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1、北海市房地产调研报告,目录,第一部分 全球宏观环境与北海市房地产第二部分 北海市宏观环境第三部分 北海市房地产发展概况第四部分 北海市房地产现状分析第五部分 北海房地产五大板块SWOT分析第六部分 目标客群分析第七部分 北海市房地产预测,第一部分 全球宏观环境与北海市房地产,1.1 全球经济危机对中国经济的影响,经济危机前的中国,经济危机后的中国,出口主导型,内需型,粗放的能源消耗型,经济化、科技发展型,能源、原材料、房地产供求平衡,能源、原材料、房地产过剩,1.2 经济危机对中国房地产的影响,1.2 经济危机对中国房地产的影响,1.2 经济危机对中国房地产的影响,经济危机导致中国房地产在08
2、年出现“价量齐跌”和09年的“有价无市”的市场低迷期，致使政府宏观调控，放宽货币政策、放宽购房政策、投资4万亿进入房地产行业，才使得房地产市场在09年3月得以快速回暖。经济危机对中国的一线城市如：北京、上海、深圳、广州等一线城市的房地产影响极大，但是对三线城市如：南宁、北海房地产的影响相对小。经济危机致使贸易、能源等投资资金转向房地产投资以及房地产投资客把投资方向转移到北海，形成一股投资热潮滚向北部湾经济区，尤其是南宁、北海的房地产。,1.3 经济危机对北海市房地产的影响,1.2 经济危机对北海市房地产的影响,小结：2007年年底美国的次贷危机和2008年的经济危机促使北海房地产投资客观望楼市
3、，导致北海市房地产的销售量稍微下降。北部湾经济区作为国家继珠三角、长三角、环渤海湾经济区发展后的中国第四级经济发展区，国家给予了非常政策、非常经济支持，其发展速度是远远大于经济危机对北海房地产削弱速度的。北海市房地产客户群的68%来自福建、上海、广东、深圳、浙江、东北，这些地方的房价远高于北海现在的房价，因此北海受金融危机的影响是非常小的。北海现存传销人员15万人，短时间内提升了北海租房市场井喷式供不应求，致使投资客纷纷投资房地产，从而拉动了北海市房地产价格和销售量。,1.3 经济危机对北海市房地产的影响,第二部分北海市宏观环境,2.1 北海市城市概况,北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经
4、10850451094728，北纬2129215534之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积3337平方公里。海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、
5、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。银海区辖高德、西塘、咸田、侨港、福成5个镇，共有7个居委会、39个村委会，693个村民小组，总面积423平方公里。铁山港区辖南康、营盘、兴港3个镇，共有3个居委会、39个村委会，878个村民小组，总面积394平方公里。合浦县辖16个乡镇（3个乡、13个镇），即曲樟乡、十字路乡、星岛湖乡、廉州镇、党江镇、沙岗镇、西场镇、乌家镇、石湾镇、常乐镇、闸口镇、公馆镇、白沙镇、山口镇、沙田镇，共26个居委会、245个村委会，4609个村民小组，总面积2380平方公里。,2.2 北部湾经济区域对北海
6、的影响,北部湾经济区发展规划于2008年1月16日获国务院批准实施，北部湾经济区是国家继珠三角、长三角、环渤海湾的第四极经济区。北海定位为“最适宜人类居住城市”，2020年城市建成区人口达到100120万人的二级城镇。环北部湾及南中国海一带位置显要，资源丰富，历来是中华民族拓展生存空间的重要处所。这里是中国通往世界各地的最主要和最便捷的海上通道，举世闻名的中国古代海上丝绸之路始发地就在北部湾畔。北部湾经济的开发，是中国通过南中国海域参与东盟、并进而参与世界经济合作竞争的 便捷和有效的途径。北海地处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，正好处在中国东盟自由贸易区的中心位置，是我国与东盟合
7、作的重要门户，具有独特的区位优势、政策优势、旅游资源优势以及环境优势等，最具潜力成为中国走向东南亚和东南亚进入中国大陆的桥头堡。“风水轮流转”、“三十年河东河西”。如今，新世纪初的北海再一次迎来了崛起的历史机 遇。北海是中国第一批对外开放的沿海城市，也是广西沿海地区唯一一个具有国际影 响力的城市。,2.3 北海市历年固定资产投资,2.4 北海市历年GDP和财政增速情况,2.5 北海市人均可支配收入,2.5 北海市人均可支配收入,中国城镇08年人均可支配收入15781元，北海市2008年的人均可支配收入达 到13989元，增长13.42%，北海市的人均可支配收入还是处于一个中等水平。近几年来，除
8、03年受“非典”影响外，北 海市社会消费品零售总额一直保持快速 发展势头，2005年社会消费品零售总额 增长率超过了20%，城乡居民储蓄存款 余额总量一直保持11%以上的增长率，人均城乡居民储蓄存款余额保持在12%以上的增长率，居民消费水平大大提 高，存款余额大幅增长。数据显示北海市有较大的消费潜力，各 种消费支出都具有扩展的空间，城镇居 民可支配收入连年增多，居民的购买力持续增强。北海城镇居民消费能力强劲，消费额不 断扩大，对房地产住宅消费的需求将逐 渐增大，并对住房消费提出更高的要求。,2.6 北海市历年宏观经济发展小结,北海市近年来GDP和财政收入持续快速增长，国民经济稳定快速发展，北部
9、湾经济区发展为房地产市场的发展提供了有力支撑。2008年整个北海市的GDP已达到300亿元，08年涨幅达到历年新高16.98%，财政收入至05年以来持续四年的增幅都超过19%，08年达到最高涨幅26.79%。财政收入连续三年保持超过19%的高速涨幅，而09年国家对北部湾经济区的战略规划，更将北海的经济战略地位提升到国际性区域的高度，以致08年的涨幅创近年的历史新高，09年上半年财政收入同比增长21.14%。国家和政府对基础实施投入加大，以及其他的经济建设，将有力拉动09年下半年经济的持续高速增长。,第三部分 北海市房地产发展概况,3.1 北海市历年房地产发展情况,近几年来的北海市商品房的供应量
10、和销售量迅速增长，特别是在07年以来，市 场的供应量增幅逐步加大。北海市商品房成交面积近年保持着大幅度的增长，09年上半年销售面积飙升至112.81万平方米，突破历年来的记录。随着北海大量投资客户的到来，加大北海市商品房市场的消化量。从04年以来，随着北海市经济投资的逐步升温，房地产的投资也逐步加大了投资力度，大量土地的供应，导致了北海市每年的新增了许多新的房地产开发项目，施 工面积在大幅度的增加。以致现在商品房空置面积达到182.39万平方米，房地产开发面积过大、速度过快、价格涨幅过快，长期以往将形成供过于求的市场局面。,3.2 北海市历年房地产投资额占总固定资产比例,3.3 北海市历年房地
11、产价格走势,05年北海市受国家调控政策的影响，价格出现了下降情况。到了2006年开始大幅度增长，特别是进入07年以后，住宅均价开始发生快速上涨，到09年7月均价的上涨幅度位居全国第一，可见北海房地产的市场前景是非常大的。,3.4 北海市房产项目开发特点,3.5 小结（1）,对于房地产开发商来说，09年仍以本地开发商为主，外地开发商只占整个市场的 20%左右，但外地开发商进军北海的信心随着房价的上涨进一步提升，据了解，在09 年北海土地交易市场外地开发商成为主角，也预示着未来外地开发商将成为北海房地 产开发的主角；从规模上看，市场仍以几十亩的小项目为主，百亩项目已属于大盘，普通住宅如春天公寓、别
12、墅如万泉城等，但从目前土地交易情况来看，未来几年将出现数百亩甚至 千亩大盘，建设规模由小规模为主逐步转向成规模、上档次发展，开发区域由零星分 散开发转为成片开发，并集中在城市主干道的周边综合开发，已初步形成了集约开发 的聚集效应；从规划方面来看，外地开发商在开发理念和建筑规划上明显先进于本地开发商，例如：北部湾1号；随着整个市场竞争的激烈，未来将会出现更多的高品质、优规划的项目，将与北海人居城市更匹配。从产品方面来看，由于外地购房者占68%的市场份额，主要用于投资、度假、移民等，近两年仍以8090的2房为主力户型；但是随着北部湾经济区实体经济的扩大，度假和移民的市场份额的增加，产品类型逐渐丰富
13、，满足市场不同需求。,3.5 小结（2）,从价格方面来看，北海房价自2007年以来一路飙升，2008、2009年上半年房价涨幅为40.31%、26.67%两年位居全国首位。特别是2008年、2009年4月份以前，北海市以40.31%、26.67%的惊人涨幅远远超过深圳和上海，成为房价涨幅最大的城市。目前北海市均价为3800元/，所开发项目大多为前几年屯地，其土地成本相对低廉，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍，2008年，一亩土地的出让价格是100万元左右，而2009年已经涨到了一亩地344万元左右。作为著名的海滨旅游宜居城市，海景房、别墅房是引领北海房地产价格回归并进一步提升的代表物
14、业，目前投资型精装小户型也在市场上成为高价标杆，例如：北部湾1号。,第四部分 北海市房地产现状分析,4.1 09年8月以来开盘楼盘项目分布,4.2 现存在售项目分析,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.3 北海市在售楼盘销售动态,4.4 北海市现售楼盘分析,现售项目均是高层住宅,目前销售物业以2房为主,销售均价涨幅较快,建筑类型：本市的建筑主要以11-17层的小高层和18-32层的高层物业为主，只有少量的多层建筑。户型：本市的住宅户型目
15、前剩余主要118-160平方米的三房等大户型产品，其次是较大面积的1房。内部配套：大多数楼盘的内部配套是非常少的，小区的综合指标低。价格：本市今年均价飙升幅度大、快，尤其是高层的8090平方的2房。相同属性的2房价格要比3、4房的要高，致使北海现在的销售均价在3800元/。由于2房现在的租金比较高，比较符合目前市场的投资，未来两年仍是以2房为主要需求。,第五部分北海市房地产五大板块SWOT分析,5.1北海市房产分布板块,5.2北海市五大板块SWOT分析,内部能力,外部因素,优势(Strengths),劣势(Weaknesses),机会（Opportuninties）,威胁(Threats),5
16、.3 北海市楼盘的市场定位,北海市房产市场竞争机会点,北海市主力户型在8090平方米的两房,最适宜人类居住城市,一梯2户和一梯3户低密度的人性化住宅产品规划设计,北海市高绿化率、配套齐全、舒适型高层住宅大盘,第六部分 目标客群分析,6.1 目标消费群体分析,消费群体来源及分类（1）消费群体来源外地人：区内有周边地市县（以南宁为主、防城港、钦州、玉林、崇左等），区外有上海、广东、浙江、温州、北京、东北、福建等新北海市民：跟北海有工作缘，事业移民。本地北海市人：籍贯在北海市。（2）消费群体分类第一类：基本型居住需求（通常为首次置业）第二类：作为家庭资产处置方式（包括投资等）第三类：改善型居住需求（
17、包括改善居住环境、为子女教育购房、未来养老等）,6.2 目标客户群内部属性扩展,6.3 本项目目标客户群购买属性树型分析,目标客户群购买属性树型分析,以福建、上海、浙江、东北、深圳、广东为主,6.4 现有楼盘客户群购买力分析,第七部分北海市房地产预测,7.1北海房地产宏观经济预测,北部湾经济区发展规划规划北海发展到2020年，人口达到100120万人的二级城市；2008年已经轰轰动动发展现代农业、电力、能源等基础产业；发展旅游休闲产业、临港工业、高新技术产业等主导产业；发展物流与运输业、房地产业等先导产业。国家对北海经济发展给予非常政策支持！因此，北海房地产在未来的几年会得到实体经济的支撑与拉
18、动。,7.2北海2009、2010、2011年房地产预测,北海市目前传销人员15万人，现在仍以2500人月的新增传销人员进入北海市；其有效地拉升了北海市的房租价格，最终有效提高北海市的房地产商品住宅的单价与销售量。目前，北海市房地产外地购房者占68%；预测2009下半年、10、11年的房地产，以消费群体来源分析，仍以福建、上海、浙江、广东、深圳、东北的客户为主；以客户群体划分，仍以投资客户群为主，但是养老、旅游度假、外来经商涨幅会更大，相应的市场份额会有效扩大；市中心物业升值较快！北海市2009年下半年、2010、2011年，市场产品的需求定位于配套完善的高层，以8090的2房为主，100120的3房的市场份额将会逐渐提升。,
