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1、徐州邳州金陵置业项目商业市场研究及规划销售建议,2008年4月,上略优术房地产营销顾问,首先，感谢金陵置业给我们这样一个机会参与到珠江路项目的策划思考中来。根据与金陵置业的初步沟通，结合我们对邳州市场研究以及对项目进行座谈讨论的基础上，我们形成了此份“邳州商业市场分析及项目建议”提案。我们希望能以此份提案为契机，与贵司进一步沟通，并适时开始全面深刻的策略交流；以期形成最为准确和最富实效的操盘思路，为项目的成功竭尽所能！,目录,第一部分 宏观市场分析,第二部分 住宅市场分析,第三部分 商业市场分析,第四部分 项目自身分析,第五部分 产品规划建议,第一部分 宏观市场分析,前期报告已提交（略）,第二
2、部分 住宅市场分析,前期报告已提交（略）,第三部分 徐州邳州商业市场分析,专业市场分析,商业市场特点,商业市场分布,百货业态分析,家电市场分析,综合超市分析,在售商业分析,主要街道分析,商业市场分析,一、邳州市整体商业市场分布情况,老城区,中部区域,新汽车站,新政府,邳州城市商业发展趋势：延建设路由南向北，由老城向新城发展,借助新汽车站，形成如家具市场的专业市场集中商业,老商业中心，核心商业中心，以百货，家电，通讯为主。,借助新政府，形成行政商务文化中心,借助北部新城的开发，延建设路的商业开始成活，以社区商业为主,二、邳州商业总体呈现特点,目前商业供应的区域集中度较高，主要集中在老城区，具备较
3、强的辐射能力。,城市轮廓北移，商业与行政中心往北发展已成定局。,新建商业用房未来集中上市，呈放量趋势，市场供求关系明显逆转，竞争进一步加剧。,档次不高邳州消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主。,模式落后市场大多商业运作管理模式落后，如个体小商家，缺乏竞争力，从长远看只是商业业态升级完成前的替代品。,滞销严重,大型商业不温不火,三、邳州百货业态分布情况,1、百货综合商场经营面积较大，接近10万平方米，对于邳州主城2030万人口的城市已经饱和。2、进驻的品牌档次不高，各大商场经营业态雷同。3、商业功能划分，过于简单，细分程度不够，管理混乱,四、综合超市分析,1、对于邳州
4、市场来说，拥有这么多不同品牌的超市，而且总营业面积超过50000平方米，已经相当饱和。2、从经营情况来看欢乐买和苏果超市的经营状况良好，档次高且分店多。预计未来23年一些超市将会倒闭。3、从分布情况来看，老城区占4家，新区1家，新老城结合部1家。可见商业气氛和人流亮依旧在老城区，新区商业发展缓慢，未来必将有大型超市进驻新区。,五、家电专业市场分析,1、从品牌来说，邳州拥有3家品牌家电商，和一些当地的特色电器商，但是从人流量来看，当地百姓是呼不认 电器的品牌，但是不可否认品牌电器的雄厚实力，相信未来这些当地的特色电器商都将经营惨淡。2、从经营情况来看五星电器经营情况最差，其它几家经营情况相当。主
5、要是五星电器的店铺独特性导致。3、从分布情况来看，集中分布在宏大财富广场（2家），老商业区建设路上（2家），青年西路（2家）。新区还没有家电卖场。4、从经营面积来看，目前市场上电器经营面积超过25000平方米，相对邳州来说，饱和，竞争相当激烈。,六、专业市场分析,1、老的专业市场，由于时间的积累和品种的唯一性，目前已经比较繁华。2、新的专业市场，由于没有时间的积累，目前经营惨淡。3、目前邳州缺乏建材市场、餐饮一条街等专业市场。,七、主要街道商业分析,邳州目前的商业处于初级阶段，以生活超市、电器卖场以及沿街品牌服饰店为主，业态较为单一，品牌档次较为落后，店面形象也较差，经营状况一般。,建设路：城
6、市的商业中心街道，主要商业业态为电子数码和百货商店，北段主要为二手手机市场。解放路：城市的次级商业街区，主要是高端品牌服饰专卖店及小商品批发市场。民主路：城市的次级商业街区，主要是低端的服饰门面店、一些餐饮娱乐及摩托车电动车自行车专卖店。青年路：城市的次级商业街道，主要是城市配套功能、一些品牌专卖店及电脑一条街（韩世步行街南端）,建设路（一）,建设路（二）,业态构成分析,如图所示，建设路主要以电子数码（45）和百货店为主（18），光手机卖场就有9家，5家大型百货店。整体营业面积超过50000平方米，是邳州最繁华的地段。,租金构成分析,路段北段是同盛国际广场，已经进驻乐时代广场、肯德基，租金收益
7、相对较高，24元/天左右。该路段南端是邳州老的商业中心，多为百货商场及手机卖场。租金收益相对较高，34元/天左右。注：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。,青年东路（一）,青年东路（二）,业态构成分析,如图所示，青年东路主要以配套（45）和服饰为主（26）配套多以城市功能配套和学校配套为主，如政府机关、银行、移动、书店等。该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米。该路上最繁华的是华联欢乐买和韩世步行街,租金构成分析,路段西北段为宏大财富广场，租金相对较高。路段西南段为韩世商业街，租金还可以。该路段西侧靠近老商业中心，品牌专卖店较多。价格正常保持在35元/天左右。注
8、：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。,民主路（一）,民主路（二）,民主东路（三）,业态构成分析,如图所示，民主东路主要以服饰（45）和餐饮娱乐为主（33），服饰多位低档流行服饰为主，其中韩流购物中心的服饰较为集中。该路段美容美发足疗店也较多，但是档次多位中低档。该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米，有一般关门。该路上最繁华的是韩流购物中心,租金构成分析,路段西南段为宏大财富广场，品牌专卖店较多，租金相对较高价格正常保持在35元/天左右。路段西北段为靠近老商业中心，租金还可以。该路段东段多位老建筑和简易建筑，同时由于经营的品种多位低档所以价格较低。注：租金仅针
9、对1F铺位，2F及以上不计在内。,解放东路（一）,解放东路（二）,大唐街,万兴市场,万兴市场,万兴市场,解放东路（三）,业态构成分析,如图所示，解放东路主要以服饰（58）和餐饮娱乐为主（20），服饰多为品牌专卖店属于高端消费，其中集中商业为万兴批发市场。该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米，较为高端。由于靠近老商业中心，路段西侧多位品牌专卖店和手机二手市场。,租金构成分析,路段西段靠近老商业中心，品牌专卖店较多，租金相对较高价格正常保持在24元/天左右。该路段有万兴市场和在建的大唐街，所有整体租金较高。该路段东段由于商业建筑较新，整体租金情况也比其它道路的同等地段
10、租金较高 注：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。,八、在售商业项目分析,大唐街（二）,销售情况,项目分析从地段上来看，项目地段中等，没有宏大财富广场和同盛国际广场的位置好，未来前景堪忧。从规划业态来看，业态规划种类较多，多为服饰、餐饮、休闲等。过于大众化！从销售情况来看，销售情况不好，目前销售情况没有超过10。从招商情况来看，目前没有成立专门的招商队伍，缺乏开发商的引导，只能靠市场缓慢自由形成。,价格情况一层外街：1500020000元、平方米；内街800012000元/平方米二层：60008000元/平方米；三层：40006000元/平方米；四层：30004000元/平方米,同盛国际广
11、场（一）,同盛国际广场（二）,销售情况沿建设南路销售价格在20000元/平方米，沿金三角公园800010000元/平方米，6、7、8、9价格50007000元/平方米。2、3#、4#、10价格30005000元/平方米。目前还有少量房源销售。,租金情况,项目点评从地段来看，老商业中心的北边缘，新城的南边缘，地段相当优越。从销售来看，销售了将近3年（2005年开始）还有少量房源没有售完，市场需求量较低。从招商情况来看，引进了时代超市和麦当劳，但是目前商业入住率依旧仅20左右，内铺多为空铺。,同盛国际广场（三）,2008年招商优惠政策：一、凡一次性购买商铺的在现行价格上优惠20，首付50即可入驻经
12、营，余款可办理按揭或者一年内分期付款。二、凡租赁经营的租金租三免一，第二年、第三年在现行租赁价格的基础上在让利3020，三年后租金也保证低于邳州同类同期同地段商铺的租赁市场价格。三、在租赁期内和合同期满后，在同等条件下，原租户有优先购买权和优先租赁权。四、08年3月31日前签约的客户“五一”期间可免费获得青岛商务游的机会。,宏大财富中心（一）,宏大财富中心（二）,销售情况：目前沿主要干道的门面销售超过95%,集美广场1-4层还有大量商铺没有销售.沿街商业价格15000-23000元/PFM,集美广场内街8000元/PFM 左右.项目点评:从经营情况来看:目前是邳州人流最集中,运作最好的商业项目
13、.华联欢乐买带动了青年路的商业氛围,五星电器带动了民主路的商业氛围.而集美广场的商业情况不容乐观.从招商来看,引进华联欢乐买和五星电器是项目招商的成功点,如果集美广场组团也想获得成功,必须还要引进大型的商家.从销售情况来看,目前是邳州最好的商业项目,主要原因是招商的成功.,中浙浙江国贸广场（一）,中浙浙江国贸广场（二）,销售情况,价格情况运河路56807280元/平方米；黄河路58807280元/平方米,项目点评目前销售情况极差，住宅和商铺都没有销售记录。商业定位符合周边情况，新区没有合适的菜场。但是邳州人对于购买产品菜场的概念还没有形成。,通成世纪广场（一）,三星花苑,其它商业项目,邳州商业
14、总结,1、针对23万市区人口的邳州市来说，目前的商业市场容量已经饱和。邳州城市经济发展没有依托，城市人口数量增加缓慢，导致商业发展缓慢。2、邳州大型商业地产项目，80以上销售缓慢，而且后期经营较差。建议不要在邳州做大型综合性商业项目。3、百货业管理模式及经营状况不乐观，并且已经饱和。4、餐饮娱乐也不发达，目前邳州仅有2家休闲餐厅，没有专门的商业一条街。主要是当地百姓的消费习惯和城市本身的消化能力问题。5、电子、通讯、电脑等高科技商业业态，在邳州已经有了自己的集结地，不可能在形成新的集结地点。,第四部分 项目自身分析,立地条件及四至分析,交通分析,一、交通道路性质项目北侧为珠江西路，目前只有4米
15、宽，项目改造后会拓宽至20多米。项目西侧为南京北路，目前还没有修项目东侧为建设北路，是邳州南北城市主干道,本案,南京北路,建设北路,珠江西路,二、交通工具 邳州现有交通工具多为公交车、出租车、人力三轮车、摩托车、电瓶车、自行车。居民出行多采用摩托车、电瓶车、自行车。,珠江路现阶段经营种类分布表（一）,珠江路（二）,业态分布情况：珠江路是项目所在街道，目前主要功能为社区配套及一些摩托车专卖店。社区配套多为低档餐饮（65以上）为主，其它还有足疗店、渔具店、干洗店等。,租金构成分析,地块当前商业价值小结,商业现状：形态：珠江路商业街商业氛围不浓，共有街铺约有0多家，平均面积约在平米之间；总经营使用面
16、积约平米左右，业态主要为餐饮、百货以及小公司等，是近年消费行为的自然积累，商业形态呈现出小、杂、散、乱的特点。定位：中等，部分偏低业种与经营状况：以中小型餐饮、生活配套、建材配套为主，业种较为局限，搭配不合理，目前项目周边居住人口约仅5千多人，客流聚集能力不足：受总量规模、道路状况、业种构成的影响，未形成规模化的商业中心或商业街;区域辐射能力：由于珠江路为数条丁字路的南端，通行力不强，不具备较强的辐射能力租金状况：租金情况非常的低0.30.元/m2/天。在访谈中，店主对这边的租金价格觉得还是比较高的，希望明年可以在降一些。发展潜力：交通状况的改善使其具备了一定的发展潜力。此外，在当地多个大型商
17、业楼盘在的不断兴起中，一轮又一轮“投资风暴”的过后，投资者们的投资行为呈现理性化发展趋势。现有商铺发展呈现供需两疲的现状，经营品种也较为廉价低档。投资收益不明显，因此，大部分投资者基本没有在此进行高价值消费品及服务的投资意向。我们必须摒弃现有的一些致命观点，寻找创新、合理的新的竞争突破口。,地块北侧和西侧紧邻市场主干道（珠江西路和南京北路）地块沿珠江西路长约500米，商业价值突出，目前人流量大不显荒凉。第四中学的南门将开设在珠江路段，以学生为主体的消费群体较大,青少年可以说是各个消费阶层中最容易诉求的，他们的消费行为属于冲动型，虽然消费档次普遍不高，但消费次数多、易满足的特点深受许多低成本投资
18、者的喜爱。但在本案的规划中应控制数量。,机会,威胁,劣势,优势,发扬优势，突出价值点！,周边多为居民自建老楼房，档次很低。所以要求本案的商业立面要设计的新颖富有商业气氛珠江西路东段目前的商铺形象零乱，后期可以与政府城管联系，统一出新，以提高整个街区的市场形象,机会,威胁,劣势,优势,规避劣势，化不利为有利，差异化竞争！,劣势,威胁,机会,优势,邳州整体城市往东，往北发展，目前北部发展较多项目地块北路紧靠第四中学，存在一定的学校特定商业条件新城大量的开发建设却缺小一条区域性集中商业街区，我们可以以南有解放路,北有珠江路为使命，来提升珠江路的城市地位，并以此来规划与建设我们的商业街，以此来打动买家
19、的注意力。,把握机会，颠覆传统格局，树立邳州新型商业标杆,第五部分 项目建议,规划建议,项目西侧未来是老城与新城的连接道路，属于城市的主干道，所以不能忽略西侧的商业价值，建议建沿街商业门面。项目西北角未来是十字路口，建议建3层商业群楼面积控制在20003000平方米。,段,段,商业中心考虑其精品化、低进入门槛，在业种业态上体现经营特征，低总价，高单价，实现商业中心价值最大化。建议将整个商业中心分为个种类:挑高底商+整商主力店沿珠江路小高层下为米挑高底商，面对四中珠江路与北京南路转角为整商主力店；沿珠江路多层下为底商（含部分生活中心）；,商业户型建议,1、建议沿珠江西路商业门面层高设置为6米，做
20、到买一层用2层的效果，在后期销售中增加产品的附件值。2、地块西北角的裙商层，建议1层4.8米，二层3.2米，三层3.2米。总面积控制在20003000平方米。3、项目西侧门面建议做2层，1层6米，2层3.2米,6米层高商铺室外效果图,6米层高商铺室内装修效果图,商业等级的划分,所在城市的大部分区域,周边几个社区的消费者,某个社区的消费者,邻里周边消费者,城市型商业,区域型商业,社区型商业,近邻型商业,覆盖所在城市及周边城市,超级型商业,规模：0.7万m2,规模：7万m2以上,规模：1.5-7万m2,规模：1.3万m2,规模：10万m2以上,项目现阶段商业等级定位,邻里商业中心,邻里中心规划核心
21、：,核心一：邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。说明如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。邻里中心的成功经验就是：首先，在功能定位上，以服务业为主（占80%），其中又有40%到50%是餐饮业。其次，采用商业地产开发模式，并转让产权。其三，在管理模式上，一开始就实行市场化运作，从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。,核心二：邻里中心可视为社区商业中心的概念，是相对于市级商业中心孕育而生的。说明“社区商业”内在的分量在于：便民利民、巨大商机、提升社区形象。许多大城市开始关注这一领域。回望身边的各种
22、商业形态，我们发现，关于社区内的商业规划明显滞后。针对本案，就当地而言根本没有所谓的社区商业的定位和规划，所以说邻里中心是本案商业和销售推广的最佳定义。,核心三：在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。说明：商业用房销售价格仅是该区域目前住宅售价倍左右，但其售价和市场的租金均价比较后仍然有泡沫。目前本区域的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持这样一个大体量的商业街是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性就会比较小。,邻里中心规划核心：,市场定位：根据对
23、当地商业竞争环境及对该板块的综合分析，结合对本案现有设计方案的理解，建议本案的商业部分综合定位为：邳州城北第一，综合型邻里消费中心南有解放路北有珠江路平米商业街建成后辐射本社区及周边区域（四中），形成世纪大道南侧与奚中路北侧直径新的中心商业街区。本项目以邻里中心的形式使社区服务商品吸纳周边消费，将担负满足周边直径公里居住人群生活需求及休闲娱乐需求，并担负部分城市商业功能。将被打造为集生活、餐饮、服务、娱乐、休闲的街区式的邻里商业中心。,邻里商业中心的核心价值邳州北城中心商业区域强调是片区商业中心街区概念区别于周边不同的独立商铺；区域社区服务中心强调综合型邻里服务概念区别于普通小区商业配套以及市
24、场型的商业最具性价比的商业建筑强调实际使用空间赋予的综合性特色区别于普通住宅小区内的商铺,推广主线：新型邻里中心概念+区域商业中心 区域化商业中心为主诉求要点，强调服务功能的齐全与独立性,业态规划,学校配套商业区,生活配套商业区,服务配套商业区,菜场,学校配套商业区：文具用品店、电玩店、书店、网吧等。第一：网吧经营者第二：游戏厅经营者第三：桌球城经营者第四：文具、玩具、模型代理商、零售商第五：音像制品、电子产品经营者第六：文化休闲书籍经营者,生活配套商业区：餐饮、服饰、茶社、卫生所、美容美发店、药店等菜场：1楼为分割产权菜场，23楼KTV浴室或城市快捷酒店等服务配套商业区：银行、电信、移动、联
25、通、等,学校配套商业区,生活配套商业区,服务配套商业区,菜场,商业业种的设定,邻里中心的建设成功的经验是：功能定位在先，后续管理跟进对邻里中心来说，在招商经营的时候有12项功能是我们必备的：银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、卫生所，这是我们有别于普通商业中心的重要特点。构成这12项必备功能的基础是“三满意”原则，即顾客满意、经营者满意、政府满意，其内涵则是综合性、全方位、多功能、各层次。本案已具备邻里中心的雏形，但尚有很多功能有待完善和改进。（具体业态设计见下表）,住宅户型建议,根据我司对市场的深入了解，认为邳州年住宅市场竞争压力大。建
26、议沿珠江西路的小高层住宅户型一半调整为50平方米小户型建议一：做第一个吃螃蟹的人，将SOHO概念率先引入到邳州，通过对SOHO概念的炒作，引导投资型业主和办公置业型业主前来购买。建议三：以“SOHO”的概念，在市场上先发打破小高层去化慢，价值难以实现的症结，使整个小区成为一个集投资、居住、饮食、购物、消闲娱乐、等为一体综合项目。,商业价格定位,1、周边在售商业门面价格,商业价格定位,2、选择可比案例，确定权重,3、评估标的价格=7000*0.5+4800*0.3+3800*0.2=5700元/平米,4、本项目在产品上优化如挑高商铺，在营销概念上加大投入，完全有可能在此基础上有300-500元/
27、平米的提升空间，即一层商铺达到6000元/平米的均价。,三星花苑,本 案,时尚小区,中昊雅居,可比案例位置示意：,主要从区位地段、物业类型、用途、交通环境等方面，选取可比实例，作为定价的参考依据。,商业价格定位,5、分段定价（1）四中对面，受学校学生购买力的影响，在均价的基础上加200-300元/平米，即定位于6200-6300元/平米；（2）在西北角，临近十字路口，人流量更大，在均价的基础上加500-600元/平米，即定位于6500-6600元/平米；（3）在小区主入口附近，主要考虑到更方便服务于小区业主，在均价基础上加300-500元/平米，即定位于6300-6500元/平米；（4）其余门
28、面价格定位于5800-5900元/平米，保证整体实现6000元/平米的均价。,Thank You!,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62
29、079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋
30、市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档
31、休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的
32、成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开
33、创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性
34、明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该
35、案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均
36、价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品
37、质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管
38、从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计
39、424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月
40、顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园
41、为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.
42、3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主
43、要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月
44、供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联
45、排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交
46、套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，
47、未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,
