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1、商业整体及区域市场研究,商业整体市场研究,商业整体市场研究,未来零售物业供应中，单体建筑面积在60,000平方米以上（包括60,000平方米）的商业项目有47个，主要在北京的北部和东部区域，在一定程度上也分流了传统商业区的消费人群。在此需要指出的是，虽然北京未来将出现大量商业供应，但未来商业主要以购物中心为主，百货的供应量非常小。这也是符合商业发展的新趋势。,商业整体市场研究,对于那些品牌零售商而言，有一部分已经缩减了在北京的拓展计划，但是对于那些大多数从未进过北京的品牌而言，中国市场的吸引力还是非常大的。,从现有供应和未来的新增供应来看，购物中心是商业发展的未来趋势。且有向城市外围拓展的趋势
2、。当然，只有随着人们消费习惯的不断改变，购物中心才会逐渐被越来越多的消费者接受。,部分推迟开业的商业项目将在今年年底或明年年初集中面市，届时将使得部分商圈的竞争更加激烈。,1,2,3,商业整体市场研究总结,商业整体市场研究-商圈研究,商业整体市场研究-商圈研究,商业整体市场研究-商圈研究,市级商圈,商业整体市场研究-商圈研究,成熟商圈,商业整体市场研究-商圈研究,成熟商圈,商业整体市场研究-商圈研究,成熟商圈,商业整体市场研究-商圈研究,成熟商圈,商业整体市场研究-商圈研究,三大类商圈比较分析,成熟区域型商圈辐射力度均小于市级商圈，商圈内百货及购物中心供应量相对较小且分布不集中，多为周边区域内
3、及周边的办公及居住人群的就近习惯性消费,市级商圈中消费者习惯性消费场所（西单/王府井）商业分布密集，商圈内百货及购物中心可以轻松实现人流共享；成熟的商业氛围带来了旺盛的人气，而庞大的有效消费力又吸引了各类零售商的进驻，带动整个商圈的持续发展,正在形成的区域型商圈依托少数新开业的综合型商业项目，带动整个商圈商业氛围的逐渐形成及发展，将逐渐形成周边消费人群的就近习惯性消费；未来发展潜力较大，多靠项目自身带动商圈发展,1,2,3,商圈研究总结,区域市场研究,区域研究选取的范围为北至东小口镇（地铁十三号线及中东路延长线的交汇处），东至京承高速，西至八达岭高速，南至北土城路的区域为调研范围。具体如下图：
4、,研究区域界定,区域现有商业汇总表,区域市场研究,区域现有商业汇总表,区域市场研究,5,1,10,14,11,13,12,18,7,20,6,17,16,8,19,3,2,4,21,9,15,22,23,24,25,27,28,26,32,31,29,30,33,35,36,37,38,34,39,现有供应,未来供应,40,41,43,42,44,45,46,47,48,49,区域商业分布图,区域市场研究,区域商业情况分析,区域市场研究,区域未来商业汇总表,区域市场研究,区域商业租金表,区域市场研究,区域商业租金售价表,区域市场研究,区域商业租金情况分析,区域市场研究,项目所处区域包含了北京最
5、早的高档住宅区亚运村区域，和随着地铁五号线开通而逐步兴起的北苑区域，因此，区域内的住宅包括有普通住宅、公寓、别墅等不同形式，整体住宅市场销售价格较高，有能力在此购买住宅的消费者其收入也处于中高端水平，居住人群以白领、教师、律师、企业中高层管理者、演艺明星为主。此外，区域内还有数个高尔夫球场，及其衍生出的高档别墅，或单独出售，或为来此消费的客人提供住宿用。本区域也为北京城区内最为密集的高尔夫球场区之一。,从行政区域划分，项目所在区域地处朝阳区西北部和海淀区东北部，共包括小关街道、大屯街道、亚运村街道、奥运村街道，部分来广营乡以及部分海淀区清河镇的区域。考虑到清河镇大部分为老旧住宅，故将在之后对新
6、增住宅的统计来计算人口总数。,资料来源:北京市统计局,原住居民,按照统计局网站公布的统计数字，各街道人口总数约为36.88万人。,区域人口概况,区域市场研究,区域现有住宅汇总表,迁入人口,区域人口概况,区域市场研究,区域现有住宅汇总表,区域人口概况,区域市场研究,区域未来住宅汇总表,通过对新建住宅的居住人口统计，现有人口为11.27万人，未来还将有2.23万人进驻本区域，截至2011年底，区域迁入人口约为13.5万人。（区域内的人口统计按照每户3人计算）区域内有很多项目都是分期开发，为了方便统计，顾问将首期已经入住的项目都按照现有项目统计计算，因此，实际上未来区域迁入人口将比2.23万多。,区
7、域人口统计表,区域市场研究,5,1,23,10,31,30,27,34,39,22,14,28,42,13,26,12,15,18,7,20,40,6,35,17,33,24,16,8,19,3,2,25,36,4,21,9,37,32,20,41,11,29,38,区域住宅分布图,43,39,区域市场研究,现有供应,未来供应,区域写字楼汇总表,按出租率80%计，目前人口约14.21万人（建筑面积12/人估算）,商务人口,区域市场研究,4,5,6,8,7,1,9,11,22,21,13,18,19,2,17,16,3,15,14,33,28,34,35,36,45,44,43,41,42,39
8、,40,13,10,24,25,26,20,27,23,29,30,31,32,38,37,46,47,48,49,50,51,52,53,区域写字楼分布图,区域市场研究,区域酒店汇总表,流动人口,按该区域酒店平均入住率在80%左右，每个房间单次入住1.5人，在此区域内停留的酒店客人每年将达到约1992024人次，这部分群体的消费力水平将不容忽视。从上表中可以看出，区域内拥有众多的五星、四星级酒店，部分新建酒店2008年抢在奥运会之前投入使用，以其能奥运期间淘得一桶金。而随着奥运经济的逐步淡出，入住该区域高星级酒店的客户则以大公司商务型旅客为主，由于本区域集中了部分会议中心以及写字楼和科研院所，因此商务型旅客成为本区域酒店的主力消费人群。,区域市场研究,14,3,19,7,2,8,12,20,5,6,4,13,15,10,9,21,1,9,16,17,18,区域酒店分布图,区域市场研究,
