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1、不动产押品压力测试工作通报及下一步工作要求,总行授信执行部2010年9月,2,目录,压力测试工作进程及结果通报,2,进一步工作要求与压力测试展望,3,不动产押品压力测试背景,1,3,一、不动产押品压力测试的背景,不动产市场大幅波动为压力测试提出了要求受益于金融危机后经济刺激政策，2009年房地产市场迅速回暖，部分地区已表现出过热现象,2010年1-4月，房地产开发投资累计完成9932亿元，同比增长36.2%；商品房销售面积和销售额分别同比上涨32.8%和55.4%。销售额增速高于销售面积增速20多个百分点。,开发与销售,4月全国新建住宅价格同比上涨13.5%，5同比上涨12.4%；前四个月中三
2、个月环比涨幅超过1%,价格涨幅,4月以前各地地王频出，全国土地出让金的收入占地方财政的20%以上；部分地方政府70%左右的财政来源是依靠土地财政。,土地财政,房价收入比：10-20房价租金比：一线城市超过50房地产与CPI同步率信贷资金流向,泡沫？,4,针对房地产市场的过快增长，2009年底以来，中央政府连续公布相关政策，抑制房地产市场的过热，避免市场剧烈波动。,一、不动产押品压力测试的背景,2009年12月“国四条”以“国四条”为标志，房地产政策由“鼓励”转为“趋紧”,2010年1月关于促进房地产市场平衡健康发展的通知简称“国十一条”在国四条的基础上，提出增加供给、引导需求、加强监管、加快保
3、障住房建设、落实政府责任等五个方面十一条政策，进一步加大政策调控力度,2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”抑制不合理需求加大供给完善土地出让加强市场监督地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内，限定购房套数。,5,一、不动产押品压力测试的背景,根据中央政府通知精神，各地方政府、银监会迅速出台配套细化政策跟进，对房价的形成有力的调控之势。政策颁布后，截至2010年四月份，东部和西部地区销售面积环比下降，其中一线城市环比下降最为显著，中部环比有所增长；全国新开工面积增幅继续扩大；继国务院“新国十条”后，北京、青岛、深圳等城市先后出台多项地
4、方新政；,6,一、不动产押品压力测试的背景,新政后房地产市场有了较为明显的变化需求：商品房累计销售面积增速持续回落，7月单月销售面积同环比下降显著1-7月全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅较1-6月回落5.7个百分点。而7月单月全国商品房销售面积仅为6466万平方米，环比下降29.8%，同比下降15.4%，明显高于5-6月2-3%的同比降幅。分区域来看，中部地区销售面积增速最高，西部地区和东部地区次之。价格：商品房销售均价持续回落，百城住宅价格指数环比下跌全国商品房销售均价在今年1-4月达到顶峰后持续回落，1-7月全国商品房销售均价为4995元/平方米，虽然较20
5、09年全年上涨6.4%，但较1-6月均价（5025元/平方米）下降了0.6%。虽然4月以来累计成交均价持续回落，但成交量仍较为低迷，预计未来累计成交均价将进一步回落。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年7月，全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26个城市价格环比上涨，74个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，哈尔滨上涨幅度最大，为2.95%；价格下跌城市中，下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。,7,一、不动产押品压力测试的背景,供应：投资、新开工等指标增速略有回落，但与历史同期相比
6、仍处于高位2010年1-7月，全国完成房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，增速较1-6月回落0.9个百分点；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，较上半年回落0.2个百分点。资金来源：开发企业资金来源增速持续放缓，银行对开发企业的支持力度减弱，自筹资金占比稳步上升房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1-6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比重来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。,8,一、不动产押品压力测试的背景,未来房地产市场依然充满不确定性。中央决心房价不降，调控不止 国务院26日向全国人大常委
7、会提交审议的报告显示，中国将坚决抑制投机性购房需求。报告认为，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，但部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。报告同时指出，今年下半年，政府将重点稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；同时进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。这一最新表态显示，中央对房地产调控的策略和决心都已十分清楚：房价不降，调控不止！多城市进行房产税试点准备；银行进行50%压力下压力测试;在政府、房企、购房者的博弈中，成交量大幅下挫，但房价无实质
8、性下降，市场前景不明。2010年房地产市场已积聚了一定的风险，受多方因素影响，不确定性增加，客观上为不动产压力测试提出了要求。,9,一、不动产押品压力测试的背景,我行对不动产的管理为压力测试提供了保证不动产押品是我行最重要的押品。根据我行2009年末押品统计，不动产类押品价值达到12310.18亿元，较2008年同期增长56.48，不动产押品占总押品价值的比例达到63.41%，且占比呈逐步上升趋势；我行已连续三年对不动产押品进行内部评估，押品及所担保贷款的各项信息、数据齐全，为押力测试提供了有力的支持；通过对占比最大的不动产进行压力测试，进一步了解、把握我行押品的抗风险能力。充分的前期准备工作
9、为压力测试增强了可操作性 本年度的不动产压力测试方案吸收了去年的经验，在推出前两次征求分行意见，并经过团队的集体讨论，凝聚了集体的智慧。,10,目录,压力测试工作进程及结果通报,进一步工作要求与压力测试展望,3,不动产押品压力测试背景,1,2,11,测试指标的选择测试思路与方法测试范围测试前提及特别说明测试结果,二、压力测试工作进程及结果通报,12,二、压力测试工作进程及结果通报,测试指标的选择压力因素的选择降价、变现率风险指标的选择覆盖率、风险敞口及其占贷款的比例测试维度的选择类别（与抵押率保持一致）风险标准的选择修正覆盖率、风险敞口的绝对值和相对值,13,二、压力测试工作进程及结果通报,测
10、试思路与方法,14,二、压力测试工作进程及结果通报,15,二、压力测试工作进程及结果通报,16,测试范围本次仅对不动产押品及其担保的贷款进行压力测试，不包含由其他类押品担保的贷款。动产押品及其他押品混合担保的项目，合理拆分匹配不动产押品价值及其担保的贷款额度，不动产押品价值占总押品价值的30%以下的，未在本次测试范围内；不动产押品占总押品价值的70%以上的，未考虑其他押品对贷款的担保作用；不动产押品占总押品价值的30%-70%的，根据押品价值及设立时的抵质押率对贷款进行拆分；为确保测试结果的准确性，不动产抵押和保证混合担保的贷款项目未包含在测试范围内；本次仅对2009年底尚存在余额的贷款及其不
11、动产押品进行测试，数据填报基准日为2009年12月31日；同时，贷款在2010年4月底前已结清的项目不在本次测试范围内；不动产押品项下有银行承兑汇票、贸易融资业务的，仅测试押品对贷款部分的担保作用；本次测试对象为公司类客户的抵押贷款，个别分行包括不动产抵押担保的中小企业贷款；2009年底不良贷款不在本次测试范围内；以建设中的项目整体资产抵押的项目，如水电、火电项目，不能对押品中的不动产价值进行合理分割的，不在本次测试范围内。,二、压力测试工作进程及结果通报,17,测试前提及特别说明本次压力测试中，实证变现率、押品评估价值为本次测试重要参数，本次测试是建立在上述重要数据科学合理的前提之下的；本次
12、压力测试的对象为不动产押品对贷款的风险保障作用，押品作为第二还款来源，测试风险不代表项目必然出现风险。本次测试数据结果中未考虑混合担保中第三方保证对贷款的保障作用；本测试未包含2010年已结清的项目及2009年底其他变动的影响；,二、压力测试工作进程及结果通报,18,二、压力测试工作进程及结果通报,19,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果押品变现压力下的修正覆盖率变化表,20,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果-修正覆盖率,21,二、压力测试工作进程及结果通报,结论修正覆盖率在四档变现率压力下逐步下降，由98.94%降到98.30%、97.70%、96.11%和
13、90.79%，分别下降0.65、1.24、2.83和8.16个百分点。从类别看，土地使用权压力下总下降幅度高于其他两类押品，在建工程下降幅度最小。,22,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果风险敞口押品一次变现压力下的风险敞口变化表,23,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果-风险敞口,24,二、压力测试工作进程及结果通报,结论风险敞口押品变现率保持70%以上时，新增不良的最大幅度为1.24%，风险基本可以接受；若更大压力出现，风险陡增，应积极防范。变现率70%以上时，从押品处置的角度看，新增不良的最大幅度为1.24%，整体上风险基本可以接受。而变现率下降为50%时
14、，新增不良的增幅将达8.16%，虽然并非真实意味着8.16%的不动产抵押贷款会形成不良贷款，但是说明变现率低于70%时，对应授信进入高风险区域，应迅速采取风险防范措施。从风险敞口的上升曲线看，风险敞口从变现率降为70%以下时呈现出加速上升态势，说明压力加大，押品抗风险能力显著减弱。70%的变现率为分水岭，该压力也为我行押品可承受风险的一个阈值。在建工程类押品比其他两类押品具有更强的抗风险能力。在实证变现率压力下，三类押品抗风险能力基本持平，随着压力逐渐加大，在建工程风险增加幅度低于房地产和土地使用权，表现出较强的抗压力能力。主要原因是贷前押品设置时在建工程的标准抵押率较土地使用权和房地产更低，
15、保证了该类押品在覆盖率指标测试下有较强的抗风险能力。而土地使用权在超重度压力下抗压力能力较弱。,25,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果超标准笔数,测试压力下超标准笔数变动表,26,二、压力测试工作进程及结果通报,结论超标准笔数在测试前132笔贷款修正覆盖率小于1，四档不同压力下该笔数分别增加224笔、362笔、1095笔和3691笔，占到总测试笔数的2%、4%、11%和37%。变现率低于60%后，超标准笔数迅速加多。从押品类别看，实证变现压力下超标准笔数房地产、土地使用权、在建工程分别为3%、2%、1%，基本持平，但随着压力进一步加大，在建工程表现出比房地产和土地使用权更强的
16、抗风险能力,27,二、压力测试工作进程及结果通报,按押品类别统计结果超标准贷款余额,测试压力下超标准贷款余额变动表,28,二、压力测试工作进程及结果通报,结论超标准贷款余额在测试压力下，超标准的贷款余额逐步上升。实证变现率和70%变现率下超标准贷款余额分别增加了95和180亿元，增加部分占贷款余额的3%和5%，比例较小，但变现率60%以下，超标准贷款余额则迅速增至15%和45%。从类别看，各类押品种抗压力能力与其他指标表现基本一致。,29,二、压力测试工作进程及结果通报,按分行统计结果结论一：在同样压力下，各分行表现的抗风险能力不同。我们将测试压力下新增风险敞口的比例作为衡量风险程度的指标，在
17、70%变现率压力下，筛选风险程度前五名的分行和后五名的分行；在50%变现率压力下，风险程度前五名的和后五名的分行。说明在同样的压力下，各分行的抗压能力有所不同。,30,二、压力测试工作进程及结果通报,按分行统计结果结论二：同一分行对不同压力的敏感性不同 当压力从实证变现率增至50%变现率时，新增风险敞口比例越大说明对压力越敏感。结果表明，同一分行对不同的压力有不同的敏感性，应密切关注风险敏感的分行和敏感的压力档次。例如*分行在70%变现率下风险敞口比例为0，低于全行平均的0.56%，而在50%变现率下风险敞口比例增至14.14%，远高于全行平均的8.16%。,31,二、压力测试工作进程及结果通
18、报,按分行统计结果,对压力敏感的前五家分行,32,二、压力测试工作进程及结果通报,按分行统计结果,各分行压力下风险程度排名表,33,二、压力测试工作进程及结果通报,按分行统计结果,各分行不同压力下风险敏感程度排名表（略）,34,二、压力测试工作进程及结果通报,按分行统计结果特别说明该结果排名不形成对各分行押品管理的考核指标；不动产押品的压力测试仅作为押品风险管理一种方式和一个方面，与其他角度的管理共同够成押品全面的风险管理防线。压力测试的局限性在于：未考虑第一还款来源的作用；未考虑押品外其他方式的担保作用；未考虑压力测试前不能覆盖的风险；未考虑不良贷款；其他数据与指标的局限性，如评估的准确性、
19、变现率的可实现性等。,35,二、压力测试工作进程及结果通报,该报告很有参考价值，能对分行的具体项目超到较好的风险预警作用。可将此报告常态化（至少第年一次）。也要敦促分行对此报告充分利用。,36,目录,压力测试工作进程及结果通报,进一步工作要求与压力测试展望,不动产押品压力测试背景,1,3,2,37,管理措施与建议进一步工作要求压力测试展望,三、进一步工作要求与压力测试展望,38,三、进一步工作要求与压力测试展望,管理措施和建议对不能承受重度压力的项目的管理措施 对不能承受超重度压力的项目的管理措施 分行根据各自特点采取差别化措施。,39,三、进一步工作要求与压力测试展望,对不能承受重度压力的项
20、目的管理措施存量押品原因分析一是项目审批前即出现超标准、风险敞口；二是押品结构不够合理三是押品与贷款的匹配分布不够均衡措施一：对于在重度压力下出现大量风险敞口的分行，应该密切关注项目第一还款来源情况，加强对项目管理和监控的力度和频度，增强内部核查，关注押品的实物性、功能性、经济性等各方面状况，及时监控押品价值变化幅度，适当调整押品的分布结构，预先提示风险并要求公司业务部门采取针对性措施。措施二：对于其中一些重点项目，建议分行提示公司业务部门并抄送风险管理部门，结合对第一还款来源的分析，共同研究完善押品的针对性措施。,40,三、进一步工作要求与压力测试展望,对不能承受超重度压力的项目的管理措施增
21、量押品对房地产贷款及不动产押品进行绝对量和相对量的控制。优选客户，增加其他担保方式的作用，分散和弱化对不动产押品的依赖。根据市场对不动产押品实施更为严格的准入标准，如降低不动产押品的标准抵押率、在贷前评估中实施更为谨慎的评估管理办法和手段；有倾向性地选择押品类别等措施。通过更为灵活的管理手段应对市场的波动。,41,三、进一步工作要求与压力测试展望,分行根据各自特点采取差别化措施不同点市场状况调控手段押品面临压力各分行应在分析本行所处市场环境和押品结构和特点基础上，充分利用本次压力测试的结论，明确分行押品对压力的敏感点和敏感程度，深入分析风险原因和押品的抗风险能力，采取适当的、灵活的措施，确保授
22、信的安全。,42,三、进一步工作要求与压力测试展望,进一步工作要求测试情况已发送各行进一步工作要求（一）积极关注分行所在地及辖属各地的不动产市场走势，跟进我行押品处置的实际变现情况，把二者结合起来，做好压力因素即不动产价值和变现率下降情况的监测和预测。（二）对于测试前已存在风险敞口的项目，协同授信业务部门，分析其第一还款来源情况和综合担保情况，对于风险显性化的项目，要及时采取风险防范措施。（三）对于重度压力即70%变现率压力下出现新增风险敞口的项目，也要分析项目的整体风险状况，加强押品的现场核查和内部评估，做好风险提示，制定风险化解预案，并协助化解授信风险。（四）对于超重度压力即50%变现率压
23、力下新增风险敞口急剧增大的项目，请分行及时掌握不动产市场走势，从组合层面加强押品管理，对于其中的大额押品及大额授信要全面加强管理的频度和力度，必要时提示风险并协助化解。（五）请各行于10月底之前将有关工作的简要情况和相关成果报送总行，同时提出下一次对公不动产押品压力测试工作的建议。,43,三、进一步工作要求与压力测试展望,压力测试展望建立和规范数据系统和风险标准完备、准确的数据；完善、公认的风险标准；改进压力测试的技术与手段,44,三、进一步工作要求与压力测试展望,压力测试展望探索压力测试的新思路和新方法测试维度：按行业划分；按用途划分：如工业、商业、住宅等测试范围：条件允许的情况下逐渐扩大；测试指标与方法：比如逐渐探索建立押品与资本金、资本充足率、贷款不良率之间的关系等。促进压力测试的规范化和常态化 内部评估：从静态到动态压力测试：前瞻和预警从内容、形式上探索更科学、更合理的压力测试思路和方法，把压力测试工作向着规范化和常态化的方向推进。,45,谢 谢！张智玲 66592920,
