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1、中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报,开发部：2013-08-07,1,1,建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价1000以下、即总价4亿元以下,市场情况,投资收益,地块情况,本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。,2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万；2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.
2、6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。,地块起拍价接近3亿元、总建近40万方、楼面地价740、明显低于市场的成交价格、据统计火炬区住宅地块楼面地价普遍超过1100、因此本地块溢价成交机会较大。按初步规划、本项目按底价成交、开发利润大约5.5亿元、如果楼面地价达到1100、预计开发利润为4.1亿元、利润相对不高、因此建议竞买楼面地价控制在1000以下,结论性综述,198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、楼面地价7
3、40元/平方米、地价款一年内付清,2,地块基本情况,1、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按中山市城市规划技术标准与准则要求配置。2、挂牌时间：2013年7月24日-8月23日3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清,项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般,3,地块位
4、置,广珠轻轨中山站,广珠轻轨中山北站,项目地块,紫马岭商圈,大信商圈,假日商圈,孙文西商圈,火炬商圈,益华商圈,潜力商圈、未来供应量庞大,中山的CBD核心区域,中山的政治与文化中心地带,石岐人流最密集的商业中心、发展最快的商圈,客流量最大的商圈中山商业文化发源地,开发区主要商业中心,4,地块周边,康乐大道,健康花城,逸仙路,东镇大道,逸怡路,长青路,逸华路,小隐涌,环茂一路,防护绿地,皮件制品厂,金属、模具厂,水质净化厂,防护绿地,防护绿地,项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面临绿地和河涌、可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般,现状110kv高压线,现状河涌,华佗山公园,项目
5、地块198亩,地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌,5,地块现状,地块东北角处：现状河涌,地块现状：绿地,地块现状：杂草地,地块西面：高压线和长青路,地块东面：康乐大道、可望公园山景,地块南面：小隐涌,火炬区今年前7个月合计成交面积51万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万,6,市场成交分析,2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万；2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、
6、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。,7,项目地块,凯茵新城：洋房8500起,领汇明轩：洋房均价5000,金华花园：洋房均价5200-5700,汇景东方：联排14000-15000,君华新城：洋房5300、联排12000-14000、商铺18000,健康花城：洋房均价4700,裕龙君汇：洋房均价4900,保林春天里：洋房4900起、均价5500、楼王5800,第五大道城果：洋房均价4600,幸福码头：洋房4500-4800、商铺15000-20000,佰汇广场：公寓带装修6500、商铺27000-35000,周边在售楼盘,楼盘调研表,8,周边在售楼盘,9,土地成交分析,项目地块
7、、198亩、总建40万方、起始楼面地价740,49亩、总建8万方、成交楼面地价1131,54亩、总建13万方、成交楼面地价707,23亩、总建3万方、成交楼面地价1524,125亩、总建17万方、成交楼面地价1125,23亩、总建4万方、成交楼面地价1197,火炬区商业地块楼面地价750元/以下、住宅地块普遍超过1100元/、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右,10,土地成交分析,11,项目开发建议,康乐大道,东镇大道,长青路,项目定位：项目地块地段相对一般、无突出优势、适宜打造针对刚需的中档楼盘、以火炬开发区和市区等本地置业
8、群体为主。产品规划：容积率3.0、限高50米、产品以小高层洋房和临街商铺为主。其中商铺主要沿东侧康乐大道和西侧长青路、单层商业面积约11520平方米。产品定价：洋房户型90-140、开盘建议价5200元/平方米、商铺售价20000元/平方米。,商铺1F,商铺1F,商铺1F,底价成交（楼面地价740）、预计开发利润5.5亿元溢价成交（楼面地价1100）、预计开发利润4.1亿元,12,项目投资分析,13,13,建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价1000以下、即总价4亿元以下,项目地块靠近火炬区中心地段、位置相对一般、但是规模优势相对较好（年内最大出让宗地198亩、总建近40万方）、开发前景不算太差。火炬区是中山全市成交面积前三位片区、今年前7个月合计成交面积51万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万、预期本项目销售速度不算太差。按照初步规划、本地块开发洋房均价5200、商铺20000、如按底价成交开发利润大约5.5亿元、如楼面地价达到1100、开发利润大约4.1亿元。综上所述，建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价1000以下、即总价4亿元以下。,结论与建议,
