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1、国内外滨水旅游度假项目综合案例借鉴,“他山之石可以攻玉”,千岛湖开元度假村案例华东最高档的度假别墅区之一,壮大阶段,发展阶段,开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步,第一家旅游宾馆饭店千岛湖鱼味馆正式开业,旅游人数,千岛湖风景区总体规划正式实施，“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策使得区域处于扩张型阶段,宾馆饭店已经成立28家,景区开始整治小、乱、散的局面，之后成为全国首批4A级旅游区，区域实现了质的提升和转变,海外海大酒店、凤凰休闲度假村等配套型酒店投入建设,2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高
2、速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点,开元度假村别墅开始销售并投入运营，一些旅游房地产项目的别墅部分纷纷开始建造,大力发展滨湖度假酒店业、豪华游艇业、康体健身业、旅游房地产业，着力打造全国著名的休闲度假胜地,高尔夫、度假类酒店、游艇码头等其他度假配套产品也陆续启动,起步阶段,区域特征,物业功能,巩固阶段,(2002年至今)从观光到休闲度假的转型阶段,1993年2002年,1982年1992年,开发背景：千岛湖区域发展脉络,2003年开元度假村入市,基本情况：开发商：杭州开元房地产集团有限公司物业地址：杭州市千岛湖镇新安街开盘时间：2003.5入驻时间：2004.9,项目构成：占地面积：20万平
3、方米物业组成：由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米的产权式度假酒店组成；别墅面积：290-400平方米之间；配套商业：五星级开元度假酒店；经营管理：部分已售别墅返租，进行统一酒店式管理；引入英国游艇“曼哈顿56号”,外观,大堂,交通图,项目概况：前期通过品牌效应和滨湖资源打造特色，后期通过引入顶级游艇作为项目的特色延伸。,开发模式：从单一的自然观光型度假设施，逐渐演变成为融合了商务功能的复合型度假地，实现项目的整体持续升级。,千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇，由世界顶级游艇制造商英国SUNSE
4、EKER国际游艇制造公司设计制造，与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长18.65米，宽4.59米，高6.15米，半载排水量26.7吨，最大航速23节，续航力270英里，性能极其优异。,度假产品,独具一格的尊贵典雅，卓越生活，开元制造。酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池等,配套设施,项目特色：项目通过打造多元化的高档配套和引进顶级游艇的结合，创造独特的资源优势。,开元度假村客户分为三个阶段：第一阶段主要导入政府、商界高官、高管，通
5、过这些人的影响力，确立了项目的整体市场高端形象，第二个阶段社会名人、著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源的导入，使得项目完全成熟；第三阶段，已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店。,客户分析：通过对项目三个阶段的规划和产品打造的同时，将目标客户亦分为三个阶段进行导入。,九龙山庄案例长三角领袖人物的私人领地,项目概况：位于经济发达的长三角区域中心，是集高端物业、高档娱乐为一体的商务休闲度假中心。,九龙山庄整体规划图,交通图,高尔夫球场开业；马会俱乐部一期建成开业；,一期独栋别墅12套，联体别墅38套开始销售；,游艇俱乐部建成开业；通过举办皇家礼炮“王者杯”马球赛，为山庄营造人气氛
6、围；,酒店式公寓在建中；五星级酒店在建中；,马会俱乐部二期建成开业；,第三阶段,第二阶段,第一阶段,度假娱乐设施类,地产物业设施类,大量的住宅别墅后续开发；,九龙山海洋主题公园建设中；,第四阶段,开发进程：前期开发高档娱乐场所为项目提高人气，继而开发别墅产品，中期再次对品牌酒店进行开发，做为项目的第二次引爆点。,物业功能：项目以高尔夫、游艇俱乐部、马球会所等高档娱乐设施为旅游资源，打造高端的旅游度假区，进而吸引高层人群的导入。,核心客户：来源为上海区域占总客户量的58%购买目的：度假自用、投资,外围客户：来源为江浙区域占总客户量的27%购买目的：度假自用、投资,辅助客户：来源为港台占总客户量的
7、11%购买目的：度假、投资,边缘客户：来源为日韩占总客户量的4%购买目的：自用、投资,物业基本情况,由游艇码头、威尼斯运河、威斯汀酒店、度假酒店、主题公园、产权式酒店公寓等组成；,旅游度假区：,主题购成,主体物业阐述,威斯汀酒店：建筑面积7万多平方米，共有350余套客房，其中标准套房330余间，商务套10间，总统套房1间，同时配有婚礼教堂（在建中）；酒店现状：主体完工，外立面装修中；预开业时间：2010年5月；,体育运动区包括高尔夫、游艇、马球、网球、阳光沙滩、水上乐园、贡多拉船、滑翔运动等；主体物业阐述,体育运动区：,马会俱乐部招募会员1200名，拥有2个会所，分别为庄园会所和海滨会所，同时
8、配有特色中西餐厅和酒吧。,高档商务居住区包括游艇湾恺撒岛别墅及皇后岛别墅、夏宫、威斯汀酒店、圣马可产权式酒店公寓、海神湾的海洋花园、西班牙花园、天龙城堡等；,高档商务居住区：,别墅概况12套独栋海景别墅，面积约1300-1400平方米/栋，现售均价3.08万/平方米；38套联排别墅，面积约300-500平方米/栋，现售均价：2.83万/平方米；,皇家礼炮“王者杯”马球赛马会俱乐部答谢酒会九龙山浩沙燃情比基尼之夜九龙山城市会所自助餐鸡尾酒会,营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。,博鳌蓝色海岸案例新兴区域商务度假中心,开发背景：博鳌亚洲论坛成为区域发展的重要引擎和名片。,解读博
9、鳌论坛效应,博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动了高尔夫、温泉休闲中心、度假区等高端项目索菲特大酒店18洞高尔夫球场与高尔夫会所金海岸温泉大酒店千舟湾度假酒店锦江温泉大酒店店博鳌蓝色海岸,以博鳌论坛为超级引擎，依托万泉河景观资源，发展新型商务会议度假，博鳌成为全国性商务旅游度假中心未来规划25座四星级以上酒店、5座高尔夫球场及不同风格温泉别墅区，远景将博鳌打造为世界著名会议度假胜地：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆等,2001年2月成立，25个亚洲国家和澳大利亚发起非官方、非营利性、定期寻址的国际组织为政府、企业及专家学者提供一个共商经济、社会、环境及其他问题的高层对话平台海南博鳌为论
10、坛总部永久所在地至今已举办八届,博鳌亚洲论坛逐步形成品牌和舆论效应,逐步实现从政府会议向商务会议转移的趋势,博鳌论坛成为带动区域发展的重要引擎和名片,全国性商务旅游度假中心基本成型,已成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地2009年博鳌房地产论坛2009年4月比亚迪汽车年会 2009年5月广州合生元会议 2009年上海大众年会2009年上汽通用品牌年会,区位：博鳌亚洲论坛特别规划区内，西南接万泉河，东临博鳌金海岸大酒店功能：具备度假、休闲、商务、会议等综合功能物业：一期为110幢度假别墅，二期390幢别墅及会所、会议中心、餐厅、SPA等设施投资商：海南红石实业有限责任公司 设计：香港许
11、李严建筑师事务所 严迅奇/韩国履露斋建筑师事务所 承孝相,项目概况,以具有奖励性质的中型公务和商务拓展活动为主；整合集会、用餐和娱乐,更好地利用开会期间的沟通，设置各种配合集会中心的游憩设施和商务拓展服务，受到市场欢迎；在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假设备的使用频率。,功能模块：以商务度假为主导功能,产品构成,别墅式酒店：凯宾斯基管理，115 栋现代滨水豪华别墅，250平米到450平米不等，共488间客房。别墅配有宽大客厅和开放式厨房，以及伸入水中的木甲板、庭院和露台。商业配套：会所、商务中心、会议中心、礼品店、“椰林”餐厅、“庭院”咖啡厅。,度
12、假设施,20012002年，一期从施工到建成再到投入使用只用了100天，首届博鳌亚洲论坛与会者入住；20022003年，陆续在北京、上海、香港和东京设立营销处；2003年3月29日，由海南省30家大型旅行社、全国20多家媒体、海南各大企业、政府接待单位等150余人参加的“蓝色海岸租务推广会”，（博鳌）亚洲论坛秘书长龙永图先生及外交部官员共同出席了晚宴，活动收到了出色的推广效果；2003年4月初，销售部到广东、西南地区进行了大规模的推广促销活动，分别在广州、东莞及深圳三地各选择了一家旅行社作为总代理商，推广“五一蓝色海岸休闲之旅”；20042009 年，陆续组织各类论坛及活动，扩大项目知名度。,
13、营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。,租售并举，根据市场情况调整租售比例，销售价格从2002年6000元/m2提高为目前30000元/m2。,美国戴维营案例总统行宫,区位：华盛顿西北120公里处的马里兰州卡托克廷山间，乘直升机由白宫出发只需30分钟。占地约5平方公里，始建于1938年.。历程：最初是联邦政府工作人员及其家属的休假地，次年便成为罗斯福总统的专用疗养所，此后即辟为美国总统专用的休闲避暑胜地。构成：由10多幢石木结构的乡村别墅组成，主要是四幢称为山杨屋、桦木屋、月季屋和山茱萸屋的木屋，其中山杨屋是总统寓所。主要设施有会议室、音乐厅，钓鱼池，周围环绕国家公园、高尔夫
14、球场、温水游泳池、网球场和健身房。,项目概况,功能：罗斯福、艾森豪威尔、肯尼迪、尼克松、里根、克林顿等历任总统度假休闲的“后花园”，并作为会见外国贵宾的一个轻松的外交活动场所，使戴维营走向了政治外交的最前沿。二战时期，罗斯福邀请丘吉尔到戴维营；1959年9月，赫鲁晓夫与艾森豪威尔在戴维营进行了3天非正式会谈；1978年9月，卡特、埃及总统萨达特和以色列总理贝京在戴维营进行了12天的三方秘密会谈，达成“戴维营协议”，打开了通往中东的和平之门。戴维营也因此被世界赞誉为“和平圣地”。,项目属性,高端,私密,非正式,瑞士达沃斯案例全球瞩目的会议度假胜地,达沃斯位于瑞士东南部格里松斯地区一条17公里山谷
15、里，靠近奥地利边境，人口约1.3万。它是欧洲大型的顶级滑雪胜地之一、国际冬季运动中心之一，同时也是瑞士知名的温泉度假、会议度假胜地，特别是每年的世界经济论坛聚集了来自全球的2400多位各国政界、商界重量级人物，酝酿着影响世界的重大话题。,项目概况,“世界企业家之城”&国际性经济论坛,发展历程,“欧洲健康度假村”&国际性医学大会,“国际冬季运动中心”&国际性冰雪赛事,欧洲最大的天然冰场落成,达沃斯论坛开始举办,医院度假别墅,体育场馆度假别墅星级酒店,会议中心/商务配套度假酒店/公寓温泉度假村高尔夫,达沃斯论坛概况：非官方的世界经济最高级会议。,世界经济联合国,世界经济论坛(World Econo
16、mic Forum-WEF)是一个非官方的国际组织，总部设在瑞士日内瓦。其前身是日内瓦商学院教授克劳斯施瓦布1971年创建的欧洲管理论坛。1987年欧洲管理论坛更名为世界经济论坛，因每年年会都在达沃斯召开，也被称为“达沃斯论坛”。,1、国际性,论坛参与者是各国政界和经济界高层领导人、企业首脑以及著名专家，探讨世界经济问题并促进国际经济合作，双边和地区性问题以及世界重大政治、军事、安全和社会事件。,2、常态性,论坛组成核心是会员和合作伙伴。目前拥有1000多个世界知名企业会员，还有各种性质的会员制组织。世界经济论坛每年还与多国政府或企业联合主办各种国际经济讨论会。,3、权威性,由全球有影响的国家
17、首脑、企业首脑和知名专家组成，其会员企业年营业额合计超过4万亿美元，40多个国家的报纸、电视等媒体记者进行报道，发表的年度全球竞争力报告被各国视为最具权威的排行体系。,4、非官方性,被认为是“非官方的国际经济最高级会谈”，是政要、商界领袖以及民间社会团体领导研讨世界经济问题最重要的非官方聚会场所之一。正式场合里解决不了的问题,在世界经济论坛商讨更为合适，包括促进了南非和中东的和解。,温家宝总理,达沃斯论坛定位：全球化顶级政商领袖社交平台,全球顶尖政治家、商界领袖、媒体、学者、艺术家和社会活动家带来的国际影响力,GOOGLE的CEO,索罗斯,BONO和戈尔,普京和DELL,波特教授,达沃斯论坛作
18、用：世界经济论坛成为地方经济助推器。,由于办会成了强项,放大了会议旅游这个新兴市场，使得当地游客剧增。,会议收入继续投入旅游软、硬件改善，促进旅游市场全面升级。1.2万居民中直接从事旅游业有4000多人，拥有75家酒店和2.4万张床位，年接待230多万名游客。,每年仅一周的论坛可获2000多万瑞士法郎收入。全年国际会议总收入3亿瑞士法郎，占达沃斯全年GDP的38%。,与会人员来自近百个国家，规模从最初的300人增长到2500多人，包括41个国家的政府首脑及1400多名企业家。,达沃斯会议中心每年有230天以上被经济、科技、医疗、教育等会议以及大型跨国公司的全球性年会占用。每年大型国际会议50多
19、个,中小型国际研讨会近200个。,瑞士蒙特勒案例日内瓦湖畔的明珠,瑞士日内瓦湖畔（蕾梦湖）的著名休闲旅游小镇蒙特勒，坐落于可观赏阿尔卑斯多彩景观的独特地形内，有长约15公里的散步小路和覆盖白雪的山，雾气荡漾的湖水、栉比的酒店，是海明威、卓别林、芭芭拉.亨德瑞克等艺术家和大牌明星们曾居住过的地方。,项目概况：日内瓦湖畔的假日休闲旅游小镇,发达的度假休闲产业,以旅游度假为沃土，蒙特勒的休闲产业极其发达，业态非常多元化：酒店业 会议会展娱乐业 体育运动商贸业 教育培训地产业 度假居住,众多的体育文化盛事,由于度假胜地美名远扬，这里发展出具有国际影响的众多体育文化盛事：蒙特勒女排精英赛蒙特勒爵士音乐节
20、蒙特勒国际广告节蒙特勒国际电视节,鲜明的风情特色主题，以旅游综合服务、商务高端会议和休闲度假养生等为主导，融合相关配套服务集群。,瑞士三大著名酒店管理学院之一蒙特勒酒店管理学院,度假引擎,美容医疗产业 世界著名的蒙特勒CLP医疗中心，著名的羊胎素美容即诞生于此。肯尼迪、邱吉尔、前教宗保罗十二世、查理卓别林、伊莉莎白泰勒、世界政经名人及欧洲多国皇室成员在这儿获得健康及回春力量。,蒙特勒有74家各种星级档次的酒店，还有众多的家庭旅馆。,小世界杯之称的蒙特勒女排精英赛,度假引擎,举世闻名的文化盛事的爵士音乐节,顶级休闲、餐饮、娱乐、运动场所,支持系统,开发模式借鉴：国内外成功案例都采用以度假驱动地产
21、的复合开发模式。,充分利用稀缺滨水休闲资源，奠定项目的基础价值平台；专注特色休闲度假产品开发，深度研发目标客户置业需求，构建项目的基础品质空间；营造全程高端服务，关注客户休闲度假的全方位需求，全面提升以服务为核心的地产价值标准。,“前事不忘 后事之师”,北竿山国际艺术中心 上海,长城脚下的公社 北京,贺兰山房 银川,失败案例研究,西区定位：为艺术和创意工作者打造的多功能Mix Space社区，即可办公也可居住产品：上百套独栋、低层联排建筑及叠加式多层建筑,北竿山国际艺术中心 上海,项目名：北竿山国际艺术中心区位：上海青浦区业辉路222弄赵巷国际别墅区内土地属性：商业性质用地规模：占地近20万平
22、方米，总建筑面积120000,东区定位：作为艺术中心的公共活动区产品：展示中心、艺术交易中心和休闲娱乐酒店等,项目概况：“艺术”名义下的商务别墅区,由于商业用地的市场抗性，北竿山项目在2008-2009期间成交量萎靡，并未搭上同期上海楼市的火热行情，同时只能依靠低价策略化解产权性质的劣势。,北竿山国际艺术中心 上海,存在问题：在上海房地产市场整体火热的情况下并未取得良好的市场反应,成交均价,容积率,北竿山项目销售均价仅为同期居住别墅类产品（近似区位和容积率条件）的30%50%，即使除去较低的拿地价格因素，该项目的开发投资回报也不容乐观。,距赵巷商圈1.4公里,北竿山国际艺术中心 上海,失败原因
23、一：艺术创意主题与所在区域的休闲购物主题存在脱节,奥特莱斯国际国内著名品牌折扣商品为主集休闲/餐饮/娱乐为一体占地1.6万平米，总建面11万平米,北竿山国际艺术中心,吉盛伟邦国际家具村主题休闲型超大型家具直销中心占地1180亩，总建面达75万平米,项目所在的赵巷商圈正在面向整个长三角打造一个国际化、现代化的超大型休闲购物集群，但北竿山项目定位为艺术创意交流中心，这种差异使其无法共享赵巷核心商圈的优质客群。,成本问题：北竿山项目是全国唯一整个社区大面积采用清水混凝土的建筑，较普通外墙成本高约2.5倍定位问题：产品设计最初希望满足艺术家自由组合空间的多样化需求，因此所有单位内皆不设支柱及主力墙，但
24、后期实际购房者中艺术家并非主流,北竿山国际艺术中心 上海,失败原因二：最终的物业产品与市场的实际需求存在脱节,北竿山国际艺术中心 上海,失败原因三：在开发运营中，艺术主题与商业配套出现脱节,项目虽然主打艺术创意的概念，但除了建筑产品、景观营造和少量的雕塑小品外，还缺少更多的细化阐释，整体上艺术主题并不鲜明项目目前缺少针对艺术主题对各项社会资源进行整合，至今只有上海国际艺术节一个战略合作伙伴，运营方面的缺失造成项目不能高举高打，难以获得市场的广泛认同在分期开发中，先期开发了西区的17栋商务别墅，而东区规划的会所、餐饮、酒吧、零商、艺术交流中心等商业配套和艺术设施并未即时跟上，造成前期由于缺少实体
25、场所而不能开展大规模艺术主题活动吸引人气，同时居住人口也严重缺乏生活服务配套,贺兰山房 银川,何多苓的“泉水别墅”周春芽的“太湖石系列”吴山专的“餐字高路”王广义的“意志”叶永青的“草叶间”曾浩的“它屋”张培力的“洗尘阁”耿建翌的“几何体”毛同强的“金山房”丁乙的“台邸别墅”洪磊的“曲径闻风山房”宋永平的“撒福一山房”,贺兰山房位于距宁夏回族自治区首府银川市40多公里的金山乡公路边，作为占地6000多亩的“艾克斯星谷”旅游主题度假中心的艺术区，由成都著名美术评论家、策展人吕澎一手策划。,项目概况：半路夭折的实验建筑群,该项目由12位国内顶级艺术家设计的建筑艺术品组成：,什么原因使这个雄伟计划成
26、为废墟，使2700多万前期投入化作乌有？,贺兰山房 银川,项目历程：短暂的辉煌和永久的荒废,2004年4月，在施工初期获得中国建筑艺术界最高奖之一的“中国建筑艺术奖”,2004年3月奠基，开发商计划建成一个大型旅游主题度假中心，包括贺兰山房、国际摩托车动力主题公园、葡萄酒酿制基地、高尔夫球场、马场、休闲别墅、酒店、户外帐篷区，成为亚洲旅游新地标,2004年秋天，由于人事变动和资金链断裂，项目彻底停工,2004年8月建成并举办中国摇滚音乐节和银川国际摩托旅游节,选址：项目距银川市40多公里，辐射城市商圈内人口不到百万人口，有效常态消费力严重不足，难以支撑项目产品：贺兰山房最初目的是做别墅、酒店和
27、酒吧，但实际施工中艺术家忽略了产品的实际功用，着重表达自己的意志，造成最终每座房子建筑面积大大超过了原定的400平米，使其对于家庭居住来说过大，而对公司商务用途来说又过小，更近似于昂贵的艺术展品成本：施工成本严重超标，最终造成开发商资金断裂，例如在合同中规定，每幢建筑面积不得超过400平方米，建筑造价不得超过40万元，但每位艺术家的设计都超过了合同，丁乙台邸别墅光地下基础花了89万，叶永青草叶间超过了1000平方米,贺兰山房 银川,失败原因：选址/产品/成本等方面的失误使贺兰山房更多实验成分，而欠缺商业利益考虑,长城脚下的公社 北京,区位：北京八达岭长城附近开发商：SOHO中国有限公司定位：1
28、2名亚洲杰出建筑师设计的当代建筑群，已成为北京新兴国际化度假休闲旅游场所获奖：中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品,项目概况：长城脚下的建筑艺术品,8平方公里总投资2400万美元的实验建筑群中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品2005年被美国商业周刊评为“中国10大新建筑奇迹”之一,长城脚下的公社 北京,项目问题：作为实验建筑作品，开业走向市场后虽然兴奋了内地建筑评论界，但本身却面临着亏损的挑战。,诸多奖项+赚尽眼球 市场认同明星建筑师+前卫建筑+大手笔投入 市场成功,最初以私
29、人收藏概念销售别墅，但开发商的报价未获市场认同其次转向为各大品牌（包括路易威登、欧莱雅）做零星的公关推广活动最后公开欢迎去参观的个人休闲度假游客,商业模式的不断改变并未带来期望的盈利,这一年，急于在北京寻找高端物业的凯宾斯基酒店管理集团看中长城脚下的公社，与SOHO中国签订了委托协议管理42栋别墅，,从中看不中用的实验建筑向顶级时尚休闲度假目的地的转变，,长城脚下的公社 北京,项目的转机出现在2005年，,终于获得市场认同，逐步实现盈利。,长城脚下的公社 北京,经验借鉴：以时尚休闲度假为主题的商业化运营推动项目的成功，为高端消费者提供住宿、用餐、活动会议、私人聚会、婚礼、SPA、儿童俱乐部等功
30、能服务,总统套房：手提箱、家俱屋、三号别墅、怪院子、飞机场、红房子、竹屋、大通铺、双兄弟、森林小屋、土宅套房：标准间、标准双人间、双卧套间、高级间、高级双人间、高级豪华套房,长城脚下的公社 北京,别墅提供住宿服务,国际美食体验,山景餐厅（80人西餐）,庭院餐厅（150人正餐）,山村咖啡,特色会议场所,特色私人聚会,特色户外婚礼,亚洲最佳酒店SPA品牌Anantara,儿童俱乐部,长城脚下的公社 北京,公社俱乐部（公社大会堂、画廊和私人影院、商务中心）,失败案例经验借鉴,实现“三个平衡”,产品创新性和实用性的平衡,文化主题和实体运营的平衡,项目需要有鲜明的主题，同时要积极获得政府支持，并整合企业内外部资源，在实体运营中落实主题,产品需要创新，但不能太艺术化，取得市场的认可,物业销售和商业经营的平衡,合理安排项目开发节奏和营销计划，长期经营型物业和短期销售型物业取得整体平衡,
