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1、河 南 省 平 顶 山 市宏 观 市 场 分 析报 告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2011.10,城市概况平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。1957年建市，现辖2市4县4区，总面积7882平方公里，总人口501.1万。,地理位置：平顶山市位于河南省中南部，东与许昌市的襄城，漯河市的舞阳，驻马店市的西平、遂平县交界；西与洛阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与驻马店市的泌阳县，南阳市的方城、南召县缘连；北与
2、洛阳市伊川县，郑州市的登封市，许昌市的襄城县接壤。行政区划：现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882 平方公里，总人口501.1万。平顶山交通：平顶山地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距河南新郑国际机场100公里。许平南、宁洛、郑尧、二广4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。,GDP平顶山GDP位于河南省第5位。随着中原城市群的深化实施，平顶山市经济进入多元化发展的轨道，城市经济增长速度可能会进一步加快，从理论上讲房地产市场的发展也将会快速进入高速发展期！,2010年，平顶山市全年生产总值1312.10亿元，比上
3、年增长11.20%；平顶山市在全省范围处于中上位置，2010年，GDP与省内18个地级市相比排名第5位，落后于临近的许昌、南阳两地。,启示经济的快速增长，加上城市地位的加速提升，为平顶山市房地产行业带来了良好的发展契机。,平均增幅为13.73%,平顶山为1312.10亿元，同比增长11.20%,三产结构从历年三次产业占比图中我们发现，第二产业是整个平顶山市的支柱产业，而第二产业的发达，将导致今后本市会出现经济发展稳定、城市化进程加快等经济现象。,2010年，平顶山市第一产业增加值114.7亿元，增长4.2%；第二产业增加值869.4亿元，增长12%；第三产业增加值328亿元，增长11.6%。三
4、次产业结构为1：7.6：2.9，但是从数据上看，第三产业6年平均增长速度为15.95%，增长速度超出GDP增长率。由此可以看出，平顶山市第三产业正处在高速发展期。近年来，平顶山市经济快速发展，第二产业为当地支柱性产业。虽然目前第三产业的GDP相对较小，但由于第二产业发达所具备的经济稳定与人员流动性大的特点，城市未来的第三产业发展空间仍然巨大。,启示平顶山市第三产业进入快速发展通道，城市发展加速。产业经济的快速发展，将为房地产项目带来稳定的客户群！,固定资产投资目前平顶山市固定资产投资的幅度相对较小，但是随着政府对新区建设力度的加大、老城区城市改造的脚步加快，平顶山市今后的基础设施建设可能会有飞
5、速的发展。,2010年，平顶山市完成城镇以上固定资产投资712.9亿元，6年平均增长速度为37.85%，远高于本市GDP增长速度。平顶山市固定资产投资基数较小，占GDP比重较小，与周边地市均有差距。近年来随着房地产行业持续走高与政府性导向行为，本市固定资产投入将会进入飞速增长期。,启示平顶山的固定资产投入占GDP比重较少，随着政府对新区建设，老城区改造等一系列的投入，平顶山市基础设施建设将会有飞速的发展。,随着平顶山市整体经济水平的快速发展，平顶山市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着平顶山市居民经济条件的逐步改善，平顶山市居民对于物质和精神
6、方面的需求也将会逐步提高。平顶山市2010年人均GDP达到26000元，约合4074.2美元。根据世界银行标准来判断，平顶山市经济发展正从快速发展期迈向平稳发展期，在此阶段人民以改善需求为主。,启示居民经济生活水平的不断提高，必将使当地的购买力快速增强与当地滞后的生活配套之间的矛盾凸显的淋漓尽致。所以目前正是行业面临快速发展的大好时机。,人均GDP和可支配收入人均GDP和可支配收入快速增长，从理论上讲，这会使当地市民的消费观从解决最基本的生活开支，逐渐转变为改善自身的生活环境上，这是平顶山房地产行业目前面临的机会点。,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,2010年平顶山市人均GDP26
7、000元（4074.2美元），置业需求提升,消费水平居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了平顶山市商业的繁荣。,2010年，平顶山市城镇居民人均可支配收入16208元，同比增长10.10%。消费支出达到11502元，同比增长11.2%。支出收入比达到70.96%。与省内其他城市相比，平顶山市人均收入仅低于郑州、济源，位列全省第三位，但是其消费量却与郑州市基本持平，从数据上可以说明，平顶山市居民的消费意愿较强，这种情况为今后房地产行业的快速发展奠定了基础。,启示随着人民收入水平的不断提高，平顶山市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮
8、、娱乐等日常性消费旺盛，是平顶山市商业地产发展的潜在利好。,居民收入平顶山市收入构成虽然较为单一，但是财产性收入增长速度明显高于其他性质收入，从数据上表明当地居民在房地产行业的消费意愿较为强烈。,平顶山市25%高收入阶层可支配收入为26200元，但消费性支出仅为16652元，从数据上支持了高端项目在本市有一定的市场。工资收入占总收入71%，收入结构单一，对于外部市场依赖性较强。08年平顶山市居民的转移性收入增长比例大幅度上升就说明了这个问题。经营性收入及财产性收入均保持2位数增长，财产性收入增长率达60%。这也从数据上说明了本市居民在房地产行业具有较强的消费意愿。,启示随着平顶山居民收入的不断
9、提高，经营性及财产性收入的快速增长，高收入人群巨大的收支比，给投资房地产行业带来巨大空间。但由于收入相对单一，受外部政策经济环境影响较大。,截止2009年末，平顶山市人口规模达到503.7万人。其中城镇人口210.5万人，城镇化率达到41.8%。低于全国平均水平3个百分点。2003-2008年均提高1.7个百分点，低于全省0.1个百分点，高于全国0.7个百分点。城镇化率提升速度缓慢。据规划，到2013年，平顶山城镇化率应达到50%，进入全省前6位，2008-2013年均提高2个百分点。按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将有130万平方米的市场需求。,人口角度平顶山市人口超过500万，城
10、镇化水平不足50%，位列全省第七位。按照平顶山政府规划，2013年平顶山城镇化率要达到50%，城市新增人口量较大，购房需求不言而喻。,启示住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，平顶山市的城市格局将出现一定的变化。,商品房销售平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量与成交量均不稳定的趋势！通过平顶山近年来的房地产市场表现，说明其房地产市场尚不成熟！,从数据上来看，从08至10年，平顶山市房地产市场发展进入快车道，单按09年销售量来看，年销售量为131.5万平方米，与预估成交量基本上一致。从成交均价上来看，成交均价在09年一举突破2000元/的大关，而远高于08年的市场均
11、价丝毫未影响到当年当年的成交面积，说明平顶山市的房地产价位潜力较大。2010年平顶山市商品房销售量达到174.17万，环比上升32.39%，商品房销售均价为2181.34元/，环比上升7.62%。,以上数据来源：河南省统计局,商品房销售平顶山市2011年上半年商品房销售共39.38万，商品房销售价格基本稳定，商品房销售量呈现逐月递增态势。,2010年平顶山市商品房销售174.17万，而 2011年上半年平顶山市商品房销售面积仅为39.38万，2011年平顶山市商品房销售量远远不如2010年；2011年上半年平顶山市商品房市场销售均价大幅上升，约为3366元/，而2010年平顶山市商品房市场整体
12、销售均价约为2027元/。,以上数据来源：河南省统计局,个案分析选取平顶山重点项目及与项目存在正面竞争的个案进行分析,城区,新城区,天河盛世,荣邦花园,西城国际,大悦城,以上数据来源：同致行市调搜集整理,天河盛世仰仗地段和丰富的内外部配套资源，楼盘品质较高,（以下的产品价格为二期）,天河盛世户型设计方正合理，无明显缺点，但是创新点不多，仅超大观景阳台设计较为突出,飘窗赠送半面积,超大观景阳台,天河盛世有力证明了平顶山置业群体对地段价值和优质教育资源的认可,地段北临城市主干道矿工路，东侧毗邻陈庄沟，位于原陶瓷厂地块，自然资源和配套资源俱佳产品虽然处于老城区，先天资源优越，但是产品方面无太多创新，
13、产品全部为高层二梯二户设计，居住舒适，但产品平平没有形成较大的突破价格09年开盘，均价4000,价格与同区域其他项目未拉开明显差距，销售速度较慢，去化率仅56%营销无论是推广手法还是包装策略，都显得平庸，与其价格水平不符，完全依仗其区位和资源坐地起价,启示是区域内未来最直接的竞争对手之一，二梯二户的高层住宅建筑形态，户型布局合理但品质不高，中规中矩的行列式布局规划设计，销售一年至今仅约56%的销售率，去化速度及去化率不理想。与区域内同类产品价格未拉开差距，客户以大型企业中高层、私营业主为主，天河盛世的阶段性成功，充分利用了它优质的区位及教育资源，证明了平顶山置业群体对区位价值、配套资源具备一定
14、的认可程度。对本项目来讲，地理位置优越，占据医疗、教育、金融、市政绿化等城市资源。后期营销需借力造势。,以上数据来源：同致行市调搜集整理,天河盛世借鉴点与警示点,借鉴点：1、充分利用其绝佳的区位优势，打造具备较强市场竞争力的超大楼间距的高层产品，吸引市场关注。2、合理的价格策略，以一期尾盘作为价格拉动的基础，成功建立了客户对于项目二期4000元的预期。3、合理把握了平顶山客户素质不高的特点，利用直白、有冲击力的推广迅速占据客户心理地位。,警示点：1、推广手法、现场包装水平不高，应丰富营销手段，扩大项目的影响区域。2、房地产项目营销的终极目标为对生活方式的营造，项目在生活方式、精神诉求方面表现较
15、为苍白，缺少高端项目应有的气质。3、优质的教育资源及景观资源仅流于文字表现，展示的不够充分。,荣邦花园城中村改造重点项目，依仗内外部景观资源占位,（以下的产品价格资料为一期）,以上数据来源：同致行市调搜集整理,荣邦花园户型南北通透，次卧西向设置不合理，进深大，整体采光不足，基本无创新点，仅有270度飘窗设计,飘窗赠送半面积,270度观景飘窗,荣邦花园依托外部丰富配套资源和东河景观带，同时重点打造内部水系景观及六大主题公园与之呼应，提升项目的居住品质和价值,建筑设计：超宽楼间距，百米超高层建筑，简约俊朗的建筑造型，丰富城市天际线，改善城市形象景观资源：社区内水系主题景观，营造出生态园林庭院，结合
16、社区外部即将完成的城东河改造工程，极大地丰富了社区内的自然景观价值配套资源：平顶山市重点中学市一高，以及市三中、市六中、新华路小学、五条路小学，教育配套资源完善，同时医疗、金融、酒店等配套丰富,启示荣邦花园预计10年下半年开盘，是未来本项目潜在的竞争对手，其依托良好的外外部景观及教育资源优势，在社区内部重点打造水系景观和主题公园，突出项目的教育氛围和居住环境，拉动项目的价值，在户型设计上以紧凑型户型为主，从销售部现场访谈来看，意向客户多为开发商内部客户资源，到访客户数量有限，看重其居住和教育价值。因此，对于本项目而言，我们应重视项目资源优势的整合作用，打造内部的居住舒适度，为成功开发标杆项目树
17、立品牌。,荣邦花园借鉴点与警示点,借鉴点：1、充分预料到区域内比较激烈的市场竞争，成功找准项目自身作为市场补缺者的市场定位，通过对项目户型产品差异化的定位，将水系景观塑造成为项目的核心竞争力。2、在客户积累期，充分利用开发商自身的客户资源快速蓄客，降低了开盘销售的风险。,警示点：1、对于项目产品的创新度有限，产品设计比较单一，不能满足不断发展的市场需求。2、营销推广的重点不够突出，使项目在客户积累期未能吸引更多的市场关注。3、未对项目自身具备的潜在优势进行深度挖掘。,西城国际大盘优势，建筑产品创新、科技创新,（以下的产品价格资料为一期）,以上数据来源：同致行市调搜集整理,西城国际户型种类达到了
18、23种之多，尤其以两房、三方户型种类居多，入户花园、景观阳台、转角飘窗、户型合拼等创新点较多,入户花园赠送半面积,270度观景飘窗,景观阳台送半面积,西城国际平顶山市绝对的大盘，集旅游、居住、商业、办公、休闲、观光为一体的滨水居住景园，综合价值高,建筑设计：采用ARTDECO建筑风格，32层高层薄板设计，一层大面积进行架空处理，构建景观大堂，减少了公摊面积；景观资源：外部紧邻湛河水系及千亩生态园林，将地块整体地形上抬，形成坡地景观，7条南北绿色走廊及多个景观文化休闲广场，同时内部一层架空层与下沉式花园构成立体景观；科技创新：24小时热水和中央空调系统是项目最大的科技创新亮点；配套资源：每30户
19、一家便利店，社区服务中心、健身场所、休闲广场，九年一贯制学校、幼儿园、社区医院、行政服务机构；商业定位：国际家居广场、连锁百货超市、饮食文化广场、精品建材市场、主题商业步行街、商务金融中心、星级酒店、大型商业卖场,启示西城国际整体规模达到了300万，属于平顶山市超级大盘物业！现在一期为十里画廊，其价值是依托湛河景观带及自身优秀的建筑设计和科技创新带动，建筑设计方面参考了郑州的曼哈顿项目。结合本项目，应适当的在建筑设计和科技创新方面打造亮点，凸显精品生活建筑内涵，拉开与竞争项目的竞争差距。,西城国际成功之处与待提升之处,借鉴点：1、充分利用其规模型大盘的优势，成功奠定项目的市场形象。2、利用临近
20、湛河景观带的优势，将湛河景观带塑造为项目的附加值。3、营销推广方面在平顶山市项目区域内处于领先水平。,警示点：1、对于大盘操作的经验不足，项目的大盘诉求与客户认知未能形成共鸣，抗性很可能制约其项目销售价格的提升。2、营销展示方面未能与其他项目形成明显区隔，大盘的营销启示没有凸显出来。3、概念切换有不妥之处，如将湛河改为乌江，虽然概念较好，突出了景观的宏伟，但是却不符合平顶山市民的习惯认知，客户难以形成直观的想象。,市场在售商业项目分布 联盟鑫城、金石九天城、金建悦和园、建宏中央花园,项目,联盟鑫城,金建悦和园,建宏中央花园,春华国际茗都,金石九天城,在售项目商业现状,同致行思考,在售项目商业调研结论,目前平顶山市内，尤其是项目周边商业在售的不多，期房销售的项目商业价格偏低，现房、准现房商铺价格相差较大；在售项目商业，期房价格根据不同区域在7000-15000元/之间，现房区域中心位置一层在3.6-3.7万/之间，二层在1.4-1.5万/之间。联盟新城与金石九天城商业氛围因前期商业以及周边浓厚氛围的带动已经比较成熟，价值高位,
