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1、,2011年深圳秋交会分析,秋交会特点浅析及折射出的市场变化,目 录,展会特点,Part 1.,展会时间：2011年10月1日10月5日展会地点：深圳市会展中心一号馆主办单位：深圳市国土资源和房产管理局承办单位：深圳市土地房产交易中心战略合作媒体：腾讯大奥网全程战略合作伙伴：深圳市禾盛行广告有限公司主题：“为深圳人的家而努力”,主题回归刚需“为深圳人的家而努力”！,参展商：39个参展楼盘：99个，深圳21个，外地78个参展楼盘类型：别墅9%，普通住宅62%,高尚住宅：23%写字楼、商铺6%,本次秋交会，参展商共计39个，参展项目共计99个，其中深圳项目21个，外地项目78个；总体而言，参展商相
2、比去年秋交会增长了49%，但展会期间楼市成交惨淡，市场观望情绪依然渐浓。,参展商共计70个，参展项目共计99个，其中深圳项目21个，外地项目78个,本次参加秋交会的参展商包括开发商、房企单位、规划设计机构、代理中介机构，家居建材企业等一系列关联企业，参展会场主要分为房展区、地产专业服务区、建材展区、地产讲坛区等几大场区。,品牌地产展：本次参展商以来自本土知名开发商为主，并携惠州、东莞等珠三角城市的品牌房企的99个优质楼盘参展，这些品牌开发商包括全国房企领头羊万科地产，深圳老牌国企深物业、城建、央企代表中信地产、保利地产，深圳民企新锐绿景、星河、龙光、中洲等,专业服务展：参展商为房地产相关行业。
3、包括媒体（新浪、搜狐、搜房、第六媒体等）、银行（建行、浦发、工行等）、广告公司、建筑规划设计机构、策划代理机构（中原）等,建材展区：主要是由家居、建材、电器等企业参展,地产讲坛区：分为公众论坛和专业论坛，将于1日-4日举行。其中专业论坛的场次达12场。,参展会场主要分为房展区、地产专业服务区、建材展区、地产讲坛区等几大场区。,针对资金预算一般的客户,推出北主通道54平方米经典展位,针对希望小做尝试参展的客户,推出秋交会广告展位,针对区域推广的客户,特辟区域推广板块,针对有意向一举成名，一鸣惊人的突击性客户,推出秋交会“品牌日”活动,力争将本届秋交会办成一次以房地产为主题的上中下游各个行业企业聚
4、会的大party，让每一个企业都能在秋交会上找到适合自己的舞台,本届秋交会最大的变化在于针对不同的开发商推出不同的方案灵活应对市场需求,全面系统解决开发商遭遇的阻力，从品牌推广、项目销售、区域整体推广、高端专业论坛等方面着手，搭建开发商与购房者最大的互动沟通的舞台,针对公众的购房问题,分8场研讨深圳热点片区投资价值及未来发展趋势的讲座,针对当下市场环境对行业发展的更高要求,推出12场秋交会地产名家讲坛,论坛活动和公众活动,2011秋交会12大专业论坛论坛1：房产电商营销，噱头还是创新？论坛2：健康养老住宅市场，下一个住宅产业新利润点论坛3：商业地产发展模式探讨论坛4：新科技、低碳、绿色地产.概
5、念能否换来新收益？论坛5：创意地产经营之道论坛6：城市更新，开发商上速度与质量的比拼论坛7：新形势下房企品牌建设之道论坛8：西部等三四五线城市开发技巧及注意事项论坛9：探讨地产品牌的诸多可能，关于品牌的前卫观念与实践论坛10：新媒体营销沙龙论坛11：华侨城片区优质生活环境与投资置业的可持续发展论坛12：前海后花园-碧海中心城，投资自住两相宜论坛13：调控楼市下的投资机会论坛14：不同客户类型置业最佳选择论坛15：投资豪宅的机会点论坛16：学位房，你hold住？论坛17：什么时间投资置业名校片区是最佳时期？论坛18：房地产新政下法律纠纷类型、处理及法律风险控制。,2011秋交会8大公众论坛1、西
6、岸精品楼盘深圳行项目推介会2、滨海度假地产，未来人居模式探讨3、中信新城战略规划及品牌发布会4、进入21世纪后的国际化5合1教育5、深物业30年主题活动6、新财富-澳洲地产投资报告会7、2011深圳“金九银十”楼市论坛8、地产融资，何种渠道才是融资之王道？9、“深港都会系列”新品发布会10、中西古今潮流家居文化11、红酒的新媒体营销。,专家论坛,公众论坛,一线开发商和目前高关注项目多数缺席,楼市调控政策不断从严，市场购房意愿、能力不断下降，开发商资金盈余日趋紧张，面对低迷的市场，开发商期望借助秋交会吸引更多的客户，2011年秋交会有39个参展商，同比去年秋交会有所下降,传统上秋交会的“常客”如
7、金地、招商、鸿荣源、中粮、华侨城等房企均未参展。在所有的一线开发商中，仅有万科。此外，由于即将推出深圳市场上的首个项目，保利地产也首次正式参展。本届秋交会会 场中最核心的几个展位均被城建、深物业、中信等国有企业占据，“国进民退”之势十分明显。,目前深圳楼市已经或即将开始进入销售阶段的多个高关注度项目也没有参展，如金地天悦湾，招商观园、招商果岭、中粮鸿云、深业东城国际、天健W等 一大批近期荣登百度乐居电话咨询帮前十的高关注楼盘都缺席本次秋交会。,本次参展项目共有99家，其中深圳21家，占到总量的21%，外地的有78家。深圳参展的项目主要集中于宝安、龙岗等地，其中宝安的占到43%。,本次参展的项目
8、以香港居多，其次是深圳，其中宝安、龙岗参展的项目占深圳的76%,其中外地的以香港、惠州、西安为主，分别占到总量的27%、22%、19%。香港项目主要由中原代理携香港李嘉诚旗下的长江实业，郑裕彤旗下的恒基兆业，香港华懋集团，香港嘉华集团，港铁集团，香港置地等13家主流地产旗下项目参展本届房交会，依靠深圳大陆桥头堡的位置，发展中国内地市场。西安项目是由焦点房地产网组织的，设置一个展位，采取楼盘集中展示的方式。,全国房企领头羊万科地产，深圳老牌国企深物业、城建、央企代表保利地产，深圳民企新锐绿景、中洲等,参展项目深圳有21个，惠州22个，东莞6个，中山1个，占总参展项目的51%。,参展项目深圳有21
9、个，惠州22个，东莞6个，中山1个，占总参展项目的51%。,参展项目深圳有21个，惠州22个，东莞6个，中山1个，占总参展项目的51%。,参展项目深圳有21个，惠州22个，东莞6个，中山1个，占总参展项目的51%。,外地楼盘居多，参展房企以形象展示为主，人流多但成交少，一线开发商和高关注项目多数缺席,参展单位亮点展示,Part 2.,万 科 地 产城 建 地 产,中 信 地 产保 利 地 产,龙 光 地 产绿 景 地 产,皇 庭 地 产佳 兆 业 地 产,云 南 展 位星 和 地 产,西 安 展 位深 物 业 地 产,精 彩 瞬 间,秋交会典型项目分析,Part 3.,养生度假系列,改善换房系
10、列,首次置业系列,以首次置业的需求来看，万科推出了“金域缇香、万科红”项目；针对改善型需求，则有“金色领域、天誉、万科公园里、翡丽郡项目”；养生度假需求方面，万科也推出了“棠樾、清林径”等产品。,秋交会万科推出8个项目，满足首次置业、改善型及养生度假等各类客户需求,成交情况分析,主打卖点大前海国际港核心，独享最高级别千亿规划，罕有的四维立体交通海陆空轨,地址：宝安区宝安大道航空新城（宝安国际机场附近）物业类型：14栋15层 推售户型：89-125平3-4房均价：均价16500元/平米，含2000元/平米精装修标准十一优惠：国庆期间推出七重大礼，现场还有大礼！购房可享总价减5千优惠。推广活动：十
11、一期间现场有抽奖活动和各种暖场活动(主推二期产品）；主打卖点：大前海国际港核心，独享最高级别千亿规划，罕有的四维立体交通海陆空轨；,成交情况分析,主打卖点环绕3.75公顷樟树布公园而立，深圳地产史上绝无仅有的小区围合公园,地址：龙岗樟富北路与布沙路交汇处（樟树布公园附近物业类型：3栋30层推售户型：88平米、125平米、160平米三房、四房均价：16000元/平方米，带精装十一优惠：享受总价额外减3万元/套推广活动：售楼中心抽奖活动，时尚奢侈品大奖主打卖点：环绕3.75公顷樟树布公园而立，深圳地产史上绝无仅有的小区围合公园。开盘情况：9月23日开盘，推出270套，成交93套，销售率近35%客户
12、情况：客户以30-40岁的罗湖客户为主，客户主要来自罗湖布心、翠竹、水库片区，少量来自布吉本地及福田区域。,成交情况分析,主打卖点中心城核心、四线一轨30分钟通达全城中心,地址：龙岗龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角（龙岗区政府对面）物业类型：3栋高层推售户型：90、145、165均价：待定销售阶段：形象展示十一优惠：无推广活动：无主打卖点：中心城核心、四线一轨30分钟通达全城中心项目特色：本项目是一个都市更新计划。设计希望本区域改造成为一个以现代商业和居住为主，同时兼顾办公，酒店，公寓等功能的现代城市核心区。首批推售：400套，预计2011年底开盘,成交情况分析,主打卖点位于四大新城之首的坪山新
13、区；尽享CBD一级配套；立体交通枢纽，半小时生活圈；高起点的名校教育；31万万科全配套生活大城,地址：龙岗坪山新区CBD坪山实验学校旁 物业类型：7栋高层推售户型：75-89平米的2房-4房均价：11000-12000平米/元，带精装十一优惠：无推广活动：现场接受登记主打卖点：位于深圳五大副中心，四大新城之首的坪山新区；尽享CBD一级配套；立体交通枢纽，半小时生活圈；高起点的名校教育；31万万科全配套生活大城 开盘情况：9月24日开盘，实际推出246套，实际销控200套，当天销售率约81%。客户结构：以区域内和其他区镇客户为主，其次是市内客户。客户年龄在25-40岁之间，年轻夫妻或者准夫妻占总
14、数的50%，自住客户为主，少量投资客户。,成交情况分析,主打卖点打造片区稀缺性精装小户型；二期更繁华、更丰盛、更讲究,地址：布吉街道锦龙路与惠康路交汇处 占地面积:31337平方米 建筑面积:150420平方米物业类型：高层推售户型：50平米一房，72-77平米二房，89-102平米三房，126平米均价：20000元/平米销售阶段：主推二期，形象展示主打卖点：打造片区稀缺性精装小户型；二期更繁华、更丰盛、更讲究项目特色：立面设计以简洁的造型、灰与白的协奏，精致恰当的细部，营造中产阶级的高品位的时尚感开盘时间：预计11月入市推售套数：700套,成交情况分析,主打卖点双地铁、原味欧式名邸，醇熟城市
15、中心，领衔西部跃级、沃尔玛,地址：宝安沙井新沙路与环镇路交汇处 占地面积:77265平方米 建筑面积:337625平方米物业类型：4栋高层推售户型：89 舒适三房，126阔绰四房，143奢适五房均价：待定销售阶段：形象展示主打卖点：双地铁、原味欧式名邸，醇熟城市中心，领衔西部跃级、沃尔玛开盘时间：预计2011年秋季,成交情况分析,主打卖点南法建筑、田园风情、有养生活,地址：龙岗龙城街道五联村连心路与朱古石路交汇处 占地面积:20万建筑面积:36万物业类型：60栋3层别墅，2栋6层公寓，1栋23层高层，12栋32层高层，分三期开发。推售户型：240310田园宜居别墅，60150景观高层及渡假公寓
16、。目前推出新品为精装110-146的3-4房均价：14500元/主打卖点：南法建筑、田园风情、有养生活项目特色：公园地产,成交情况分析,主打卖点自然景观资源丰富、产品设计独树一帜,地址：塘厦大坪村观澜高尔夫侧占地面积：66万 建筑面积：41万 户型：一期220-230 小双拼、290-300 大双拼价格：40000/销售阶段：持销阶段主打卖点：自然景观资源丰富、产品设计独树一帜项目特色：宜居生态地产,旅游地产十一优惠：加十万送精装修，上山别墅户型送电梯,成交情况分析,主打卖点4万平米综合性商业，双地铁物业、龙华新城中心、超高实用户型,地址：宝安龙华镇民治街道民治大道与布龙路交汇处（牛栏前旧村改
17、造）物业类型：6栋高层推售户型：33-129平米 22种户型均价：待定销售阶段：形象展示十一优惠：无推广活动：十月中下旬开放样板房主打卖点：4万平米综合性商业，双地铁物业、龙华新城中心、超高实用户型开盘时间：2011年底入市,成交情况分析,主打卖点为双地铁口物业,地址：宝安区创业路与前进路交汇处 占地面积:90836平方米 建筑面积:406000平方米物业类型：6栋32层推售户型：86-226平米两房至五房均价：待定销售阶段：形象展示主打卖点：为双地铁口物业开盘时间：预计10月底11月初入市,成交情况分析,主打卖点500万，深圳罕见“超级大盘”,地址：大亚湾区西区西南大道物业类型：两栋高层住宅
18、、一栋综合楼、一栋公寓推售户型：高层户型44-135平方米，别墅独栋面积为326-450，联排面积为192-281均价：高层4600元/，别墅12000元/（折后均价）十一优惠：十一优惠：一次性七八折，按揭八二折主打卖点：500万，深圳罕见“超级大盘”,成交情况分析,主打卖点双口岸、双地铁,地址：福田皇岗路与百合三路交界处物业类型：1座25层，2座24层推售户型：72-89平米两房，108平米三房均价：90平米以下27000起，毛坯；108平米32000起，毛坯十一优惠：98折推广活动：十一期间现场有抽奖活动主打卖点：双口岸、双地铁开盘情况：9月17日开盘，推出460套，销售152套，销售率3
19、3%客户情况：客户主要以福田、香港为主,秋交会折射出的市场变化,Part 4.,成交情况分析,秋交会期间成交低迷，但相较于春交会成交量明显增长，价格也大幅下降,数据说明：以上数据为国土房产网签约数据,该数据具有一定的滞后性，并不能反应最及时的成交情况，仅供参考。数据截至2011年10月7日。,受政策的影响，市场观望情绪继续，秋交会期间成交低迷，但相较于春交会成交量明显增长，价格也大幅下降。从历年房展会的成交情况来看，展会的交易功能在逐渐减弱。,成交情况分析,秋交会,在限贷、限购、限价的三限政策之下，深圳楼市仍处于调整之中，“金九银十”或许将变成“铜九铁十”。在目前的市场环境下，“低价热销、高价
20、滞销”已经成为普遍情况，这将使得希望抢占“金九银十”传统销售旺季的纯新盘选择低开，以价格换销量。深圳房地产秋交会被认为是深圳四季度楼市的晴雨表，在展会上，开发商们想尽办法促销，但大多数市民依然在观望，秋交会期间楼市成交惨淡，人数多、观望浓、成交低为本届秋交会的特点。,“低价热销、高价滞销”为目前楼市的特点，大多数客户仍在观望，秋交会楼市成交惨淡,金九银十成交低迷，日成交量较低,数据说明：以上数据为国土房产网签约数据,该数据具有一定的滞后性，并不能反应最及时的成交情况，仅供参考。数据截至2011年10月7日。,由于受传统的“金九银十”的影响，九月开发商推盘项目明显增多，当月新增住宅批准预售面积3
21、7.51万平方米，供应量环比较上月增长65%。同时，9月一手住宅成交面积仅有13.7万平方米，环比下降33%，当前市场成交低迷。,受一些高端项目成交的影响，九月均价继续走高，但由于目前限价策略的影响，市场观望情绪浓厚，开发商不断加大优惠力度，价格短期内将处于稳中有降的趋势。,目前市场处于供过于求的状态，成交低迷，受政策的影响价格短期内将处于稳中有降的态势,“银十”到来，众多开发商开展抢夺客户大战，推出一系列优惠政策，吸引更多的客户,10月份预计入市的项目，39%为大户型产品，44%为中小户型产品，新入市项目以刚需产品居多。,目前市场客户对深圳的高房价较敏感，普遍认为未来房价下降的空间较大，观望
22、情绪较浓厚，对于品牌开发商和交通便利的房子比较喜好。,先生：年龄40多岁，一家四口（房展会）在会展中心附近居住，2001年在那里买了一套房子。从事高尔夫球管理行业多年，目前已退休。大儿子已经出来工作三年，也有对象，到了结婚的年龄，但买不到合适的房子。还是觉得深圳的房价太贵，比较喜欢高尔夫球场的那种一望无际的视野。目前可以接受的中心区房价是1.5万左右，对总价比较敏感。对于展馆里的楼盘户型感觉都差不多，关键是能在交通比较便利的地方有合适的房子住。,郭先生：年龄在50岁左右，一家三口（房展会）目前居住在南山，因为接近退休的年纪希望能购买一套养老的房子，属于改善型购买的客户。对于项目所在区位并不是特
23、别看重，更注重的是项目周边的配套以及居住氛围，特别是可供老年人活动的场所，希望周边有公园等可以供健身的场所。其比较关注的户型是舒适型的三房，将来以自住为主。对于项目产品本身相对于其他因素更为关注，另外对于品牌开发商也是存在一定的偏好，访谈过程中多次提到招商。对于价格从交谈过程中并没有明确给出心仪的单价，对于购房目前没有迫切的需求，观望的情绪比较明显。,刘女士：与先生一起参加房展会，已退休，住在后海（房展会）认为：目前房价处在一个敏感的拐点位置上，虽然未来走势难以确定，但观望是最好的选择，至少应等到明年上半年。个人判断是，深圳房价存在的下降可能。原想买一套自然条件不错的房子自己住，将现有位于盐田
24、的房子让给孩子，新盘看下来之后，他决定先搁置买房的计划。,先生：年龄大概在40岁，职业不详。（万科清林径）一个人过来看房，对于清林径的看法是：环境很不错，也有风水。但是最大的问题是交通不方便。和宝安相比，这里地处偏僻，且房子升值太慢。2008年，在宝安买一套房子和在这里买一套房子，现在的差别就很大了，宝安升值很快，有个朋友2008年买了一套100万的房子，现在也得要300万了，但是这里升得太慢。买房子，始终会考虑个升值的问题。,先生：年龄大概在35岁左右，个体户老板。（清林径）在龙华生活，和太太以及两个儿子一起过来。在深圳已经有一套房产，此次看房想换100多平米的三房或者四房。比较看重交通和周
25、边环境。对于万科清林径的户型、环境感觉一般，都没有惠州的一些楼盘漂亮。地处比较偏僻，交通不方便，好像就是在惠州一样。过几天会去万科金色领域看一看，因为靠近机场东，交通要好一些。对于房地产市场的看法是：比较保守，感觉政策调控越来越严，房价会有松动，所以抱有观望的态度。,女士：50岁左右，一家三口（万科棠樾）目前在龙岗居住，看万科棠樾的房子主要是因为离家比较近，觉得万科棠樾的房子户型不错，而且周围环境很好，靠近大屏障公园，而且还有两个湖，空气不错，很适合养老，打算把现在的房子给女儿，再买一套养老的，觉得万科棠樾自身配套也比较齐全，而且价格也可以接受，但就是周围交通不是很便利。,目前市场客户对深圳的
26、高房价较敏感，普遍认为未来房价下降的空间较大，观望情绪较浓厚，对于品牌开发商和交通便利的房子比较喜好。,市场后市走势判断,Part 5.,2011 年10月-2012年，深圳新房预售总面积约为661万平米其中以龙岗区居多占36%，其次是宝安区，占34%，热点片区集中在龙岗中心城、宝安龙华、宝安西乡等片区。,2011 年10月-2012年，深圳新房预售总面积约为661万平米，热点片区集中在龙岗中心城、宝安龙华、宝安西乡等片区。,深圳轨道二期全面开通的背景下，关外“限价盘”优势凸显，尤其是一些总价低的小户型将会越来越受刚需客户的青睐，预计未来刚需入市量将会增加，带动销售；在东莞、惠州等二线城市逐步
27、加入限购的情况下，一些在外购房的深圳客户将会回归深圳置业，这将会带动深圳住宅的成交；受深圳住房公积金即将正式投入使用、深圳地铁网络开始全面运营、市民通货膨胀预期加重、二手房交易评估征税等多种因素影响，短期内将有更多的购房者进入一手住宅市场进行置业。虽然在政策的影响下，投资客逐渐减少，但是对于一些购买房产进行保值增值的客户的需求依然强烈，一些高性价比的品牌开发商的客户将会受到投资客的欢迎。,受政策和规划利好的影响，未来刚需入市量将会增加，一些在外购房的深圳客户将会回深置业；未来政策的调控力度也将会继续从严,未来调控力度将会继续从严，限购令的范围逐步扩大，房价问题依然是调控的重点，而政府也会加紧保障房的建设，用于缓解高房价的问题，短期内的政府放松对房地产的调控是不现实的；,需求预测：,政策预测：,在房地产领域，我们一直在帮助客户成功,谢谢关注！,
