3月房地产统计数据点评：限购溢出效应明显销售整体超预期.ppt

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1、,/,行,业,及,产,业,行,业,研,究,行,业,点,评,证,券,研,究,报,告,联系人,房地产开发,2011 年 04 月 18 日相关研究投资新开工热情无明显下降，房企资金链对销售回款依赖越来越大11 月房地产统计数据点评2010/12/1310 月开工投资继续高位运行，保障房支撑 11 年开工面积上调10 月 房 地 产 统 计 数 据 点 评 2010/11/11开工投资继续超预期，警惕未来供给压力9 月房地产统计数据点评2010/10/18新开工继续超预期，警惕未来库存压力8 月房地产统计数据点评2010/9/13投资开工增速背离仍主要系保障房所致7 月房地产统计数据点评2010/8

2、/11开工超预期，上调 2011 年投资增速至 16.6%6 月房地产统计,限购溢出效应明显，销售整体超预期3 月房地产统计数据点评投资要点：限购溢出效应明显，销售整体超预期。2011 年 3 月全国商品房销售面积和金额分别为 9500.1 万平方米和 4910 亿元，分别增长 15.8%和 27.2%，销售价格为 5168 元，同比增长 9.84%。销售超预期增长主要得益于三四线城市的旺销。2 月份公布限购细则的 17 个限购城市合计 3 月同比萎缩 31%，考虑到这些城市的销售面积占比约为 20%左右，意味扣除这些城市外，其他城市销售同比增长幅度超过 20%。三四线城市的旺销与草根调研和实

3、际感受基本相符，我们推测，主要的理由是：（1）三四线城市并未受限购影响，且由于杠杆比例整体较低，加息以及限贷等政策整体对其影响幅度较小；（2）通胀仍然较高，市场整体呈现负利率状况，资金配置在地产中的意愿较强，其中不排除部分一二线资金溢出到三四线城市。开发投资依旧保持较快增长，且增速远快于资金来源，显示资金面依旧趋紧。由于销售整体超预期，开工投资保持较快的增长便不足为奇。2011 年 3 月，全国房地产开发投资额 4560 亿元，新开工面积 2.08 亿平，同比增长 33.2%、19.3%。从以往的经验来看，开工投资一般滞后销售 6 个月左右，由于当前销售状况整体依旧不错，开工和投资保持较快的增

4、长便不足为奇。但从资金来源来看，增速仍然在低位运行，且远小于投资增长速度，意味开发商的资金压力仍处于收紧状态。2011 年 3 月全国房地产资金来源 7095 亿元，同比增长 22.7%，增速较上月 16.3%环比有所上升，但仍远低于去年同期的 43.7%和全年 26.9%，也低于开发投资额，显示房地产开发商资金压力进一步增大。,数据点评2010/7/12维持各项预测。维持 2011 年销售面积同比下滑 10%，新开工面积同比增长5%，投资额同比增长 18%的各项预测。虽然 3 月全国整体销售好于我们的预,证券分析师殷姿 A研究支持竺劲包斅文包斅文(8621)地址：上海市南京东路 99 号电话

5、：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http:/,期，但我们仍然维持全年全国交易量下滑 10%的预测。主要的理由是：未来通胀下行、负利率状况缓解等因素都有可能对三四线城市销售产生负面的冲击。维持行业观点，建议投资者可继续参与二季度估值修复行情。理由是：（1）目前地产股的估值仍然处于较低，一线公司动态 PB 为 2 倍，处于 08 年历史最低水平，市场整体 RNAV 折价幅度为 15%，隐含房价下跌 10%-15%的负面预期；（2）而我们认为，房价大幅度下跌的概率不大，且行业 2011-2012 年行业业绩增长幅度在 25%-30%左右，不存在大幅度下调的压力，由此，一旦

6、市场基本面出现下行带来政策压力的缓解，股价便存在修复的动力和空间；（3）股票推荐上：战略性配置万科、保利、福星、中天城投和 st 东源；阶段性关注部分估值优势明显，且存在催化剂的公司，包括冠城大通、北京城建和华丽家族。,本公司不持有或交易股票及其衍生品，在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务；本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，持有比例可能超过已发行股份的 1%，还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可通过 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询。客户应全面理解本报告结尾处的法

7、律声明。本研究报告仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司()使用。1,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,07-01,07-07,08-01,08-07,09-01,09-07,10-01,10-07,11-01,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,1,2011 年 04 月,月度数据点评,1.限购溢出效应明显，销量整体超预期2011 年 3 月全国商品房销售面积和金额分别为 9500.1 万平方米和 4910 亿元，分别增长 15.8%和 27.2%，销售延续 1-2

8、 月的快速增长趋势；销售价格销售均价达 5168元，同比增速为 9.84%。,图 1：销售面积依旧保持较快的增速50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%,图 2：销售价格为 5168 元/平米7,0006,0005,0004,0003,0002,000,-20.0%销售面积增速销售价格,资料来源：国家统计局，申万研究,资料来源：国家统计局，申万研究,销售超预期增长主要得益于三四线城市的旺销。2 月份公布限购细则的 17 个限购城市合计 3 月同比萎缩 31%，考虑到这些城市的销售面积占比约为 20%左右，意味扣除这些城市外，其他城市销售同比增长幅度超过 20%。三

9、四线城市的旺销与草根调研和实际感受基本相符，我们推测，主要的理由是：（1）三四线城市并未受限购影响，且由于杠杆比例整体较低，加息以及限贷等政策整体对其影响幅度较小；（2）通胀仍然较高，市场整体呈现负利率状况，资金配置在地产中的意愿较强，其中不排除部分一二线资金溢出到三四线城市。,图 3：17 大限购城市合计 3 月同比萎缩 31%万平米,图 4：储蓄资金充沛且负利率环境使得资金流出意愿仍然较强百亿,140012001000800600400200,1253.9,867.51,80006000400020000,6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%,0,2010年,2011年,1

10、7城市合计,储蓄余额,真实利率,资料来源：国家统计局，申万研究请参阅最后一页的信息披露和法律声明本研究报告仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司()使用。2,资料来源：国家统计局，申万研究,申万研究拓展您的价值,2,2011 年 04 月表 1:2 月中下旬集中出台限购细则本市户籍,外地户籍,月度数据点评,城市,出台时间,无房,一套,有房两套及以上,无一定年限纳税社保证明,无房,一定年限纳税、社保证明一套 二套及以上,北京上海太原石家庄济南厦门天津武汉长春哈尔滨南宁广州南京宁波贵阳成都青岛无锡,2 月 16 日2月1日2 月 19 日2 月 19 日2 月 22

11、日2 月 22 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 20 日2 月 17 日2 月 16 日2 月 15 日2 月 21 日,一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套,一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套,禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购,禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购,一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套一套,禁购禁购禁购禁购禁

12、购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购,禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购禁购,资料来源：地方细则，申万研究2.开发投资依旧维持较快增长，且增速远快于资金来源由于销售整体超预期，开工投资保持较快的增长便不足为奇。2011 年 3 月，全国房地产开发投资额 4560 亿元，新开工面积 2.08 亿平，同比增长 33.2%、19.3%。从以往的经验来看，开工投资一般滞后销售 6 个月左右，由于当前销售状况整体依旧不错，开工和投资保持较快的增长便不足为奇。,图 5：1-3 月房地产开发投资额与新开工面积增速请参阅最后一页的信息披露和法律声明本研究报告

13、仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司()使用。3,图 6：投资开工一般滞后于销售 6 个月左右申万研究拓展您的价值,07-02,09-01,20,07,07-08,08-02,08-08,09-02,09-08,10-02,10-08,11-02,-2,-8,-2,20,07,20,08,20,08,20,09,20,09,20,10,20,10,-2,-8,-8,-2,-8,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,08-12,09-02,09-04,09-06,09-08,09-10,09-12,10-0

14、2,10-04,10-06,10-08,10-10,10-12,11-02,3,80%60%40%20%0%-20%-40%,2011 年 04 月,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,月度数据点评,投资增速,新开工增速,新开工,开发投资,销售面积,销售额,资料来源：国家统计局，申万研究,资料来源：国家统计局，申万研究,但从资金来源来看，增速仍然在低位运行，且远小于投资增长速度，意味开发商的资金压力仍处于收紧状态。2011 年 3 月全国房地产资金来源 7095 亿元，同比增长 22.7%，增速较上月 16.3%环比有所上升，但仍远低于去年同期的 43.7%和全年26.9%，

15、也低于开发投资额，显示房地产开发商资金压力进一步增大。从结构上看，自筹资金和定金及预收款增速仍保持较快的增长，国内贷款和个人按揭增速整体维持在较低的水平。其中，单月国内贷款同比增速进一步降低至-2.3%，环比上月回落 10 个百分点，也远低于去年全年 11%的同比增速，反映银行整体信贷收紧压力明显；自筹资金增速环比有所回升，同比增速为 36.4%，较上月 21.4%的增速有所回升；销售回款增速为 22.7%，增速较上月回升 6 个百分点，其中定金及预收款增速基本稳定，个人按揭有所回升，但同比增速也仅为 6%，反映信贷趋严背景下，居民整体杠杆比例有所下降。,图 7：国内贷款比例从去年同期 23%

16、降为 19%，自筹资金比例从去年同期 34%升为 37%100%80%60%40%20%0%,图 8：居民整体的杠杆率维持在较低的水平74%72%70%68%66%64%62%60%58%56%54%,国内贷款,自筹资金,其他资金,资料来源：国家统计局，申万研究请参阅最后一页的信息披露和法律声明本研究报告仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司()使用。4,资料来源：国家统计局，申万研究,申万研究拓展您的价值,其他城市,4,2011 年 04 月,月度数据点评,3.维持各项预期维持各项预测，维持 2011 年销售面积同比下滑 10%，新开工面积同比增长 5%，投资额

17、同比增长 18%的各项预测。虽然 3 月全国整体销售好于我们的预期，但我们仍然维持全年全国交易量下滑10%的预测。主要的理由是：未来通胀下行、负利率状况缓解等因素都有可能对三四线城市销售产生负面的冲击。维持行业观点，建议投资者可继续参与二季度估值修复行情。理由是：（1）目前地产股的估值仍然处于较低，一线公司动态 PB 为 2 倍，处于 08 年历史最低水平，市场整体 RNAV 折价幅度为 15%，隐含房价下跌 10%-15%的负面预期；（2）而我们认为，房价大幅度下跌的概率不大，且行业 2011-2012 年行业业绩增长幅度在25%-30%左右，不存在大幅度下调的压力，由此，一旦市场基本面出现

18、下行带来政策压力的缓解，股价便存在修复的动力和空间；（3）股票推荐上：战略性配置万科、保利、福星、中天城投和 st 东源；阶段性关注部分估值优势明显，且存在催化剂的公司，包括冠城大通、北京城建和华丽家族。表 2：销售面积敏感度分析35 个城市,-10.6%-20%-10%0%10%20%,-50%-30.6%-24.1%-17.6%-11.1%-4.6%,-40%-27.0%-20.6%-14.1%-7.6%-1.1%,-30%-23.5%-17.0%-10.6%-4.1%2.4%,-20%-20.0%-13.5%-7.0%-0.6%5.9%,-10%-16.5%-10.0%-3.5%3.0%

19、9.4%,0%-13.0%-6.5%0.0%6.5%13.0%,10%-9.4%-3.0%3.5%10.0%16.5%,资料来源：国家统计局，申万研究4.重点公司估值表,公司,评级,股价,EPS,PE,RNAV,P/RNAV,PB,2009,2010,2011,2009,2010,2011,2009,2010,2011,万科 A福星股份保利地产新湖中宝,买入买入增持增持,8.9013.2314.155.54,0.480.470.770.22,0.660.701.080.31,0.910.921.530.37,18281825,13191318,1014915,9.0017.0015.259.2

20、4,0.990.780.930.60,2.162.362.405.60,1.862.092.034.25,1.561.831.663.42,开,华侨城 A金地集团招商地产苏宁环球首开股份中华企业,增持增持增持增持增持增持,8.406.8018.509.1716.658.80,0.300.400.960.420.810.45,0.500.601.170.461.170.50,0.670.781.490.701.600.58,281719222120,171116201418,12912131015,18.907.1422.0013.0022.7011.00,0.440.950.840.710.7

21、30.80,4.101.801.745.134.802.97,3.301.561.564.091.972.54,2.611.321.393.111.722.18,请参阅最后一页的信息披露和法律声明本研究报告仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司()使用。5,申万研究拓展您的价值,-,-,-,5,2011 年 04 月,月度数据点评,北京城建,增持,15.70,0.96,1.35,1.57,16,12,10,21.58,0.73,2.85,2.29,1.86,发,华业地产冠城大通亿城股份,增持增持增持,8.3310.205.76,0.180.390.42,0.430

22、.700.52,0.651.100.69,462614,191511,1398,10.8015.006.53,0.770.680.88,2.603.671.95,2.292.931.66,1.942.231.38,深长城,增持,18.18,1.11,1.17,16,16,18.07,1.01,2.10,1.85,1.85,中南建设华发股份格力地产,增持增持增持,12.7511.818.48,0.480.830.41,0.681.030.69,0.941.241.00,271421,191112,14109,10.1412.78,1.260.66,3.731.752.95,3.111.512.3

23、8,2.531.311.86,类园区类,泛海建设深振业 A上实发展栖霞建设华丽家族卧龙地产嘉凯城城投控股张江高科中国国贸浦东金桥金融街陆家嘴苏州高新,中性中性中性中性增持增持增持增持增持增持增持中性中性中性,9.068.448.925.8517.386.758.388.8611.2110.2210.477.4617.938.49,0.180.430.230.210.130.190.660.330.460.290.390.450.610.24,0.220.600.280.290.730.400.620.370.530.200.540.500.660.28,0.270.450.370.380.93

24、0.600.830.380.680.350.710.590.770.34,51204028131361327253627173036,4114322024171424215219152730,3419241519111023162915132325,14.588.1513.225.2112.008.3010.2012.7012.3311.7015.009.5414.404.50,0.621.040.671.121.450.810.820.700.910.870.700.781.251.89,2.312.933.561.948.023.561.802.872.362.631.422.992.27

25、,2.192.423.201.776.002.944.261.672.532.262.311.292.692.11,2.052.152.831.594.542.333.131.562.192.102.001.172.411.95,开发类平均园区类平均重点公司平均,242828,172720,142015,0.821.070.88,2.972.422.92,2.402.202.53,2.021.972.12,资料来源：申万研究注：均以公司最新股本计算，股价更新日 2011-04-17,请参阅最后一页的信息披露和法律声明本研究报告仅通过邮件提供给 国泰君安证券股份有限公司 国泰君安证券股份有限公司

26、()使用。6,申万研究拓展您的价值,6,2011 年 04 月,月度数据点评,信息披露证券分析师承诺殷姿：房地产本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。与公司有关的信息披露本 公 司 在 知 晓 范 围 内 履 行 披 露 义 务。客 户 可 通 过 索 取 有 关 披 露 资 料 或 登 录 信息披露栏目查询静默期安排及关联公司持股情况。股票投资评级说明证券的投资评级：以报告日后的 6 个月内，证券

27、相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：,买入（Buy）增持（Outperform）中性(Neutral)减持(Underperform),：相对强于市场表现 20以上；：相对强于市场表现 520；：相对市场表现在55之间波动；：相对弱于市场表现5以下。,行业的投资评级：以报告日后的6个月内，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：,看好（Overweight）中性(Neutral)看淡(Underweight),：行业超越整体市场表现；：行业与整体市场表现基本持平；：行业弱于整体市场表现。,我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表

28、示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。申银万国使用自己的行业分类体系，如果您对我们的行业分类有兴趣，可以向我们的销售员索取。,本报告采用的基准指数,：沪深300指数,法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视

29、为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。客户应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司 http:/网站刊载的完整报告为准，本公司并接受客户的后续问询。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的惟一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资

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