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1、永泰品牌战略规划报告之二,真诚专业与客户共同成长,永泰房地产细分市场客户与关键成功因素分析,-1-,永泰业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市运营商,-2-,由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先对永泰的产品、细分市场客户进行研究,永泰集团的业务,大块土地综合开发,零星土地开发,物业管理,永泰集团可能的产品,？,住宅、酒店、写字楼、商业物业,物业管理服务,-3-,目录,大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素,-4-,为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种房地产主导功能，并将它们进行
2、组合，理论上可得出255种产品,主导功能,旅游,商业,商务,住区,文化娱乐休闲体育,产业,会展,教育,将这八种主导功能进行组合，理论上可以组合出255种大片土地开发的产品，其中大部分是有效产品形式,-5-,示例,两两组合可得出的有效产品,居住+商业居住+旅游居住+文娱居住+教育商业+旅游商业+文娱旅游+文娱文娱+教育商务+产业产业+会展,三三组合可得出的有效产品,居住+商业+旅游居住+商业+文娱居住+旅游+文娱居住+旅游+教育居住+文娱+教育商业+旅游+文娱旅游+文娱+教育商务+产业+会展商务+产业+旅游居住+商业+商务,更多重组合得出的有效产品,居住+商业+旅游+文娱居住+商业+旅游+教育居
3、住+商业+文娱+教育居住+旅游+文娱+教育商业+旅游+文娱+教育商务+产业+会展+旅游居住+商业+旅游+文娱+教育,-6-,按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种,商务,商业,旅游,文化娱乐休闲体育,会展,教育,郊区,城区,区位,主导功能,城市住区,1,郊区宜居小城镇,5,经济适用房社区,6,产业,城市住区,1,-7-,复合主导功能的有十五种,住宅+商业+文娱,商务+商业+住宅,住宅+商业,旅游+住宅+商业,商务+商业+文娱,城区,区位,主导功能,建外Soho,15,华侨城模式,14,世纪城模式,13,六本木模式,12,泰
4、达城模式,11,产业+会展+住宅,产业+住宅,商务+住宅+商业,商务+商业+文娱,住宅+文娱,住宅+旅游+文娱,郊区,产业+文娱+住宅,综合,天津老城厢模式,16,综合,会展+住宅+商务,商业+文娱,-8-,咸水沽镇项目举例,例如：永泰公司目前的天津津南区咸水沽镇项目，根据地块条件和周边环境可能将其定位为：“高档住区+商务+商业+文化休闲娱乐”，并形成特色，即是一种产品模式,-9-,下面对25种主流产品模式做以介绍,1、城市住区,-10-,城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域,特点,物业构成以住宅为主，住宅可以是单一类型，但更多的时候是多种形式的住宅并存，以保证项目的市
5、场承载；对于永泰来说在二、三线城市存在着较大的运营新兴城市住区的机会,-11-,城市住区举例上海新江湾城,-12-,2、城市中心商务区,-13-,城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区,-14-,城市中心商务区举例华贸中心,国华置业（北京国华电力有限责任公司控股的地产公司）,北京CBD，长安街国贸桥以东900米处,目标客户：跨国公司商务活动产品定位：东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群，国际水准的领先产品,0.3平方公里,区位,定位,运营商,开发面积,-15-,城市中心商务区举例华贸中心（续）,物业构成,开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5
6、A智能写字楼、2座超豪华酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成写字楼采用国际化办公理念设计，硬件设施完善、先进，并配以一流的物业管理服务机构；商城由新光百货、购物中心、商业街和广场组成，融合了各种业态；酒店包括丽思卡尔顿和JM万豪酒店两家国际酒店联号；此外，还提供国际公寓、商务楼等完备的商务配套服务,功能,集办公、购物、休闲、居住等为一体的现代都市中心顶级商务综合区长安街超大型国际商务生活城中之城,-16-,3、城市中心商业区,-17-,城市中心商业区是指在城市中心或次中心的以现代商业为主的功能区,-18-,城市中心商业区举例崇文门新世界系列项目（旧城改造项目）,北京崇文新世界房地产发展有限公
7、司（香港新世界集团与北京市崇文区城市开发公司合资公司）,北京的城市中心区，商业欠发达但有潜力，旧城改造项目,产品定位：城市中心的商住综合区,1.3平方公里,区位,定位,运营商,开发面积,崇文门 新世界系列项目,-19-,城市中心商业区举例崇文门新世界系列项目（续）,物业构成,预估建筑总面积约360万平方米，目前开发了200多万平米，包括商业综合体、酒店、住宅、写字楼等，具体项目包括新世界中心、新世界万怡酒店、正仁大厦、新阳商务楼、新成文化大厦等商业/写字楼项目以及新世界家园、新景家园、新怡家园、新裕家园等住宅项目。其中新世界中心是集商场、办公、太华公寓、酒店、娱乐餐饮等为一体的大型综合公建，已
8、经成为北京市零售购物总汇之一,功能,集购物、居住、办公、餐饮休闲娱乐等为一体的现代都市中心商住综合区通过新世界参与旧城改造和进行一系列的开发活动，激活了崇文区经济，目前已经形成了“崇文区商圈”,开发过程,1993年“新世界”与崇文区签订旧城改造项目合同及全面合作协议；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、扩建工程开始，新世界出资12.9亿元，施工外带拆迁,把崇外大街从25米拓宽到70米，此后开始建设新世界中心等项目，2000年广安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆迁工程，新世界出资5.8亿元，随后开始开发正仁大厦等项目，目前已在崇文区开发项目超过九个,-20-,4、高尚超低密度住
9、区,-21-,高尚超低密度住区是在城市郊区内开发的面向高收入阶层的高尚住区,在城市的郊区，自然环境优美，景观怡人，交通便利别墅风格多样化，满足不同品位人群高尚、品位、低密度、生态、卓尔不群,追求高品位生活和舒适居住环境的高档收入阶层,独栋别墅为主，辅之相关配套,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,高尚低密度住区,面向高收入阶层的高尚低密度住区,-22-,此类模式的典型代表格拉斯小镇,山东鲁能集团下属的北京海港房地产开发有限公司,机场路杨林出口东6公里，北京顺义温榆河畔、老河湾内。紧邻京顺路、京承高速、机场高速，可瞬刻畅达首都机场或市内中心商务区,6大别墅分区和一个小镇中心。5万平方
10、米的小镇中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫学院等完善的配套设施，将成为中央别墅区的配套中心,约2.67平方公里,区位,物业构成,运营商,开发面积,-23-,格拉斯小镇的定位和特色,高收入阶层的高尚第二居所 创造中国新镇示范标准,定位,特色,2条河（温榆河、老河湾）,3公里长休闲主题公园,5公里长绿化带运动主题公园,6条道路与外界便捷连通，距机场高速路仅10分钟车程，距CBD中央商务区仅25公里，快速到达机场及商务核心,9个俱乐部营造格拉斯小镇高尚气韵,12万平方米小镇中心既满足小镇居民日常所需，又营造小镇和谐氛围,5000亩鲁能地产别墅群（优山美地、格拉斯小镇）分列机场路两翼、温榆
11、河畔，成就京城第一生态别墅区,8家国内顶尖的国际学校，专注培养小镇居民子女的高贵气质,-24-,5、郊区宜居小城镇,-25-,郊区宜居小城镇是指地处城市郊区的生态环境好、配套完备、交通便利、适宜居住的小城镇,-26-,郊区宜居小城镇举例祈福新村,祈福集团，是以房地产综合开发为主导产业、以超前、人性化、国际化、可持续发展为核心理念的多元化企业集团,位于广州市近郊番禺区钟村镇,目标客户：中产阶级以上人士及海外人士产品定位：城市近郊的、低密度生态环保的、配套完备、交通方便的高尚国际文化型住区,5平方公里,区位,定位,运营商,开发面积,-27-,郊区宜居小城镇举例祈福新村（续）,物业构成,祈福新村19
12、91年至今建成并售出住宅超过4万套，现已拥有10万常住居民，是全国规模最大的高尚住宅区，其特点为大环保、大配套、大交通。生态环保是其最大特点，绿化及休憩面积广达75%，树木种类超过130 种。共植有树木40万棵、花卉65万棵及绿篱80万棵，草地及护坡草地、乔木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物业以各种形式的住宅为主，配套设施先进而齐全，包括3所高质素学校、三甲标准的祈福医院、4间国际星级标准的酒店、4个大型主题俱乐部、7个会所，此外还有银行、邮电局、派出所、消防局、大型现代化肉菜市场、超市、200多间店铺的大型商场、快餐店、食街等交通方面，设有多线巴士线，穿梭行走小区每个区域及各个娱乐设施，并自设
13、车队每日900多班次往返广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带,-28-,6、经济适用房社区,-29-,经济适用房住区是在城市郊区开发的面向低收入阶层的以居住为主导功能的居住社区,一般在城市的近郊区，交通等基础设施比较完善,一般为城市收入较低的阶层,以中低档住宅为主，辅之其他满足基本的生活、购物、娱乐等的物业类型,经济、适用、满足居住基本需求、政府优惠政策,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,经济适用房住区,面向城市低收入人群的以居住功能为主的经济适用住区,-30-,此类模式的典型代表天通苑,北五环至六环，昌平区立水桥以北1.5公里。附近有轻
14、轨铁路和地铁5号线，交通便利,区位,开发面积,物业构成,运营商,占地8平方公里，总建筑面积800万平方米，其中经济适用房建筑面积572万平方米,北京顺天通房地产开发有限公司,以经济适用房多层、高层塔楼为主，辅之以学校、医院、文体中心、商业等配套设施,天通苑社区图,-31-,7、边缘商务区,-32-,边缘商务区是指地处城市边缘的以商务办公为主要功能的综合区,模式名称,边缘商务区,功能定位,地处城市边缘的以商务办公为主要功能的综合区,物业组合,以写字楼为主，酒店、公寓、餐饮、银行、邮政、停车场等配套设施完备环境绿色生态，舒适性高能为企业提供个性化的便利服务,目标客户群,追求舒适办公环境或低成本办公
15、的企事业单位,特点,选址于经济发达的大城市边缘，去往中心区的交通便利城市内实力雄厚的企事业单位数量多，新增单位数量多城区内的办公环境嘈杂烦乱，已经不能满足舒适办公的需要对于永泰来说在一、二线城市存在着一定的该类产品的运营机会,-33-,边缘商务区举例总部基地,英国道丰国际集团（具体开发方为道丰集团与中关村科技园区丰台园管委会直属企业北京丰台科技园建设发展有限公司成立的合资公司）,位于北京市丰台区的西南四环交界处，中关村科技园丰台园内,目标客户：国内外大型企事业单位总部产品定位：专门为总部定做的智能化的、低密度的、生态型的、服务完备的、自有产权的办公区,0.65平方公里,区位,定位,运营商,开发
16、面积,-34-,边缘商务区举例总部基地（续）,物业构成,功能,总建筑面积140万平方米，建设周期3-5年物业主体为独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座，每栋面积1200至6000平米；总面积约60000平方米的总部广场，主要由高档酒店、酒店式公寓、国际会议中心、5A写字楼、高档商业组成；每套面积约30-50平方米的总部小公寓千余套；10万平米的高档地下商业街；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；每个庭院中心均设置一处面积约为200-500m2的商务会所；总部大讲堂；其它配套设施：健身中心、国际医疗诊所、银行、邮政、超市、餐饮娱乐、大型地上、地下停车场等,以智能化、低密度、生态型的
17、总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地，可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围同时为企业提供国际化的融资交流平台和信息服务平台；企业自有产权及冠名权，能够成为入驻企业的特征形象标志,-35-,8、旅游小城镇,-36-,旅游小城镇是在城市郊区开发的以旅游功能为主导的小城/镇,在城市的郊区，具有非常好的地理环境和自然风貌，交通比较便利,追求身心放松、回归自然、渴望了解历史文化和各国风情的旅游人士,以度假村、公园为主，辅之以相应的住宅、酒店、商业等，为旅游人士提供全面的服务,返璞归真，回归自然，历史文化关怀，各国风情旅游为主，带动休闲和度假,模式名称,功能定位,物业组合,目标
18、客户群,特点,旅游小城镇,以旅游功能为主导的景区,-37-,此类模式的典型代表杭州乐园,荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、氡温泉度假村、会议中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、高尚住宅区八大部分,钱塘江南岸湘湖省级旅游度假区内，依山傍水，风景优美,杭州宋城集团继成功投资开发宋城景区后打造的又一旅游度假胜地,占地3000亩,开发面积,区位,开发面积,乐园构成,运营商,-38-,杭州乐园特色充满繁花、绿水、风车，注重人与自然、环境、生态融合，构筑全新旅游、休闲、度假概念,园区所处环境幽雅，风景秀丽怡人契合未来发展潮流，注重人与自然、人与环境、人与生态的融合构筑一个自然、生命、绿色三位一
19、体的21世纪全新旅游休闲度假概念,注重人与自然、环境、生态融合,园内处处充满繁茂的鲜花，让游人赏心悦目还有极具荷兰风情的水街和缓缓转动的风车，让游人流连忘返水街上布置了史前馆、海洋馆、鸟类标本馆、啤酒馆、风车馆、荷兰馆等10多个主题馆，大大丰富了公园的内涵,充满繁花、绿水和风车,已成为一处集旅游、休闲、度假和居住于一体的华东地区最大的旅游度假胜地,-39-,9、产业园,-40-,产业园是指处于城市郊区的以发展产业经济为目的的园区，宏观上可分为制造业园区和服务业园区两大类,-41-,产业园举例一北京上地信息产业基地,简 介,项目名称：北京上地信息产业基地 区位：中关村北部，圆明园北部，北五环路北
20、侧，东距京昌高速公路2公里，西接西颐路，附近有多所高等院校及科研机构，同时具有中关村优势与人力资源优势开发面积：南区1.8平方公里，北区0.51平方公里运营商：北京实创高科技发展总公司,定位：以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园原因：进入20世纪90年代，在中关村电子一条街崛起的科技企业迎来了二次创业的高潮，一部分企业经过创业阶段，自主创新的技术所形成的产品已经得到用户的认可，建立研发、生产基地，成为企业再发展的关键；但是，中关村作为孵化器具有得天独厚的智力环境，却缺少发展空间，房地产价格昂贵，更不具备规划产业基地的可能。上地信息产业基地在这样的背景下产生,定 位,-42-,产业园举例一北
21、京上地信息产业基地（续）,功 能,是一个以电子信息产业为主导，集科研、开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合性高科技工业园，辅之以居住生活设施。园区内涵盖了电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药、新材料以及能源环保等五大国家重点发展领域的高科技产业化项目,功能分区,南区为高科技园区，北区为我国IT产业基地的精品园区。用地分为企业、公建、居住、公园绿化四类；,物业构成,上地物业构成是典型的研发地产模式，包括：科技产业园：有企业研发、生产、试验区域，及部分小型企业的孵化区；IT大厦：信息交流、成果发布与展示的中心；住宅：上地佳园、当代城市家园、百旺家苑、领袖硅谷等十数个住宅项目；其他配套：社区
22、商业、银行、餐饮娱乐、教育、超市,-43-,产业园举例二北京空港物流园,-44-,10、大学城,-45-,大学城是以教育为主导功能的高等教育园区,以开放式资源共享为主要特征的高等教育园区属于企业投资建设经营，政府实行行政管理，最终通过产业化经营，社会化服务实现教育的功能完备的后勤保障措施,大学城,政府支持、企业投资、市场化运作的以教育功能为主的大学城,教学大楼+教师公寓+学生公寓+住宅+商业+其他配套物业,高等院校、各地生源、后勤保障企业、商业企业等,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,-46-,典型代表东方大学城,地址：京津塘高速公路旁的廊坊经济技术开发区，西隔40公里与首都北京
23、相望，东行60公里与天津为邻，处于大北京区域的中心腹地开发商：北京外企服务集团公司筹资建设占地：东方大学城共占地11000多亩，建筑面积165万平方米功能组合：教学楼、后勤设施（教学科研大楼、教师公寓、学生公寓、食堂、图书馆、体育中心、文化宫、大礼堂、演艺广场等）、保障服务部门（商业、医疗、金融等）基本情况：有中国地质大学（北京）、北京航空航天大学、北京中医药大学等近30所高校4万余名师生入驻。其中超过3万人是北京籍师生；100多个班次的北京938路公交车穿城而过，此外还有近千个服务单位等特点：以开放式资源共享为主要特征的高等教育园区属于企业投资建设经营，政府实行行政管理，最终通过产业化经营，
24、社会化服务实现教育的功能完备的后勤保障措施,大学城教学楼,大学城大门,-47-,11、泰达城模式,-48-,“泰达城模式”是在城区里开发的以住宅、商业、文化休闲为主导功能的综合性区域,城市核心的区域，依托完善的交通要道枢纽,追求现代都市宁静生活的中高档收入的人群、商业购物休闲消费者,物业种类比较全面，包括居住区、商业区、休闲区等各类社区，提供比较全方位的完善服务,以住宅、商业、文化休闲为主，城市功能比较完善时尚品位、现代城区、标志区域,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,泰达城模式,以住宅、商业、文化休闲为主导功能的综合性区域,-49-,此类模式的典型代表天津泰达城,四个高端住宅项
25、目，一个大型综合商业区以及一个堤岸亲水休闲区,天津三岔河口，海河开发的第一节点和北部中心区的核心地块,天津泰达集团下属的天津泰达城市开发有限公司开发建设,占地0.85平方公里,开发面积,区位,开发面积,物业构成,运营商,泰达城示意图,-50-,泰达城根据泰达集团“3+1”发展战略，制定了相应的开发策略。泰达城本身的独特性将使其成为天津未来的标志性区域,泰达城开发策略“统一规划、合作开发、分布实施、协调发展”,泰达城独特性,海河发端、天津起源、城市中心、两河之间,与韩国新世界、美国宝力豪、北京万通、上海广洋等一批国内外知名地产开发商和商业运营商组建联合舰队，共同开发泰达城项目,与国内外有实力的专
26、业公司结成战略联盟，争取在3到5年的时间内，成为天津市最具实力的城市运营商,泰达集团“3+1”的发展战略,以土地为核心资源，对接国内外资本市场，逐步实现股权形式的多元化,在土地一级开发的基础上，发展二级开发，包括住宅和商业物业的开发,城市综合体多业态运营，包括商业、会展等多种业态,三个层次,一个目标,未来的泰达城将建成集居住、商业、休闲娱乐于一体的城市中心功能区域和天津标志性区域,-51-,12、六本木模式,-52-,六本木新城模式,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,六本木新城模式,以商务、商业、住宅为主导功能的综合性新城,商务办公楼、商业购物中心、住宅物业等,各类办公企业、休闲
27、购物人士、住宅消费者,在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，集各种功能为一体，复合性功能突出规划设计时考虑周边区域的相关具体情况采取多种措施运营“新城”,-53-,六本木新城(Roppongi Hills)基本情况,运营商：森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等区 位：位于东京都会区的六本木六丁目地区,六本木新城总占地面积约为0.116hm2，以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了办公、居住、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人,开发情况：,-54-,六本木新
28、城建筑类别,六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求,建筑类别：,-55-,六本木新城定位,复合性都会地区,结果：,经过17年不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成，成为了一个超大型复合都会区,多年来此地区街道非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，环境较差。1986年，当时的六本木六丁目地区被指定为“再开发诱导地区”之后，作为土地所有者之一
29、的森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造由于这一地区土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事因此街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划,过程：,定位：,-56-,六本木新城的特点,良好的艺术文化与休憩设施,六本木新城结合良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，不但为居民提供了一处舒适宜人的都市生活、办公与休闲、购物空间环境，而且还带来一种新的都市设计思考
30、方向,保留六本木新城现存的水系和绿化、整合周边的公园和广场空间将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合,规划将地区发展和都市整体规划相结合,具有吸引力的营运措施,六本木新城具有全年度营销推广计划，每一季度举办不同主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，同时结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动,良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一个诉求重点，也是一种象征。新城除了各种高档消费名品店、美食餐厅和高级住宅外，还以艺术文化为另一经营主题，并在其中注入乐园般的
31、梦想与童趣，营造出既时尚又充满亲和力与人情味的独特的生活氛围,空间设计艺术化人性化,-57-,13、世纪城模式,-58-,世纪城模式是以居住和商业功能为主导的综合性城区,所在地段尚未充分开发，未来发展潜力巨大依居住和商业功能为主，产品具有文化情调、适宜居住、配套完美提高人居生活品质，提升区域经济水平,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,世纪城模式,以居住和商业功能为主导的综合性城区,中高档住宅、星级商业购物中心及其他相关配套,有生活品位的中高档收入人群、周边购物消费者,开发产品,北京世纪城、昆明世纪城、贵阳世纪城,-59-,复制世纪城人居模式的经验,选址在未开发的城市边缘区,选址一
32、般在城市的郊区，各项基础设施并未建立起来。如北京世纪城选址在海淀区的城乡结合部；昆明世纪城选址在昆明市的东南部地区,利用优势整合资源,利用已有优势，充分整合各种资源。充分利用之前曾经开发过的大盘的经验，向全国宣传扩张；黄如论的个人影响力也有助于公司整合各方面的资源，继续在全国各地造城,“城”市级完美配套,除了大体量的住宅社区，还配套了众多城市级的配套设施。如五星级的酒店，超大的shopping mall等，不仅方便了住去居民的生活，更是提升了所在区域的人气，带动区域的持续发展,-60-,典型代表昆明世纪城,运营商：世纪金源集团,区位：昆明市官渡区，南临文物荟萃的官渡古镇北接金刚村，东邻规划城市
33、主干道昆洛路，西临广福路，北部为昆明机场及城市中心区，西部隔广福路五公里为碧波万顷的滇池风景区。,占地面积：2.5平方公里左右,物业组合：385万平方米为住宅，53万平方米的shoppingmall，8.7万平方米的超五星级酒店及四星级酒店，8万平方米的商业街，5.5万平方米学校（从幼儿园到高中），3.6万平方米的大型市级医院以及部分写字楼,开发理念:新世纪,新时代,新人居,新生活,功能定位：高贵品质、完美配套的宜居之“城”,昆明世纪城示意图,-61-,14、华侨城模式,-62-,“华侨城模式”是一种旅游主题地产模式，其产品是地处城市边缘区的集游乐、居住、购物、休闲为一体的综合区,-63-,“
34、华侨城模式”举例一北京华侨城,华侨城集团,位于北京东四环与京沈高速交接处，距CBD3.5公里,目标客户：CBD及周边人群产品定位：大型旅游主题社区,1.5平方公里,区位,定位,运营商,开发面积,-64-,“华侨城模式”举例一北京华侨城（续）,物业构成,北京华侨城包括住宅、主题公园区和主题商业区三大板块，并配有幼儿园、小学、中学、会所、医院、银行、美术馆、艺术中心等住区配套设施住宅部分共83万平米，以高层板楼、舒适三居为主主题公园是一个占地1平方公里的主题生态乐园北京欢乐谷，定位为北京最具特色的都市旅游休闲胜地主题商业区是6.5万平米的意大利风情的维吉奥商业广场，包括度假酒店、超市、餐饮娱乐、购
35、物、酒吧等多种业态，连接欢乐谷和居住区,功能,主题公园与主题居住区、主题商业区概念上互为依托，景观上互为借用，营造现代休闲感以旅游为主题，集旅游、居住、商业、休闲、购物于一体，生态环保、休闲、高尚的综合性大社区,-65-,“华侨城模式”举例二东部华侨城,区 位：位于深圳东部三洲田,物业组合：以高尔夫运动区(两个18洞球场)、综合生态旅游区、世 界茶艺博览园、度假酒店、公寓、山地观光缆车等为主，以及住宅和商业区,特色项目：,占地面积：8.3平方公里,三谷（大峡谷、云海谷、茶溪谷）三镇（茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶马古镇）三街（海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街）三部落（云中部落、天禅之
36、旅、花钟教堂）,-66-,复制华侨城模式的经验,超前科学规划，有序建设 如华侨城对“主题公园”定位不是随便就定，而是经过精密的测算和规划，深圳四大主题公园锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游到体验式旅游，主题文化的确定都是随着人们心理需求的变化而改变规划与产业结合，营造鲜明主题，形成互动 比如在深圳华侨城，不同区域、不同历史时期发展起来的产业之间形成了有机互动：主题公园的兴建在美化城区环境的同时，促进了酒店业的发展；房地产业的繁荣带动了商业繁荣，文教事业的发达又推动了房地产业的发展。同时，营利性产业的发展使文化、教育、卫生等公共事业的持续发展成为可能可持续发展经
37、营与不断创新的顾客体验 借助华侨城20年成功开发的经验，华侨城保持了持续的经营。同时，每到一处，华侨城都根据具体地域的实际情况不断创新，在差异化的基础上成功的复制着华侨城模式资源系统有效整合，实现生活多样化,-67-,15、建外Soho模式,-68-,“建外Soho模式”是指在城市核心区的具有现代感和时尚感的融办公、居住、购物、休闲娱乐于一体的综合性区域,-69-,“建外Soho模式”举例建外Soho,-70-,16、天津老城厢模式,-71-,天津老城厢模式,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,天津老城厢模式,具备各种完善功能，集居住、商业、商务、文化、休闲为一体的综合性城区,物业
38、非常全面，包括各类中高档住宅、商业购物中心、商务办公楼、休闲娱乐场所等,目标客户群比较广泛，包括中高收入的人群、商业企业等,城中之城一般为旧城改造项目，政府参与其中较多政府确定项目的整体规划，开发商在整体规划指导下参与项目的开发和运营此类项目一般地理位置优越，历史文化底蕴深厚，但已不适应城市快速发展的要求,-72-,典型代表天津老城厢,地址：天津市以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成的城区占地：0.8平方公里，规划总建筑面积为225万平方米，其中住宅总建筑面积128.9万平方米，公建总面积96.1万平方米土地运营商：中新集团开发商：老城厢12个地块分属中新集团、富
39、力集团、静安集团等开发。其中富力集团开发5、6、7号地，中新集团开发11号地等。物业组合：各类住宅、商务办公、商业中心、娱乐设施等全面的组合功能定位：改造后的老城厢将成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观于一体的城中之城特点：老城厢是天津的发祥地，具有深远的文化底蕴和历史渊源，但其基础设施十分落后。为了改善老城厢居民的居住条件，天津市在03年启动了最大规模的拆迁改造工程，准备旧城改造。由于其优越的地理条件和深厚的文化底蕴，引来众多实力开发商争抢。现在是多家开发商在老城厢开发最终老城厢将在保持历史风貌的基础上焕发出现代化城区的生机与活力,老城厢示意图,-73-,17、安亭汽
40、车城模式,-74-,安亭汽车城模式,模式名称,功能分区,物业组合,目标客户群,特点,安亭汽车城模式,定位,集制造、研发、会展、居住等多功能于一体的综合性汽车产业基地,核心区+生产制造区+汽车教育园区+F1方程式赛车场+安亭新镇区+安亭老镇区,汽车制造业+汽车销售厅+会展场馆+博览馆+住宅等,各大汽车企业、贸易企业、周边住宅消费人群、旅游者等,汽车产业被上海市政府列为四大支柱产业之一，因此整个汽车产业城的定位由上海市政府决定并对汽车城进行招商引资各类企业（投资公司、房地产开发商、贸易企业等）参与建设开发运营汽车城通过汽车产业来带动住宅、会展、旅游等的发展，进而带动整个安亭地区的发展,-75-,1
41、8、加州工业城模式,-76-,“加州工业城模式”是在城市郊区的、以产业和居住为主导功能的综合性产业城,在城市的郊区、地价比较便宜、交通比较方便、享受众多的政策优惠条件,包括国外企业、国内企业，其中以各种类型的中小企业为主，这类企业规模较小，缺乏融资平台，但是发展前景看好,以产业园为主，围绕产业园开发建设相应的住宅、商业等物业，为进入产业城镇的企业和人员提供完善的服务,产业环境、优惠政策、配套设施,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,加州工业城模式,以产业园和居住为主导功能的综合性产业城,-77-,加州工业城基本情况,郑州市东南部，距离新郑国际机场25公里，具体位于京广铁路以东、京珠
42、高速公路以西、南绕城公路以北、郑州市南三环以南,规划46平方公里。分三期，第一期5平方公里，二期10平方公里，三期31平方公里,美国加州财团及其他美国企业投资兴建；派森斯公司设计；美国加州工业城（中国.郑州）开发有限公司经营管理,加州工业城规划图,区 位,开发面积,开发运营商,-78-,加州工业城的定位,超越中国现有工业园单一生产型模式的综合性城市化国际城,定位,过程,河南是中部崛起主力省，郑州在中原城市群中处于龙头地位加州的GDP在美国居各州之首，名列世界第六大经济体，仅次于美国全国、日本、德国、法国和英国美方经过考察后“希望能够在河南省建设一个美国式管理的工业城区，促成双方面的经济共同发展
43、”河南省政府对此项目落户河南有着强烈的愿望，为工业城的顺利建设提供宽松的环境和政策的支持,结果,2004年9月10日，加州工业城选址工作敲定，郑州最终胜出2006年5月27日，加州工业城举行开工典礼,-79-,与中国大多数工业园区建设不同，在遵守中国法律前提下，加州工业城由美方自行开发、自行招商、自行出让土地等,加州工业城的特点,政策特点,规划特点,城市规划、建筑、功能、风格、服务等将最大程度地体现美国加州的特色，充分体现民主、自由及美式生活氛围集生产、高科技研发、学习、居住、娱乐为一体超越中国现有工业园单一生产型模式，是国际化生产商务基地和时尚生活社区的组合,加州工业城享有很多政策优惠如享受
44、一切国家和地方允许的税收优惠和待遇在10年内，将该公司应当交纳的各项税收中地方留成/分成部分以奖励方式全部返回，同时免除一切行政事业性收费河南方面独自承担工业城出让土地范围内全部拆迁、安置、补偿等费用和责任等,-80-,19、拉德芳斯模式,-81-,拉德芳斯模式是以商务、商业和居住功能为主导的综合性新城,模式名称,功能定位,物业组合,目标客户群,特点,拉德芳斯新城模式,以商务、商业和居住功能为主的综合性新城,商务写字楼、商业购物中心、住宅及其他相关配套,各类企业、跨国公司、购物休闲旅游者、住宅消费人群,城市郊区，分担主城区人口和交通压力新城设计个性化、多元化、满足不同人群和企业的需求塑造文化氛
45、围，聚集人气，提升区域经济水平,-82-,拉德芳斯新城基本情况,运营商：拉德芳斯区域开发公司（简称EPAD)区 位：位于巴黎市西北部，巴黎城市主轴线的西端,开发情况：如下表,新城中工作人员超过15万人已建成商务与办公楼面积近250万平方米，容纳公司1600多家其中包括法国最大的5家银行和17家企业，170家外国金融机构，还有190多家世界著名跨国公司的总部和区域总部,总体情况：,-83-,拉德芳斯新城定位,定位：现代化城市副中心（SUB-CBD)原因：巴黎市政府出于整体规划的考虑 满足巴黎日益增长的商务空间 缓解巴黎老城区的人口、交通压力 保护巴黎古都风貌 在老城区建高建筑不受欢迎 拉德芳斯地
46、处郊区、所处区位独特,巴黎市政府决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心,结果：,标志建筑大拱门,-84-,拉德芳斯新城特点,除了拥有总面积达10万平米的购物中心外，新城内还有数家大型会展中心以及其他配套。目前，拉德芳斯新城已真正成为一个服务配套设施齐备，以商务办公功能为主，集居住、购物、会展、旅游等多种功能为一体的SUB-CBD,新城中的剧院、会展中心、德芳斯宫、新凯旋门屋顶展厅等常常举行展览、艺术表演、音乐会等文化活动，提高了拉德芳斯新城的城市品位，丰富了城市内涵，也为其建设聚集了更多的人气,新城代表建筑大拱门与象征古老巴黎的凯旋门、香榭丽舍大道和协和广场在同一条中轴线上，这既使巴黎显得
47、更年轻,更活力,又使拉德芳斯新城能借助巴黎悠久的文化底蕴吸引各类消费者,在新城建设之初，EPDA就制定了人车分离的交通规则。目前已经形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一体的交通系统，保证的副中心城人流物流的畅通,EPDA对办公楼进行灵活多样的规划，注重建筑物外部形态、室内空间设计和设施配置的多样性，为不同性质、不同规模的公司定造不同类型的办公空间。同时，在大楼设计中推广节能技术，强调城市发展与环境保护之间的协调关系，为区内企业提供良好的外部环境,总体设计别具匠心，体现现代和未来城区的多功能设计思想,交通设计人车分离，保证畅通,写字楼宇设计多元化，满足副中心城中多样化的商务空间需求,配套设施
48、完善，提升了副中心城的综合服务功能,文化氛围营造颇具特色,-85-,20、钱江新城模式,-86-,”钱江新城模式“是指城区扩大后在城市新的中心上建设的集高档商务、商业和休闲娱乐于一体的综合区,功能定位,城区扩大后在城市新的中心上建设的集高档商务、商业和休闲娱乐于一体的综合区,-87-,“钱江新城模式”举例钱江新城,简 介,项目名称：钱江新城区位：位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷，与钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里开发面积：15.8平方公里,定位：杭州“新CBD”原因：考虑到既保护老城区的旅游资源和历史文化风貌，同时保证未来可持续发展，杭州市政
49、府制定了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的战略，计划将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态。其中，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州城市新中心，形成未来杭州大都市的中心商务区和高档第三产业区，这就是钱江新城,定 位,-88-,“钱江新城模式”举例钱江新城（续）,功 能,钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、休闲、居住等功能于一体，发挥综合服务、生产创新和因素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业，吸引国内外的大公司、大集团、知名民营企业总部入住新城,功能分区,布局分
50、布上分为商务办公区、证券金融中心、行政办公区、文化休闲区、商业娱乐综合区、滨江游憩区和精品商住区,物业构成,新城将集中杭州的现代化建筑群，建设市民中心、文体中心、广电中心等大型公共建筑，兴建商务、金融办公等现代化写字楼，并有高档酒店、购物中心、餐饮娱乐配套。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑；新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，以水景的利用和大面积的绿色公共空间为特色，建设江边生态带并沟通诸多水体，结合水系布局进行系统性和网络性的绿化，体现自然与人和谐统一的生态环
