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1、HOPSCA（豪布斯卡）高度集约化的街区，未来城市精神引领,山东临沂河东区凤凰大街项目定位报告,2010年9月,整体报告逻辑框架,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,开发商的最终目标是确保项目成功开发的同时，达到快速回笼资金，利润率接近最大化。,客户的目标,1、项目成功开发，奠定开发商进军山东临沂房地产的品牌发展战略。2、保障项目营销推广的顺利实施，促进项目在当地房地产开发的品牌塑造。3、以销售为目的，少量自留物业为辅助，快速回笼资金，实现利润率的最大化目标。,前提的条件,160亩梯形狭长型地块，以何种产
2、品规划搭配，更能让市场接受，实现成功开发及火爆销售？,客户目标解读,开发商目标界定,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,城市发展方向,山东临沂区位,山东临沂地理位置：,临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。,临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,
3、西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。,城市发展方向,临沂河东区位,临沂河东区概况：,政区位置：,临沂市河东区位于山东省东南部，介于东经 11822 11840、北纬3435 3520 之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。,政区划分：,1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，也是目前临沂城市建设“北上东进、一河五片”的重要组成部分。全区辖9个乡镇、街道和1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区，306个行
4、政村，45个城市社区、11个农村社区。,人口面积：,河东区总辖区面积730平方公里，人口63万人。,经济概况：,河东区工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。,10年前有句老话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房！”,浦东,浦西,5年前，浦东大开发，历史伴随发展机遇，陆家嘴金融贸易区傲然而立!,上海,今天,浦东取代成为上海新的政治、经济、文化中心,城市发展方向,河东 VS
5、河西,如今,山东临沂城市发展已经经历的若干个阶段：,第一阶段 老城区的发展建设（兰山区、罗庄区）发展已经完成,第二阶段 北部新区的发展建设（南坊行政服务区）发展基本完成,第三阶段 东部新区的发展建设（河东滨水新城）发展刚刚起步,跨河东进，迎来发展机遇：,以河为轴，两岸发展、向东拓展、北上东进！,城市发展方向,河东 VS 河西,沂河两岸未来规划,城市发展方向,河东发展规划,市委、市政府主要领导人：,河东作为临沂半个主城区，而且是新城区，在临沂城和全市经济发展中具有独特地位。,城市东进、产业转移，未来城市发展空间重点在河东。,河东发展语录：,河东区委书记刘占仁：,河东要抓住这个千载难逢的机遇，朝着
6、临沂市城市发展蓝图中规划的目标加速前进，千方百计加快城市建设步伐，实现赶超发展，东城区的建设要一年一个样，三年大变样，建设东城区，造福河东人”。,关键词：城市发展空间重点 千载难逢 一年一个样，三年大变样,城市发展方向,河东发展规划,河东区整体发展规划：,两片：是指河东分为两大住宅片区，如图规划所示，居住片区一、居住片区二。一园：是指城市东进，产业转移的河东工业园区。目前临沂市主要财政收入，都由该工业园区所贡献。两星：是指两个中心片区，其一河东主中心，其二南片次中心，未来商圈将以这两个片区进行重点规划发展。,两片、一园、两星、六轴,总体规划：,城市发展方向,河东发展现状,两条主干大道,居民商业
7、配套不完善,发展明显滞后河西,缺乏休闲娱乐配套,五金钢材整体往东迁移,城市发展方向,河东规划综述,河东新城整体商业配套严重缺乏,南片次中心商圈现状明显优于河东中心,历史发展机遇，上海浦东就是临沂河东未来参考,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,宏观经济分析,经济因素分析,临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量的有效需求。,从近几年临沂GDP增长情况来看，临沂市经济发展相对稳定，GDP年均增长率为15%左右，稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。,国民生产
8、总值与人均GDP的持续增长增加了人均可支配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业消费的有效需求。,宏观经济分析,房产开发因素,临沂近几年固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。,临沂市近5年来房地产开发投资额逐年提高，2009年房地产开发投资额达146.4亿元，表明临沂房地产市场逐年升温。,在固定资产投资不断增长下，虽然历经08年金融危机，但09年以来，房地产开发速度越来加快。,宏观经济分析,商业规划因素,临沂“沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础。,临沂市城市商业网点发展规划
9、中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。,近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。,宏观经济分析,城市化特征分析,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。临沂目前城市化已逐步进入高速发展阶段。,城市化,集中型城市化,扩散型城市化,房地产投资,向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率,主要向城市郊区和周边农村发展,临沂城市化进入高速发展阶段，城市化率每提高1，河东区将增加
10、6.3万的城镇人口，增加6.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强。,临沂正以集中型与扩散型同时进行发展，必将带动河东区房地产高速发展。,宏观经济分析,宏观经济小结,“半壁江山”发展规划为河东创造发展机遇,人均GDP及收入的显著提高，提升河东整体消费水平,城市化进程高速发展，人口不断提升，河东商业聚集将显著提升,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,项目地块分析,项目红线指标,初步经济指标,地块位置：北临凤凰大街 西临东兴路 东临正阳路,规划道路,地块面积：占地160亩,地块容积率：2.53,商住配比
11、：5：5左右,层高限制：无任何限制,中间偏西规划道路将地块分为两大板块。,项目地块分析,地块区位情况,项目地块,项目地块处于：临沂市河东区南部片区，是整个河东区的次中心位置。河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。项目规划商圈：河东区未来商业副中心位置，同时是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。,项目位于山东临沂市河东区规划中的南片次中心，是该区域未来商业金融规划发展最发达的位置，升值商业战略地位要高于河东中部主中心，发展潜力不容小视。,项目地块分析,地块四周现状,本 案,九曲法庭,农业银行,律师事务所,地块西北,九州超市（规划）,地块西部,河东人民医院,项目地块分析,地块周边
12、情况,代表事业单位河东建设局，九曲法庭、河东区法院、国土资源局河东分局等等。代表金融配套农业银行、工商银行、邮政储蓄、临沂商业银行等等。代表商业配套乡村酒馆、美洁电脑洗车广场、红房子美发美容、爱书人音响、瑞华金都购物中心、好怡嘉超市、临沂饭店等等。,项目交通可视性方面，东兴路为最佳，无论车流量还是人流量都较其他面优。河东区政府机关企事业单位都集中于凤凰大街，商业消费潜力极大。就目前看来，项目周边商业配套相对较少，而居民住宅较多，购物消费都要到河西，非常不便。,项目地块分析,项目地块综述,地块界定,区域位置,山东临沂河东区南片未来商业中心位置，河东主轴与次轴交汇处，未来中高档居住片区聚集地，发展
13、潜力不容忽视。,地块特征,地块呈现狭长梯形，分为东西两大分区，临主干道东兴路适宜以商业地产为主，凤凰大街更适宜作为中高档住宅进行开发。,周边配套,从项目底线周边现状看来，将来将是住宅高度建设密集区域，但项目周边商业配套明显缺失，作为未来商业中心，潜力巨大。,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,项目整体定位,项目SWOT分析,SWOT,优势,劣势,机遇,威胁,交通优势：东兴路为河东区交通主干道，车 流人流量大，是项目成功的关键所在。规划优势：河东区项目所在地是规划中的城市副中心，商业发展潜力巨大，未来人口引
14、进较为集中。配套优势：事业单位，政府重要机关所在地，市政金融配套完善。,产业劣势：现有工业规模较小，民营企业，无龙头大公司，产业集聚效应减弱，消费群体流失。区位劣势：与兰山区、南仿区有一河之隔，很难将现有商圈进行规模融合，集聚效应不强。人口劣势：现有人口不多，购买力低，极大了阻碍了商业配套发展。开发劣势：目前河东区没有上规模以及品牌发展商的开发，且经验不足，资源整合能力较差。,人口机遇：河东主城区未来规划人口将达到30万人，按目前进度来看，潜力巨大城镇化机遇：河东区未来20年将迎来高速发展时期，潜力发掘越早，未来将拔得头筹。发展机遇：河东区提出“半壁江山”为指导中心的城市发展战略，政策上的支持
15、，将加速河东区的发展进程。,流动人口威胁：区域作为五金产业基地重心将发生偏移，五金市场的外迁至河东外环，将导致区域流动消费人群的流失。区域规划威胁：河东区商业发展受到兰山区的强烈制约，可能无法形成全市性的规模效应。,项目整体定位,项目价值结构,通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。,做区域商业领导者,项目整体定位,项目定位思考,2010年重点发展方向明确：,河东区目前发展较为滞后，高素质人口导入缓慢，需要有自己的高档社区。,河东区居民购物需要过桥：,河
16、东区的居民需要跑3公里至市区进行购物消费，天呢，真是难为他们了。,河东区没有引以自豪的开发项目：,能够为以老百姓津津乐道的项目几乎没有，需要一场风暴，开启河东大开发浪潮。,项目整体定位,项目核心竞争,项目占地160亩，容积率3.0，总建筑面积达30万，按照政府相关规划要求，商业将顶半边天，达15万，无疑是区域商业巨无霸，与打造河东商业中心定位相吻合。,规模优势,区位优势,配套优势,核心竞争力,重要竞争力，要具有区域领袖,关键竞争力，价值洼地显露无疑,核心竞争力，功能配套一站式,产品优势,品牌优势,项目整体定位,项目价值总结,产品,规模,区位,配套,品牌,HOPSCA,河东新区发展,综合性城市复
17、合体,交通便利,市政完善,产业导入,休闲,酒店,学习,商务,酒店,学习,购物,居住,商务,河东新区,未来核心商业中心。,160亩，30万超大规模,酒店、公寓、商务办公、休闲购物,酒店、商业、人工园林、河滨,大盘文化、整合力、传播及感染力,项目整体定位,项目总体定位,项目总体定位：,河东HOPSCA（豪布斯卡）城市社区中心复合特区集酒店、商务办公、高档公寓、娱乐购物、休闲会所为一体的河东城市副中心综合体,HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHO
18、PPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。,项目整体定位,项目案名推荐,项目案名推荐：,LOGO 河东泰宏豪布斯卡,集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区,LOGO 宏泰东方曼哈顿,集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区,壹,贰,因此，
19、本案是河东区最大、最顶级的HOPSCA城市综合体，是开拓者，更是引导者！,河东泰宏豪布斯卡，集合一切优秀的力量，汇聚高端购物中心、豪华娱乐设施、中西式餐饮、商务写字楼、商务酒店、高尚住宅等在内的丰富业态，成为临沂河东都市化进程的划界之作。河东泰宏豪布斯卡 成就河东大精彩,休闲、娱乐、餐饮、居住,项目整体定位,项目规模定位,项目整体定位已清晰，那何种体量的商业规模最适合于本案，值得深思。,项目商业规模定位：,项目规模定位,河东主中心商圈,河东主中心主要项目：,项目名称：豪森华府,项目体量：30万,项目商业面积：3.5万,目前仅销售一期，二期待定，一期沿街商铺叫价7500元/实际周边销售价格在35
20、005000元/。,主要特征：,区政府商圈目前商业氛围较差，规划中该商圈将被建设成为河东区商业主中心；目前该商圈商业以沿街商业为主，并分布着两家中档酒店：临沂饭店（河东店）、新世纪 大酒店，酒店经营状况良好；该商圈未来商业供应体量较大，仅“豪森华府”项目规划商业体量达35000平米。,项目规模定位,河东次中心商圈,九州家电购物（原瑞华金都）,好怡嘉,浙江宾馆,河东次中心主要项目：,项目规模定位,河东商业规模,河东商业规模分析：,项目规模定位,本案辐射范围,第一商圈：以项目所在区域为中心，辐射范围在3公里左右半径范围内；第二商圈：约为6-7公里左右半径范围；第三商圈：辐射整个河东地区（包括经济开
21、发区）。,未来区域领导者,本案辐射范围分析：,项目所在区域辐射3公里内居委及村委，辐射人口约4万。,项目规模定位,第一商圈人口,本案辐射第一商圈人口分析：,至2020年，河东主城区规划人口30万人；目前九曲街道办事处人口有7万左右；未来河东区的城市化发展进程将大大加快；项目位于滨河区域，为河东区的高档居住区，区域消费力较强,项目所在区域辐射67公里内居委及村委，辐射人口30万人。,项目规模定位,人口密度统计,项目周边人口密度分析：,项目规模定位,商圈饱和度,IRS（商圈饱和度）：C（潜在客户）RE（年平均购物额）/RF（同类商业面积）,RF（可支撑商业面积）CRE/IRS119627/5500
22、=20万,根据推算，本商圈可支撑的商业面积约为20万平米！,IRS（商圈饱和度）：河东区一般商业设施商铺售价为4000-7000元/，取中值5500元/C（潜在客户）：11万人（按照未来河东区城镇有效人口计算）RE（年平均购物额）：12034元/年人0.8=9627元/年人（按照河东区平 均社会消费品零售总额的80%计算）,项目规模定位,本案商业体量,综合以上两种测算，未来五年本商圈可支撑的商业体量为（20+11）/2=15.5万平米,根据推算，本商圈已有商业面积为5万平米，本商圈可建商业面积最多为10.5万，项目市场占有率为80%的情况下，项目可建商业面积约为9万平米。,人口数人均商业面积数
23、可建商业面积11111万平方米（市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平方米。资料来源临沂市市区商业网点发展规划）,规模定位考虑因素：人民广场商圈的辐射力；河东区消费的外流；投资者对河东的关注度；开发商对商业地产运作经验较少。,本案辐射第一商圈人口分析：,项目规模定位,本案商业体量,本案商业建筑面积建议：,综上所述：结合河东区主城区人口导入规划及商圈饱和理论，建议本案商业部分体量：,10万商业体量（不包含写字楼及酒店）,项目整体定位,本案配比建议,本案产品配比建议：,根据建筑红线图，及政府相关文件对经济指标的要求，建议本案做如下指标分解：,商业,约
24、100000,购物中心 36000 风情步行街 64000,写字楼,约15000,每层约13001500,酒店,约40000,酒店客房及设施 30000,酒店公寓 10000,高档住宅,约130000,高层 110000,花园洋房 20000,高档会所,约10000,每层约30005000,项目整体定位,本案配比建议,规划道路,本案产品配比建议：,酒店+酒店公寓,购物中心,写字楼,风情商业步行街,商务会所,高档公寓,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,项目分项定位,项目商业定位,全力打造：,河东区核心商业
25、中心 河东区休闲娱乐大本营,主题性大型商业街 特色购物中心 休闲娱乐为重心,主题诠释：,特色购物中心,风情商业步行街,两者业态上互补，产生较强的商业集聚效应，凸显商业潜力,项目商业定位：,特色购物中心,商业功能定位,根据本机构定量模型预测建议，本项目商业总体量约为100,000平方米，其中购物35000(35%),餐饮30000(30%),休闲娱乐35000(35%)；借鉴成熟商业中购物中心和商业街的业态配比情况，我行建议本项目业态配比基本情况如下：,本项目特色：购物中心以购物和休闲娱乐为特色，在商业街中适当提升休闲娱乐配比比重，吸引一些主力店入住，打造河东休闲、娱乐、餐饮、文化广场。,购物中
26、心商业功能定位：,总体纯商业,风情商业步行街,特色购物中心,特色购物中心,商业客群定位,政府机关单位：本项目周边政府机关单位，将吸引很大一部分公务员消费人群，这些人群具有一定的消费能力，将成为项目客群的重要支撑。本区域中高收入居民消费者：是区域的重要支撑客群，也是稳定的客源，其主要来源于周边住宅区。河东区中高收入人群：是本项目目的性休闲商业的重要目标客群，注重生活品质心态。时尚人士：本项目主要争取客群，本项目各商业类型设置。,时尚,个性,潮流,机关公务员+本区域居民消费者=主力客群河东区中高收入人群+时尚人士=拓展客群,本项目一级辐射圈位于河东区规划城市副中心内，将是购物中心的主力客群，我策划
27、机构对一级辐射圈的主力消费人口按类型进一步细分，可划分为公务员和本地中高收入居民消费者两类，同时结合二三级辐射商圈消费者情况，得出本项目购物中心客群的具体定位。,购物中心客群定位：,特色购物中心,业态布局定位,购物中心业态布局定位：,F1,F2,F3,F4,5m,5m,5m,10m,B1,购物,休闲,餐饮,层高,单层面积,中庭,9500,9500,9500,7500,本项目建筑层高建议5米左右，顶层配置特殊休闲娱乐业态，建议层高局部10米。购物类业态布置在较低楼层，餐饮等对租金承受能力相对较低的业态布置于较高楼层。,主题特色 购物中心将不受特定主题限制，内容跟随潮流不断更新，可以引进最新、最贴
28、近市场的娱乐餐饮业态，吸引品味潮流商店。特色建筑,可以大量使用玻璃幕墙，引入光线，营造通透感及不夜城的气势，成为整个河东新城商业的亮点。设置富有特色的中庭，丰富空间层次，提升消费场所的空间质量和档次，亦可作为演艺场所和商品展示活动的空间。,特色购物中心,产品设计建议,购物中心产品设计建议：,特色购物中心,产品运营模式,建议本项目购物中心先保持90%以上自主产权，便于统一经营管理和招商，也有利于吸引主力店入住，聚集人气。等待时机成熟进行整体打包出售。,提供“无干扰式服务”，尽量为顾客创造一个轻松、舒适的购物环境。,特色经营,购物中心租赁模式,购物中心产品运营模式：,建议本项目购物中心入口局部内街
29、进行分割销售，由于占据有利位置，将商铺利润达到最大化。,购物中心销售模式,总体纯商业,风情商业步行街,特色购物中心,风情步行街,商业客群定位,本区域中等收入居民消费者：来源于周边住宅区的消费者是本商业街主要支撑客源，同时建议项目配备的部分生活配套设施。河东区年轻家庭：本项目设置一些适合家庭娱乐的目的性商业，能够辐射较大范围内的家庭亲子型消费。年轻人士：商业街特色商店等一些业态符合年轻一代人士的偏好，能够吸引此类人士过来消费。,本区域居民消费者=主力客群全市年轻家庭+年轻人士=拓展客群,风情商业步行街,少儿娱乐天地,根据本项目商业街的档次定位，以及本项目商业一级辐射圈消费人口组成，细分商业街客群
30、定位如下：,风情步行街客群定位：,风情步行街,产品设计建议,儿童休验中心产品建议,世界上最早的儿童社会体验主题公园于1999年诞生于墨西哥。国内首家少儿体验馆Do都城已在杭州开业，建筑面积达1万平米。临沂有很好的教育传统存在，目前少儿教育已经在临沂得到越来越大的重视。,城内所有建筑、设施都是迷你版，拥有100多种虚拟职业，供412岁儿童游戏。最大的特色在于让孩子们在一个安全互动的环境里尝试各种工作，体验真实的社会活动，很受小孩子欢迎。,风情步行街产品设计建议：,特色建筑,整条商业街建议采取统一的建筑风格，同时与购物中心的建筑风格相呼应，建议可采取时尚风格的建筑。东兴路可考虑在购物中心与酒店中间
31、作为主入口之一，人气氛围强于其他入口,商业街长度、开间、进深,东兴路入口至规划道路长度为350米左右，凤凰大街入口至南部规划道路长度为250米左右。根据经营者的需求，开间和进深要有合适的比例，一般在1：31：2之间，层高不低于4.5米，本项目预计层数在2、3层。,风情商业街内部可根据需要设置商业街广场。凤凰大街入口处可按需设置标志性建筑或直接放置儿童乐园。,风情步行街产品设计建议：,风情步行街,产品设计建议,风情步行街,产品运营模式,特色经营 可考虑聘请专业的商业经营管理公司，为入驻商户提供富有专业经验的物业管理，以”促进商家经营，实现零售潜能“的管理宗旨，与商家联手打造令人流连的消费环境。,
32、租售建议 建议本项目商业街30-40产权自我保留，可考虑分割部分物业出售，适当引进合适的主力专卖店，其中由于商铺需要35年的培育期，可在前期进行适当的包租政策。以保障整体统一招商、统一经营、统一定位、统一管理。,风情步行街产品运营模式：,城市会所,项目分项定位,项目会所定位,项目会所主题定位,城市的名片，集健身、康体、美容SPA、疗养于一体，是整个河东新城休憩、放松、交友的首选之地,整个河东新城具有稳定收入人群拥有健康生活观念人士具有定期健身、康体、美容习惯的人士企业商务消费,会所目标客群,项目会所定位分析：,项目城市会所,会所业态建议,项目城市会所业态建议：,建议业态组合：,游泳池,室内篮球
33、场,器械区,室外小型高尔夫推杆场,室外休息区,项目城市会所,会所产品建议,项目城市会所产品建议：,主题特色 临沂城市名片，休闲放松的天堂。特色经营 聘请专业经营管理公司管理，采取会员制，吸引会员。设立VIP专区，提升会所档次。特色建筑 建立地标性的建筑，风格鲜明，打造区域知名度。靠近社区大门附近建议设置亲水区。,室内篮球场,租售建议 介于城市会所的定位和在整个项目规划中的地位，发展潜力巨大，建议先对其进行保留，再销售 健身类产业多对租金承受力较低，可考虑低租金引进，同时参与会所利润分成。,酒店客房+酒店式公寓,项目分项定位,项目酒店定位,项目酒店定位：,项目位于河东新区的商务商业核心区域，未来
34、有望打造成河东CBD，其良好的区位为整个项目的定位奠定了基础。,尊贵显示出本项目在自身档次定位上的高标准性，同时也是目标客户的高层次性,本项目位于河东工业园区附近，且周边未来将将成为商业中心，商务氛围逐步浓厚，商务客将是本项目的主要客源,河东CBD准5星级商务酒店,1,2,3,项目酒店客房面积建议：,项目酒店定位,酒店客房面积,参考案例情况,本项目建议,标准间的面积应以40为宜，行政套房及豪华套房的面积适当增加。,单位：平方米,单位：平方米,项目酒店整体布局建议：,项目酒店定位,酒店布局建议,1F 大堂/酒吧/零售/酒店办公,2F 餐饮,3F 会议,4F 休闲健身,16-21F 酒店公寓,5-
35、16F 客房,2-3F 大堂挑空500平米,露天游泳池及餐饮,塔楼单层1600平米,裙楼单层3200平米,酒店以裙楼+塔楼的模式为主，裙楼部分以酒店配套为主，塔楼部分则为客房。,空调客房 步入式衣橱 浴室内电话 热带雨林式花洒 对讲电话 DVD 播放机 数字电视 语音信箱保险箱 可提供连通客房 卫星频道 婴儿床 羽绒枕 羽绒被罩 高速上网 传真机/复印机/打印机,项目酒店设施建议：,项目酒店定位,酒店设施建议,项目酒店设施建议：,项目酒店定位,酒店设施建议,餐厅设施中餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡吧会议设施宴会厅、中小会议厅、会客厅、多功能厅休闲设施健身中心、SPA、理疗室、桑拿房、室内外泳池、网球
36、场、桌球房,项目酒店定位,产品运营模式,自营,所有权拥有,全权委托,特许经营,出让土地,经营权拥有,资金充裕度,管理水平,经营风险,本项目匹配度,大/多/强,小/少/弱,根据对于酒店管理模式与本项目匹配度的研究，建议本项目全权委托知名的国际酒店管理集团进行管理。,客房产品运营：,项目酒店定位,产品运营模式,项目酒店公寓运营模式：,主打精装修，拎包入驻；享受酒店式管理服务,商务写字楼,项目分项定位,项目办公定位,项目办公定位：,写字楼在河东区处于市场空白点，无任何竞争，随着河东区大开发，诸多房地产企业及相关河东工业园区优质企业会选择入驻。就目前而言，写字楼在河东区并非必需品；做为项目品牌升华，河
37、东首席商务写字楼意义远大。,本项目地块写字楼总体定位建议如下：,写字楼无独立裙房，在购物中心上建造,项目办公定位,办公产品建议,项目办公产品建议1：,正门,购物中心,写字楼电梯入口,1F,2F,3F,4F,5-14层,供应,临沂中档写字楼平均,单栋写字楼体量（万）3.43 1.5,标准层面积（）1700 1500,建议在购物中心非主干道入口设置通往写字楼塔楼的裙楼大堂（小面积）,可通过大堂直接进入购物中心。由于在临沂，写字楼基本都集中在兰山区，但入驻率及销售均不佳，投资理念还未跟上，故不建议体量太大，仅作为河东区对外的一面窗口。,18层,本案建议,标准层高3.5m,大堂层设置门厅和物业办公区，
38、另外也可以设置小型的产品展示区,建议顶层设有屋顶花园，对于在高层办公的人来说，在紧张的工作期间，可以有个放松身心的去处。,屋顶花园,项目办公定位,办公产品建议,项目办公产品建议2：,项目办公定位,办公分割建议,项目办公单层平面分割建议：,220,100.,220,90,120,300,220,平面图,建议办公单层平面分割大小为100300，大小不等满足企业入驻的各个需求。,单层面积分割建议：,建议采取框架结构，内部平面可实现自由分割，组合，来满足中大型企业入驻的需求。,自由组合分割建议：,5A智能化,OA,办公智能化,BA,楼宇自动化,FA,消防智能化,SA,安保智能化,CA,通信自动化,子系
39、统,中高档写字楼配置现状,物业管理系统 智能卡管理系统 公共信息服务系统,暖通自控系统 给排水自控系统 供配电及照明监视系统 电梯监视系统空调系统,自动报警和消防联动系统 广播音响系统,闭路监视系统 巡更系统 红外报警系统 停车场管理系统,综合布线系统 电话通信系统,很少使用，人工操作代替 驻户自行安装门禁智能卡系统 通常大堂入口安装查询机或显示屏,监视主机，终端监控 监控水泵、水箱 监视高配电参数、照明开关控制 监视电梯运营，调节运行程序,自动消防报警，启动喷淋系统 紧急状态下启动广播,监视主要公共区域 人工楼宇巡更 外围区域及地库至核心筒红外报警 图象对比（采用较少）、收费系统,每10平方
40、米1对，电话，接入标准 层配电箱,BA,FA,SA,项目办公定位,办公智能化建议,项目办公智能化建议：,项目办公定位,产品运营模式,租售结合：建议写字楼先期以租赁为主，自己持有，待临沂写字楼需求上升时，在根据租售比，出售。,物业管理：聘用国际知名管理公司作为物业管理顾问，提供人性化的服务和管理，提高项目的知名度。,开发策略：为降低风险，写字楼晚于商业启动，招租可先期先进，可通过优惠措施吸引知名企业入驻。,上市时间：建议写字楼部分最后上市，画上完美句话,项目办公产品运营模式：,高档公寓,项目分项定位,项目公寓定位,项目公寓定位：,主力卖点：,河东区未来城市副中心,河东区居住片区最集中的地区,河东
41、区未来生活配套最完善的区域,河东区目前人气最旺的地方,打造河东区顶级高档公寓，河东生活品质的象征,项目公寓定位,项目客群定位,项目公寓客群定位：,园区办公及工作客户,河东区首次置业者,市内外二次置业者和投资者,河东本地中高收入人群 河东工业园区企业管理层 河东区企事业单位公务员 市中心首次置业人群 市中心二次置业投资人群,主要针对客群,项目公寓定位,竞争项目分析,项目公寓河东竞争项目分析：,开发商：临沂三立置业有限公司,占地面积：40亩,容积率：2.98,总建面积：6.5万,项目地址：河滨东路九曲大桥北50米,建筑形态：小高层,销售均价：3300元/；起价2800元起,户型面积：107196（
42、涵盖二室二厅四室二厅）,客群分布：河东区置业客户为主、乡县及市中心客户为辅,销售情况：销售率达90%以上,推广理念：全封闭，纯居住楼盘，健康惬意水岸生活,开发商：临沂新宏基房地产发展有限公司,占地面积：200亩,容积率：1.61,总建面积：20万,项目地址：金雀山东路与兰亭路交汇处北60米,建筑形态：多层,销售均价：2800元/；起价2100元起,户型面积：89170（涵盖二室二厅三室二厅）,客群分布：河东区置业客户为主、乡县及市中心客户为辅,销售情况：销售率达80%,项目公寓定位,竞争项目分析,项目公寓河东竞争项目分析：,推广理念：多层精品，把升值空间让给消费者，低价格高品质,项目公寓定位,
43、竞争项目分析,项目公寓河东竞争项目分析：,开发商：临沂田润置业发展有限公司,占地面积：7.54公顷,容积率：3.32,总建面积：25万,项目地址：滨河东路东侧，府前街北侧，北邻一号街,建筑形态：高层,销售均价：3300元/,户型面积：69156（涵盖一室二厅四室二厅）,客群分布：河东区首次置业人群、公务员，市中心客户,销售情况：一期销售售罄，二期火爆销售,推广理念：尊享东岸宁静，傲视西岸繁华。,项目公寓定位,竞争项目分析,项目公寓河东竞争项目分析：,开发商：临沂豪尔森置业有限公司,占地面积：277亩,容积率：1.45,总建面积：27万,项目地址：河东区人民大街,建筑形态：多层、小高层,销售均价
44、：3500元/,户型面积：89128（涵盖二室二厅三室二厅）,客群分布：河东区置业客户为主、公务员,销售情况：一期售罄，二层多层正在热销,推广理念：临沂领袖阶层、庄园居住梦想,项目公寓定位,项目产品布局,项目公寓产品布局：,住宅产品布局：,花园洋房,高层公寓,小区主入口,住宅建筑类型建议：,地面生态停车位,地下车库,会所,项目公寓定位,项目配套定位,项目公寓配套定位：,项目公寓定位,项目景观建议,项目公寓景观建议：,建议社区中心位置挖掘人工湖水、或者是露天游泳池。,建议社区局部放置儿童游乐设施，及社区健身点。,建议社区正门入口处设置广场，突显河东高档生活社区的豪气。,建议社区内部多种植绿化，使
45、进入小区犹如进入公园一般，与高层对应的是西面的河滨大道。,项目公寓定位,项目户型建议,项目公寓户型建议：,户型南北通透，以极具性价比的奇偶层非对称交错组成的高层,奇数层,奇偶数层，户型交错独立挑高阳台，增值N个,偶数层,窗户采取飘窗设计，窗外视觉更大,客厅采取落地窗设计，更现代时尚大气,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步建议,项目开发建议,项目开发周期,项目开发周期建议：,一期,二期,三期,项目由于商业综合体项目，鉴于目前河东区即将步入大开发，人口导入速度加快，商圈形成最重要的是人气，以及综合考虑项目不同物业
46、的产品特征，我们建议项目至东向西分三期开发。,住宅、风情商业街,购物中心、酒店式公寓,办公楼,首期建造住宅有利于项销售回笼资金，同时风情街建造时间较短，住宅销售同时招商基本完成，同时对风情街销售起到推动作用。,风情街、住宅销售将带来较大的人气提升，以及配合周边在建小区交房，届时入驻人口增多，有利于引进主力店，同时带动办公客户蓄水。,目前办公楼在临沂租赁销售情况不佳，但随着时间的推移，中档写字楼势必在临沂掀起财富风暴，仅仅是目前时机为成熟，故最后开发办公楼，也有助于一炮打红。,客户目标解读,项目地块分析,宏观经济分析,城市发展方向,项目整体定位,项目分项定位,项目产品建议,开发周期建议,营销初步
47、建议,营销初步建议,营销推广策略,项目营销推广策略：,根据整个项目作为HOPSCA（豪布斯卡）定位，设计到住宅、商业、酒店公寓、办公楼等多种业态，指定营销推广策略。,五步行蓄水期（进行创势）公开期（进行造势）强销期（进行攻势）持续期（进行守势）尾盘期（进行延势）,通过：HOPSCA（豪布斯卡）概念引爆全城，对项目品牌进行重点推广,运作：HOPSCA（豪布斯卡）概念每个推广节点，涉及到每种业态都具备重新炒作的 能力，继而让项目品牌保持延续，直至升华。,营销初步建议,营销推广策略,实现商业价值最大化,HOPSCA概念导入,项目品牌建议,项目品牌深化,项目品牌升华,项目品牌升华,项目形象建设,HOP
48、SCA概念,此时项目产品还未最终确定，营销应先以（hopsca）概念先行，引发社会关注，提升项目知名度,第一轮推广,部分住宅+部分休闲街,将住宅推出先行，快速回笼资金，集聚人气。适时对步行街进行销售，先行回笼资金，同时提升住宅价值,第二轮推广,主力店招商+部分住宅,周边在建住宅项目进入开发高潮，人口引进快速，主力店适时进行招商，推广，提升项目品质，加强引领，再次提升住宅,第三轮推广,部分休闲街+酒店式公寓,项目整体形象以及建立，并初步形成商务金融氛围，将高品质精装修酒店式公寓推出市场，进一步升华项目品质,项目营销推广策略：,第四轮推广,写字楼,项目整体形象以及确立当地领导身份，商务金融气氛浓烈，推出中高端写字楼，再次引爆市场，实现价值最大化。,营销初步建议,成本初步核算,项目成本初步核算：,项目体量目前算足容积率3.0，为30万，商业住宅比例为5：5左右，商业部分略大。,项目占地160亩，价格为77万/亩，得出：项目楼板价格在1100元左右。,商业、高层住宅建安成本为12001500元/，建安+楼板价=2500元/左右,动迁及其他成本未知,其中商业部分全部出售，体量为16万。利润空间为9001200元/,其中住宅部分全部出售，体量为14万左右，利润空间为300400元/,推算出项目利润约保守估计为：750元/,谢谢聆听，请雅正！,THANKS,
