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1、昆明、贵阳市场调研分析,战略与投资管理部2009年8月,4,昆明市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目贵阳市场调研分析,1,2,3,昆明市域21111平方公里，辖五区一市八县。由于三面环山、南濒滇池，快速“摊大饼”后渐遇瓶颈，截止07年建成区面积249平方公里,资料来源：昆明市规划局、中国城市统计年鉴2008,1,南昌,贵阳,福州,长沙,宁波,青岛,昆明,大连,西安,长春,杭州,沈阳,成都,武汉,天津,南京,重庆,07年主要二三线城市建成区面积（平方公里）,昆明现状卫星图（2009-2020）,滇池,1996年,2001年,2008年,南部区域开发密度明显低于主城,历史发
2、展已经形成“东邪西毒、南帝北丐”的区位共识，尽管未来设想“一湖四片”，实则依托南城的环境、配套和广阔腹地，着力打造“主城-呈贡”的南向发展轴,资料来源：昆明市规划局,1,昆明城市总体规划（2008-2020）,呈贡,晋宁,海口,安宁,空港,主城,“东邪西毒南帝北丐”：东市区离主城近但道路不完善，加上山体阻隔，始终没能连片发展；现在是批发市场、物流市场聚集，流动人口多。西市区是工业板块，污染严重。南市区紧邻滇池、地势平坦，历来是富人特别是外地富人聚居首选。北市区聚集了昆明最早的经适房小区，成为最大的卧城。经多年建设，配套已臻完善，居住氛围浓厚，成为本地居民除主城外的首选购房区域,“一湖四片”：一
3、湖是滇池，四片指围绕滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建设主要基于新机场，预计2015年完工并成为中国第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800万人次、货邮95万吨)。但地形依旧是最大障碍，难以形成城市次中心,滇池,机场搬迁,呈贡新城：邻近主城，可充分承接南市区的拓展，因此得到最大的政策倾斜。市政府即将搬迁，大学城、花卉基地、高新产业汇聚，浙江、福建、温州商会在呈贡都有较大投资,现状干道网络不甚合理导致交通不畅，近期三条地铁的修建将有效改善这一现状，使各区住宅市场发展更为平衡，特别促进主城外围市场的需求增长,资料来源：昆明市规划局,1,现状交通不理想：主干道网络设计有一定缺陷。一是环线不规范
4、，有的地方各环线之间非常近，有的又很远；二是横向和纵向交通没有打通，主干道少；三是机场位置不合理，离市中心太近（车行15分钟内）。造成一些地段经常拥堵，阻碍了城市的发展，也加大了极差地价,改善潜力大：轨道交通建设如火如荼，1、2、3号主轨道交通线均已启动。其中，地铁1、2号线8月底开工，2012年正式运营；3号线前期工作和开工准备正加紧进行，2014年建成通车。最终形成“三主三辅”6条线，总长163公里并于2018年全部贯通,地铁1号线,地铁2号线,地铁3号线,三条环线,现机场,加工制造、物流、旅游是支柱产业，整体经济实力在主要二三线城市中靠后,东川：金属、化工,寻甸：化工、能源、农产品加工,
5、杨林：农产品加工、新材料、印刷,宜良：农产品加工、冶金、化工、建材,石林：农产品加工、肉禽乳制食品,禄劝：农产品加工、建材,雪山旅游,休闲养生,喀斯特旅游,滇池旅游,富民：农产品加工、建材,安宁：钢铁、化工、火电、建材,海口：矿深加工、机械,昆阳：精密仪器制造,空港：物流及相关产业,高新：电子、生物、高新技术,经开：电子、机械、光电子、新材料,呈贡：电子、生物、食品、高新技术,晋宁：电力装备、新材料、高新技术,高新技术产业区,临空产业聚集区,加工制造产业区,生态旅游区,资料来源：昆明规划局,1,青岛,贵阳,南昌,昆明,杭州,重庆,天津,1,405,西安,福州,长春,长沙,大连,武汉,沈阳,南京
6、,成都,宁波,07年人均GDP（元）,07年GDP（亿元）,内向型经济，近年GDP以15%的速度均衡增长 昆明2008年GDP总值达1605亿，占到整个云南省的28%,07年昆明常住人口620万，其中户籍非农人口215万；典型的移民城市，外来人口占到一半强，年轻、主要从事第三产业，财富两级分化明显,资料来源：各地统计局，昆明市统计局,贵阳,宁波,昆明,长沙,南昌,福州,杭州,长春,大连,西安,沈阳,南京,武汉,天津,成都,重庆,07年主要二三线城市非农人口数（万人）,07年末全市常住人口620万，其中城镇人口372万，本地户籍城镇人口215万 据08年市区人口调查，常住人口中本地人占46%，地
7、州居民占39%，外省占15%，外来人口占比过半，以省内迁移为主 据官方统计，省外迁移人口中，浙江、广东、福建籍的以经商为主，商户总数超过20万，收入高、消费力强；四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为主，收入相对较低,1,86%,35岁以下,14%,35岁以上,81%,第三产业,19%,第二产业,本地人收入不高但增长较快，消费意愿强,03-08年昆明人均可支配收入与消费,04年,06年,05年,+14%,+20%,08年,9,954,14,482,07年,03年,人均消费支出（元）,人均可支配收入（元）,资料来源：昆明统计局,1,2008,2005,2006,2007,200
8、3,2009,1992,1996,1998,2001,10,40,30,20,1年,1年,1年,2年,2年,3年,2年,4年,43年,机动车保有量（万辆）,100,90,80,70,60,实现年份,1年,50,昆明机动车增长速度逐年加快,居民生活休闲，周边旅游景点众多，周末短途自驾游盛行，机动车特别是低端车需求非常旺盛 昆明机动车保有量以年均10万的速度增长，09年2月成为继北京、上海、广州、成都、杭州、青岛、天津、重庆之后又一百万辆级别城市,作为云南省经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心地位，对各地州有极强的吸引力和辐射力,曲靖（2）650亿,玉溪（3）496亿,红河（4）430亿,楚雄（6
9、）253亿,昆明（1）1405亿,临沧（11）136亿,昭通（7）225亿,文山（8）208亿,保山（9）161亿,大理（5）322亿,普洱（10）150亿,西双版纳（12）108亿,丽江（13）85亿,德宏（14）84亿,怒江（15）49亿,迪庆（16）42亿,资料来源：云南统计年鉴2008 注：图中括号内数字为07年GDP省内排名，括号外数字为07年GDP值,1,昆明是云南的经济单核心，GDP是排名第二的2倍多 07年昆明城市化率59%，全国45%，云南31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善,云南省各地GDP与排名（括号内为排名）,云南水电站分布,玉溪卷烟厂,红河卷烟厂,
10、昭通卷烟厂,曲靖卷烟厂,楚雄卷烟厂,大理卷烟厂,昆明卷烟厂,云南大型烟厂分布,滇池磷矿,云南主要矿区分布,会泽卷烟厂,兰坪铅锌矿,曲靖炼焦煤矿,个旧锡矿,富源无烟煤矿,昭通褐煤矿,开远小龙潭褐煤矿,地州依托矿产、烟草、水电等资源积累大量财富，同时自身建设不足，促使消费集中在昆明释放,1,云南五大支柱产业包括烟草、生物资源开发、矿产、水电和旅游业,资料来源：昆明规划局,0805,0807,0801,0803,0905,0903,0901,0811,0809,0703,0701,0711,0709,0705,0707,08年月均成交21.6万平,07年月均成交24.1万平,09年月均成交21.6万
11、平,近年新增供地量少，排除地段因素，09上半年平均地价已比08全年上涨2成,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,2,0803,0901,0811,0809,0807,0903,0801,0711,0709,0905,0707,0705,0703,0701,0805,08年均价1056元/平,07年均价1434元/平,住宅用地成交楼面价（元/平）,09年均价1315元/平,住宅用地成交建面（万平）,呈贡和东南为土地成交主力区域，因距主城较远，地价相对更低；二环内成交主要为商住综合用地且占据配套成熟地段，成交价最高,因南市区很大，划分为三个片区，即滇池西岸的西山片区、滇池东岸的
12、滇池片区、以及连接东市区和呈贡新城的东南片区。高新区大部分在西市区，小部分属于北市区 目前土地出让分为两大类：一类是主城区的城中村改造，规划建设城市综合体、地段好、容积率高，但拆迁比较难；一类是呈贡新城及周边地区的土地，配套差地价低，潜力大但供应也多，未来竞争会比较激烈。滇池片区的土地拥有高端属性而且地价也不高，但供应较少,呈贡,西山,东南,高新,北市区,滇池,东市区,一环内,二环内,2,高新,呈贡,45%,3%,东市区,西山,0%,一环内,0%,滇池,北市区,1%,二环内,东南,1%,08年各片区成交土地建面占比,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,08年各片区成交地价（
13、万元/亩）,09上半年，由于大部分是勾地，除一幅地块有溢价，其它全部底价成交，竞得人基本都是本地开发商,09年1-6月住宅用地成交明细,2,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,政策方面，市委书记仇和的强势和问责作风，使城市建设更加高效，尽管限高、限板楼、车位配比高为住宅开发带来难度，但也拉动了大量住宅需求,2,仇和其人：江苏省副省长、宿迁市委书记（9607-0712）云南省委常委、昆明市委书记（0712-）昆明新政：4项大举措治堵：昆明史上最大基建工程二环路改扩建启动，11座立交桥同时施工，提前8年”完成昆明2020年的路网规划重建城中村：5年内改造重建336个城中村，政策
14、全面倾斜，对居民承诺“拆一次，富一截”，对企业则主动让利招商挑梁：36个招商分局相继成立，并派驻沿海地级以上城市，实行全天候、拉网式、驻点式招商精简审批：昆明成为全国行政审批项目最少的省会城市之一，仅次于沈阳,预售条件宽松：主要还是现场看形象进度，只要基础连贯，洋房出正负零，高层到3-4层即可。拿到预售证后，何时开盘、每次开盘推多少都可自由控制，无证销售也很普遍,落户条件放宽：1.08年1月起，新房不再需要一次性付清购房款、二手房不需要居住满5年。主城和呈贡购买120平以上，其它地区90平以上，凭房产证即可入户；2.大学毕业生可先落户再择业，吸引更多应届毕业生留昆（目前约50%），推动住房需求
15、,90/70不严格：原则上全市总量控制，实际约束力不强，中大户型仍是主流，3居及以上户型约占总成交的60%以上,车位配比1:1且全地下停车：主城区车位缺口达到10万个，因而提高车位配比。全地下停车对容积率高、小户型项目提出很大挑战,经适房：不低于当年商品住宅供应的5%。09年拟新建145万平，含政府建40万，商品住宅配建40万，企业代建或称集资房65万平。上半年已批售50万平,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,建花园城市、开门见绿：控制容积率和限高，特别是滇池片区。住宅项目要求开门透绿，即不能围合、不能做板式；形象的讲，是要让“一只猴子可以不用落地的从南跳到北”,1,2,
16、3,4,5,6,7,昆明整体市场容量在600万平、300亿元左右。08年成交量同比萎缩约100万平，但价格相对稳定；09上半年成交量、价均快速上涨，供求关系持续修复,5,257,0805,0803,0801,0905,0903,0901,0811,71,0809,31,0807,新房成交均价（元/平米）,新房成交面积（万平米）,新房批售面积（万平米）,2,由于预售条件宽松，但09上半年批售面积还非常少，表现出昆明新开工并没有跟上，目前主要是消化08年的存量,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,3,中心区,5,976,0905,0903,0901,0811,3,372,成交均
17、价（元/平米）,成交套数（套）,分区域看，成交集中在中心区和南市区，东、西、北三市区因供应少限制成交,北市区,693,0905,0903,0901,0811,4,154,南市区,0905,0903,0901,0811,893,东市区,389,0905,0903,0901,0811,4,637,西市区,510,0905,0903,0901,0811,4,152,中心区：近期供应放量（香樟俊园）促成交活跃，非中心地段影响价格结构性下降 南市区：已有不少大盘（世纪金源、星耀体育城），供应量大，但升值潜力也被看好，因此销量稳定，价格保持增长势头 呈贡新城也是成交主力区域，但数据统计独立于房管局之外，暂
18、无法获取,2,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,分物业类型看，在售楼盘以混合物业和纯高层为主，高层和洋房产品售价相差不大，别墅可达万元/平米,花园洋房,叠拼,联排,独栋,别墅整体,高层,09上半年在售项目均价（元/平米，按物业类型分）,09上半年在售项目个数占比（%，按物业类型分）,混合,47%,高层,34%,多层,别墅,2,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,宜居环境和省内独大的地位，吸引大量的外地客户特别是地州客户购房。如考虑转本地户籍的人数，外地客户比例超过半数；本地购房群体以国有企事业单位为主,客户来源占比（%）,地州,省外,100%,25%,
19、15%,2007,15%,本地,2005,2006,17%,16%,22%,由于昆明宽松的入户条件，不少外地人转为本地户籍。据房管局调查，实际外地客户比例超过50%，最差的年份也有40%；而外地人中，地州又占到60%。之所以07年地州客户比例少于外省，主要因为地州人更愿意入户 地州客户依靠垄断资源积累的财富，在“进省城”的诉求下，转变为住宅购买力 本地人财富分布呈M型，所谓的中产，由国有企事业单位、部队组成，是购房的主体,2,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,集资房或代建房以较低价格造成一定市场冲击，但因品质较低，不少客户再次进入商品住宅市场，而本地开发商也多数参与其中,
20、昆明集资房代表楼盘昆华苑,2,随着单位自建房逐渐淡出，企事业单位主要通过“代建”和“团购”来解决职工住房问题集资房大多为政府或企业用地，由开发商代建。房源限价内部销售，留部分对外以弥补开发商利润。呈贡新城的公务员小区、大学城小区、广福路沿线的一些小区都属于这个类别。如俊发在呈贡建的公务员小区，总建面250万平，俊发做80万，政府承诺3%的管理费+2%的利润集资房平均价格在3000元/平左右，分流部分商品住宅客户但集资房一般少有园林绿化、建筑密度很高。房管局调查表明，初期的面积改善型客户一般在2年左右，就再次进入商品住宅市场以求“品质改善”，不应忽视这些客户多次购房的动机和能力,资料来源：昆明房
21、管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,机构客户团购成为应对市场波动的法宝。08年500万平成交量中，约300万通过团购去化；09上半年市场好转，开发商开始控制团购比例以补充利润,市场变化或产品不适销对路时，团购成为摆脱困境的重要手段。典型例子如世纪金源，02年刚开盘时销售不畅，后来通过团购迅速去化；上东大街的尾盘卖了3年无进展，后通过与蒙自房管局、曲靖地震局等沟通团购，2个月回笼2.4个亿市场上行时，全省的机关单位、部队、武警和大型国企如云铜、云锡等，也会频繁组织员工，和开发商谈团购优惠。如省工行就向全地州的工行发函，组织在昆明团购，在价格优惠和省城置业的双重吸引下，购买很踊跃。现在普遍开始
22、控制团购比例，以获取更高利润,团购房代表楼盘上东大街,2,团购代表楼盘世纪金源,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,09上半年全市前6开发商情况,09上半年，前6名开发商共占据29%的市场份额，集中度较高，除万达外均为本地开发商。恒大、保利仅有单盘且地处偏远（安宁太平新城），销量有限而未能进入前列,3,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,本地开发商土地储备优质，但除银海、俊发外，产品力普遍较弱,俊发：垄断主城中心地段，比较注重品质打造 银海：拿地主要在二环外，占据南市区高端住宅市场，注重园林、物管和高品质形象，旗下有专门的园林子公司 江东：在北市区尚未成
23、熟之前大量低价拿地，主打北市区中端市场,3,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,典型项目之SOHO俊园：一环边地标建筑、邻近过往项目的不断升值均坚定了投资者信心，创造热销,3,地标建筑形式具有强冲击力,09年6月底开盘，销售率70%，4亿,概况：位于二环内、总建面8.2万平米，46-100平米1居/2居，102-144平米跃层销售：09年6月开盘，1000余套全部推出，均价6500元/平，销售率70%，回笼金额4亿卖点：1环核心地段、生活交通配套齐全，地标建筑形式在昆明少见因此更有打击力，中小户型多样选择，加上俊发以前在北京路延线开发的世纪俊园、时光俊园等类似投资物业不断升
24、值，也加速了购房者的决策速度,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,典型项目之银海畅园：08年市场下行期，通过持续的品质体验活动，突出东南亚园林造景优势，赢得良好口碑,3,概况：位于南市区、总建面30万平米，77-89平米2居、130-230平米4居、220-280平米联排合院销售：08年初开盘，均价5000元/平，仅余尾盘卖点：精心打造示范区细节、样板房，开放施工现场强调管理有序、质量过硬，关注售后跟踪和交房，使口碑迅速传播,资料来源：昆明房管局、昆明合富辉煌、昆明风之铃咨询机构,昆明小结,全云南支撑一个昆明，人口、购买力足够，市场有进一步扩容的潜力 政府虽有不合理的干预行
25、为，但行业环境整体宽松 近二环区域的土地和住宅供应少，安全边际高；随地铁建设缓解交通压力，外围区域将逐步显现升值潜力，重点关注沿滇池和南向发展轴地块 少有全国品牌开发商进入，本地开发商虽占据优质土地资源，但产品力不足，易于迅速建立品牌和口碑,昆明市场调研分析贵阳市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目,1,2,3,贵阳市域2404平方公里，辖六区一市三县。由于多山林，城市很难连片发展，建成区面积132平方公里,城区被百花、黔灵、南岳三条山脉自然隔断，尽管不断开山挖石，仍很难形成较大规模的城市连片开发区 由于多山多林，城区内部多高差，山景林景不再稀缺,资料来源：贵阳市规划局、
26、贵阳规划设计研究院、中国城市统计年鉴2008,1,南昌,贵阳,福州,长沙,宁波,青岛,昆明,大连,西安,长春,杭州,沈阳,成都,武汉,天津,南京,重庆,07年主要二三线城市建成区面积（平方公里）,贵阳总体用地规划图（2009-2020）,由老城向外，各主要区域成熟度逐级递减。未来规划形成金阳（西部新城）-老城-龙洞堡（东部新城）的东西发展轴线，且以金阳为发展重点,老城：即云岩、南明两区50平方公里范围。没有南北差异，以“一线一河”为中心，一线即“喷水池-大十字-大南门”三大商圈节点所连成的中华路一线，一河即“南明河”。贵阳缺水，因此沿河地段二手房可达12000元/平，其它中心地段一般在7000
27、元/平左右,资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院,1,贵阳总体用地规划图（2009-2020）,老城,小河,龙洞堡,金阳,白云,乌当,花溪,小河、乌当：贵阳最早的经济技术开发区落户小河，到现在片区基本发展成熟，配套设施仅次于老城，且承接南明河的部分河段，房价在4000元/平左右。乌当区发展相对缓慢，但有温泉资源,花溪、白云和龙洞堡：花溪是省政府力推的发展区，除了是贵阳重要的水源地，也是风景名胜云集之地，目前正基于原有院校形成大学城。白云有金阳阻隔，短期内非规划重点且没有资源优势。龙洞堡借机场打造空港概念，目前路网基本完成，拟建设“多彩贵州城”主题公园，将来定位是物流+商业娱乐,金阳以其优
28、越区位、较大规模和平原地形，赢得市政府的全力投入；但由于缺乏产业和就业导入，经9年培育，人气仍然不旺,1,资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院,金阳新区规划图（2009-2020）,市政府全力打造：2000年开始的政府4大举措：1.高规格规划、路网和配套建设（由规划图可知，路网系统和地块功能分区非常明确）；2.市政府搬迁（已迁完）；3.建立高新区，并想方设法从遵义、安顺等地引企业入驻金阳；4.大量拍地，引入外地开发商，超大盘开发,当前现状和问题：1.企业引入不成功，本地也少有大型产业，仅凭市政府搬迁不足以带旺这个区域；2.前期资金不足，低价拍地给本地开发商，造成无序开发，破坏区域整体感，
29、拉低档次；3.后续引入外地开发商，如世纪金源、新世界、成都远大、恒大、绿地等，起到一定促进作用。整体看，区域成熟尚待时日,图：金阳大道上只有一辆小车在跑 090722,由于前期规划缺乏前瞻性，加上地形限制，贵阳尚未形成像样的路网系统，交通拥挤推升了老城地段溢价；未来东西向轻轨和环城快速路将有效缩小地域差异,汽车保有量：全市机动车保有量40万辆，和合肥同级，绝对数仅北京的1/9；但相对200万城区人口和130平方公里建成区而言，已显得非常拥挤 市内交通：轻轨1号线(09年开工，从金阳穿过老城到空港)，加上环城高速(07年底开工)和环城快铁(09年开工)，对形成东西发展轴，拉动各区域均衡发展将起重
30、要作用 省际铁路：5条国家级高铁经过贵阳，已经动工的是贵广高铁，另外4条分别前往重庆、昆明、上海和成都，高铁新客站设在金阳预计09年动工、5年时间完工,1,资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院,贵阳道路交通规划图（2009-2020）,图：拥挤的贵阳老城区 090722,龙洞堡,老城,金阳,环城高速+环城快铁,轻轨线示意,贵阳在冶金、化工、食品医药和旅游产业发展上比较突出，但从事高附加值生产的大型企业还是偏少,宁波,贵阳,19,489,南昌,昆明,南京,成都,西安,福州,长春,长沙,大连,武汉,沈阳,青岛,杭州,重庆,天津,07年人均GDP（元）,07年GDP（亿元）,有色冶金：贵阳铝土
31、矿储量占全省80%，中铝贵州公司是全国最大的电解铝生产企业 食品医药：贵州是全国四大中药材产地之一；“老干妈”08年收入18亿，是世界最大的辣椒制品厂 化工：全国最大的磷复肥基地,贵阳产业布局规划图（2009-2020）,资料来源：贵阳市规划局、贵阳规划设计研究院、中国城市统计年鉴2008,煤化工示范基地,磷复肥示范基地,磷煤化工示范基地,国家高新产业区,国家经济开发区,1,%,07年贵阳常住人口392万，其中非农人口179万；地州及外省人口常来，但转为常住的不多,资料来源：各地统计局,贵阳,宁波,昆明,长沙,南昌,福州,杭州,长春,大连,西安,沈阳,南京,武汉,天津,成都,重庆,150,25
32、0,350,400,300,2000,200,100,+9%,+6%,2007,贵阳00-07年人口变化（万人）,07年主要二三线城市非农人口数（万人）,96年，三县一市并入贵阳，使户籍总人口从120万升至300万。08年全市户籍总人口360万，实际6城区的户籍人口只有200万 00-07年间，常住人口增长缓慢（累计+6%）,户籍人口,常住人口,1,明,本地居民虽然收入较低，但敢于消费,大连,宁波,0.70,重庆,西安,长沙,杭州,武汉,0.65,0.80,0.75,0.60,沈阳,成都,昆明,福州,南京,0.85,南昌,长春,青岛,贵阳,天津,人均消费性支出,人均可支配收入,支出/收入,20
33、07年各城市人均可支配收入（元）,资料来源：各地统计局,贵阳夜市,1,M型城市：大部分收入较低，少数很高，高到可以去汤臣一品买房（6月左右成交的11套住房里有2套是贵阳客户购买）夜市：夜市盛行，晚上商圈的热闹程度超出想象，多数四车道变两车道 对知名品牌的热情：肯德基进入当天排长队等候；兰蔻、雅斯兰黛等品牌一天业绩两百万元，单柜平均销售额全国第一 房管处长的笑话：贵阳人兜里揣11块钱，要花10块去打车，剩下1块还要去搽个皮鞋,贵阳是全省最大的消费性城市，对地州居民的吸引力很强，加上旅游城市等因素，推高当地物价水平,资料来源：各地统计局,由于社会消费品零售总额包含非本地居民在当地的消费，省会城市零
34、售总额占全省比例即可说明它对其它城市居民的消费吸引力 全省的消费中心：作为全省商业最发达的地方，消费氛围浓厚，拉动地州居民购买力在贵阳集中释放。物价水平高：根据草根调研，贵阳物价超过大多数省会城市，如出租车起步价10元等,31%,成都,34%,贵阳,长沙,34%,25%,福州,30%,沈阳,杭州,21%,南昌,31%,武汉,38%,长春,39%,昆明,41%,西安,南京,18%,合肥,20%,51%,1,07年主要二三线省会城市零售总额占全省比例,2.4,贵阳,南昌,长沙,长春,昆明,福州,青岛,大连,宁波,武汉,南京,沈阳,西安,成都,杭州,天津,重庆,07年居民储蓄余额（亿元）,由于日常消
35、费已经消耗掉收入的大半，贵阳居民储蓄不多；因而在住房这样的高总价消费面前，对价格高度敏感,人均居民储蓄余额（万元）,居民储蓄余额（亿元）,资料来源：各地统计局,1,贵阳历史供地量较大，特别在金阳，大盘囤地现象突出；近期新增供应逐渐减少，以金阳、乌当为主,2008,09.1-5,2007,2006,2005,2004,出让住宅用地建面,出让住宅用地面积,资料来源：贵阳房地产交易中心,贵阳年度土地出让面积（万平米）,2,小河,白云,花溪,乌当,金阳,老城区,07年楼面价（右轴:元/平米）,09上半年出让住宅用地建面(万平米),08年出让住宅用地建面(万平米),07年出让住宅用地建面(万平米),08
36、年楼面价（右轴:元/平米）,09上半年楼面价（右轴:元/平米）,尽管没有官方发布的单幅土地出让面积，但据实地调研的结果，目前市场上主要在售和未售楼盘基本都是大盘和超大盘，囤积的土地较多,供地政策方面，全毛地出让使开发难度增加，但因此也能获得较低地价；住宅政策方面，除了预售款监管外其它管制较松，08年底还出台了较大力度的救市措施,贵阳,南昌,长春,福州,昆明,成都,合肥,长沙,厦门,重庆,武汉,沈阳,青岛,宁波,大连,南京,杭州,天津,主要二三线城市财政收入（亿元）,毛地出让：贵阳政府财政收入低，无力也不愿参与拆迁、修路等土地一级开发及配套建设。一方面，开发商需要面临更多的难题如拆迁；但另一方面
37、，也能获得较低的地价 预售款监管：03年开始监管预售款，主要是首付款进入资金专户，凭进账单才能办理备案登记 其它管制松：如调规划、提前拿预售证、90/70不严格等比较常见。预售条件是形象进度到1/3，即高层出裙房、多层出1-2层即可，也有很多项目没出地面就开始预售 税收减免：从09年1月1日起，降低普通住房标准，使70%的住房都归为普通住房，新、二手房都能享受到税收减免优惠（如普通住房的契税从3%降至1.5%，90平以下首置再降0.5%）团购补贴：企事业单位在金阳团购住房100套以上的，每套给予1万元财政补贴 经济适用房：规模不大，09年指标是80万平，到目前上市量不足1/3。且主要优惠公务员
38、，都是130平以上大户型，比市场价便宜千元左右，还没上市就已经内部订购完了，老百姓基本买不到（房管局领导原话）,2,与其它主要二三线城市相比，贵阳住宅投资和新开工面积的绝对数较低，但增长很快,主要二三线城市住宅新开工面积（万平米）,贵阳02-07年住宅投资额（亿）,2006,2005,2004,2003,2002,+25%,2007,贵阳,南昌,宁波,西安,昆明,福州,杭州,南京,青岛,长春,大连,武汉,长沙,天津,成都,沈阳,重庆,主要二三线城市住宅投资额（亿）,贵阳02-07年住宅新开工面积（万平米）,数据来源：各地统计局 房地产开发投资和新开工面积范围为市辖区,2,贵阳,南昌,宁波,昆明
39、,青岛,福州,长春,厦门,合肥,长沙,西安,大连,南京,武汉,杭州,天津,重庆,成都,沈阳,+22%,2007,2006,2005,2004,2003,2002,),由于供地量大，住宅市场一直供过于求，价格平稳，整体市场容量在300万平、100亿左右。经历了08年的低迷，09上半年成交放天量（已超过08全年）,0906,0812,0806,0801,贵阳市场年度走势,成交均价(元/平米),成交面积(万平米),批售面积(万平米),2009H1,2008,2007,2006,2005,338,+37%,-37%,贵阳市场月度走势,存货：09年6月底住宅可售存货488万平米，以09上半年月均53万平
40、米的成交量计算，去化期约9个月价格平稳：08年贵阳受经济打击小，成交量主要由于居民的观望心理而大幅下滑37%，价格没有太大变化，核心地段房价还有小幅增长；但09年由于世纪城发力，成交量占到全市的1/3，其较低价格拉低了整体均价,2,资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司,白云,14,15,花溪,2,706,6,5,乌当,38,小河,58,金阳,3,158,228,老城（云岩/南明）,203,成交均价(元/平米),成交面积(万平米),批售面积(万平米),分区域看，放盘和成交都集中在老城区和金阳；小河、乌当次之；花溪和白云还有待开发,08-09H1 分区域市场走势,老城：客户辐射范围广，地
41、州县客户占半数以上。价差大，市区高端项目价格均突破7000元/平，边缘4000元/平左右金阳：供应量最大的区域，以全市和地州公务员、企事业单位团购为主，由于生活配套极其缺乏，入住率不高小河：楼市起步较早，目前不论土地还是住宅供应较少 乌当：主要依托温泉，区内楼盘档次差别大花溪：旅游资源丰富但规划限制也较多；07年4月起供地增多，未来可能成为热点区域白云：相对独立的区域市场，工业区污染重，开发档次较低，发展空间有限。例外是南湖片区，依托稀缺的水景资源，汇聚了多个高端项目，包括5个别墅盘,2,资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司,改善型需求为主，主力户型90-144平米、单价3000-4
42、000元/平米；总价50万元是重要门槛，低于50万成交占到70%,170平,150-170,130-150,110-130,90-110,70-90,70平,09上半年成交套数,180平,144-180,90-144,90平,08年成交套数,08年批售套数,2000元/平,5000元/平,4000-5000,3000-4000,2000-3000,4000-5000,5000-6000,6000元/平,3500-4000,3000-3500,2500-3000,2500元/平,2,资料来源：贵阳房地产交易中心、合富辉煌贵阳公司,对价格非常敏感：尽管不乏非常富裕的人士，但贵阳大比例的成交客户只能
43、承受低总价的住房，加上不缺供应，因此对价格非常敏感,13%,非本地客户占据半壁市场；08年市场下行期，老城区客户体现出较强的刚性,-27%,-25%,-23%,-15%,外省,省内,本地其它区,老城区,08年成交套数,07年成交套数,36%,11%,08年成交客户分布,老城区,省内,本地其它区,外省,作为贵州最宜居和配套最完善的城市，贵阳对地州客户有很强吸引力 全市约40%购房客户来自地州（比如安顺军工企业在金阳购房多，都匀振华等比较有名的电子企业陆续搬迁到乌当，推动乌当住宅市场）；15%来自外省，其中很多是原贵阳人回乡，也有部分是浙江、福建在本地经商后定居,2,资料来源：贵阳房地产交易中心,
44、受大盘模式的影响，市场集中度非常高。09上半年销量前5的楼盘，总成交占到全市的55%，前10名占到67%。世纪城、山水黔城甚至成为全国销量冠军,09上半年成交量前10的项目（按成交面积）,资料来源：贵阳房地产交易中心、易居贵阳公司,3,世纪城为09上半年全国单盘销量冠军（面积和套数）山水黔城为07年前三季度全国单盘销量冠军（面积和套数）,外地开发商进驻（集中在老城区和金阳）提升了产品品质，加剧市场竞争。其中，世纪金源和保利建立了较大的品牌影响力，也不乏恒大、绿地等失败案例,备注：红色为在售项目，蓝色为未售项目,保利（260万平：O、U、P、R、S）：5个项目，其中3个位于乌当区（一块地是基本农
45、田），两个位于老城区。据传保利为成功打入贵阳市场，和贵阳神奇集团开展股权合作，但仍有一个市中心项目因拆迁问题而搁置恒大（30万平：B）：07年11月白云区拿地，因拆迁问题搁置至今，政府承诺修路也没有兑现绿地（28万平：D）：政府承诺给3块地，但多方协调未果，最后只在金阳拿了一个纯商业项目，因片区人口导入不足暂时搁置新世界（300万平：C）：金阳新世界项目，在售世纪金源（600万平：J）：世纪城项目，持续热销另外，还有远大（110万平：H），中国水电（60万平：G、I），中铁（500万平：E、F、L），广东利海、天誉、北京和泓等外来开发商,3,典型项目之世纪城：团购为主同时促进零售的销售手法、加
46、上多项产品特点超出客户预期，上半年创造110万平米热销记录,概况：位于金阳新区、总建面600万平米营销：靠团购和优惠价格（零售价3400元/平，团购2800元/平）使人气和信息迅速传播。在贵阳和地州，用类似潘石屹在山西的做法，和各大企事业单位去谈产品：没有大的硬伤。相反，大配套、综合体、纯板楼、大楼间距、高层观光电梯、简装等超预期的配置，使这张“实惠牌”更具说服力写字楼：也团购，1栋以2亿元价格优惠卖给了金阳区管委会，换来了金阳区的团购优惠政策和项目容积率的调整（从2.5调到4）；1栋正和南方电网在谈；1栋零售（单价4500元/平），基本售完成本：楼面地价400元/平，含税费的综合成本2500
47、元/平，这和自建工程队、装修队、产品简单复制密切相关,3,观光电梯,全板楼规划大楼间距,非周末、非开盘的销售现场,超高层写字楼和酒店已近竣工，增强购房者对未来配套的信心,资料来源：世纪城销售现场调研、合富辉煌贵阳公司,典型项目之金阳新世界：“香港地产品质+全精装概念”前期吸引了不少客户，但交付危机后渐失客户信任，后期销售不畅,概况：位于金阳新区、总建面380万平米、距世纪城不远营销：1期价格在4200元/平（毛坯）-5200元/平（精装）。重点宣传香港开发商高品质和全精装概念，样板房打动不少客户，同时二十辆大巴往返金阳和市区（后期承诺增至60辆作为业主班车）、和贵阳一中合办国际学校等，使开盘热
48、销交付危机：由于当地没有匹配的精装修施工队伍，既做不到样板间展示的效果，也控制不了大盘的精装修体量，加上一些不诚信的动作（比如实际衣柜比样板间的小很多）等，08年遭遇严重的交付危机，目前已取消精装销售不畅：不敌世纪城的直接竞争，09年推两个组团共1400套，还剩600多套,3,贵阳一中是本地名校,通勤巴士兼看房班车,资料来源：新世界销售现场调研、合富辉煌贵阳公司,典型项目之保利温泉新城：充分把握客户分化特征，别墅产品利用温泉资源拉高价值；高层产品利用前期积累口碑和持续营销活动，低价快速走量,概况：位于乌当区、总建面100万平，保利贵阳第1个项目1期产品：1期是进入贵阳的首批产品，品质感强。独栋
49、（15000-18000元/平）和联排别墅（7000-8000元/平）以温泉入户为主卖点，突出稀缺性将价格拉高；高层和洋房用心打造赢得良好口碑，均价4000元/平2期产品：品质明显较1期降低，但由于1期口碑、持续的品牌营销活动和较低的价格，仍有不错的销量,3,1期独栋别墅15000-18000元/平,1期高层和洋房4000元/平,2期高层和洋房起价3080元/平均价3500元/平,资料来源：保利温泉新城销售现场调研、合富辉煌贵阳公司,典型项目之保利云山国际：产品力明显高于其正常水平，示范区、样板间、户型和登山道可圈可点，但由于地段不受认可且通风差，难获得高溢价,概况：云岩区边缘、67万平米大盘
50、，尽管离省政府近，仍是贵阳人眼里的近郊区，保利贵阳第3个项目(2号项目搁置)营销：前期宣传5500元/平的均价，实际开盘3900元/平起的价格远低于消费者心理价位，成功热销产品：高标准打造，品质甚至强于保利其它核心城市的产品，示范区景观有打击力，修了登山栈道，样板房做了十几个，引入高层的创新户型（虽不一定适用但贵阳少见）溢价难：尽管投入大，但地段不是传统的核心区，周边环境较差；加上是在掏空的采石场里盖房子，通风差，目前均价是4500元/平,3,资料来源：保利云山国际销售现场调研、合富辉煌贵阳公司,登山栈道,样板间,示范区1,示范区2,典型项目之山水黔城：作为贵阳标杆项目，示范区、售楼处极具打击
