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1、高附加值CLD的发展模式,地产理论研究,关键字：CLD、驱动、发展模式,简介：通过对依靠不同驱动要素的高附加值CLD分析，得到各CLD发展模式。,通过国内外案例研究，我们总结出CLD的典型特征,从房地产开发的角度来看，CLD是指在一个大型城市中，在城市总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们在城市中的工作、生活、购物等行为模式发生了功能分区，由若干个居住区组成的，可满足中产阶层以上阶层集中居住、娱乐、健身、教育、消费的区域。,房地产开发中的CLD,CLD四大内涵,区位靠近城市CBD或是城市中心区，处于城市核心位置；交通便捷的交通网络及轨道交通，与城市内部、外部都有良好的交通 联系；功能居
2、住、商业、休闲、娱乐、教育等多种功能集聚区；环境宜居的、生态的、丰富的、高尚的生活环境是品质的基础。,高价值之CLD：城市核心区内的高端物业、高端形象和高端客户,根据案例分析，世联总结出附加值最高的CLD发展模式,资源驱动,深度配套驱动,广度配套驱动,最佳实践,深圳福田中心区CBD之深圳香蜜湖,上海陆家嘴CBD之联洋社区,深圳福田中心区CBD之CLD,增值驱动,图,图,图,稀缺的自然景观资源,完善的城市设施,高端的配套设施,深圳中心区CLD：为深圳中心区CBD提供高端居住配套,社区规划满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值 物业类型以高层
3、、小高层为主，配以少量的多层配套设施拥有完善的市政公共配套设施，包括图书馆、商业、音乐厅、深圳书城、少年宫、医院、展览中心等区位条件毗邻福田中心区政治、商务及文化中心，交通、购物都极其方便,中心区CLD,广度配套驱动之CLD,客户,主流客户,深圳中心区CBD 深圳福田中心区,深圳福田中心区CLD,福田中心区CBD,深圳中心区CBD拥有完善的城市基础设施,中央居住区,中央居住区,中央居住区,图书馆,书城,音乐厅,市民中心,医院,少儿活动中心,深圳中心区CLD借助福田中心区CBD资源，为社区提供了非常完善的配套服务,CLD社区诉求,教育,购物,医疗,健身,文化,整合CBD资源,休闲,娱乐,图书馆,
4、书城,音乐厅,市民中心,医院,莲花山公园,学校,莲花山公园,商业中心,商务,星级酒店,CLD社区内部配套,商业中心：COCOPARK/天虹商场,学校：福兴小学/幼儿园,中心区CLD成功吸引了CBD及福田区的高端客户,高端客户,福田中心区,中心区CBD,其他,*以深业花园成交客户为例分析,实现了区域地产的溢价,2006年全市均价,中心区代表楼盘开盘价与2006年售价对比,中心区代表楼盘2006年价格持续增长,联洋社区：上海规模最大的国际化CLD,社区规划依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一 物业类型以高层、小高层为
5、主，配以少量的多层，容积率基本保持在1.9以上配套设施拥有学校、商业、医院、银行、餐饮等完善的生活配套驱动资源国际型、高端化的教育配套大型的商业综合体业界独树一帜的文化底蕴,国际化CLD,深度配套驱动之CLD,上海陆家嘴联洋CLD,客户,主流客户,上海陆家嘴CBD 张江工业园区,联洋社区聚焦少数国际级配套，为社区提供高质量的设施服务,国际级配套,学校,商业,重点学校,规模化商业,大拇指广场,联洋广场,进才中学,刘诗昆音乐幼儿园,东方幼儿园,国际配套之一：学校,上海市一级一类幼儿园，以音乐艺术教育为主、以身心健康培育、文化智商开发和行为品德教育全面并重的、与国际化接轨的私立幼儿园引入外籍教师多名
6、，提供双语教学，为学生提供一对一的专业辅导,上海市一级一类幼儿园，浦东新区唯一一所公办寄宿制幼儿园，也是浦东三大示范幼儿园之一 拥有外籍教师数名，为外籍学生提供一对一的专业辅导，确保学生之间无障碍的沟通,九年一贯制实验学校，是上海市首批“实验性、示范性”学校学校注重国际教育文化交流，已向美国、德国等十多个国家选派AFS交流学生，并设有国际部，为国际学生提供优质教育，营造国际学生学习与生活的环境,国际配套之二：商业,占地面积约2.5万平方米，总建筑面积近7万平方米，包括地下二层、地上四层、建筑面积约5.8万平方米的大型休闲购物商场是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心,
7、占地面积近6万平方米，建筑面积约11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式，成为上海的一个顶级购物、休闲中心,邻里中心,并突出展示国际社区精神,国际社区精神,雕塑文化,宗教文化,艺术文化,将世界级的罗丹思想者雕塑引进社区，作为社区的标志，为社区带来了独特的精神价值，也是上海独一无二的创举,哥特式建筑风格的金家巷天主教堂，为联洋社区渲染一层浪漫主义色彩，吸引了不少外籍居民,证大现代艺术馆建筑面积3000平方米，展览空间达1500多平方米，馆内收藏了国内外优秀艺
8、术家的作品，是一个国际化、当代化、前瞻性的舞台,联洋社区成功吸引了CBD及周边工业园区的高端客户,高端客户,张江工业园,陆家嘴CBD,其他,深圳香蜜湖CLD：深圳典型的GCLD,深圳香蜜湖CLD,社区规划作为深圳规划最大的商务中心区的腹地，拥有几十万平方米的湖面和上百万平方米的绿林，是深圳的GCLD（绿色中央生活住区）物业类型以高层、小高层为主，配以多层与别墅产品配套设施拥有山姆会员店、深圳高级中学、香蜜湖度假村等配套设施驱动资源具有珍贵的天然稀缺资源，安托山、香蜜湖、植物园会聚，环境景观绝佳,资源型CLD,景观资源驱动之CLD,客户,城市高端客户,深圳中心区CBD 深圳福田中心区,稀缺景观资
9、源是铸就香蜜湖CLD价值的核心要素,占地43万平方米，园里有众多花木产品，东南面有一座水中小岛，岛上台湾相思树遮天蔽日，环境优美,占地面积约9.93平方公里，海拔430米，以自然山水为骨架，以山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色,农科植物园,香蜜湖,塘朗山郊野公园,占地20万平方米，是深圳独一无二的城市湖景，属于珍贵的天然稀缺资源，极具生态景观价值,成功实现了片区价值的高溢价,中心区CBD各CLD价格对比,2008年第一季度福田各片区住宅均价,香蜜湖,景田,新洲,10000,16000,福田中心区,单位：元/平方米,价格,(元/平方米),CLD,其生态居住价值吸引了中心区CBD及福田区的高端客户,高端客户,福田中心区,中心区CBD,其他,三种类型CLD的价值驱动,案例总结,实现价值之驱动,实现增值之驱动,区位条件、高档产品、社区规划等,高端配套 稀缺资源 完善配套,景观资源驱动之CLD,深度配套驱动之CLD,广度配套驱动之CLD,三种类型CLD的增值驱动适应性分析,增值驱动类型,资源驱动型深度配套型广度配套型,资源条件,配套设施,区位交通,关键KPI,高,低,中,低,高,中,低,高,高,
