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1、阳东县新华路京源上景商业 策划报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,1.城市发展状况分析,第一章 城市发展状况分析第二章 阳江商业市场分析第三章 可比性商业分析第四章 项目商业体量及定位分析第五章 商业设计及业态规划建议第六章 经济效益分析,城市区位分析,阳春市,阳西县,阳东县,江城区,区域概況,人口状况分析,阳东县常住人口在90年代有大幅度的下降，主要是由于城市化导致人口向经济发达城市或者阳江市区迁移，不过2000年后，随着城市东边建设兴起，阳东县常住人口持
2、续增长。目前，阳东的县城东城镇正处于商品开发的一轮高潮，其他镇区部分居民将随即购房迁入，人口聚集发展的趋势比较明显，应重点关注该区域的投资机会。,总体经济分析,在阳江下辖县市中，阳东总人口和GDP总量低于阳春，高于阳西。但阳东的人均GDP则大大高于其他两县。社会消费品零售总额维持较低水平，这跟阳东距离中心城区很近，消费外流，自有商业不足均有关系。但全年实现社会消费品零售总额增长17.4%，增速高于全市的15%，显示较强的发展活力。,GDP经济分析,2012年，阳东县GDP达到197亿元，近五年保持了年均14以上的增长。2012年广东县域经济综合发展力研究报告和2012年广东镇域经济综合发展力研
3、究报告显示，阳东县自2010年起至今两度入围广东县域经济综合发展力十五强。阳东借助毗邻珠三角的地缘优势，大力发展工业，相继建设完善了多个工业园区，为全力承接珠三角的产业转移奠定了扎实基础，不断加快推进新型工业化进程。GDP的持续增长具有产业保障。,城市总体规划,2010-2020阳东县土地利用规划,阳东县城总体规划显示，县城主要将划分为两块，北部的工业区和南部的居住区。由于北部山区阻隔，且规划为工业区，因此阳东城区住宅主要发展方向为南部。京源上景项目所在地为城市规划住宅区域的中心位置。周边为密集的住宅区，教育、医疗、政府行政办公等配套设施均在此区域。到达阳东工业区只有5公里的距离。,注：橙色为
4、工业用地，黄色区域为居住用地，红色区域为商业用地,阳东县城路网主要由图示道路构成。与外部交通的连接主要由西部沿海高速、国道325（金山路段）承担。县城内主要干道是东风路跟新华路，贯穿整个县城，并与阳东工业区连接。县城内部交通网主要由南北走向的始兴路、振士路、工业路，东西走向的育才路、福安路、新华路构成。项目位于新华路跟振士路交汇路口。居民可沿这两条道路从城市各个方向快速前往项目，使得项目商圈辐射整个阳东县城及阳东工业区。,区域交通分析,2.阳东商业市场分析,第一章 城市发展状况分析第二章 阳江商业市场分析第三章 可比性商业分析第四章 项目商业体量及定位分析第五章 商业设计及业态规划建议第六章
5、经济效益分析,主要商家分布,阳东县整体商业发展滞后，居民在县城区域的购物消费以农贸市场、街铺商店跟小型连锁超市为主。目前阳东县没有大型商场，也没有集中商业圈。如果华科国际跟益华广场能够顺利入市，专业市场跟购物中心将得以突破，但这两个项目筹备进度缓慢，发展形势暂不明朗。,江城区主要商家分布,鉴于阳东县居民选择到江城区消费的趋势比较明显，对阳东的商业市场研究将结合江城区的情况开展。,主要商业业态,阳东已开业的小型超市,阳江商业发展水平较低，现有商家规模偏小，档次低。超市方面大润发已布局两店，竞争优势明显，百货方面尚无具有竞争力的商家，购物中心尚处在初步发展阶段。,江城区已开业的大型商场,新华路：范
6、围：由新华南路和新华北路组成，长约900米，商铺面积约19500平米。特点：新华路是阳江传统商业街之一，铺量大约有250家。新华南路以服饰品牌店和婴幼用品为主，新华北路以珠宝运动服饰、鞋类皮具品牌店为主。业态单一，餐饮娱乐配套较少，从现状来看，空铺陆续出现，呈现没落趋势。租金：180-280元/平方米/月，新华北路平均租金比新华南路高，而新华路与南恩路交汇的十字路口附近租金水平最高，并以十字路口为中心，向南北两边递减。铺型面积：4米店面，8-10米进深，面积40-60平方米为主。租赁年限：部分3年一签，多数一年或两年一签。,主要商业街新华街,南恩路：范围：位于南恩路全段，沿街商铺为主，全长约1
7、000米，商铺面积约4800平米。特点：南恩路是阳江最早形成的传统商业街，历史悠久，人流量大，以独立品牌店铺为主，主要经营男女服饰及鞋类等。沿街建筑景观老化严重，缺乏连锁知名品牌。客层以中低端消费人群为主，经营档次较低。由于硬件、交通等限制，发展空间有限。租金：80-150元/平方米/月，租金水平从西向东递减。铺型面积：3米店面，6-8米进深，面积30-40平方米为主。租赁年限：部分三年一签，多数一年（或两年）一签。,主要商业街南恩路,石湾南路：范围：石湾南路长约700米，商铺面积约10440平米。特点：石湾南路是目前阳江规划最完善的商业街，以国内中档时尚服饰店铺为主，大多数为品牌专卖店。全段
8、共有店铺99家，其中服饰店76家，接近八成。街铺情况：4米店面，7-9米进深，面积40-120平方米为主。租金：180-300元/平方米/月，租金水平从南向北递减。租赁年限：部分三年或两年一签，部分一年一签。,主要商业街石湾南路,从街铺的品类来看，服饰占2/3。餐饮、娱乐、休闲的品类较少。,主要商业街品类分布,阳江百货行业整体水平不高，天润广场与乐宾百货占据了主要市场份额。这两家商场地理位置优越，已经培养3年以上，先发竞争优势较明显。建议：阳江市百货企业经营业绩一般，而阳东京源上景作为区域型商业项目，以服务周边居民为重心，建议适当弱化百货业态，不设立独立百货店。,主要百货零售商天润、乐宾,天润
9、广场简介,天润广场主要品牌,广州神州天润集团筹资收购了天润广场烂尾楼物业，依托其在雄厚的资金实力及粤西地区丰富的商业运营经验，以其集团湛江世贸广场、国贸广场、国贸新天地等商业体所积累的商业资源为基础，将该物业打造成阳江首屈一指的综合性百货。从其地利优势、规模优势及经营水平来看，在未来3-5年内，天润广场以行业标杆的角色将引领阳江市的百货行业发展。该项目可借鉴的之处如下：1、集中优势资源，重点打造百货业态，通过购物环境、配套服务的配套，形成核心竞争力，有效吸引中高端目标顾客群。2、零售商品品牌比较突出，但其他业态组合较差，比如乐润超市、红毯影院、菲尚KTV均为本土品牌，品牌性比较差，导致整体定位
10、不清晰，无法发挥项目规模优势。3、定位中高档，但停车位配套不足，娱乐休闲配套不足，无法迎合目标顾客群的消费需求，从长远看顾客忠诚度难以培养。4、按百货的模式进行业态规划，但是采取固定租金的方式进行收租，无法实现经营方与品牌商的共赢，商场无法进行大型的营销推广，难以吸引顾客。,天润广场简析,乐宾百货简介,乐宾百货主要品牌,全球500强企业力宝集团的下属百货品牌乐宾百货于2006年收购频临倒闭的铜锣湾百货，重新进行了业态及品牌组合，才使得该商场生存下来。虽然该商场占据地利优势，但是从长远来看，该项目不具备可持续发展的竞争力。可借鉴之处：1、两大制约因素，停车位、面积规模受限，当城市商业进入购物中心
11、发展阶段的时候，该类商场顾客流失最为严重。2、购物环境、业态组合无法优化，项目目前进行大面积分租，引进苏宁、南大超市、阳江书城等长租约商户，无法统一进行升级改造，导致购物环境恶劣，业态组合无法适应市场的调整需求。3、较好的回避与天润广场的正面竞争，弱化百货业态，通过组合超市、家电、书店这类购物类业态，寻找差异化突破。,乐宾百货简析,目前大润发与新一佳基本垄断阳江大型超市市场，现有2家新一佳、2家大润发。另外家乐福、沃尔玛两大超市巨头也在积极寻找机会进驻，3年内竞争将趋于激烈。阳江本土的南大超市以20多家分店的数量成为阳江市分店数量最多的标准超市建议：超市业态的规划重点是注重商家的品牌号召力和背
12、景实力,主要超市零售商,名扬国际简介,名扬国际品牌分布,名扬国际品牌分布,名扬国际项目是目前阳江面积规模最大、配套最完善的、人气最集中的商场，其对家庭购物群体及年轻一族消费群体的引导消费相当成功，组合的大润发、金逸影院、必胜客、万宁等不同业态品牌，在各自的行业内都是领导性品牌。在未来3年内，如果没有同类型商业体出现并与之抗衡，那么该项目通过进一步扩大商业面积规模，完善购物环境，将发展成为城市的商业核心。可借鉴的之处：1、各业态的品牌比较突出，大润发为全国超市行业龙头，金逸影院为全国电影连锁品牌前五强，加上其他优质品牌，强大的聚客效应叠加。2、购物功能由大润发统一打造，开发商在其他业态规划上突出
13、娱乐、餐饮两大业态，业态互补效应突出。3、项目存在两点不足，先天不足的是门口道路狭窄，极易造成交通堵塞，影响顾客积极性。后天缺陷是内部交通规划不合理，不能引导顾客快捷抵达项目各个位置，最终部分商户将会经营不善。,名扬国际简析,大润发北环店简介,大润发北环店品牌分布,新一佳广场店,阳江的专业市场很少，除了以刀剪五金为主题的中国刀具城，其他市场均是以家具、家居为主营。全国连锁建材家居企业居然之家与月星家居同时进驻阳江，使得建材家居市场竞争白热化。专业市场与城市产业、城市辐射力紧密相关，阳江的支柱产业是五金，城市地位不突出，应谨慎发展该业态。,主要专业市场家居、建材、五金,苏宁、国美、大润发家电以连
14、锁门店规模优势，三分天下，另有南恩百货、品牌家电专卖店等众多小型电器卖场。阳江家电市场相对饱和，居然之家、月星家居即将开业，同样会配套大面积的家电品类。预计家电业态的竞争会进一步加剧，谨慎发展该业态。,主要家电数码,专业店细分市场还不成熟，护理用品专业店万宁、屈臣氏；婴幼用品专业店宝宝屋、爱婴岛均有多家连锁分店，同时还在积极开店。运动专业店（如迪卡侬）、家居专业店（特力屋）等还未在阳江出现；,主要专业市场万宁、屈臣氏、爱婴岛、宝宝屋,阳江的影院市场品牌较少，从影厅档次、规模来看成熟度较低，较大规模的影院有金逸影院跟红毯影院两家，另有三家影院正在筹建。金逸影院：4个大厅，座位数约1050个，20
15、12年票房1455万元。厅数较少，影片周转太慢，无法满足顾客需求。红毯影院：7个厅座位数约1300个，2012年票房仅400多万元。金逸的设计师私人投资，楼层较高，建筑结构较差，顾客观影体验较差。影院的规划要点：引进全国前三品牌，影厅6厅以上，座位数1000个以上，配置巨幕影厅。,娱乐休闲影院,阳江的夜店文化比较发达，以酒吧、量贩式KTV为主，全市有KTV、酒吧超过30家，绝大多数为本地品牌，但全国连锁品牌苏荷也已进驻阳江。但是由于该类业态的错峰营业时间、噪音影响、治安因素等，大型商业内应谨慎规划该业态。,娱乐休闲KTV/酒吧,阳江的电玩、儿童乐园市场比较发达，尤其是电玩城，在江城区内就有10
16、多家，在商业街、大型商业内均有设点。但是全国性连锁品牌尚未进入，比如神采飞扬。该业态规划应重点引进一家全国知名品牌,娱乐休闲电玩、儿童乐园,阳江的正餐分两类，一类作为众多酒店的配套餐饮，以粤菜为主，主要满足商务、聚会人群。另一类独立开店，以满足家庭餐饮为主，主营阳江特色菜和一些新派的外来菜系。暂没有全国性的连锁品牌，湘菜、川菜等外来菜系在阳江也不多见。,餐饮正餐,少量国内连锁品牌已经进入阳江，如必胜客、百度烤肉等，这类餐饮主要布点在大型商场项目周边，吸引购买力较强的年轻消费群体前往消费，这类人群对新事物、新口味的接受能力较强。可规划定位人气较高的连锁品牌，如千味涮、黄记煌、汉拿山、麻辣香锅等，
17、打造特色餐饮区。,餐饮时尚餐饮,阳江的休闲餐饮品类比较单一，以咖啡、面包店、茶饮为主，而且档次不高，以中低端的本地品牌为主，满记甜品、星巴克、哈根达斯等国际品牌均未进驻市场。,餐饮休闲餐饮,较多全国性连锁的快餐品牌已经进入阳江市场，除了洋快餐品牌，同时包括市场知名度较高的永和大王、真功夫、蒙自源米线等，并且这些品牌在阳江都有两家以上的门店。可见快餐市场开放程度较高。但是消费价位较高的味千拉面、吉野家等品牌尚未进驻。,餐饮快餐,消费者访谈,本次受访者的主要年龄段是19-45岁，约占调查人数的95%，。,阳江个人月收入水平普遍较低，近6成受访者月收入在2000元以下。,消费者访谈,19-30岁的收
18、入水平主要为2000元以下；较高收入者集中在3岁以上。,消费者访谈,45%的消费者对阳江现有购物环境不满意，不满意主要表现在价格贵、商业配套如停车位、洗手间、内部环境等方面。,一半以上被访者表示希望有购物环境好、配套齐全、有部分知名品牌的大型购物中心，近40%的被访者对购物中心没有认识，这部分被访者多为阳江本地人，且收入较低。,消费者访谈,消费者购物消费考虑的三个因素,从以上数据分析可以看出，影响本地消费者购物消费的首要因素是价格；最能影响消费者购物的因素是价格、交通便利性和服务。,消费者访谈,消费者外出交通工具承受时间统计量：,外出交通工具研析：消费者外出购物的出行方式主要以搭乘公交车为主，
19、约占总体的56.8%；其次为步行，约占总体的14.9%。消费者能承受的从居住地到购物地的最远平均时间距离分别是：步行：26.19分钟；公交车25.39分钟；私家车20.27分钟。从时间差别上来看，乘私家车所能承受的时间差别程度最大，公交最小，步行承受时间差别程度居中。75%的消费者步行承受时间在30分钟内；75%的消费者承受搭乘公交时间在30分钟内；75%的消费者自驾车承受时间在25分钟内。,消费者访谈,从统计图上可以看出，消费者最易满足的业态为服饰类，占总体的39.4%，其次是日常用品，占总体的27.0%。,从统计图上可以看出，消费者最不易满足的业态是餐饮美食类，占25.0%；其次是休闲娱乐
20、，占22.5%，数码家电类占17.9%。,消费者访谈,个人收入水平和服饰精品类消费区域交叉分析,被访者购买服饰精品的主要地点为石湾南路商圈，其次是城南商圈，随着个人收入水平的增高，选择石湾南周边消费的比例逐渐增大。,消费者访谈,从以上统计图可以看出，消费者外出就餐的餐饮类型以粤菜为主，约占总数的26.6%，湘菜和川菜所占比例亦较高，分别占15.4%和14.9%；另外约12.9%的被访者喜欢中西快餐。以其余菜系口味为主的人较少。,消费者访谈,普通职员受访者和自由职业者中，经常去的休闲娱乐场所类似，以酒吧、茶艺馆/棋牌馆和卡拉OK 为主；学生受访者中，经常去的休闲娱乐场所以酒吧、网吧和卡拉OK为主
21、；私营老板受访者中，经常去的休闲娱乐场所最多为酒吧，其次是茶艺馆/棋牌室；而其他职业者所去休闲娱乐场所则比较分散。,消费者访谈,商家访谈,本次共访谈品牌商户56个，其中有意向在阳江拓展网点的29个，暂无意向26个。主力店跟次主力店的品牌号召力对提高品牌商家的积极性尤为关键。,商家访谈,商家访谈,3.可比性商业分析,第一章 城市发展状况分析第二章 阳江商业市场分析第三章 可比性商业分析第四章 项目商业体量及定位分析第五章 商业设计及业态规划建议第六章 经济效益分析,潜在竞争对手（重点1）,潜在竞争对手（重点2）,潜在竞争对手（重点3）,潜在竞争对手（次重点1）,4.项目商业体量及定位分析,第一章
22、 城市发展状况分析第二章 阳江商业市场分析第三章 可比性商业分析第四章 项目商业体量及定位分析第五章 商业设计及业态规划建议第六章 经济效益分析,基地位置：座落于阳东县中心县城，新华路与振士路交汇处东南角占地面积：40908.90 平米用地性质：商住建设内容：住宅2150套，兼容部分商业。容积率：4.5 建筑密度:60 绿化率:32总建筑面积：38.98万平方米机动车：约2282辆,项目分析技术指标,项目地块长形，四面临街，其中北侧新华路为贯穿阳东中心县城东西方向，并连接阳东县城与阳东工业区的两条主干道之一。其他三面为规划市政道路，等项目建成后通车项目北边是富力阳东花园、及大片本地村屋；南边规
23、划大量的住宅用地，大部分已经出让，但尚未开发；西边是在建住宅小区及部分村屋东边是阳江主要的别墅区、高档住宅区,项目分析地块现状及特点,集中商业示意图,项目北边新华路,西边大片居民住宅,东边市政道路尚未修通,西边市政道路尚未修通,东边在建大量高档住宅,项目分析地块现状,项目北边较多住宅,项目分析商圈示意,核心商圈 1.5KM,核心商圈1.5KM,项目（核心商圈+次级商圈）3公里覆盖除工业区外的阳东县全部城区。该范围内不存在同类型大型商业项目，因此在次级商圈范围内的大部分居民可被吸引前来消费。（1）次级商圈内吸引人口约5.13万人。（2）新建住宅楼盘10010户，预计2015年整体入住率达到80%
24、，按目前阳东县每户家庭均有3.46人。则项目次级商圈范围内潜在人口约为：100103.4680%2.77万人。,商业市场空间预测,商圈人口约7.9万人,本项目的商业市场空间预测(一),购物中心通常按次级商圈范围内人均1平方米计算商业面积；如万达商业广场据此配置项目商业总面积；,项目次级商圈覆盖人口预计为7.9万人；项目3公里范围内现有商业面积及未来商业供应体量为益华百货3万平方米,计算结果：本项目的商业面积4.9万平方米。,商业市场空间预测,本项目的商业市场空间预测(二),常用计算方法：根据竞争对手的体量制定本项目的商业体量；以规模覆盖优势取得经营优势。,核心商圈内益华广场内益华百货面积约3万
25、平米本项目的商业面积应设置与竞争对手相当，为保证规模优势按大于1/4计算；,计算结果：本项目的商业面积3.75万平方米。,结合方法（一）（二）故预测本项目的市场空间为：3.8-5万平方米。,商业市场空间预测,项目楼层规划及体量确定,1、社区MALL处于片区居住中心，商业氛围不浓，楼层不宜高。2、根据全国社区MALL的调查研究，社区MALL楼层不超过4层。3、根据调查，本项目合理的商业体量在3.8-5万平方米，项目地块可规划单层商业面积约10000平方米。,综合以上，建议本项目的楼层规划为四层，即商业面积为39840.,项目SWOT分析,集聚日常消费、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的、具有现代都市
26、生活品质的社区MALL,项目整体定位,项目整体定位,基础消费超市卖场满足近地点客层,特色餐饮、娱乐、时尚、休闲满足区域客层,根据本项目地理位置及商圈辐射态势，决定了本商业项目的消费主要由近地点客层消费，以及区域辐射客层的特色餐饮娱乐购物休闲消费来带动。根据项目体量和周边商业环境决定，必须在满足近地点客层消费的同时，吸引辐射商圈客流消费，以特色餐饮、娱乐、时尚、休闲为重要商业支撑。,项目客群定位,项目平面规划及铺位划分,东西北三个方向各开设一个初入口，并通过一条主通道循环。将超市扶梯移位后，极大提升最里面的铺位价值。开拓商场中央空间，在中庭规划中岛铺位，直接提升南面的铺位价值。东面中庭面积过大，
27、适当缩小。,L1F,项目平面规划及铺位划分,L2F,二楼与三楼的超市扶梯移至西侧。扩大东面更多零售铺位。在中庭的北面规划超市入口，南面规划超市出口，更有利于人流在自营区流动循环，提升价值。,项目平面规划及铺位划分,L3F,项目平面规划及铺位划分,L4F,项目业态规划,项目平面楼层业态规划,项目平面楼层业态规划,项目平面楼层业态规划,项目平面楼层业态规划,游戏周边,项目业态配比,肯德基味千拉面真锅咖啡集集小镇电影院,Cache&Cache圣迪奥真维斯捷克走路ONLY/VEROMODA,百丽达芙妮康奈星期六红蜻蜓,周大福中国黄金老凤祥银楼明晶眼镜茂昌眼镜,租金建议,地理位置地理位置对商业租金的影响
28、颇大，本项目地处新华路，地理位置优越，租金定价市场可借鉴程度较高。,业主经营策略为吸引知名品牌商户入驻本项目，我司建议在未来的招商工作中，给予此类商户一定优惠政策。,商户承受力目标商户因其经营范围及经营策略的不同，对其商铺的租金有不同的承受能力，一般来说，同行业之间的范围基本一致。,项目租金定价依据,通过对竞争、未来市场走势及投资回报率等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。,项目租金定价建议,6.经济效益分析,第一章 城市发展状况分析第二章 阳江商业市场分析第三章 可比性商业分析第四章 项目商业体量及定位分析第五章 商业设计及业态规划建议第六章 经济效益分析,评价：本项目的各项投资回报率高于以超市为主力店社区MALL综合水平。,财务测算评估指标,投资成本估算,经营中各项参考指标,经营损益表,现金流量表,折旧摊销,资金筹措与偿还计划表,资金筹措与偿还表,基本税率参考表,TIHE END!谢 谢！,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,
