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1、鏖战，广州别墅,广州别墅市场专项培训,2009年5月6日,第一部分：广州别墅第二部分：鏖战分析第三部分：品我风尚,第一部分,广州别墅,一、整体分析,1、广州别墅分布,金沙洲板块（4）,从化板块（6）,花都板块（14）,番禺板块（7）,萝岗板块（5）,增城板块（5）,时代糖果,中海金沙熙岸,元邦-山清水秀,圣普拉多岛岸别墅,玖珑湖,桃花源,芙蓉半岛,溢盈湖畔,天马河国际公馆,天湖峰境,美林湖,假日半岛,绿茵豪苑,雅图奥园,南航碧花园,金碧御水山庄,莱茵水岸,居礼-润园,珠光流溪御景,珠江国际城,东方夏湾拿,逸泉山庄,保利香雪山,万科城,合生帝景山庄,龙光比华利山,金地荔湖城,恒大山水城,凤凰城,
2、绿野山庄,银汇府邸,颐和高尔夫山庄,招商金山谷,新光城市花园,锦绣银湾,翡翠蓝湾,南沙碧桂园,南沙境界,南沙滨海花园,保利林语山庄,全广州主要别墅项目40个,恒大御景半岛,一、整体分析,2、广州别墅供应,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,全广州可售别墅产品共计2158套，其中花都板块货量最大，萝岗板块货量最少；五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖的强势推货，取得148套的销售业绩，增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销售有所提升,可推货量250套,总体推货831套,总体推货371套,总体推货142套,总体推货302套,总体推货262套,五一成交15套,五一成交148套,
3、五一成交25套,五一成交9套,五一成交50套,五一成交10套,一、整体分析,3、广州别墅产品,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅，独立别墅和双拼别墅在售单位有限；除了颐和高尔夫和玖珑湖外，大部分独立别墅都在400-500左右；联排别墅，从化、番禺、增城板块，以小型别墅为主，花都、罗岗则以200-400的中型别墅为主,联排别墅260-530,联排别墅200-400,联排别墅180-266,联排别墅220-360,联排别墅120-260,联排别墅180-275,独立别墅500-1000,独立别墅240-860,独立别墅340-500,
4、独立别墅370-560,独立别墅330-350,独立别墅350-400,一、整体分析,4、广州别墅价格,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,总体来看，联排（双拼）别墅，价格总体较高的主要集中在萝岗板块，其次则是番禺板块（新光城市别墅），均价在16000-18000之间；独立别墅则主要是花都板块，较多项目拥有独立别墅资源，尤以玖珑湖为重，均价达到20000，另外，仅有白云板块的颐和高尔夫山庄、恒大御景半岛达到20000以上均价；,联排别墅11500-18000,联排别墅4500-14000,联排别墅8000-11000,联排别墅15000-27000,联排别墅4500-
5、11000,联排别墅5000-16000,独立别墅28000-30000,独立别墅7000-20000,独立别墅15000-18000,独立别墅16000-20000,独立别墅13000-15000,独立别墅7000-10000,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,江景,公交站台广告,南湖,高尔夫,王子山风景区,芙蓉帐风景区,高尔夫,自然风景区,温泉,高尔夫,萝岗新区府,科学城,群山环绕,世界大观,山水资源,价格优势,新塘产业集群带,永和、开发区产业带,成熟居住大盘林立,近天河商业带,完善的交通网络,山水资源丰富,各区域优势都非常明
6、显位于该区中心的，仅萝岗板块,区域发展潜力,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,居住人口混杂,交通网络暂未完善,众多洋房项目中的别墅,距离广州车程远,板块销售印象差,各项目配套薄弱,距离广州车程远,板块形象属中档,在售项目较少，关注低,区域内配套短期未成熟,距离广州较远,板块形象较一般,配套较为低档,各区域劣势均非常明显郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善,板块升值潜力期望低,南沙区交通及配套未成熟,一、整体分析,5、广州别墅总体竞争,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,6大板块，目前最受市场和买家关注的
7、，主要为花都、萝岗及番禺板块（华南板块部分），由于各板块短期内都较难完善其地域配套等软肋，该格局短期内不会有大改变,综合评分：7,居住氛围浓厚，但档次较低，但对于别墅买家而言，交通便利，优势的江景资源是其重要的优势和吸引点,综合评分：8,大盘林立，但缺乏成熟的生活配套和区域成熟度，山水资源、高尔夫受到别墅买家亲睐，但较远的交通时间和费用成本令客户考虑颇多，升值潜力不明确,板块长期不属于广州客户关注的重点，经历房产寒冬后，该区域原本的投资类买家剧减，后期走势堪忧,综合评分：5,由于萝岗新城的快速建设，加快该区域物业（尤是别墅物业）升值，与市区半小时车程等综合因素，使其在别墅竞争中占尽先机,综合评
8、分：9,板块内拥有成熟别墅大盘（凤凰城）优质山水资源（山水城）高尔夫（金地荔湖城），综合性强，但板块形象中低档及距离市区远一定程度上限制了其发展,综合评分：7,板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受关注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户信心，华南板块【二龙戏珠】，又是市场长期热炒的项目，在市场上还是有一定的号召力。,综合评分：7,第二部分,鏖战分析,一、竞争筛选,1、竞争别墅分布,金沙洲板块,从化板块,花都板块,番禺板块,萝岗板块,增城板块,颐和高尔夫山庄,玖珑湖,美林湖,万科城,龙光比华利山,合生帝景山庄,保利林语山庄,保利香雪山,金山谷,新光城市花园,恒大山水城,金地荔湖城,保利香雪山面对
9、40个别墅项目，在产品差异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后，认为【颐和高尔夫】【玖珑湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值,二、个盘分析,1、玖珑湖,基本数据,二、个盘分析,1、玖珑湖,销售情况,五一推出85套，销售约80套,二、个盘分析,1、玖珑湖,营销推广,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,大门,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,沿途,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,高尔夫球场,二、个盘分析,1、玖珑湖,现场实景,样板房,二、个盘分析,2、美林湖,项目位置花都区 山前大道占地坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面总建未知总货量未知现货状况“金色
10、溪谷”组团，首推约50套现推户型山地联排庭院别墅，户型面积300380平方米开盘时间2007年5月1日现行价格3800元/起，均价6000元/推广语超越期望的别墅梦想,基本数据,二、个盘分析,2、美林湖,销售情况,在售,五一共销售15套单位,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,美林湖别墅，主力居住层2层；部分有三层半平层面积的露台；地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积；外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面；充分利用天然植物装饰别墅外立面；卧室开窗面较窄，采光较为不利；全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低；,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,一层户型优点 入户先进
11、休闲区，挑空，采光优质；首层设置老人房，方便家中老人居住；客厅小跃式，增加生活情趣；停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性；一层户型缺点 入户庭院浪费客餐厅空间；整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光；客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉；玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便；一层无直接前后花园，景观有限；,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,二层户型优点 三房设置，满足家庭居住用房；主人房全套房设计，包含衣帽间；设侧露台，增加附送面积；南向卧室带大阳台；二层户型缺点 走道狭窄，不方便多人行走；主卧室无阳台配置；仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间；单侧采光露台，可利用率低；三房排布紧凑，无法满
12、足别墅的舒适感；,二、个盘分析,2、美林湖,户型分析,负一层户型优点 双车位设置，带电闸安全门；配置影音房，增加社交和功能区；南北天井设置，增加地下室采光通风；卫生间配置，增加社交功能便利；负一层户型缺点 地下室全计算销售面积，无附加值可言；车位占据大半空间，其余空间可利用率低；,部分单位三层露台,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,二、个盘分析,2、美林湖,营销推广,西班牙风情节,二、个盘分析,2、美林湖,现场实景,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,基础数据,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,销售情况,五一成交1套，3680万,二、个盘分析,3、颐和高尔夫
13、庄园,户型分析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,户型分析,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析,3、颐和高尔夫庄园,现场图片,二、个盘分析
14、,4、新光城市花园,基础数据,占地面积：500亩（约33万平方米）别墅类型：联排别墅（坡地）别墅风格：南加州别墅面积：320-600（一期）270-280（二期）别墅数量：78套（一期）78套（二期）别墅价格：16000-18000元/（一期）12000元/（二期）附送空间：50-150花园、60地下室、20露台,二、个盘分析,建筑立面,新光的别墅调性较为匹配现时买家需求和美感，对加州风情的园林包装也较到位，将示范区和产品用风情统一包装，客户较接受，产品认同度有提升；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,地下室层 单车位，配工人房，洗衣间，双洗手间；无公共社交空间；,首层 客餐
15、厅分离，无客房；设置前后花园，但未能做到前后连通；楼道底设置洗手间，不方便日常使用；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析280TH,二层 三房设计，单边双卧房外出景观阳台；次主人套房却无阳台配置，且单房大小甚至无客房大，面宽不足；,三层 主人房配置全面，干湿分离，感觉较浪费空间；露台位置较小；主人房外出露台，进深不足，使用性不强；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品分析270TH,地下室层 单车位，配工人房，洗手间在楼梯口位，不方便使用；无公共社交空间；,首层 客餐厅分离，无客房；设置前后花园，但未能做到前后连通；楼道底设置洗手间，不方便日常使用；,4、新光城市花园,二、个盘分析,产品
16、分析270TH,二层 三房设计，单边双卧房仅一边有外出阳台；次主人套房却无阳台配置，且单房面宽甚至无客房大，采光面狭窄；,三层 主人房配置全面，干湿分离，感觉较浪费空间；露台位置较小；主人房外出露台，进深不足，使用性不强；,4、新光城市花园,二、个盘分析,基础资料,5、万科城【明】,占地面积：2.8万平方米建筑面积：1.7万平方米别墅类型：联排别墅、小高层洋房别墅风格：现代中式院别墅别墅面积：210-230别墅数量：50套别墅价格：15000-17000元/（毛坯）附送空间：80-230花园、50-80地下室、40-60露台成交情况：至今推出单位共计20套，至今成交13套，其中，2月开售当日仅
17、成交5套，由于销售受阻，后期的成交单位价格有所下调，调至15000-16000元/的毛坯均价水平；,二、个盘分析,销售情况,5、万科城【明】,小高层洋房（五一前已售罄）,联排别墅（共推出20套）,推出的20套联排别墅，主要靠近西侧单位，属于整体景观较好的区域，成交的13套单位多数为单边，中间单位去货较不理想。,已售单位（以黄色标注）,二、个盘分析,外观,5、万科城【明】,二、个盘分析,产品分析,5、万科城【明】,地下室,多功能厅，可打造成酒窖、茶室、雪茄房、视听室等，加上配备了卫生间，社交功能明显；双停车位，直通地下室，保证私密性；,首层,首层无客房配备；中央庭院，通过连廊连接客餐厅空间，增加
18、平层各空间位的采光和景观入室；,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提
19、升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求
20、 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
