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1、北寒村城中村改造策划方案,九合投资顾问2014年7月,城中村改造被列为万柏林区一号工程，北寒村被列为2014年城中村改造重点村，区委区政府要求2014年实行整村拆除。,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目改造条件分析,项目地规划构想,项目效益分析,合作模式及交易结构设计,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,一、北寒村地理位置,北寒村位于太原市主城区西部，地处西山脚下，隶属于万柏林区南寒街办，与西山煤电集团公司相互交叉，东临环城高速公路，南与西矿街、迎泽西大街相邻，北有玉门路从村中穿过，处于城乡结合部，交通十分便利，属于典型的城中村；,二、项目地现状,第一部分 北寒村基础
2、资料及评价,北寒村,北寒村域图,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,二、项目地现状,、居民及建筑物情况：,北寒现有村现居民3000余人，院落约800个，建筑面积93万平方米，其中宅基地63万平米，集体三产建筑面积30万平米。,3、居民及建筑物拆迁补偿情况,北寒村城中村改造项目约需人民币2025亿元左右，因村民选择不恒定，有选房和选现金两种选择，按各半计算，需现金补偿亿元人民币，住宅建筑面积补偿万平方米左右；商业建筑面积10万平方米，按此折算，整个项目土地交易成本约为400万/亩左右。,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,二、项目地现状,4、土地面积统计：,北寒村现有土地1100亩，其中
3、有200亩土地为政府修建公园绿地。按照太原市城中村改造政策，城中村自我发展用地为716亩。但除此之外，开发商和村委会可以以协议价把剩余土地进行摘牌。,三、项目地周边环境,（1）自然人文环境 紧邻万亩生态园，周边沿线建有狼坡风景区、赵氏沟、四达沟、王封一线天旅游景点建成了旅游专线，形成了一个大的U型环抱。东面沿西环高速已建成西环游园，今年将开工建设南寒文体主题带状公园 北寒村界内沿外环路将修建200亩的绿地公园。玉门河、虎峪河、九院沙河作为汾河水系分别流经北寒村、南寒村、红沟村境内。,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,万亩生态园,龙泉寺,四达沟,赵氏沟,王封,（2）交通环境 太原市的东西向
4、主干道迎泽西大街作为太原市的龙脉延伸至此，借西矿街之道形成“龙尾”。村东侧紧邻太原市环城高速，距南、北两个高速口都在5分钟的车程之内。北寒村距太原西客站仅有1.5公里的距离，离西中环快速路也只有2.5公里的距离。,第一部分 北寒村基础资料及评价,三、项目地周边环境,北寒村,区域内从北向南有玉门河街、外环路、西矿街与南北向的普国路、西机路、西铭路形成了便捷、通畅的路网。规划中还有勘探路、红沟路、玉门南路等市政路，即将开工建设的太原市地铁1号线也途经与此。,北寒村,第一部分 北寒村基础资料及评价,三、项目地周边环境,（3）周边产业业态环境 毗邻商圈：南部引进了多个商业知名品牌，如居然之家、美特好旗
5、舰店、三友电器等,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,居然之家,美特好,三友电器,福建融恩集团投资亿建设的迎泽世纪城项目、台湾海唐集团投资20多个亿建设的海唐广场项目、山西省路桥集团建设的森林大道项目 专业市场：地区东部北侧是普国汽配城、明珠装饰广场和华北机电城 酒店：红沟村建设有万豪大酒店、致远文化创意园等项目等。,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,红沟村万豪丽景效果图,海唐广场,新明珠装饰广场,三、项目地周边环境,（4）周边住宅情况 玉门河北岸是全省规模最大、品质最高的西山千亩保障性住房项目，规划建设近百栋高层建筑，建成后将入住6-8万人左右。与北寒村一路之隔的南寒村已实现整村拆
6、除，回迁楼已开工建设6栋楼，两栋已封顶；红沟村也将于近期实现整村拆除，未来35年内，南寒地区人口将激增至30万人。,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,北寒村,西客站,迎泽西大街,红沟村,西局机关,致远文化创意园,生态园大酒店,居然之家,星河广场二期,普国汽配城,新明珠装饰广场,迎泽世纪城,海唐广场,美特好旗舰超市,迎西高速出口,南寒村,珍锦隆石材城,九州农副产品批发市场,玉门小区,南寒装饰超市,仓储物流园区,中,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,四、项目地总体评价,优势：（1）地理位置佳，为未来发展及定位提供了优质基础。（2）周边旅游资源极为丰厚。（3）北寒村交通条件极佳，以西客站
7、为中心辐射全省。（4）人口聚集，已初步形成太原市城区西部商业圈。,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,项目SWOT分析,内部能力,外部因素,北寒村,五、项目进展情况,第一部分 北寒村基础资料及评价,北寒村,项目拆迁补偿安置方案已通过“四议两公开”程序，上报区城中村改造领导组；“村改居”已完成；清产核资、集体经济改制进行中，预计2014年完成；133人口数已确定，133用地即将划定。涉及改造用地方案、控规调整、规划设计方案、单体方案待明确开发主体后实施。,北寒村城中村改造项目控规草案,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目改造条件分析,项目地规划构想,项目效益分析,合作模式
8、及交易结构设计,23,23,项目发展目标并不是一个简单的新建城市综合体项目，而是一个要结合城中村改造项目考虑的综合性的目标体系，而且这一目标体系是确定项目研究高度和开发模式的基本出发点,打造标杆产品，提升品牌美誉度和影响力是终极目标,实现利用资金快速周转、滚动开发并获取合理利润是企业的核心基本目标,1,2,3,第二部分 项目定位及依据,北寒村,一、项目定位目标,1、政府的目标是,作为2014年启动的城中村改造项目，政府的目标是打造成为具有影响力的城中村改造项目，使之成为太原市城中村改造项目的标杆和示范；树立新的城市形象希望项目用于拆迁、安置的费用和土地出让金收益打平。,第二部分 项目定位及依据
9、,北寒村,2、企业目标,目标一：获取项目开发用地；,挖掘公司优势，在符合政府对项目的形象和功能要求的前提下顺利拿到土地；,通过合理的资金流转手段解决取地资金问题；,目标二：项目开发有稳定的现金流，为后续项目的滚动开发奠定基础；,目标四：建立经发置业运作旧改项目的市场口碑和品牌影响力，为后续企业运营发展奠定基础；,目标三：成功打造具有标杆性影响力的城中村改造项目，建立企业具有社会责任感的社会形象；,第二部分 项目定位及依据,北寒村,3、实现政府和企业目标的关键因素,功能更新,价值更新,形象更新,树立区域新形象,企业旧改品牌、口碑建立,城中村改造的标杆、示范,区域价值提升,资产增值,市场、社会价值
10、实现,稳定现金流、滚动开发,核心目标：项目成功改造,第二部分 项目定位及依据,北寒村,体量价值、区位价值和景观价值是区域最核心的三大价值,二、项目定位分析,北寒村凭借其强势的景观资源和优越的区位条件，未来的开发将促使区域功能实现整体升级，通过高附加值功能替代低附加值功能，优化产业结构，最终实现区域的复兴。,从目前以建材批发零售交易为主的单一的产业结构,发展成为以旅游或相关产业整合为核心，集餐饮住宿业、交通运输业、房地产业、娱乐业、批发和零售业等集合的多元化的产业结构,高档居住,与建材相关高附加值产业,第二部分 项目定位及依据,结合以上多方面的分析，我们确定本项目的总体发展战略,开发期望,本区域
11、适应的发展方向为：以“开放、包容、和谐”为核心理念的、极具都市感和休闲氛围的功能复合型城市单元,项目价值,区域价值,三、项目定位依据：,（1）依据北寒村项目拆迁安置成本，并根据投入与产出关系分析，如果按正常纯住宅定位，将对项目的产出造成影响。增加商业面积，提高产出率，才能提高投资商的利润率。但如果无限扩大容积率将会对规划的审批造成严重的影响，而容积率达到一定高度时，容积率与利润率将会出现反向问题，适当增加商业面积是扩大产出、降低容积率、提高业态品质的有效手段。（2）根据太原市城市规划，便捷的高速道路交通出口和生态旅游绿色带的建立，为本项目提供好的商业产业平台，充分利用北寒村现有周边资源打造的商
12、业平台将是土地价值最大化的有效手段。（3）北寒村项目地周边各种商业网点林立，从太原整体商圈分析，北寒村将会超越传统产业为依托的商圈只是时间问题，而北寒村项目地正好处于未来大商圈的结合部，发展以立足健康文化旅游的商业前景良好。,北寒村,第二部分 项目定位及依据,三、项目定位依据：,（4）从商业的具体形态分析，规模定位、个性定位以及层次定位是极其关键的因素。北寒村项目商业应为规模适当、突出个性、提升档次的创新项目。该项目地在商业定位上应积极参与太原市总体商圈的分工，从该地区位大小及位置看，总体规划，分批推进，控制规模，避免销售风险；突出个性、强化特色，以点带面，不做多而全，而做少而精，提高项目地在
13、大商圈的竞争力。,北寒村,第二部分 项目定位及依据,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目改造条件分析,项目地规划构想,项目效益分析,合作模式及交易结构设计,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目改造条件分析,项目地规划构想,项目效益分析,合作模式及交易结构设计,一、项目地规划基础因素分析,第四部分 项目地规划构想,北寒村,考虑因素：（1）土地价值在合理范围内最大化利用。（2）容积率的设置要使开发商有合理的的毛利率。（3）充分考虑规划路的合理性。（4）在可行性的前提下增加商业的比重，提高土地利用率。,二、项目地规划总体构想,1、项目地基本数据：项目地总面积为
14、1100亩，200亩土地为政府修建公园绿地；城中村改造用地为716亩。2、北寒村土地900亩连在一起作为一整块土地，开发价值较高。结合地块环境和现状，规划为“商业街”的品质，商业主要沿规划路网分布，满足各种体量商业需求。3、经初步概算，北寒村地块200亩，规划为安置社区，商业面积10万平米供村集体和村民可持续发展之用。,第四部分 项目地规划构想,北寒村,功能布局原则：保证地块内外部交通的通达性；资源价值最大化：尽量均衡土地价值；节点均匀布置；地尽其用：考虑狭窄地块的合理应用；尽量保证大规模地块的完整性。,第四部分 项目地规划构想,北寒村,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目
15、目标客户群分析,项目地规划构想,项目效益分析,项目规划设计概念提示,合作模式及交易结构设计,1、北寒村地处太原的“万亩生态园”下游，紧临省际高速交通要道和生态旅游带，区位的重要性自不必说。北寒村的改造将大大改善太原的城市形象，成为万柏林区城中村改造的标杆。2、北寒村的改造将全方位提升该区域的环境、卫生、治安等要素，全面优化生活环境和生活品质。3、北寒村定位的农旅中心休闲商务城将完善该区域的商业文化结构和商业特色层次，并将填补太原市该业态的空白。4、本村的开发，将增加万柏林区的税源。,一.城市收益分析,第五部分 项目效益分析,北寒村,二.村民收益分析,第五部分 项目效益分析,（1）村民居住环境的
16、改善（2）村民生活品质的提高（3)村民平均收入的增加（4)实现村民自身及城中村的四个转变,北寒村,（一）北寒村拆迁安置费用概算北寒村城中村改造项目约需人民币20亿元左右，但因村民有选房和选现金两种选择，按各半计算，需现金补偿8-12亿元人民币，商业建筑面积补偿10万平方米（村民成立的股份公司分6万平方米，村集体分4万平方米），住宅建筑面积补偿40万平方米左右；按此计算，整个项目土地交易成本约为300400万/亩。,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,北寒村,三.项目投资收益分析,第五部分 项目效益分析,（二）城中村改造优惠政策 由于改造项目的特殊性，市场成交价由土地部门根据土地基准价
17、确定。市财政局在15个工作日内将缴纳的出让土地价款的85%拨付给项目开发主体，用于支付前期村民征收拆迁安置成本。,北寒村,三.项目投资收益分析,（三）项目投入与收益分析概算,第五部分 项目效益分析,北寒村,备注：土地出让金折算标准在改造用地范围内以计，剩余先缴后返。,第五部分 项目效益分析,北寒村,北寒村,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目改造条件分析,项目地规划构想,项目效益分析,合作模式及交易结构设计,目录,北寒村基础资料及评价,项目定位及依据,项目目标客户群分析,项目地规划构想,项目效益分析,项目规划设计概念提示,合作模式及交易结构设计,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,
18、北寒村,一、城中村改造项目的几种基本模式,政府改造模式：也称政府全能模式，是指地方政府作为城中村改造活动的主体和责任人，包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。政府在制定本地区城中村改造的方案与政策后，承担城中村村民的安置责任、由财政投资解决村民住宅的拆迁补偿问题，并最终通过对整合出的土地资源采取招拍挂方式出让获得土地增值受益。杭州城中村改造大多采用此种模式。,村民自改模式：是指由政府出台改造优惠政策指导城中村改造活动，由城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案，并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务。村民自改一般由村集体经济实体（即村集体企业）
19、实施，并通过转让、出租或经营建成的房产获利偿还自筹的资金及作为村民未来生活保障。深圳市田贝村改造即采用此种模式。,市场化运作模式：即开发商主导的改造模式，地方政府公布本地区的城中村改造方案和要求，将开发用地和安置补偿用地捆绑成项目，并以未来可得的土地出让金收益（各地大多采取“拆1免2至3”即拆迁1平方米免2至3平方米土地出让金）的优惠条件吸引开发商参与投资建设，开发商通过招投标方式获得城中村改造的主体资格后，通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设等的改造模式。珠海即采用此种改造模式。,半市场化运作模式：即由政府出台政策、开发商垫付资金、村委会协助，三方共同
20、完成城中村改造模式。这种改造模式是在前述村民自我改造模式的基础上演变而来，兼有市场化运作模式的特点（将拆迁安置作为条件捆绑在商品房用地出让中引进开发主体），但不同的是，开发商虽然需要支付拆迁及安置补偿的资金，但并不负责拆迁和安置工作，也不负责拆迁安置用房的建设，该种工作全部由村集体经济实体负责（通过委托项目竞得人代建安置用房、将建成的安置用房补偿给村民实现拆迁安置），开发商通过受让商品房用地，并在其上开发建设销售商品房受益。北寒村城中村改造项目基本属于此运作模式范畴。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,二、交易结构设计-方案1,本交易结构为股权投资模式，以合作成立的A公司（项目公司）为开发主
21、体。本项目由北寒村村委会改制的公司发起，拟成立A公司。其中由北寒村村委会改制的公司以其合法持有的土地使用权入股，占%的股权；由具有商业地产丰富经验的专业机构以部分资金及其技术、管理、服务等入股，占%的股权；由新时代信托（或某基金管理公司）募集的资金设立的信托计划（或有限合伙企业）入股，占%的股权。本交易结构没有担保措施，股权募集对象为：1、认可本项目良好的发展前景，尤其是产业内的投资者；2、具有较高风险判别能力和承受能力。本次募集起点为 万元。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,本交易结构为股权投资模式，以村集体改制的公司为开发
22、主体。交易结构：信托公司设立结构化信托产品，其中向社会募集的资金为优先级资金，由具有商业地产丰富经验的某专业机构出资成为劣后级资金。出现风险时，优先承担风险的是劣后级资金。此外，村集体改制的公司以其*%的剩余股权质押给新时代信托股份有限公司，作为担保措施。投资方式：所募集资金参股村集体改制的公司。资金运用方向：运用于太原市万柏林区北寒村城中村环境综合整治改造工程项目建设。收益率预测：优先级15%/年，劣后级%/年。收益来源：土地出让金的返还、未来经营性收入、销售收入等。,二、交易结构设计-方案2,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,本交易结构为股权投资模式，
23、以具有商业地产丰富经验的某专业机构为开发主体。本信托计划采取结构化设计，以有限合伙的基金模式对该企业进行股权投资，由新时代信托募集客户资金为优先级资金，某专业地产公司自行认购的为劣后级资金，成立集合资金信托计划，并以信托计划作为LP（有限合伙人）入伙有限合伙企业，由有限合伙企业对某专业地产公司进行定向私募股权投资，用于某专业地产公司对北寒村城中村改造项目的开发。其中，GP（普通合伙人）负责投资管理事务的执行。信托资产指定用于作为LP入有限合伙企业对某专业地产公司进行股权投资，到期后，某专业地产公司进行回购。出现风险时，优先承担风险的是劣后级资金。此外，某专业地产公司以其*%的剩余股权质押给新时
24、代信托股份有限公司，作为增信措施。,二、交易结构设计-方案3,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,本交易结构为股权投资模式，以合作成立的集团公司为开发主体。集团公司由以下三方构成：1、北寒村全体村民以土地为实物出资成立公司Z，资产主要为北寒村村民土地及现有房屋。2、众多有意向开发的公司认购新时代信托成立的信托计划。3、北寒村村委会改制的公司，资产为村委会的土地。北寒村的安置工程由集团公司统一负责，集中在北寒村地块内的某处进行集中安置。其余地块分割由集团公司和认购信托计划的意向开发公司再次共同组建新的项目公司(A、B、C、D)进行分别开发。开发完成后由
25、项目公司销售，集团公司与意向开发公司按之前约定比例进行分成或分红。信托公司作为受托人与村委会、公司Z共同管理集团公司。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,二、交易结构设计-方案4,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,（一）团队建设1、总经理：2、开发副总：由总经理提名，董事会表决通过；3、经营副总：由董事会提名并表决通过4、行政总监：由董事会提名并表决通过5、财务总监：由董事会提名并表决通过（二）管理机制股东会（9名）1、成员：北寒村村委会改制的公司、新时代信托股份有限公司（或有限合伙）、某商业地产丰富经验的专业机构；2、股东会选举 为董事长，及其他四名董事，以及一名独立董事组成董事会；3、
26、新时代信托股份有限公司对股东会决议有一票否决权。4、股东会是公司的权力机构，行使下列职权：,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,三、项目公司管理,股东会的职权1、决定公司的经营方针和投资计划。2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬。3、审议批准董事会的报告。4、审议批推公司的年度财务预算方案、决算方案。5、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案。6、对公司增加或者减少注册资本做出决议。7、对公司发行债券做出决议。8、对股东向股东以外的人转让出资做出决议。9、对公司合并、分立、解散和清算等事项做出决议。10、修改公司章程，以及公司章程规定需由股东大会决定的事项。,第七部分 项目开发合作模式,北
27、寒村,三、项目公司管理,（二）董事会（5名）：1、董事长：；2、董事：由投资者代表组成；3、独立董事：由具备管理能力的专业的第三人担任（某商业地产丰富经验的专业机构指派）；4、董事会对股东会全权负责：（一）召集股东会会议，并向股东会报告工作；（二）执行股东会的决议；（三）决定公司的经营计划和投资方案；（四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（六）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；（七）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；（八）决定公司内部管理机构的设置；（九）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定
28、聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；（十）制定公司的基本管理制度；（十一）公司章程规定的其他职权。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,三、项目公司管理,（三）决策和执行分离1、生产问题的决策和执行：由总经理和开发副总按董事会拟定的生产目标制订生产方案，提交股东会通过后执行；经营副总、财务总监、行政总监可列席提供各自专业建议，但不具有表决权。2、经营问题的决策和执行：由总经理和经营副总按董事会拟定的经营目标制订营销方案，提交股东会通过后执行；生产副总、财务总监、行政总监可列席提供各自专业建议，但不具有表决权。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,三、项目公司管理,（四）管理制度建立
29、生产制度由总经理和生产副总共同制订，提交董事会（经营副总、财务总监、行政总监可列席）审核通过；经营制度由总经理和经营副总共同制订，依次提交董事会（生产副总、财务总监、行政总监可列席）和股东会审核通过；财务制度由总经理、经营副总和财务总监共同制订，依次提交董事会（生产副总、行政总监可列席）和股东会审核通过；行政制度由总经理和行政总监共同制订，提交董事会（经营副总、财务总监、生产副总可列席）审核通过。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,三、项目公司管理,无论采用哪种合作模式或交易结构，都要坚持以下目的，以实现“和谐共赢”：1、解决拆迁改造资金；2、坚持村民、村集体组织在改造中的主体地位；3、反映大多数村民的利益诉求；4、使政府改善人居环境和村民生活条件的目的得到最大满足；5、开发商盈利的目的得到最大满足。,第七部分 项目开发合作模式,北寒村,三、项目公司管理,谢 谢！,北寒村,
