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1、星河湾的豪宅之路,黄文仔在星河湾地产2008年会上讲话,黄文仔在星河湾地产2008年会的讲话,2007年，星河湾集团做出一个影响深远、意义重大的战略决策“企业现代化工程”。“求变”二字，将是星河湾集团年运营的核心。我们要锐意求变，做品质地产的现代化企业。提出全新的企业目标做一个以房地产品质建设、品质经营和品质服务为核心优势的，要深受行业尊敬、公众和政府信任、值得投资者和业主寄予重望的现代企业。,北京星河湾2008,连续三年蝉联高端住宅销售额第一名,北京房地产单一项目品牌价值10强第一名中国房地产报,中国房地产20年 高端品牌第一开发模式中国房地产报、新浪网,城市建设节能减排典范中华人民共和国建
2、设部,最佳城市地表性建筑及品牌地产企业搜狐网、焦点房地产网,目录第一篇：星河湾地产介绍第二篇：广州星河湾介绍第三篇：北京星河湾介绍第四篇：星河湾荣誉,东征：上海星河湾陆家嘴星河湾,北战：北京星河湾太原星河湾,总部：星河湾地产,星河湾地产中国区战略图,根据地：广州星河湾星河湾半岛,一、星河湾地产简介,组建于1994年，致力于营造高品质生活平台。1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、教育事业、生产制造业、建筑设计等六大业务板块，每一板块均为优质产业。2002年7月和2003年2月分别被广州市委、市政府和广东省政府授予
3、“优秀民营企业”称号。2007年度被广州市企业评价协会评为广州最具竞争力房地产企业、最具诚信度房产企业、最具竞争力房地产品牌。连续多年被评为纳税大户和“重合同、守信用”单位。,二、星河湾地产架构,房地产,1995年至今，星河湾地产先后开发罗马假日、广州星河湾、海怡半岛、北京星河湾等项目，累计开发建设土地面积达210余万平方米，总规划建筑面积达350万平方米，土地储备规模约为230万平方米。星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。至今，星河湾共接待多个国内外参观团近百万人次，成为业界学习和效仿的榜样，更得到政府的认可和推崇，
4、对中国房地产业产生了巨大影响力。北京规划委员会和北京城市建设局等权威部门曾联合出版广州星河湾居住区、走进北京星河湾等专著，将星河湾作为地产开发行业范例和行业标准向北京地产商推荐。,物业管理及商务经营业,金钥匙服务理念五星级服务标准“服务零干扰、服务无边界”的大管家物业管理服务体系星河湾物业总公司广州新中酒管理有限公司星河湾大酒店,教育事业,在教育事业领域，星河湾地产引进国内外知名教育品牌，投入巨资创办广州番禺执信中学、星河湾灵格风幼儿园、北京星河湾德福双语幼儿园等教学机构，以高素质教育与国际接轨，培养国际化视野精英。,生产制造业,星河湾地产拥有全国唯一原木加工的木业公司广州星河湾实业有限公司。
5、总投资1亿6千万人民币，占 地面积6万余平方米 拥有全套现代化的生产设备 和雄厚的技术力量 严格选材、设计新潮、做工 精细 骑江木道 室内装潢“弹药库”,三、星河湾文化,三个核心点,四个一工程,十六条标准,五把尺子,三个核心点,舍得,用心,创新,星河湾之道,舍得舍得决定用心的深度和创新的高度，决定事业和人生的境界，舍得定格局。舍得投入成本、时间，还有心血与智慧。大舍大得，小舍小得，不舍不得。科学地舍，合理地得。舍与得并不一定同步而行，要敢于舍在得前。懂得放弃，拒绝诱惑。有所为有所不为。,舍得舍得的气度,不急功近利，不唯利是图，为创造最佳品质及服务，星河湾愿意付出更多时间、精力、资金等。不惧怕错
6、误，不吝惜成本，为打造一流团队及卓越文化，星河湾愿意为员工付出必要的成本。不患得患失，不瞻前顾后，为成就中国高端地产第一品牌，星河湾人愿意付诸更多心智。,舍得舍得的气度,用心用心决定“舍”与“创”的结果，决定“得”与“新”的程度，用心立基业。执着于社区建设的每一个环节、每一处细节。“心”到才能“行”到，“行”到才能“功”成。用心用在事前，极尽心力系统规划全过程；用心用在事中，以超越常规的标准完成每一件事；用心用在事后，不断总结，不断完善，不断提升。自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、得过且过。用心用到尽。,用心用心的执着,星河湾对于社会和投资者，要秉持高度责任心，创造更多物质财富与精神财富。星河湾
7、对于产品和业主，要付诸诚心、专心、精心、耐心，建立更多标准，赢得更多满意。星河湾对于员工和伙伴，要持有包容心、赞许心，营造宽松、和谐的文化氛围，让员工愉悦工作，心情盛开。星河湾人对于企业，要满怀事业心、超越心，全情投入，物我合一，获取更多信赖与尊重，创造职业荣誉；成就星河湾，筑就中国高端地产品牌。,用心用心的执着,创新舍得去创新，用心去创新，创新打造优势，创新创造价值，创新赢得未来。星河湾要不断更新好房子的标准。创新是品质突破的利器，是事业进步的阶梯，是自我成长的源泉。创新并非完全否定，要懂得扬弃，善于整合出新，积小成为大胜。,创新创新的标准,局部突破固然可取，系统创新更为可贵。创新先从思维开
8、始，观念创新，思路创新，是所有创新的前提和基础。创新基于对现状的不满，创新源于对未来的思考，需求是创新的出发点和归宿点。工作创新，挑战自我心智极限；品质创新，创造全新居住体验；服务创新，引领绅士生活方式。开放包容，不拘一格，批判自我，总结过去，忘记成绩，创新无止境。,创新创新的标准,四一个工程,一种承诺一种态度一个标准一种文化,一种承诺,房地产要对它所在的城市兑现一种承诺为所在城市增添一道靓丽的景观，要以一种立永恒之业的目标去建造，使楼盘成为所在城市的名片。,一种态度,星河湾是要让成千上万个家庭在里面生活七十年，对于几万人、两三代人的生活会有非常深远的影响，做一个对业主负责、对城市负责、对社会
9、负责，为业主用心营造生活空间的发展商是我们坚持的态度。,一个标准,要引导一种不断进步的行业标准。广州星河湾在选材用料、工艺、环境、室内装修和设备配套上都做了一些有益的探索，而北京星河湾投入的成本更大，甚至把开盘时间推迟一年来做产品环境。,一种文化,倡导一种健康的文化。曾经有一个广州星河湾的业主说：“我们住在这样的社区环境里，就算我的孩子是个小调皮，将来也会变成绅士。”一个有健康文化的社区，对业主的生活，尤其是孩子的成长有着非常深远的影响。,五把尺子,第一，要为业主提供70年满意的生活和不断增值的物业；第二，星河湾的景观要做到50年不落后；第三，要有全国性甚至国际性的品牌；第四，每一个员工，要有
10、对得起自己职业生涯的业绩；第五，在行业里要有长久的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,好房子的十六条标准,整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路；追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线；采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区；路面处理采用多种材质：黄蜡石、石英石、花岗岩、鹅卵石、梢木等无所不用其极；自建水厂、独家引用活水循环系统、全天候循环过滤，水清见底；,独家引入宝墨园活水循环系统，实现清水养鱼的奇迹；每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放；组团式规划，六个各具异域风情的特色花园旖旎多姿；小区水景面积超过3万平方米；一梯两户，南北对流，跃式双套房设计，
11、户户都有穿堂风；多阳台设计取代了传统飘窗；,楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高；国际大师定造交楼标准；采用预应力结构，厅房无梁无柱；主人房铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室；投资2亿元兴建省一级学校星河湾广州番禺执信中(小)学,星河湾地产的核心竞争力表现为企业打造产品品质的能力,包括设计、开发创新和施工建设能力；开发理念再先进也要通过产品来体现；,一、简介,星河湾总占地约80万平方米已建设区域近50万平方米建筑面积约达70万平方米销售套数为5000余套,二、地理位置,星河湾在广州新中心居住区番禺的江畔绿洲位于华南板块华南快速干
12、线出口处南村自然生态保护区北邻浩渺珠江东部为植被良好的自然山坡西邻畅通无阻的迎宾大道以三条江、三万亩生态果林拉开了与喧嚣都市的距离,2000年7月打桩 2001年4月28日一期公开发售，约1600套单位2002年5月1日二期公开发售，约800套单位2002年9月1日投资2.2亿兴建的番禺执信中学开学2003年4月26日三期荟心园公开发售，约1000套单位2004年9月28日四期公开发售，约800套单位,开发历程,星河湾，五大结合原则 打造一个心情盛开的地方 原则一：建筑与环境结合 原则二：环境与功能结合 原则三：环境和内外结合 原则四：观赏性与实用性结合 原则五：环境与人性化结合,开发前的星河
13、湾原始地块,江边原始滩涂,沿江木道改造中,沿江河道改造后,沿江河道改造中,树多花多草少,改传统的“草多花少树少”为“树多花多草少”。,三、园林环境,绿化坡度设计,开创绿化坡度式的先河，达到了层次感丰富、四季常绿的绿化境界。,设置广场，将绿化平均散播于社区各组团，与星座式的楼宇布局相呼应，形成处处有景的园林布局，避免了楼宇的直接对望。,平均绿化,照明与装饰灯光都采用先进的环保光源，光线柔和而不刺眼，保护视力，美化环境，节约能源。,环 保 灯,1830米骑江休闲木道，沿珠江伸展，采用进口名贵木材建造，外飘 8米，经得起50年日晒水淋的淬验。,骑江休闲木道,健康之源 引进直饮水系统，为业主提供健康的
14、直接引用水。清澈见底的“活”水 循环流动层叠式喷水池、喷泉、人工湖、瀑布。自建水厂，拥有独家的“天然活水循环系统”。,免费开放的私家式游泳池采用特别水处理技术，实现泳池经常更换新鲜活水。,新鲜活水,通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，形成五彩斑斓的锦鲤在溪涧之中游戈的水景奇观。,清水养鱼,零干扰的泳池，经常更换新鲜活水，循环流水清澈洁净，在树丛中独立组团私家泳池。,观景泳池,星座式布局是星河湾的规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点而展开。营造了环绕组团的穿堂风、花园式的组团景象，同时避免对视，开窗即见景。,星座式布局,四、规划设计,星座的规划,建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的
15、群体组合美感。,自由天际线,采用最多达 5个阳台的多阳台设计，而摒弃了飘窗台 的设计；更直接地感受景物，同时避免了炽热现象的发生。,多 阳 台,小区路依星座式布局计；车辆干道和园区行人路径完 全分隔，所有车辆进入组团 后，直接进入地下车库；楼内电梯直通地下，业主从 设在车库内的电梯入口直达 住所，保证社区内无车辆通 行。,小 区 路,提供半地下的阳光，在停车时也呼吸到新鲜空气。入口两侧，设置了漂亮的花圃，种植了各种花草。,阳光车库,沥青路减少噪音80%，下水道设在道路两旁，路面不设沙井 盖，避免了其对景观的破坏；黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度。,柏 油 路,五、装修,门 大厅 厨房 卧室
16、卫生间 公共区间,玄关,个性化的玄关设计，不同地板拼花配搭相应的天花设计，表现每种户型独特魅力！,个性化酒柜,配合客厅打造的个性化酒柜，不仅宽度和高度都已突破普通酒柜概念，柜体更为进口名贵木料手工精心打造，另设一方格长柜专门盛放红酒，一切尽显豪门气派。,大理石地面拼花,丰富而别致的大理石地面拼花，根据功能分区的不同，餐厅、走道、玄关处的地面拼花都不一样。,大理石地面拼花,采用纯铜质地，精选了国外多款最流行，重新融汇精致打造，让每个把手都是国际品质和时尚的结晶,精铜打造的门把手,豪华入墙式衣柜,整个衣柜与墙体糅合为一体，最特别的地方是门框选用了高强度的铝合金外包木皮，在保证了整个衣柜坚固度前提，
17、使颜色高度统一。,卫生间的设备相当考究，采用了高级啡网石铺设，配有淋浴室、蒸汽浴房1.85M1.85M的水力按摩浴缸等多种卫浴设备，还有双洗面盆和全套汉斯格雅水龙头。,浴室设施,豪华浴缸,特制1.85m1.85m的按摩浴缸，独特的地方是它的漩涡喷水孔。每一个喷孔将水吸入，然后再喷回。漩涡强度从刺激表皮的轻柔按摩到大面积有力地按摩皮肤、皮下组织和肌肉。让沐浴真正成为放松身心的享受。,全自动座厕,获亚洲设计大奖的市场价高达三万元的TOTO计算机控制全自动座厕，科学而人性化的设计满足尊贵主人的需要，特有自动开合、自动冲 洗、自动除臭、自动加温功能。,六、小区配套,四季会所执信中学星河湾艺术培训中心物
18、业管理,星河湾四季会会所毗邻沙溪大桥，前临珠江，门前是星河湾畔休闲木道、总面积为3600平方。,四 季 会 所,即“组团 客厅”式的私家型休闲会所。散落在社区中，亲切宜人，举步可达。,泛 会 所,执信中学是孙中山先生于1921年为纪念民主革命家朱执信先生而亲自创办的纪念性、示范性学校。广州市番禺执信中学地处番禺区迎宾路星河湾畔，是一所由广州市执信中学、广州市执信教育科技有限公司与广州宏宇集团联合举办的民办学校。于2002年9月1日正式开学，2006年1月被评为广东省一级学校。,广州番禺执信中学,星河湾灵格风国际幼儿园,引入灵格风这一国际知名教育品牌，以体育，艺术，思维，游戏为特色；采用互动型英
19、语教育，提倡营造一种语言体验环境，达到轻松掌握语言的目的。从1997年引入中国，其语言培训学校被广州市教育局定为广州市教师继续教育基地。,教师由星海音乐学院、广州交响 乐 团、广州美术学院的教师组成。开设有西洋管弦乐器、中国民族 乐 器、声乐、视唱练耳与乐理、舞蹈、美术等课程。,星河湾艺术培训中心,超白金五星级星河湾酒店,星河湾的品牌之路,2001年：中国出了个星河湾 华南板块掀起盖头来2002年：打造“中国地产劳斯莱斯”2003年：国际大师定造交楼标准 好房子的标准2004年：星座，重新定义豪宅20052006年：北京星河湾盛大亮相 中国星河湾 2007年：跨越品质的品位2008年：星河湾品
20、牌国际化,南国奥林匹克花园总占地面积1000亩华南碧桂园总占地面积2500亩 锦绣香江花园总占地面积3000亩华南新城总占地面积3800亩 广州雅居乐花园总占地面积4800亩祈福新邨总占地面积7000亩 他们的综合实力都比当时星河湾要强，形成了“前有拦路虎，后有追兵“的局面。,2001年星河湾开盘前的竞争环境,营销回顾,无知名度无品牌基础市场对华南板块的陌生如何突围？如何寻找一条快速建立品牌的道路？解决之道：整合营销传播,传播瓶颈,同区域竞争对手定位,南国奥林匹克-复合地产的概念 体育+教育+地产“生活就像高尔夫”均价3400元/平方米。锦绣香江-生活与世界同步 别墅产品，低价洋房2800元/
21、平方米起。华南碧桂园-给您一个五星级的家 追求实际的客户4000元/平方米。祈福新村-分品牌策略 高、中、低产品共冶一炉。,星河湾-差异化的定位,消费群定位-高品位的中产阶级多次置业、高收入人士：企业高层、专业人士、企业主；既重视物质享受又不忽视精神追求精神层面：高品味、追求完美、要求同质居住；物质层面：执着地追求楼盘的品质、对楼盘的环境、室内装修标准、用料非常考究,星河湾-差异化的定位,价格定位：比同区楼盘高出1500元/平方米产品定位：中国地产界的劳斯莱斯，没有一寸地方不带装修的精品楼盘,2001年,中国出了个星河湾,华南板块掀起盖头来,软文 用个人形象代替企业形象：黄文仔董事长我有一个梦
22、想,新闻炒作,软文区域炒作,联合才是唯一出路,硬广 好楼盘自己会说话,好楼盘不做到百分百不开盘,硬广 产品系列,整合营销传播,影视广告：英雄篇心情篇美学篇品质篇,自建网站:www.star-,自办杂志四季,中国第一本媒体楼书 南方都市报二十八版广告宣传,中国第一本媒体楼书,开盘三天后，十八万人涌入华南板块；两个月后，星河湾跻身广州房地产销量统计排行榜第六名；7个月后，星河湾一期24万平方米销售完毕；以4900元/平方米创造了广州番禺地区洋房平 均单价最高水平；跻身广州房地产销量统计排行榜第三名，金额排名第二名；入选全国名盘三十强。,2002年：打造“中国地产劳斯莱斯”推出的二期均价达5300元
23、/，此价格是当时华南板块的领头羊。,2003年：国际大师定造交楼标准,五大准则：专家国际化设计细节化材料全球化风情多样化效果完美化,软文：广州新中心区域炒作,软文：星河湾打造百年星座。,软文：黄董圆梦篇星座真正做出了我的心愿,软文炒作大人物需要大都会豪宅星座重新定义豪宅,传统节日营造星河湾传统 星河湾自2001年开盘至今，每年都在1.8公里的沿江休闲木道举行盛大的赏月晚会，这已经成为星河湾的一个重要传统。,公关活动,星河湾金秋文化慈善晚会,公关活动：新年音乐会,公关活动：中秋焰火晚会,欧中经贸（广州）合作论坛,欧盟前主席桑特先生参观星河湾,皇室企业领袖峰会 2005年4月28日，英国皇室恭亲王
24、迈克尔亲率欧洲财经团从上海飞抵广州，出席在广州星河湾举办的皇室企业领袖峰会，旨在推进欧中特别是英国与广州的金融交流与合作。,英国皇室恭亲王迈克尔造访星河湾,星河湾皇室企业领袖峰会现场,欧盟前主席桑特先生参观星河湾,品牌跨越区域界线，品质地产王者无疆,8月8日9日，在广州进行的载人飞艇首航仪式上，登上首航的广州载人飞艇，预示着星河湾品牌影响业已跨越了区域界线。,主题:“中国星河湾”、“宏宇集团，品质打动世界”,成为“好房子”样板 2004年9月18日，广州星河湾居住区解读广州星河湾的规划设计建设和管理一书并进行首发仪式，将商业居住区广州星河湾作为“好房子”样板推介。,星河湾启动海外推广之旅,9月
25、9日，星河湾联手香港中原地产，举办“不可能的完美工艺细味星河湾省港品质地产联合新闻发布会”，穗港两地的知名地产人士、媒体记者等近百人参加。,频频接触国际商会和高级俱乐部 拓展商务生活平台 星河湾为打造业主俱乐部热身，频频接触国际商会和高级俱乐部。举办了多种社区文化活动，如：名车展 财富沙龙 名流派对 大型烟花汇演 星河湾金秋文化慈善晚会 世界名模汇聚星河湾 欧中经贸合作论坛 欧中论坛春交会联谊酒会 英国恭亲王麦克尔参观星河湾、星河湾星座精英酒会等；为业主俱乐部积累丰富的资源和经验。,星河湾成就国际品质地产典范,4月23日，第97届广交会换展期间，在广州星河湾举办盛大了“欧中经贸彩虹桥”欧中经贸
26、互动论坛暨春交会联谊酒会。,出席此次论坛和酒会的嘉宾除了国际商会代表、各省级代表团团长、部分星河湾星 座业主和会展商客应邀到 会以外，参加本届广交会 的一百多名欧中高层商务 代表、知名企业家也都踊 跃参会。论坛以“双赢”为 主题，加强欧中经贸合作 的方式和途径交流互动。,星座精英酒会,北京星河湾至2005年面市以来，高品质的住宅艺术得到了市场和专家的一致认同。开盘仅三个月便荣获北京高端楼盘销售排行榜第一。同年继2004年广州星河湾夺得素有“绿色奥斯卡”之称的国际花园社区金奖。在西班牙，北京星河湾再获国际花园社区金奖，成为全球唯一蝉联此项殊荣的地产品牌。2005年北京市规划委员会，北京市规划学会
27、，北京市城市综合开发办公室继2004年广州星河湾之后，再次特地联合推出走进北京星河湾一书，此为政府政府第二次为星河湾出书存念。2006年12月根据官方数据统计，北京星河湾荣登北京住宅销售排行榜榜首。2007年星河湾继续领跑北京高端住宅市场，销售佳绩再获北京高端楼盘销售桂冠。载誉无数星河湾创造了中国高品质住宅销售传奇，向世界展示了中国目前居住区开发建设的最高水平。,城 区：朝阳区位 置：朝阳区朝阳北路四季星河路环线位置：东四环至五环,类型：精装修公寓占地面积:34.10万平米 建筑面积:60 万平米 总 套 数:约1417套,地理位置,星河湾项目位于北京市朝阳区四季星河路。路口北侧，离CBD商圈
28、不到10分钟车程，用地34.10公顷，总建面约60万平米。项目北临得天独厚的1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。,社区平面图,二期,三期,一期,幸运大地,精心规划设计，珍惜节约土地。用心追求完美，提升梯地价值。持续发展住区，此乃地之大幸。,星河湾用地原貌,建成后的北京星河湾,建成后的北京星河湾,北京星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。环境内与外结合；建筑与环境结合；环境与功能结合；观赏性与实用性结合；环境与人性化结合；建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。,规划设计五大原则,品质篇,
29、用心：苛求出的房子,在精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质。精装选材足迹遍及全球，用材均为世界顶级品牌与星河湾的内在气质完美呼应。多种户型与现代简约风格、现代古典的ArtDeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至；也为高端阶层的个性化生活需求，提供了足够大的空间选择！,A1,A3,B1a,B1b,B2,B3,B4,C2A,品相篇,星河湾之道,舍得：北京星河湾未建房先修路。不仅修自己的路，还修邻里的路，城市的路。,道路细部,怒放生命的绿,为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层
30、次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。,园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，银杏、白玉兰、大叶山槐、稠李、日本樱花、紫椴、五角枫、栾树、山桃、碧桃等。还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。,星罗棋布的石,“源于自然，胜于自然”。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。池塘、山溪在黄蜡石的衬托下，更显轻盈、活泼、明澈，宛如天成，水石相依的幽静环境，令人流连忘返。,黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，增添园林质朴自然的气息。,娓娓道来的水,水之动，亦如歌。当人们在“北京星
31、河湾”观瀑布，听流泉，抚溪水，畅游泳的时候，您是否感受到了这首“水之歌”的旋律以及它的来之不易。,星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。座落在湖面上的私家花园，湖光山色尽收眼底的多种景观，广袤的湿地、小荷之初绽、隐匿在山中的溪涧、水岸上蜿蜒的木桥，丰富的多样性植物结合形成自然的起伏跌宕、辗转四季中流淌的诗意情怀。私家园林情境盎然。,浑然天成的园,丰富多彩的植物造景，宛如天成的叠石布石，清澈流淌的理水用水 营造了“星河湾”独有的、时尚的、现代的“园之韵”。,无微不至的居,居住舒适，生活方便，文明健康，睦邻和谐，居之欢乐，“星河湾”见。,香港德福双语幼儿园,让孩子站在国际起跑线上。秉承国
32、际化幼儿教育理念，吸取当代教育精髓，以前瞻型教育模式，运用生动、自然的教学方法，打造高品质、国际化、综合性的育儿教育中心。星河湾双语幼儿园设有国际班、双语班。园内设有图书馆、涂鸦墙、感官世界、电脑室、室外训练区等，从全方位开启幼儿的智力，一切为孩子的全面成长。,星河实验小学,北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校。独特的教育理念，先进的管理经验，雄厚的师资力量和国内资深教育专家顾问团队全面提升孩子学习能力，使其充分体会到学习中的乐趣。幽雅的环境和一流的生活条件为孩子全方位缔造理想中的求学胜地。,星河湾为保障尊贵业主享受到更具品质的生活，引进了五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系，兑现着“无微不至，
33、超乎想象”、“一切以客人为中心”的服务准则。将酒店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中，为业主带来了完善的个性化、高品质服务与生活。,“金钥匙”服务,贵宾楼,便民车站,商业街,四季会,北京星河湾规划总建筑面积14000余平方米的高端会所，其建筑风格为新地域主义风格。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与专业的个性化管家服务，令业主享
34、受如家的温馨与尊宠。,“探花榜眼都不要 进京只为拿状元”,北京星河湾要成为代表中国城市建设尤其是居住区建设的一张国际名片北京星河湾要成为提升城市价值，拉动区域板块价值提升的一个样板北京星河湾要成为规划产品打造技术标准，中西合璧推陈出新，推动行业标准进步的阶梯,（2）撕开信息重围,（1）营造有利销售氛围：压制对手确立项目地位提升区域价值,（3）固化高价位形象,（4）使来到现场的买家被感动、被说服,开盘前的四条战线布局,广告,舆论,豪华公关事件,小众营销和现场氛围,1、舆论策略,统一宣传内容差异化企业行为和差异化产品梳理出宏宇企业文化集、北京星河湾产品故事集作为舆论基本素材，由此为企业统一把控舆论
35、调性打下伏笔；,1、舆论策略,疏通媒体渠道突出运用本地主流媒体，同时重视与广泛媒体关系维护。北京媒体多、小、散、乱的状况，决定这场战役必须整合多元化的媒体渠道；由此开展一系列媒体沟通、媒体公关活动等，既为输出项目内容提供多元化媒体渠道，更为公关事件的二次传播，预埋舆论引爆的管网。,2、广告策略,传达豪宅特质；如一把尖刀，在市场上撕开一道缝隙。允许有一定的尖锐性，以引起市场的反应；一旦建立市场认知，迅速导入独立特行的企业行为、形象诉求。,3、公关策略,以一个高端顶级豪华事件，做为项目价格的符号，迅速建立公众对星河湾“高价位”、“顶级产品”的形象联想。制造话题，引发舆论的兴奋点。,4、小众营销与现
36、场氛围策略,以高端公关活动直击小众目标群。现场把握关键环节，精心营造销售气场。,开盘重磅之北京青年报楼书,调性：技术、细节角度 主诉求：精度诠释星河湾产品价值；16版，30日发布。,户外广告,星河湾与高力国际物业签约新闻发布会,开盘公关,博鳌亚洲论坛，国家级领导人出席、政府部门领导人出席、各大传媒主要领导出席、顶级潜在客户出席、南北媒体主力记者出席；政府、专家、同行、目标人群的反馈证实，其规格、高度、影响力、轰动性等史无前例，圆满完成了迅速建立公众对星河湾“高价位”、“顶级产品”形象联想的任务;,由博鳌论坛、宏宇集团、北京青年报、北京电视台、北京人民广播电台、第一财经日报特别发起主办新北京、新
37、城市住宅、新品质生活大型论坛,新西兰前总理辛普利博鳌亚洲论坛秘书长龙永图秘书长和夫人首都精神文明委员会办公室主张汇光北京电视台总编辑张小爱北京人民广播电台总编辑陆营建设部住宅促进中心副主任梁小青北京规划协会赵知敬北京电视台副台长罗影北京广播电台副台长王秋北京电视台副台长积天旭北京青年报常务副总编法制晚报社吴配华北京娱乐信报副总便胡富,以及来自各国外交官员联合国世界银行驻中国代表北京市规委北京市建委北京市园林局北京市发改委北京市规划协会北京市规划展览馆北京市建筑设计院朝阳区委区政府朝阳区开发联谊会以及世界五百强中国区总裁北京各知名中外企业总裁北京市各新闻单位领导，共计300位星光嘉宾莅临。,莅临
38、嘉宾,中央电视台节目主持人陈伟鸿、芮诚刚、北京电视台节目主持人向真、凤凰卫视电视主持人孟广美四位著名主持人宣布北京星河湾亮相盛典开始,博鳌亚洲论坛主席龙永图先生发言,新西兰前总理辛普利女士发言,新西兰前总理辛普利女士发言,“高品质住宅目标就是提供平和安康的氛围并使得在其中生活的人们，对未来生活充满了憧憬和期待我想不管是中国家庭或者是新西兰的家庭，家居改善和提升总是我们梦想的目标之一。无论贫穷与富有，人们总是有一颗期望的心，期望能够往上高品质的住宅，改变以往粗糙的生活很明显，北京星河湾项目有效融合这些因素，并使得这些项目取得非常成功，女士们、先生们我应该欣赏赞美杰出的这些东西，我们在这个楼盘开发
39、中，已经看到这些杰出的品质”,北青报社社长张延平发言,建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青发言,“宏宇集团多年来超越自我超越同行的企业理念，从建设广州星河湾住宅小区起步，创建了国家康居工程示范建设，以小区建设改善了地区城市环境小区规划布局和环境的协调，先行实行普通住宅全装修，精心规划精心设计，精心施工。打造了星河湾住宅品牌，受到了来自全国同行的房地产商的赞赏和参观，使住宅的品质得到了市场的肯定和欢迎与优美的环境。这次在北京开发北京星河湾居住区，将其在广州星河湾建设的成功经验带到这里，在住宅设计的理念，科技成果的应用，管理模式等方面，进行了大胆的创新和实践。今天这里举行北京星河湾楼盘的开放活动，
40、也是这些创新成果的展示。我相信北京星河湾的亮相一定会对北京房地产开发企业，及广大的消费者产生巨大的触动和影响”,建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青发言,星河湾地产集团董事长黄文仔发言,星河湾地产集团副总裁梁上燕致辞,高朋满座,博鳌论坛、北京青年报、北京人民广播电台，北京电视台，第一财经日报、星河湾地产集团在北京星河湾共同发布城市品质新生活宣言。,2005年6月19日北京星河湾亮相大典,亚洲博鳌论坛秘书长龙永图新西兰前总理辛普利女士参观星河湾,亚洲博鳌论坛秘书长龙永图、新西兰前总理辛普利女士北京青年报社长张延平夫妇在星河湾样板房座谈,地产风云人物对话星河湾,2005年6月19日，北京建设设计研
41、究院张宇、北京阳光一百置业集团董事长易小迪，王志纲工作室首席策划王志纲、SOHO董事长潘石屹、星河湾地产集团董事副总裁梁上燕对话星河湾,对话嘉宾精彩言论,“星河湾今天做的事情，我觉得是一个榜样，我们从建房子的精神，认真的态度，都应该把它作为一个为了后代负责的事情去做，不要总是粗制滥造。”“我们房地产发展商，无论在北京还是全国各地房地产发展商都应该把房子建好，以星河湾为一个样板，比学赶帮”潘石屹,对话嘉宾精彩言论,“我想从居住来说，一个有品质的生活，首先必须要有一个人文环境的城市，有高度的文明，有文化繁荣，其次还必须有一个良好的自然环境和气候环境，人要跟大自然在一起，最后离不开要有星河湾这样品质
42、的小区和好朋友坐在一起同样的地方，这是我觉得很有意义的一个生活了。”易小迪,对话嘉宾精彩言论,“建筑构成城市，城市形成生活，高品质的建筑，就应该形成高品质的城市，有了高品质的城市，必然打造一个高品质的生活。星河湾自己出钱把市政道路，红线外的青年沟做了非常好的整合，内外环境的营造都是从人的心理的感受去考虑的，所以它不赞成在小区内部环境里，进行大的集中绿地，集中广场，所有的道路都是曲曲弯弯的，给人曲径通幽的感觉，真正做到以人为本，我觉得这是提升人的生活品质的一种做法。”“从今天开始，我们应该呼唤星河湾的品质，星河湾的品质给人高品质的生活有一个重新的定义。也就是说高品质的生活，应该是一种和谐，一种从
43、容，一种境界。”北京建设设计研究院副院长张宇,对话嘉宾精彩言论,“星河湾来北京这几年，我感到，北京的文化跟星河湾老板已经产生了一种非常有趣的兼容。首先是北京接纳广东老板，就是星河湾老板，第二广东老板对品质的理解，也融合了北京的一些风格，因为北京对品质的理解有更大的文化层面的东西。南派的实在加上北派的格调，由此我认为北京星河湾沉淀下来的东西，比南方还要耐人寻味。如果社会每个点都像这样一个个细胞这样兼收并蓄，这个城市会非常有魅力和活力。”王志纲,舆论:北京前所未有的大整合,以不到30天内56篇新闻和软文掀起了北京楼市前所未有的舆论浪潮；充分表现产品差异性，充分挖掘了企业和产品与众不同的话题，从而为
44、支持高价位奠定基础；突破了舆论管理，在短期内最广泛地覆盖了北京几乎有一定影响的行业媒体、公众媒体，在媒体圈子文化盛行的北京，这几乎是不可想象的；,舆论：北京前所未有的大整合,依靠广泛地、不断地与媒体大量沟通，使得我们发出了51篇新闻，直接购买的软文仅5篇。依靠我们提供的大量素材、新闻话题/通稿，保证这些新闻话题方向基本为我们所控制新闻的广告效应远远大于广告，而其资金成本却远远低于广告；,公关活动：圆满取得预期爆炸性,来宾规格级别很高，如龙永图、新西兰前总理等；政府部门高度肯定，如梁小青等；现场声势比较理想。,公关活动：圆满取得预期爆炸性,二次传播比较理想如6月10日签约活动除网站外，纸质媒体报
45、道达到6家，对一个企业签约活动进行新闻性质的报道能达到这种力度，是难以想象的对开盘、6月19日活动报道，除网络、电台、电视台之外，纸质媒体达到19家；,广告：在信息重围中撕开一个口子。,在舆论和公关活动掀起的浪潮下，确实起到尖刀作用，比如前期来电显示，留电话人群有200平米以上需求者占49%，说明广告传达出了项目的豪宅特质；6月5日6月18日来电统计表明，来自报纸广告的来电量占52.4%,路牌、平面广告出街形成的来电高峰，表明项目豪宅定位被买家接收到了；广告起到强力吸引市场关注的作用；,广告：在信息重围中撕开一个口子。,整体广告策略在掌控之中，尤其是“豪宅法则”“中国豪宅分水岭”广告拉动力十分
46、明显。整体调性、细节方面，出现了与要求的偏离。这种偏离是媒体运作中一尝试，也是可以接受的；,政府层面：树立榜样,规委带发展商规委的人指着生态公园说：你看一看，这块地幸亏给了星河湾，幸亏没给你们。当初给星河湾这块地的时候，没想到他们能做成这样子，真想不到三年后会变成这个样子，真是大吃一惊。你看人家精装修做的，那天花做的。幸亏批给你们的地少。那发展商说：有些事情，没法比的，这事只有星河湾、黄文仔能做。,专家层面：广泛认同,王志纲工作室首席战略顾问王志纲这个过程当中，南派的实在加上北派的格调，由此我认为这个楼盘沉淀下来的东西，可能到时候比南方的可能还要耐人寻味。如果一个社会每个点都像这样一个个细胞都
47、这样兼收并蓄，这个城市会非常有魅力和活力了。,专家层面：广泛认同,北京建设设计研究院副院长：张宇有个传说说五岳归来不看山，黄山看来不看岳，星河湾归来不看房。我们搞建筑设计，事实验证了这一点，星河湾归来不用再看房了。,专家层面：广泛认同,社会批评家司马南以前他到哪里都是批评，但是他来星河湾，看了一遍，最后说：中国一流。,同行层面：心服口服,有一个项目经理带着老板、总规划师和设计师等一帮子人来看房，一进销售大厅，就被气势给镇住了。说：广东发展商就是不一样。一进样板间，那老板注意到入户门了：你们这门是从那里买的。我说，这是我们自己的木业公司生产的。他又对部下说，要不咱们也把门换个大一点的。一看装修，
48、他说，你们这空间是事先预留出来的。然后对总工说：我们的样板房能不能改一下？然后去看园林，老板就不说话了，都有点急了。问：还有多少流动资金？咱们的项目已没多少空间，就在路边作点绿化吧。另外，能不能也做出点起伏来？,潘石屹,我跟黄总是老朋友，有很多朋友都去过星河湾。跟黄总呆了半个小时。黄总说可惜时间太短，再有三个月的时间，我会把北京星河湾做得更好。这，我觉得就是一种认真的态度，确实值得我们所有的同行来学习。,易小迪,工艺精细，可以把房地产工艺上升到一个极致，创造了很好的价值，每一个工艺上升到极致的时候就是艺术，星河湾确实是一个例子。,The End,Thanks!,企划报告书 目录,一、前言二、S
49、WOT分析三、产品定位四、目标客层五、企划目标六、企划使命,七、广告定位八、广告调性九、广告总精神十、案名十一、概念风格建议,一 前言,生活有域，境界无疆。在西海岸上造别墅，在高尚别墅酒店群落中造别墅，比拼的是别墅的个性化特征，吸引的是它所能带给人们的精神满足。别墅的大群落里，小体量的别墅如何才能一鸣惊人，能够在人们的印象里留下深刻印记？传承家庭风范的别墅有自己的mark，这将是它永久而不可复制的生命力和竞争力。个性，已然是当代的社会精英们推崇至极的元素。不雷同、不效仿，别具一格、用现代的方式生活。,大华来了，中国的旅游地产有何改变?后来者如何才能居上、后发者如何制人?品牌发展商如何把握营销与
50、销售的尺度?大华旅游地产的品牌标识是什么?大华从上海来，带来的海派生活是什么?海派文化与海岛生活的结合衍生出什么样的文明？,二 SWOT分析,Strength,地段优势位于海口西海岸滨海大道，距离中心城区仅10分钟车程，出繁华、入宁静。地处西海岸高档别墅、酒店群落，将来的政务区，高尚人士聚集地。距离在建中的东环铁路城际轻轨站10分钟车程，距离海口火车站10分钟车程，据海口机场40分钟，保值增值潜力大，客群广泛。景观优势小区内人工造岛，是西海岸上其他别墅社区所没有的，巴厘岛风情园林景观，水系、绿树环绕，与自然融为一体。旁边是规划中占地近500亩的海口植物园，有大量热带珍稀树种，空气质量高和噪声干
