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1、美国地产开发史,房地产开发是不断重新配置建造环境以满足人类社会需求的一种活动。基于人口、人类的爱好和品味不断变化，结合技术的演变与革命，社会对房地产开发的需求是永恒的。-迈克.米勒斯,美国房地产开发的八个阶段模型,投资设想 投资设想细化 可行性研究 合同谈判 签署正式委托协议 工程建设 竣工投入使用 房地产资产管理,开发商深入了解市场并判断信息探讨投资可能性,选择开发用地与技术可行性做出初步开发方案,正式市场研究预算成本与价格以及法律可行性,依据市场需求确立最终设计方案确定规划许可,土地出让/合作开发/货款与融资/工程施工协议,依据预算实施开发进度管理,组织物业管理和实施市场推广营销与入住,实
2、施物业管理/更新改造以延长物业经济寿命,房地产开发是一门艺术，是一种非常复杂且具有创造性的活动。开发中存在一些非逻辑的成分，许多决策纯属直觉判断-这就是创造性。,开发商写真,开发商如同影视制片人。他需要整合所需的多种专业人士来实现其目标，同时履行管理这些专业人士的责任，以确保开发目标的实现。,风险与不确定特性：与大多数产品开发不同的是，房地产开发充满不确定性以及所带来的风险。房地产开发所涉及的是一个长期的承诺，在开发过程中所犯的错误的成本代价是非常高昂的。开发商的四种能力：这一行业特征要求开发商拥有创见与创造能力、组织与整合资源能力、拥有控制各种风险的能力，还需要具备承受压力和不确定性的勇气。
3、,城市发展经济理论,城市发展可以用三个简单的城市经济理论归结已有数据。,同心圆理论该理论认为如果地形与交通线没有区别，且土地供应不受限制，则城市将以同心圆的形式获得发展。中心将是使用最频繁的地区，随时间推移，竞争力弱的土地用途将被竞争力强的用途替代，因而不得不向外迁移。直到新的运输与通讯方式出现，同心圆理论才与实际悖离。事实上，这一理论一直与实践符合得很好,轴线理论由中心沿着几个方向向外辐射。随着运输体系与交通方式进步，土地价值也发生改变。新的开发区沿着交通线发展。人们追求活动的高效率，但衡量标准不再是距离而是时间。,扇形理论由于地形差异以及现实中存在的不同路径，开发区从中心向外推移，于是依据
4、最短路径和最低成本原则，形成了楔形区域即扇形地域。这一发展理论推导出现代城市的多中心发展格局及更多卫星城，同时分担不同的居住、商业和工厂等城市职能。,美国19世纪后期的城市化运动,阿德纳.韦伯在1898年出版的19世纪城市的发展这一名著中完整地纪录了这场美国快速的城市化运动。19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国，城市如同磁石一样吸引着来自国内外和农村的大量移民，在城市中寻找着商业机会。这一巨大城市发展力，韦伯将之称为“最非凡的社会现象”。,美国城市化运动的特征人口剧增：来自城外、海外、州外的新移民浪潮边界扩展：在城市化高速发展阶段，杂草丛生的城市边境每天都有新的土地诞生公建加速：为鼓励工业与居住
5、离开拥挤的市区，公私部门在交通、公共事业和基础设施上作了许多的改进居住外迁：除了最富和最穷的，人们都乐意去边远郊区寻找更好的住宅。花园城市随之诞生产业置换：工厂和仓库迁移到工业园区，新的城郊物流中心由此而形成。将城市中心留给高值的商业交易场所中央商务区形成：城市中央区的地价上涨，摩天高楼、公寓、百货商店成为新型商业城市的代表,城市公寓的兴起,美国20世纪20年代，在经历城市化浪潮开端之后，城市公寓获得了巨大的增长。房地产开发商、出租者都积极参与到公寓的建设中。其主要用来出租。对于许多中等和较高收入的人们来说，居住在巴黎风格的公寓成为一种流行，同时也是一种非常经济的居住选择。而同时，写字楼市场也
6、获得了飞速增长。,斯德温森特公寓1869年法国名流人士斯德温森特先生开发了法国公寓的原型，并由第一个在法国接受培训的美国建筑设计师理查德设计。拥有大部分服务设施的整体垂直住宅称之为旅馆式公寓，也称为法国公寓，在进入美国之前，这种垂直式生活方式在世纪的法国已非常流行。到1900年，这种公寓已成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿以及其它城市中心土地的重要用途。公寓与工人的廉价出租屋位于城市中心很近的社区，而中产阶级的联体住宅则位于更远的郊区，沿着许多电车模贯的林荫大道散布出去。,明日花园城市,1898年埃比尼泽.霍华德出版了明日花园城市，1899年在伦敦成立了国际花园城市协会，1904年开始建
7、造英国的第一个花园城市雷奇沃思Letchworth,花园城市运动主要是针对西方最早的工业化快速发展过程中对城市的破坏与不良影响而产生的城市改良运动。霍华德设想的花园城市标准是：和谐、配套齐全、规模适中的社区模型，同时每一个社区内都有提供就业机会的制造业和足够的经济基础。土地与社区的设施属于公共所有，实行民主自治，周围环境都经过精心规划，拥有足够的绿地、开放空间，交通也十分便利。他设想这些小城市相互连接，形成一个区域系统，彼此之间以绿化带隔离开来。花园城市的四要素：环境改造、社会改造、城镇规划、区域规划。,Garden Cities of Tomorrow,花园城市实践家：尼科尔斯,1903年耶
8、西.克莱德尼.尼科尔斯由哈佛毕业回到堪萨斯从事房地产业。1905-1908年，他通过土地储备开始规划自己的梦想：开发一个大型的高质量城市社区。最终以超过1000英亩的土地建立起乡村俱乐部区域，容纳了6000栋住宅、160座公寓楼和35000名居民，获得城市新型花园社区开发的成功。,进入20年代，尼科尔斯已使这一区域成为当地最吸引人、最昂贵的社区。他的公司雇用著名景观建筑师乔治.克斯勒，随后又延请赫伯特.黑尔作为首席景观师。通过与政府协作，建造了两条通往乡村俱乐部区域的公园大道，分别叫沃德大道和克里克大道，为社区与市中心带来了极好的联系与生活便利。在广告中，这个俱乐部区域被称为“受限制的1000
9、英亩-宽敞的可得到永久保护的家园，周围有丰富的空间环绕，可以充分享受到空气和阳光”。尼科尔斯充分利用长期的契约限制来控制区域内所有的私人物业设计、成本和用途。从景观到公共艺术，他投入巨资。尼科尔斯是第一个建立强制性社区管理委员会并收取社区管理费的开发商，以确保一个活力的、互动参与性的优良社区形象。,一个领先并超越时代的人，全美房地产界领袖，美国规划协会创始人。,花园城市理想：雷德伯恩Radburn,由亚力山大.宾所领导的纽约城市住宅公司，曾在曼哈顿成功开发了高档公寓，一战时期，宾服务于联邦政府而赢得公德。战争结束后，宾决心从事社会改革，他和一批梦想家组成区域规划协会，并成立城市住宅公司，其目的
10、就是实现在美国建设一个花园城市的梦想。1928年开始开发的雷德伯恩是一个”汽车时代的城镇”，地点在曼哈顿可通达的区域，就是这样一个理想的实践。,30年代经济危机出现，雷德伯恩只有一小部分被真正实现，城市住宅公司破产。雷德伯恩由克拉伦斯、享利规划设计，拥有许多创新之处，如通过桥梁、地下通道以及人行道实施机动车与行人的隔离，设置车辆禁行区，通过严格的综合行为规范和业主协会来建立独特的自治社区，其规划思想与项目在全球扬名。尽管开发商最后因失去现金流而破产，项目最终成为开发商摈弃利润和投机而实施社会理想改造的一个伟大实践案例。,美国最雄心勃勃要实现霍华德理想的项目，全美最著名和最受崇拜的项目,20CN
11、二战后美国郊区化与都市计划,都市综合计划是20CN美国战后都市计划的主要概念。主要是针对战后城市发展与郊区化扩展。其中较出名的有1956年的福特沃丝计划、1963年的费城计划、1966年的芝加哥计划。,城市郊区化是二战后普遍起来的城市发展现象1956年国会通过联邦政府财政支援州际高速公路建设，此后路网急速扩张，并在继住宅郊区化后，开始了产业郊区化的热潮。随着住宅区的郊区化，购物中心、银行、大学、汽车式影院等大量迁往郊区，并互相结合形成全新的复合式的整体开发模式，按有需求就有供给的市场模式，使土地获得更加灵活的机能-使美国式郊区新镇与英国的新镇开发概念完全不同。,20CN60年代美国郊区化特征,
12、20CN60年代，人们对住宅要了更高的要求。不再喜欢单调的纯住宅和居住模式，而希望居住区配备医院、学校、运动场等完善公共设施。甚至需要有能够打猎、露营的森林和可以玩游艇的湖泊都一并纳入到居住环境配套中来。对应这一需求，美国在60年代的新城镇、新社区的开发达到了高峰。这样的新城镇开发已不再是单纯的卧城，而是结合住宅区、游乐区、产业区、中心区的复合式开发。在此背景下，美国的都市计划重点一度转变为郊区和新社区的综合开发。,1982年，美国都市计划的主导意识形态再度提升，针对后工业化时代的到来，政府更重视对未来的预测，提出以预见来治理城市的战略。1996年，美国区域规划协会发表了第三次纽约大都市区区域
13、规划，这次规划体现出在全球经济中增强地区竞争力的全球化宏观战略，整体要求纽约与相邻区域共同增加经济繁荣、社会公平和环境质量。同时提出都市计划的再绿化、再连接、再中心与再繁荣的可持续发展战略。,城市社区计划,1887年，德国社会学家滕尼斯发表了古典社会学理论的经典著作共同体与社会，首次提出了人类城市社会学中的一个重要概念共同体。到20CN初，美国芝加哥学派的美国城市学家们将共同体理论应用于地域聚落系统的研究，提出了社区Community的概念。社区，是指聚集在相对独立的区域内，通过社会交往而形成的人口共同体，通常包括以下五个要素：-以一定生产关系或社会关系组成的人口集体人口赖以生产、生活和社会活
14、动的区域能维持该社区生活的物质基础和社会性服务设施有一套适应社区的管理机构与制度具备与共同生活方式相联系的行为规范和社会共同心理意识,美国住房和城市发展部下设社区规划和发展办公室CPD负责全美社区发展工作。其社区计划的整体内容主要概括为三体：社区硬体、社区软体、社区韧体。硬体指地理环境、自然形势、天然资源、交通与配套设施和建筑等；软体指社区文化传统、历史渊源、风俗、合作精神、信仰、理想情操等；韧体指社区权力结构与组织关系，包括公立和私立机构、各层级民众团体以及维系力量等。,城市社区计划,社区计划的思想脉络与理论，是逐步由人类城市实践而演进的。19世纪末霍华德的田园城市构想，就有了社区计划的雏形
15、，20世纪30年代的雅典宪章，则将都市和社区推向了更切实际的社会建构体系中，1950年，社区计划获得了迅速的发展，70年代各种现代化、后现代化和可持续发展思想为社区计划提供了更为丰富的意涵。1951年联合国经济社会理事会通过了390D号议案，确立了社区福利中心计划，后随即改为社区发展计划。1954年，联合国社会事务局社区发展组成立。1955年，联合国正式发布通过社区发展促进社会进步的文件，提出十条社区发展计划，成为世界各国社区发展的指导纲领。,美国新城市主义运动与社区计划,新城市主义运动是20世纪90年代以后西方城市设计领域的重要流派，并逐步形成影响全球城市与社区规划的核心理念。新城市主义的基
16、本理念是：从传统城市规划设计思想中汲取灵感，与现代生活特征相结合，以人们所钟爱的地方特色和文化气息与和谐的社会关系来取代缺乏吸引力的郊区化传统城镇和社区的新城市规划模式。新城市主义始终贯穿的基本精神是：社区计划必须将共领域的价值置于私人利益之上，这已成为世界社区的最基本原则和开发决策依据。新城市主义将区域发展计划归为三种模式。填充式开发、再开发、新的生长区和卫星城。新城市主义重视学术探讨和社会发展相融合，特别关注实操性。,美国新城市主义的以人为本理念,新城市主义运动中所强调的以人为本的理念值得借鉴。1/明确社区边界是创造领域感和归属感的条件2/具备鲜明社区中心是创造可识别场所的关键3/居住、就
17、业、商业的多功能混合和多种类型住宅是创造社区丰富生活的基础4/以交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统是社区的基本网络和结构5/公众参与度应成为社区设计中必不可少的重要环节，以确保社区真正成为人们心目中的理想家园,新城市主义与可持续社区,新城市主义运动引导人们开始思考一个核心问题：社区的可持续发展性。归纳来看，可持续社区的核心在于二点：创造社区的归属感和凝聚力；追求社区发展的可持续性。前者在于人与人的关系和意识形态，后者偏重于现代文明与经济效益的关系。可持续社区概由以下七个要素构成：1/强烈归属感。社区意识形态、标志性建筑、文化、居民参与意识与凝聚力2/与自然共生。绿荫环抱，以自然空间作为社区
18、边界，与自然协调共生3/限制交通的路网规划。与广域交通的联系，步行可达的空间尺度，网格状4/混和功能或复合功能。拥有城市功能，自给自足型，安全保障措施5/开放空间。中心性广场、共享、半共享、私享空间的维护6/多元住宅。具有个性的多元住宅，满足各阶层居住，编制设计准则7/节能节源技术。自然排水、水循环、太阳能、节能建筑、废弃物再利用,洛克菲勒中心Rockefeller Center,1928年，洛克菲勒中心最早的地块在纽约第五、六大道和第48-51街区之间，原属哥伦比亚大学所有，以长限46年方式租给戴维斯.洛克菲勒。在股票市场崩溃前，洛十分看好这块土地，并计划在此建造一个新的都市歌剧院。而歌剧院
19、则希望能搬回到第40街的百老汇，最终没有答应洛的要求。随着经济危机的到来，这块土地一直处于高度不确定的状态中。,由于高雅艺术的缺失，洛克菲勒即将开发转向大众文化，他最佳的期望就是将商业用户吸引到这块未经考验的地点。到30年代中期，广播、电影、轻歌舞剧公司开始在此云集，项目为大众开辟了娱乐设施，开发出广播城、音乐厅和中央剧场，后来，新闻、杂志和图书出版业也介入其中。再后来，面向零售业和写字楼用户开发了低层建筑，获得成功。到50年代，其规划与项目实践在全球扬名，同时也成为经济大萧条期著名的成功私人房地产开发项目。,纽约30年代少有的私人投资城市项目，成为当代大型城市综合开发的先驱,中国城市化进程,
20、全亚洲必须对超过10亿的15岁以下少年提供教育机会、为超过6.5亿的年轻人创造就业岗位、为9.5亿妇女开展计划生育与健康咨询服务，这一切，都要靠城市化来解决。-拉莫斯,低城市化率：中国城市化进程中的反思,2000年，全球人口的16.5%集中于城市。而中国只有11.3%。低于世界平均值5.2个百分点，低于中等发展国家11.3个百分点，低于高收入国家20.7个百分点-即高收入国家的城市人口均值为32%。而美、英、法、德、日的城市化率同比为：94.7%、89.1%、82.5%、81.2%、77.9%,中国大城市人口密度远远超过发达国家，但劳动生产率远远低于发达国家。上海浦西地区人口密度高达3.7万人
21、/平方公里，而美国纽约仅0.85万人/平方公里。2003年最新报告：美国人均劳动生产率为60728美元，欧洲人均生产率为43034美元，中国最发达之珠三角为10600美元，长三角则为9500美元。分别仅为美国的六分之一，欧洲的四分之一。,与国际城市化进程相比，中国的城市化进程中存在的焦点问题主要有两个：一方面是国家城市化率低，一方面是个体城市化水平偏低,高能耗：中国城市化贡献率低经济粗放,2000年，中国GDP达到1万亿美元。城市化率为36%，美国CDP达到1万亿美元时，城市化率为87%，日本GDP达到1万亿美元时城市化率为65%显然，城市化率低直接导致了经济与财富集聚的能力,美国纽约GDP占
22、全国总量的24%，日本东京GDP占全国总量的26%，中国上海GDP占全国总量的十九分之一即4%左右。形成城市规模偏小、经济与财富集聚能力偏低的现象,城市化未来：组团式城市群集成发展,预计：2020年，中国三大城市群将在不到全国7%的土地面积上-约68万平方公里，产生出占国家总财富三分之二以上的GDP值-约为26万亿元。成为具有世界影响力的三大城市群与中国经济和财富集聚能力的战略平台载体。,中国可持续发展研究会认为：中国城市化高速发展中存在着不利于可持续发展的因素，如废弃物过度排放、垃圾围城、酸雨污染等对生态环境造成破坏导致的损失，将占到GDP总量的3-8%。中国城市化过程中必须与自然生态系统相
23、适应，实现绿色GDP的“城市循环经济”。,中国经济将趋向核心城市群集成聚合发展。主要集中在长三角、珠三角和京津唐三个城市群区域。目前，这三个城市群GDP总量占全国总量不到40%，待占到全国总量70%时才能真正带动中国经济起飞,资料：世界城市带理论Megalopolis,世界上现有六大城市群达到城市带的规模与标准：美国东北部大西洋沿岸城市群：纽约、波士顿、费城、巴尔的摩、华盛顿北美五大湖城市群：芝加哥、底特律、克利夫兰、多伦多、匹兹堡、蒙特利尔日本太平洋沿岸城市群：东京、横滨、静冈、名古屋、京都、大阪、神户欧洲西北部城市群：巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔英国伦敦城市群：伦敦、
24、利物浦、伯明翰、谢菲尔德、曼彻斯特中国上海城市群：上海、南京、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、杭州、宁波,20世纪中期，法国地理学家简.哥特曼在对美国东北部沿海城市密集地区做研究时，提出城市带理论，亦称特大城市或巨型城市。认为：城市带应以每平方公里250人和总人口规模2500万人的人口密度为下限。城市带是城市群发展到成熟阶段时的最高空间组织形式，同时也是国内、国际次区域合作的经济表现形式，其规模是国家级与国际级的。,房地产新生代,关注首次置业的TOP人群：首次置业人群往往被认为与小户型、经济适用房与投资型小公寓关系密切，倾向于总价低、面积小与过渡性使用。然而，占据人群总量的5-10%TOP级者，
25、则呈现出高值地产的超前消费力。这一群落人士为生于七八十年代，以高学历、高收入、高消费为特征，称为“新生代”。,新生代追求压力下优雅的生活，拥有即时消费的价值观。他们对格调不高与平庸的广告是十分排斥的。他们认为：如果28岁能够消费，为什么要等到40岁呢？与纯粹物质主义者不同的是，他们同时还是不折不扣的文化主义消费者，注重内心感受。大胆与快速决策是他们的购买特征。,易小迪与阳光100,阳光100的“傻瓜像机”理论：统一品牌、统一概念、统一管理、统一宣传、统一经营。以形成相对固化的管理系统，这样的话，外行也可以干好。,易小迪的品牌悟道：当选定了合理的、单一的目标客群，开发出独特的产品体系时，才具备品
26、牌的意义。当把自己的市场目标、产品、方向、城市、结构都明确之后，你就会找到准确的竞争对手和你的独特优势。我们阳光100，就是把房地产新兴的白领公寓这个份额做好。,阳光100的成功源自“对大师对话”和“米娅计划”：首个阳光100公寓是北京第一个邀请海外大师设地的城市住宅项目，引起行业内外关注。当阳光100与大师对话系列推出时，海外设计大师的先进理念和鲜明个性，给市场耳目一新的感觉，造成了媒体与大众的轰动效应。针对个性定制化的室内装修“米娅计划”，则源于意大利文mia，相当于英文的my，即我的与个性化。通过“米娅计划”而达成通过标准化的不同组合而达成消费者的个性化居家装修。,易小迪把说话的时间用于思考,
