入,全部物业暂按100%销售计算,价格确定,关联项目价格参与,权重法测算出项目高层住宅均价4018元/，最终取值4000元/,花园洋房在高层住宅均价增加500元/，洋房均价4500元/,销售税金,损益表,项目主要财务评价结果指标汇总表,结论,本项目从政府给出的技术经济指标测算出的经济效益是可行的，且具较强的抗风险能力。本项目处于未来开阳新城环湖区“桥头堡”和进入开阳县“咽喉”要地，项目投资前景广
40、阔。本项目为开阳县区域中高档次纯正花园洋房，为区域地标性社区，丰富了城市功能，将带给区域居民全新生活方式。本报告通过对项目建设的必要性、市场前景、财务效益等方面的分析评价，结果表明项目定位、产品特色突出，市场前景看好。项目在产品定位和产品打造上具有区域的唯一性和差异性独特特征，具有较强的市场竞争潜力。本项目只要在全过程进行全面的、科学的、系统的管理和控制，时刻规避风险，项目是能够实现盈利的。,建议,本项目技术经济指标为开阳县规划规划文本提供，测算出的综合容积率2.15，综合建筑密度为28.50%等合项经济技术指标均较为合理。本项目定位为中高档品质楼盘，以花园洋房为主，综合容积率最为合理应控制在
41、2左右，建筑密度控制在30%左右。建议设计商通过建筑布局给予最为合理答案。规划指标中给出的项目总停车位数达2059个，相对偏高，将导致未来存量物业增加，点用资金，建议开发商争取政府支持给予大幅度下调，较为经济合理数据控制在1000个左右。KK-HY-A-a-02-02、KK-HY-A-a-03-02两地块属性规划为配套设施用地，分别建设幼儿园和展示厅，建议开发商争取政府支持纳入项目整体规划设计，展示厅可否作性质改变。建议项目业主应建立建全企业组织管理体系和保障体系，力求使项目在开发建设过程中做到科学的、合理的、系统的严格管理和控制。大力寻求政策支持，降低开发风险。如：降低土地综合价金，减免开发
42、规费、部分减免所得税等等。在项目运作上，坚持走品牌之路，提升项目品质，使项目在区域内迅速得到市场强烈认可。,谢谢聆听！天晟不动产，让您享受专业的地产服务,天晟（重庆）不动产 2011.10.12,You enjoy.,We serve.,金鹏两江时光,项目基本信息所属区域：渝北占地面积：71913平米建筑面积：384116平米容积率：4.49绿化率：35.94%面积区间：2964平米（户型设计较紧凑，顺应校园经济刚需置业者）建筑风格：新古典主义项目规划：由4栋24F高层公寓、12栋27F-29F高层住宅和2栋3F商业组成。销售价格：目前均价为7400元/平米销售情况：在售12，13号楼栋；剩余
43、少量房源，近期即将加推4号楼；工程进度：一期6栋楼已完成封顶，二期还未动工；,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuN
44、Oh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlp
45、RjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
