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1、龙崗购物中心汇报(2011)万科商用,目 录,PART1.项目概况PART2.消费者调研PART3.零售商洽谈PART4.测算PART5.项目参考PART6.项目市场定位PART7.建筑设计PART8.业态组合PART9.主题概念,万科龙岗中心城3#1/3#2地块购物中心建筑面积109,820平方米位於中心城商圈,旁为62,892平方米的 世贸中心北侧龙翔大道,南鄰深惠路地铁3号線,吉祥站与龙城廣場站的中间,地块介绍,PART1.项目概况,PART1.项目概况,地块介绍,3#1,3#2,龙城广场,地理位置,PART1.项目概况,奧体新城,龙翔大道,深惠路,黃阁路,龙岗中心城,龙城广场,地铁三号
2、线,吉祥中路,本项目,PART1.项目概况,地铁连线,吉祥路地铁站,龙城广场地铁站,項目受惠地铁3号線於2009/10年通車,帶动200萬人.政府定位龙崗為東珠三角交通輸紐,深惠公路,東部海滨通道,更方便消费者到本項目消費.深圳中部及西部零售商圈已形成,東部新商圈將成新的零售熱点.龙崗區為深圳最大的區,新增城市人口总計180萬人(2010年),龐大新城市社会消費.,发展概况,PART1.项目概况,人口特征:商圈消费者概况.消费习惯:消费购物的习惯和频率平均消费.购物喜好:对现有购物设施的喜好和意见;对不同商 铺组合及品牌的反应;对个别店铺类别的选择.对项目的期望:定位主题商品组合店铺组合 消费
3、者市场调查共完成:1137份主样本问卷及223份辅助样本问卷.,PART2.消费者调研,研究目的,第一商圈:龙岗/龙城 行车时间不多于15分钟 人口共有39.2万人,第二商圈:布吉/横岗/平湖/坪山 行车时间约15至45分钟内 人口共有117.2万人,第三商圈:坪地/坑梓/葵涌/大鹏/南澳 行车时间多于45分钟 人口共有27.4万人,PART2.消费者调研,商圈介定,第一商圈人口特征:屬青年人區,平均年龄26.64岁.男性与女性的比例相約,女性稍多.約有54%受訪者未婚,而有8成的巳婚人士巳有 至少一个子女.高达94%在龙岗/龙城工作.,PART2.消费者调研,人口特征,教育程度:大学或以上2
4、5%,中学73%工作地區:94%在龙崗職业:管理層/專业人仕 41%.普通白領 25%个人平均每月收入2596元家庭平均每月收入7036元个人平均每月总消費佔总收入的56%,高於整體 常住深圳人仕 8%,PART2.消费者调研,人口特征,外出逛街消费频率(购买非日常用品),第一商圈受访者外出逛街次数较高,平均每月6.7次.第一商圈人士甚少跨区逛街购物.,PART2.消费者调研,消费习惯,商圈每月平均消费费用,第一商圈受访者相对较多花费在外出购物和餐饮上.第一商圈受访者每月消费占总收入56%,高于整体常住深圳人士8%.,PART2.消费者调研,消费习惯,年龄群每月平均消费,较年轻的受访者消费占总
5、收入较高,年纪越大的受访者的总消费额则越高.,PART2.消费者调研,消费习惯,高收入消费群每月平均消费,家庭收入每月人民币18834元.高收入人士主要花费在购物(44%),餐饮(36%),娱乐(21%).,PART2.消费者调研,消费习惯,在第一商圈中龙岗天虹世贸百货龙岗华润万佳排 名前三,购物点集中在中心城商圈,最常去的也主要集 中在龙岗和龙城.受访者购物主要以日常用品(92%)及食品(89%)为主.除日常用品,相对常购买的是男女服装(58%),但百分 比相差30%,精品类的货品如化妆品内衣文具首 饰等货品则较少购买.,PART2.消费者调研,购物喜好,来本项目消费的可能性:所有受访者的4
6、6%表示一定来消费,第一商圈受访者有69%表示将来一定来消费.商业模式:77%希望为大型现代化购物中心.主题特色:综合式购物中心(69%)饮食天地(54%)国内百货公司(53%)未来交通工具:地铁(79%)公共汽车(64%)自驾车或他人接载(20%).,PART2.消费者调研,项目期望,必有业态种类:零售店铺(94%)餐饮店(82%)休闲娱乐设施(77%).必需要有的零售种类:银行(65%)男式服装(64%)运动体育用品(64%)女士服装配饰(61%).必须要有的餐饮种类:美食广场(49%)中国地方特色菜(43%)咖啡甜品店(39%)中式酒楼(38%)中西快餐(37%)西餐(29%)酒吧(26
7、%).必须要有的娱乐休闲设施:儿童游乐场(47%)电影院(33%)KTV(32%)健身中心(32%)溜冰场(22%)电子游戏中心(21%)保龄球(18%),PART2.消费者调研,项目期望,PART2.消费者调研,关键词总结,PART3.零售商洽谈,洽谈结果,PART3.零售商洽谈,洽谈结果,PART3.零售商洽谈,洽谈结果,总投资额 17亿元(13亿建筑成本,4亿资本化利息)10年投资回收期估算17亿/10年/109,820平方米/12个月=129元月租金承托力为129元,PART4.测算,回收估算,PART4.测算,消费额估算,龙岗现有商业供应+未來策划中供应面积=300万平方米购物中心面
8、积 109,820平方米占全区供应占有率 3.60%龙岗区2006全社会消费 21,023,600,000元购物中心应占消费额 756,849,600元坪效 6892元,其它商场(2006年度)坪效比较金光华:3,083元太阳广场:11,428元东门茂业:22,500元华强茂业:17,500元南山花园城:5,000元,PART4.测算,坪效比较,開业時间:2004.11占地面積:18,000平方米商場面積:120,000平方米樓層:地庫二層至七層(共九層)店鋪數目:295易达性:連接地鉄停車位:600个(地庫二及三層)租金(每月每平方米):100元起(建筑面積計算)定目:本地客,上班客,国內旅
9、客,中高檔現在形勢:增加餐飲,PART5.项目参考,金光华广场,開业時间:2004 年商場面積:110,000平方米樓層:地庫一層至五層(共6層)店舖數目:209易迖性:連接地铁停車位:1,000个租金(每月每平方米):130元起(以實用面積計算)定位:本地客,上班客,国內外遊客,中高至高檔現時形勢:加强高檔服裝,餐飲生意火旺,PART5.项目参考,万象城一期,開业時间:1期:2003年;2期:2005年商場面積:80,000平方米樓層:地庫二層至九層(共十二層)易迖性:近地铁站租金(每月每平方米实用面積計算):保底租金:300元;抽成10-28%定位:本地客為主現時形勢:仍主打服裝,茂业百货
10、(华强店),PART5.项目参考,開业日期:2006年商場面積:70,500平方米樓層:四層租金(每月每平方米实用面積計算)L1:300-450;L2:220-300 L3:150-200;L4:100-150定位:本地客為主現時形勢:主力量販店百貨影院餐飲,PART5.项目参考,南山花园城中心,地铁效應及交通方便進出商場,商圈的幅射力將更廣泛,跨商圈/商區的边界复叠商場的內容差異性,豐富商品,好玩,好享受,將成新寵熱点賣場競爭日趨劇烈,營运,推廣,特色主題將成如何吸引及留着消費群以发展大型現代化購物中心為主建筑更人性生活化,PART5.项目参考,总结,PART6.项目市场定位,面積:109,
11、820平方米定位:東部区域現代化购物中心目標客群:滿足東部区域内需求目标年龄群:25-45岁易迖性:距地铁約500米吉祥站,龙城廣場站地铁效应作为未來到此项目多元化消费政府打造龙岗成为东部珠三角区域交通枢纽,周边人口将成項目未来的消费群.,PART7.建筑设计,参考项目,PART7.建筑设计,万象城,PART7.建筑设计,万象城,PART7.建筑设计,万象城,万象城,PART7.建筑设计,PART7.建筑设计,mega BOX,mega BOX,PART7.建筑设计,PART7.建筑设计,mega BOX,mega BOX,PART7.建筑设计,PART7.建筑设计,理念,形造卓越零售计划及购
12、物中心的设计着重购物意慾环境将生活方式溶入购物中心的設计平衡及利用零售面积及公众空间滿足及吸引消费群对购物中心的期望理想的商户及业种組合,万科建筑无限生活主題建筑呈現出玻璃和石頭的永恆面象主題式建物表現出动態和活潑的律动玻璃幕牆外形設計成為龙崗區的新地標,PART7.建筑设计,建筑形态,高穿透建筑表现,商品,色彩,视觉的延伸.现代光线照明技术,展现建筑 的立体感.,玻璃幕牆,大量商戶品牌霓虹燈廣告增加外形美觀最重要增加創利潤,PART7.建筑设计,模拟效果图,Style Shopping Bally Cartier Aigle Bossine Esprit,万科龙崗中心城,購物60%,娱乐休閒
13、7%,歺飲 30%,教育 3%,PART8.业态组合,PART9.主题概念,成功要素,提供新的购物体验 提供丰富商品种类 提供优质服务,水母館,以水 Water 為設計主題，傳達悠遊怡然，處處景觀充滿朝氣，使人心曠神怡。商品結合百貨公司、量販店、美食廣場、進口休閒服飾、複合式書城、3C廣場、音樂、家電、傢俱、傢飾家用、美容百貨、禮品、熟食等，以滿足全家大小歡欣同樂的休閒空間。,PART9.主题概念,水母馆,PART9.主题概念,水母馆,吸引人流 创造特色 制造利润,以上匯報完畢,謝謝0Benny 2007.7.16,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZ
14、kyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5
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